“我們確實需要發(fā)展文化，發(fā)展旅游，發(fā)展旅游主題，并把這個作為我們的主要內(nèi)容，但我們沒有說要去地產(chǎn)化。”

　　觀點網(wǎng) 彭飛 華僑城在近年來的發(fā)展中被外界質(zhì)疑最多的就是高負債帶來的資金壓力，但在華僑城眼中，卻并不覺得資金面臨壓力。

　　“雖然我們很少用新的融資手段，但就是常規(guī)的利用一部分銀行貸款和收入就足夠支撐現(xiàn)在的投資?！比A僑城總裁劉平春在6月6日的股東大會上如述。他還稱，如果公司愿意，可以很快地使用一些融資手段，因為公司有很大的存量金。

　　當然，劉平春也覺得，華僑城確實很少進行并購，經(jīng)營聯(lián)動，以及一些多渠道資本市場融資的運用，這些都是公司做得不夠的地方，今后應該在這些方面強化。“我們會有一個擴大融資渠道，擴大股本結構，增加凈資產(chǎn)的任務，這也是必須的任務?！?/p>

　　其實在近年來的發(fā)展中，華僑城更多的是強調(diào)自身在文化和旅游業(yè)務方面的前景。

　　劉平春在談到華僑城今后的拓展計劃時就提到，希望主題公園能夠在2015年達到每年3000萬人次的客流量，也希望在一些省會型的城市尋找拓展機會。而在現(xiàn)有的公園結構里面，會在北京和上海發(fā)展巨型公園。

　　但在主題公園方面，華僑城卻面臨今后迪士尼的巨大挑戰(zhàn)，特別是在文化內(nèi)涵上，華僑城與迪士尼的差距不小。劉平春對此也坦承，關于文化內(nèi)涵確實是核心的問題，其實全世界的主題公園也只有迪士尼能夠做到這一點。

　　而在被股東問及華僑城今后要大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)是否就要去地產(chǎn)化時，華僑城副董事長鄭凡則堅定地表示：“我們確實需要發(fā)展文化，發(fā)展旅游，發(fā)展旅游主題，并把這個作為我們的主要內(nèi)容，作為我們城市綜合項目的靈魂，但我們沒有說要去地產(chǎn)化?！?/p>

　　劉平春也強調(diào)，地產(chǎn)業(yè)務是公司的重要業(yè)務，也是支柱業(yè)務，它和文化旅游業(yè)務發(fā)展的關系非常密切。本身有內(nèi)在的經(jīng)濟收益上的連續(xù)性，更有支持文化旅游業(yè)務大規(guī)模投入的功能，這兩大業(yè)務缺一不可。

　　以下為華僑城2012年度股東大會問答實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：華僑城目前的利潤是不是主要來自地產(chǎn)，或者說這個比例大概有多大？公司在收入結構上是如何區(qū)分的？

　　劉平春：我們公司的業(yè)務結構里面分為兩個板塊，一個是純粹的房地產(chǎn)板塊，其它的是旅游事業(yè)部、酒店物業(yè)事業(yè)部、歡樂谷事業(yè)部，這三個事業(yè)部是綜合業(yè)務收入。綜合業(yè)務收入是以文化旅游為主導的形式。

　　為什么這樣做，這是可以理解的。因為這是一種模式，我們希望大家知道這個公司的業(yè)務模式，我們用這種方式顯現(xiàn)的目的就是為了讓投資者明白這樣一種模式實際上是一種業(yè)務結構的模式，他是靠商業(yè)模式來運轉的公司。

　　按照公司年報中公布的各板塊業(yè)務情況，旅游綜合業(yè)務收入是70億，房地產(chǎn)業(yè)務收入是120多億，大概是這樣一個水平。當然，旅游業(yè)務收入里面的結構有地產(chǎn)成分，純地產(chǎn)業(yè)務下面的商業(yè)地產(chǎn)也加入了旅游的收入水平，而歡樂海岸是第三板塊。

　　我們從公司領導層來說，特別希望投資者能夠理解我們一定要在文化旅游這個領域里面成為全國的領跑者，這是我們的戰(zhàn)略。地產(chǎn)業(yè)務是公司的重要業(yè)務，也是支柱業(yè)務，它和我們文化旅游業(yè)務發(fā)展的關系非常密切。本身有內(nèi)在的經(jīng)濟收益上的連續(xù)性，更有支持我們文化旅游業(yè)務大規(guī)模投入的功能。所以，這兩大業(yè)務我們?nèi)币徊豢伞?/p>

　　但地產(chǎn)業(yè)務和旅游業(yè)務的收入有一個差別，因為旅游文化業(yè)務的收入屬于服務收入，它的收入的量是很小的。去年去世界之窗大概是4億的收入，但是它形成了1.7億的稅前利潤。歡樂谷也有4億的收入，也形成了1.5億的稅前利潤。雖然這兩者看似也有4億的收入，但是就地產(chǎn)板塊而言，我們大概賣三棟別墅就可以賣到這么多。這是因為在房地產(chǎn)業(yè)務的收入里面，它是屬于產(chǎn)品的銷售，所以這兩者硬要在收入上把它們匹配起來很難。

　　我們現(xiàn)在的目標是通過地產(chǎn)業(yè)務的快速回收，最后達成對我們在文化旅游業(yè)成規(guī)模、上水平、成系統(tǒng)的經(jīng)營投入。有一天大家會發(fā)現(xiàn)，我們的文化旅游會形成長期固定的、非常良性的收入結構，為提供我們公司長期經(jīng)營的現(xiàn)金流支持。

　　現(xiàn)場提問：上海迪士尼不久將開園，同時江浙一帶也有很多主題公園，那么華僑城在異地擴張的時候如何保證競爭力？在主題公園方面未來三到五年的拓展計劃是怎樣的？

　　劉平春：迪士尼進來對我們的影響會怎樣，其實這個問題我們比你們還要關心，但是我們相信一點，不管誰進來，在這個領域里面我們不會退出。我們從1998年開始研究這個問題的時候就想采取更加符合中國市場的措施，保持我們的規(guī)模，保持我們在國內(nèi)同行業(yè)的領先地位，保持我們的競爭力，這是我們的基本想法。

　　關于今后的拓展計劃，我們希望能夠在2015年達到每年3000萬人次的客流量，這個數(shù)字還是很龐大的。我們也希望華僑城在一些省會型的城市尋找拓展機會。在現(xiàn)有的公園結構里面，我們希望在北京和上海發(fā)展成巨型公園，成為主題公園領域的領頭羊，我們正在朝這個方向努力，我們也正在尋找一些有潛力的城市繼續(xù)發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：華僑城在從深圳向其他區(qū)域進行拓展時，凈利潤、毛利率一般會下降，請問在公司的計劃中，這些指標會下降到深圳項目的什么級別？

　　劉平春：這個數(shù)據(jù)我們沒有算，因為在每個地方的拓展情況不一樣，他有基本的資源獲取的價格問題，還有投資強度問題，也還有實現(xiàn)問和一些綜合的問題。但是，華僑城不要說到深圳之外，就是在華僑城片區(qū)之外，一般投資毛利率都會下降，因為這個片區(qū)我們從28年前就獲得了，我們在這里面的積累，以及在深圳向西的延伸，整個特區(qū)環(huán)境的改善，全部的因素累計到今天才形成了這樣的情況。

　　所以我們在外面做的項目，首先我們在短時間內(nèi)平均積累的效應就會小很多，區(qū)域市場的條件也變了，毛利率一定會下降。比如說在談的福州、重慶項目，以及正在商談的合肥項目，總的趨勢和深圳相比完全是下降，這個是沒有錯的。

　　現(xiàn)場提問：深圳的歡樂海岸項目不是靠出售房地產(chǎn)的產(chǎn)權模式，而是一種匯集的模式，那么這個項目靠什么來盈利，運營模式又是怎樣的？

　　劉平春：這個問題比較難，而且是關于歡樂海岸的盈利模式問題。其實這個項目我們和政府有一個共識，深圳需要有這樣一個城市文化的名片，所以我們就希望把歡樂海岸做好，當然也花了大量的精力和金錢做這件事情，這也是一個探索。

　　在這個項目中，我們長期的盈利肯定是靠商業(yè)物業(yè)的租金收入，會所的公寓也能進行長期租賃，以及一部分文化旅游的收入。除此之外，還有一些是必須靠政府支持的，比如說我們幫深圳市做的濕地公園，實際上我們投了很多錢做這個濕地公園，國家先給了我們2900多萬。但是，這個項目我們要長期營運下去，政府也會支持這個東西，我們企業(yè)會以非常高度的責任心把它做好。

　　像這樣一種產(chǎn)品，其實我們做的最主要的事情還是總結，我們要弄清楚這個產(chǎn)品基本的投資模型是什么樣的?，F(xiàn)在全中國大約有15個城市和我們提出要建歡樂海岸，因為這類項目首先有改善提升城市的功能。

　　我們希望把歡樂海岸做成一個可以復制的，可以定位的一個模型，然后確定了再去復制，利用它去拓展市場，這是我們現(xiàn)在的方法。

　　現(xiàn)場提問：最近華僑城房地產(chǎn)公司花66億獲得了集團的四塊土地，但公告里面現(xiàn)實這些塊地已經(jīng)拿了十年，現(xiàn)在只剩下五十多年的使用期限，這會不會影響整個項目的收益率？

　　倪征(董事會秘書)：這四塊地包括兩塊住宅用地，兩塊商業(yè)用地。現(xiàn)在交易的地塊原來屬于華僑城集團公司，原來是華僑城集團公司從深圳市國土規(guī)劃部門整體收下來的一部分。在土地出讓手續(xù)，辦理國有土地使用證，建設工程規(guī)劃手續(xù)方面都有很成熟的做法，但這些和單塊土地的做法不一樣，所以對房地產(chǎn)公司后續(xù)開發(fā)產(chǎn)生了一些影響。

　　按照我們目前的開發(fā)計劃，西北片區(qū)和北部片區(qū)在未來的三年到四年內(nèi)進行開發(fā)。因為我們這塊土地轉過來的期限是從2012年開始算，所以其它的手續(xù)我們跟相應的政府部門正在進行溝通，也在完善這個手續(xù)。

　　現(xiàn)場提問：外界一直有個疑問，華僑城到底是一個什么類型的公司，并且這幾年股價一直表現(xiàn)低迷，請問公司將來有什么辦法改變這種狀況？

　　鄭凡：其實我們自己一直也在研究關于公司的發(fā)展模式，公司的價值和現(xiàn)在的市場價格確實有一定讓人難以理解的地方，這里面不僅有一些技術的問題，我個人覺得可能還一些投資者不太好理解的地方。

　　倪征：這個問題確實也是我們一直思考的問題，說實話很難回答，其實我也有困惑，我嘗試著以我個人的理解來解釋一下。

　　首先，一個公司的價值是它本身的盈利能力加上它的品牌溢價，再加上它的成長型的溢價，加上它的技術影響這幾個部分構成。有投資者提出我們按同比口徑，從2009年整體上市以來，我們?nèi)曜龅搅虽N售規(guī)模、凈資產(chǎn)和盈利翻番。如果按照國外的實際口徑來說，我們的股價更應該翻番。

　　但是從公司來說，每年所獲得的凈資產(chǎn)收益率，若干年期間內(nèi)形成了一個高效復合的成長。實際上我覺得資本市場給我們這個公司的基本估值和溢價是不夠的，我個人完全認同這個觀點。

　　第二，從品牌估值來說我覺得更不夠了，目前的品牌估值完全符合，市場給我們的價格又不好。要說這個原因，我覺得可能還是投資者，尤其是與機構投資者對我們的估值模型還不是很清晰有一定關系。

　　也經(jīng)常有人問我們到底是什么公司，是旅游加地產(chǎn)，旅游是多少錢，地產(chǎn)是多少錢。這個問題如果單純這樣考慮，可能就沒有辦法清晰的評估我們公司的價值。我們理論上假設一下，如果用這樣的估值方式進行計算，我們把一個公司分拆成兩個，一個旅游公司，一個地產(chǎn)公司，分拆之后這兩個公司的公司價值和現(xiàn)在兩個公司合在一起公司的價值得出什么樣的結果。

　　所以從估值模型上來看，我覺得我們應該多和機構投資者，尤其是大型的投資者，跟他們一起探索我們這種旅游加地產(chǎn)的公司估值模型。他可能不能單獨以一個旅游收入，再簡單的加上地產(chǎn)公司的收入進行計算。我們帶來的綜合效益，帶來的高成長性都實際上抹掉了我們的成長因素。

　　所以，我覺得從長期來看，公司的市場價值會進一步回歸，投資者會充分認識到我們整個公司的基本盈利能力，我們的成長溢價和品牌的溢價。簡單的說，我們上市以來給股東的現(xiàn)金方式分配的利潤已經(jīng)達到了21.79億元，已經(jīng)超過了我們在市場上，包括IPO、增發(fā)、以及擴股帶來的所有收益。

　　劉平春：其實我們公司現(xiàn)在的總成本收益率水平應該說是相當優(yōu)秀的，以前一些專家來座談的時候，我曾經(jīng)對他們說，現(xiàn)在資本市場對我們關門，不讓我們進行融資，我們達到了10%左右的凈資產(chǎn)收益率，70%的負債率，我說這是否合理。他說不合理，因為我們讓自己弄得負債太高，回報也太高，但是風險也就相應升高了。雖然我們這幾年的負債確實有些高，但如果從全行業(yè)來看，這個負債還是屬于可控范圍。

　　其實這個問題不光是宣傳品牌的事，核心問題是我們需要不斷的創(chuàng)新一些經(jīng)營的思路。比如說我們很少進行并購，或者經(jīng)營聯(lián)動，以及一些多渠道資本市場融資的運用，這些是我們做得不夠的地方，我們應該強化它。而且，我們應該主動的、有目的的為這個資本市場提供經(jīng)營的亮點和熱點，這也是我們做得不夠的地方。

　　現(xiàn)場提問：華僑城從去年開始新進入了寧波、福州、順德等城市，但外界卻認為在某種程度上公司已處于一個瓶頸期，因為從2008年到現(xiàn)在都無法從資本市場進行融資，攤子大了后是否會有資金壓力？

　　劉平春：關于資金的問題，就我們公司目前來說，我們?nèi)A僑城對這方面非常重視，一直也在強調(diào)去化率。雖然我們很少用新的融資手段，就是常規(guī)的利用一部分銀行貸款和收入就足夠支撐現(xiàn)在的投資。我們?nèi)ツ戤a(chǎn)生的凈現(xiàn)金流有70多億，所以在目前的規(guī)模情況下資金不是問題，而且我們現(xiàn)有的土地儲備足夠支撐今后幾年的發(fā)展，現(xiàn)階段資金不是我們的瓶頸問題。

　　同時，這只是靜態(tài)的數(shù)據(jù)，不是動態(tài)的數(shù)據(jù)。包括剛才有人問毛利率下降的問題，其實我知道這些問題的內(nèi)涵是什么，內(nèi)涵是必須擴大利潤，這樣才能維持公司的不斷發(fā)展。

　　所以，從這樣的動態(tài)角度來講，我們會有一個擴大融資渠道，擴大股本結構，增加凈資產(chǎn)的任務，這是必須的任務，保持公司的穩(wěn)定。所以，我們確實有資金方面創(chuàng)新改善的需要。

　　但實際上我們還有一優(yōu)勢，包括在資本市場不融資的情況下，我們也可以利用我們的很多存量資產(chǎn)來融資，有很多的渠道。如果我們愿意，可以很快的做這些事情，因為我們有很大的存量金。所以，資金肯定不是制約公司發(fā)展的主要條件，這個請外界可以放心。

　　現(xiàn)場提問：相比迪士尼，華僑城一直沒有用文化的概念把所有的歡樂谷串聯(lián)起來，從而形成華僑城的品牌效應，今后公司如何在主題公園方面提高文化氛圍？是否說未來要發(fā)展文化，就要去地產(chǎn)化？

　　鄭凡：我們確實需要發(fā)展文化，發(fā)展旅游，發(fā)展旅游主題，并把這個作為我們的主要內(nèi)容，作為我們城市綜合項目的靈魂，但我們沒有說要去地產(chǎn)化。

　　劉平春：其實我也在想，去地產(chǎn)化不是公司的目標，文化、旅游、地產(chǎn)并重發(fā)展是我們公司發(fā)展的基本目標。把兩者的關聯(lián)關系做到利益最大化也是我們的經(jīng)營策略，但這并不意味就要去地產(chǎn)化。

　　關于文化內(nèi)涵確實是很核心的問題，其實全世界的主題公園也只有迪士尼能夠做到這一點，為什么？迪士尼的起家是從電視開始的，他是經(jīng)過了一段時間，長期在電影電視方面的積累，包括他自己文化內(nèi)涵的積累，也包括他對觀眾欣賞習慣，以及觀眾忠誠度的培育，然后進入主題公園行業(yè)。

　　這其實也給我們一個啟發(fā)，我們到今天就是需要解決這個問題。但在中國做主題公園是屬于半路起家，都是在沒有出現(xiàn)具有知識產(chǎn)權和品牌的卡通形象代表、人物、動物之前，在沒有一點情感聯(lián)系的情況下進入主題公園領域。

　　培育文化內(nèi)涵確實是我們的核心問題，我們今后也將長期堅持在主題公園里面創(chuàng)造我們自己的卡通形象和代表，發(fā)展自己的衍生品，我們會對這個問題高度重視。