可以稍微加一點價錢，但不會超過5%，有些項目要保持價格穩(wěn)定，希望因此加快推售。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 鄭鵬 隨著雅居樂將集團總部從中山搬到廣州珠江新城，該企業(yè)在全國的擴張跡象也益發(fā)明顯了。

　　最新的拿地則是在5月16日，雅居樂宣布分別以總代價1.6億元、2億元取得云南省騰沖縣10幅相連商住地塊與佛山市三水區(qū)1幅商住地塊的土地使用權(quán)，占地面積達60.6萬平方米、4.5萬平方米，預(yù)計總建筑面積分別達到98.9萬平方米及10.7萬平方米。

　　其中，云南省騰沖縣10幅相連商住地塊，總占地面積為60.6萬平方米，預(yù)計總建筑面積為98.9萬平方米，樓面地價僅為每平方米157元。

　　最值得關(guān)注的當然是云南騰沖的土地，事實上，這和去年年底雅居樂在云南騰沖購得土地位置相鄰，是一個規(guī)劃項目的用地。

　　盡管雅居樂一直并未更多提及云南項目的進度，但因其計劃在騰沖、西雙版納和瑞麗等多地修建大型的旅游地產(chǎn)項目，雅居樂云南的發(fā)展情況已經(jīng)成為外界對其觀察的重要切入點之一。

　　另一方面，雅居樂的發(fā)展線也日益清晰。除了一直以來最為依賴的廣東省內(nèi)項目之外，雅居樂正在構(gòu)建旅游地產(chǎn)線和高端產(chǎn)品線。

　　嘗試總是伴隨著陣痛。

　　在雅居樂旅游地產(chǎn)的發(fā)展中，目前只有清水灣一個項目可以為集團提供收益，又因海南房地產(chǎn)行業(yè)的整體下滑，清水灣項目為集團貢獻占比也逐漸下降，而云南還處于前期開發(fā)階段，目前尚不到收益期。

　　在高端產(chǎn)品線方面，雅居樂一再強調(diào)廣州富春山居項目銷售頗佳，卻也屢遭媒體質(zhì)疑簽約數(shù)不多，此外，之前南京藏龍御景項目降價促銷之事也被疑為其高端產(chǎn)品銷售遇挫的無奈之舉。

　　眾多分析師對雅居樂的看法更為直接，在最近很長一段時間中，諸多分析師總是以“銷售疲軟”、“跑輸大市”等字樣概括雅居樂的銷售情況，并多次表示對其未來銷售情況的擔憂。

　　看起來，盡管2012年雅居樂如期完成了之前制定的全年銷售目標，但依然難以擺脫外界對其未來發(fā)展的憂慮。

　　抱著對于雅居樂近期的種種疑問，觀點新媒體在5月底專訪了雅居樂集團投資者關(guān)系部負責人。

　　在香港地標性的中銀大廈后面的一棟寫字樓中，雅居樂的辦公室還可以從密密麻麻的寫字樓縫隙之中窺見維港一角，在土地資源稀缺，寸土寸金的中環(huán)來說，這樣的景觀已是難得。

　　就在這樣的環(huán)境之下，雅居樂投資者關(guān)系負責人代表公司，向觀點新媒體再次介紹了公司的發(fā)展藍圖，并回應(yīng)了近期對于雅居樂的諸多疑問。

　　以下為雅居樂接受觀點新媒體采訪整理實錄：

　　觀點新媒體：根據(jù)公司1到4月份銷售情況，全年420億銷售目標進度會不會有點慢？

　　雅居樂：公司一般做法都是上半年完成目標的四成，下半年做六成。因為年初還有一些存貨，所以之前基本上是先把存貨消化，然后在5、6月有多一些新推項目，因此估計5月、6月的銷售應(yīng)該比4月份好一些。到6月，估計應(yīng)該可以達標160到170億，剛好是四成的這個目標，現(xiàn)在差不多是100億。

　　觀點新媒體：國五條出來之后，像限購、限價之類的政策，您覺得會對市場有影響嗎？

　　雅居樂：限價、限購基本上一直以來都有。今年實行的限購限價在一定程度大家是支持的，因為一直到今年3月的住宅售價都在不斷上漲，如果政府還不制定政策，我覺得出現(xiàn)泡沫的機會很強。

　　觀點新媒體：最近幾個月房價上漲很快，政策在執(zhí)行力上較之前也緊了一些，您覺得今年政府的政策主要是什么？

　　雅居樂：今年政府的焦點不會太過嚴厲打壓樓市，因為第一季從生產(chǎn)力到工業(yè)出口每方面都還很弱，所以第二季需要加大內(nèi)需，基建投資也會加多點。全球經(jīng)濟現(xiàn)在有很多不穩(wěn)定的因素，出口的訂單也比較少，所以今年政府應(yīng)會多加點基建，以及希望推動城鎮(zhèn)化。

　　觀點新媒體：今年雅居樂在土地市場有什么樣的策略？

　　雅居樂：我們今年的策略，就是要多拿些“短、平、快”的地。“短”則指將開發(fā)期縮短，由以前的15到18個月縮短到12個月；“平”就是預(yù)算在5到10億約25至35平方米建筑面積地塊；“快”則是希望將資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率加快，回報期就可以快一點。同時，今年的重點會放已經(jīng)在售的項目，也就是舊的項目，那些項目占了420億的七成，新項目只占大概30%左右。

　　觀點新媒體：雅居樂在南京增加較多土地，南京以后是否會成為廣東省以外的另一個重要發(fā)展區(qū)域？南京市場的定位是什么？

　　雅居樂：可以這樣講。但不只是在南京，我們在西安、成都、重慶也有一些項目。今年在南京有3個大盤，分別是江寧、浦口和門東區(qū)(市中心)。早幾年，市場購買力主要圍繞上海、寧波以及杭州，現(xiàn)在的購買力慢慢向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，像無錫、南京、揚州，鎮(zhèn)江那一帶。

　　那邊是有潛力的，但需要時間去消化。其實南京中高端的市場潛力很大，主要看價格的定位。

　　觀點新媒體：南京藏龍御景項目降價了6000元，作為高端A+線產(chǎn)品之一，是否會對高端產(chǎn)品A+的品牌形象有影響？以后高端產(chǎn)品會采取什么樣的銷售策略?

　　雅居樂：南京藏龍御景調(diào)價只是一種策略，主要是來試試市場。把精裝修成本減去了，單價自然降下來。賣毛坯房不影響集團的毛利率，主要是希望可以帶旺市場，吸引更多人來看。而且我們不是全部推出去，目前只選擇了1、2棟建筑。

　　市場旺的時候，高端產(chǎn)品不愁，但現(xiàn)在還是一個政策市場，銷售推廣的策略會靈活點的。譬如說，若繼續(xù)延續(xù)這個價格，一定是包裝修的，這樣就限制了客戶的選擇，我們先試試1、2棟，就知道市場的承受力如何，雅居樂一直希望是靈活處理市場推廣及銷售策略。

　　觀點新媒體：今年公司產(chǎn)品策略是怎樣？在高端產(chǎn)品上，會不會有所調(diào)整？

　　雅居樂：今年高端產(chǎn)品保持供應(yīng)大概在20%左右，剛需定位在90-140平方，供應(yīng)大概在6成左右，主要是針對首次置業(yè)及改善型客戶。另外兩成主要是旅游地產(chǎn)，包括海南以及云南，但海南和云南也會有部分產(chǎn)品是比較經(jīng)濟型的剛需產(chǎn)品，其中包括40-70平方戶型比較小的產(chǎn)品。

　　今年在高端項目策略也會有相應(yīng)的調(diào)整，因為我們本身有一個VIP客戶群，有些中高端產(chǎn)品項目會做一些大型的活動，大部分VIP都會介紹一些客戶過來，所以購買力可以凝聚在一起。

　　觀點新媒體：在原來的3個項目之外，會不會增加新的高端項目？

　　雅居樂：今年總的項目大概62個，新推的項目有13個，高端項目會有5、6個。主要在南京的門東區(qū)和浦口，還有常州和星河灣合作的項目。南京的門東區(qū)是一個市中心低密度住宅，平均售價應(yīng)會略高。

　　觀點新媒體：3、4月份的數(shù)據(jù)顯示海南整體銷售有所上漲，清水灣項目今年的銷售目標是多少?

　　雅居樂：今年海南銷售目標是60億，對一個單一項目來說已算非常好的表現(xiàn)。60億是一個指標，如果做到70至80億會更好，到四月底已經(jīng)30億。

　　觀點新媒體：如果清水灣的銷售能夠保持，是否會對毛利回穩(wěn)的作用？

　　雅居樂：每一年清水灣都對集團的毛利有一定的貢獻，最大的影響是在2011年，2011年占據(jù)了集團確定收入的一半。2013年的收入會比2012年要好，在毛利方面也會幫助，但是不會有太多?，F(xiàn)在地價、人工、材料比以前貴，成本增加，雖然2013年集團平均銷售價格因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因可能比去年高一些，未來數(shù)年集團總毛利率希望能維持在行業(yè)平均水平35%以上，應(yīng)是非常好了。

　　觀點新媒體：要提升毛利水平是否會考慮采取其他的方式，比如提高價格？

　　雅居樂：我們不敢過于激進。有些項目賣得好的話，可以稍微加一點價錢，但不會超過5%，有些項目要保持價格穩(wěn)定，希望因此加快推售。今年我們的價錢也比較平穩(wěn)，不會加太大。

　　觀點新媒體：公司在旅游地產(chǎn)的策略是什么？云南項目什么時候入市？

　　雅居樂：我們暫時會把精力放在海南和云南。剛在云南拿到地，也希望在騰沖和瑞麗可以加快銷售。

　　接下來，希望能在西雙版納盡快拿到地，先打好基礎(chǔ)，其他的暫不考慮。由于旅游房地產(chǎn)占大概兩成的比例，毛利一般比市區(qū)的項目高，所以這邊的發(fā)展應(yīng)該會比較長期。云南的項目希望今年年底會對外開放且會有些預(yù)售。

　　海南銷售目標是60億，云南瑞麗和騰沖各計劃銷售幾億左右。

　　觀點新媒體：很多分析報告中都建議開發(fā)商回到一、二線城市來做發(fā)展，三、四線城市的購買力是否會弱一些？

　　雅居樂：一、二線可以去投資，但價格已非常昂貴。二、三線城市的購買力主要還是以自住需求為主，價格增長相對平穩(wěn)且合理。城市化主力應(yīng)是先針對三、四線城市，這就需要政府來支持配套，有了配套，三、四線的環(huán)境在一定程度上會優(yōu)化，也會有越來越多人去買房子。

　　觀點新媒體：為什么會選擇到云南發(fā)展？云南和海南的購房的人群一樣嗎？以后會不會在其他地區(qū)發(fā)展旅游項目？

　　雅居樂：第一，云南省GDP收入可以跟天津相比，所以云南是不簡單的；第二，東盟國家很多人做翡翠生意，大部分都會選擇在內(nèi)地買房；第三，旅游局也希望我們快點建好酒店，可以吸引多一些外國人到那邊旅游觀光，推動旅游業(yè)發(fā)展。

　　云南肯定和海南的購房人群不一樣，主要是因為價格不一樣，海南的別墅是4、5萬元/平米，而云南的價格比起海南肯定要低很多，洋房平均5000-6000元/平米，低密度住宅約9000-10000元/平米。另外，云南客戶群大部分是本地人及附近省份，另一是東盟國家華僑。

　　雅居樂現(xiàn)在除了云南和海南旅游地產(chǎn)的項目，暫時不會到其他地區(qū)去發(fā)展。

　　觀點新媒體：是否考慮在商業(yè)地產(chǎn)上面擴大多做一點？

　　雅居樂：要看機會，如果有一些低過3000多元樓面價的項目我們一定有興趣，但現(xiàn)在沒有那么多了，那些商業(yè)地差不多被人拿完了。目前我們的商業(yè)地產(chǎn)多屬于商業(yè)配套性質(zhì)，為住宅小區(qū)提供價值。很多時候投資都要講天時地利人和，不是說想做就可以做。公司不僅要在廣東省內(nèi)發(fā)展，還要向廣東省外發(fā)展，還要“平、靚、快”，加上今年又要沖400億，有這么多目標，商業(yè)房地產(chǎn)要等機會了。

　　觀點新媒體：接下來還會不會大規(guī)模拿地？會以現(xiàn)在已經(jīng)布局的區(qū)域為主，還是會有全新的？

　　雅居樂：今年的買地預(yù)算是130億，要付的金額可能是100億，今年肯定會多做一點。截至6月6日，公司現(xiàn)在所有項目是80個，今年會賣得有62個，剩下18個未推，若按照每年推10個新項目的速度，兩年之內(nèi)就會全部推完。所以一定要加多一點新地區(qū)的新項目。

　　現(xiàn)在拿地最好就是靠近原有項目，最好多一點在廣東，但很多時候不是你想拿就能夠拿到地，譬如說我們?nèi)シ鹕侥玫?，因為有一些地太貴，最終沒有拿。所以，我們希望可以圍繞現(xiàn)有項目區(qū)拿地，譬如說在西南地區(qū)，靠近重慶、成都，如果在江蘇省的話，更多希望是南京，廣東更多希望是佛山、花都、番禺這些地方。

　　觀點新媒體：公司除在境外是否會有投資計劃？

　　雅居樂：公司在香港只有一個擬建項目，現(xiàn)在處于計劃階段，主要是提案階段還沒有決定?，F(xiàn)在香港和境外沒有投資計劃，主要會集中在國內(nèi)的項目。

（審校：劉滿桃）