在調(diào)控已成常態(tài)的市場背景下，中小房企將不僅僅會受制于大型品牌開發(fā)企業(yè)的規(guī)?；瘮U張，還有可能被洗牌的風險。

　　觀點網(wǎng) 6月5日，福州泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.48億元競得閘北區(qū)103街坊27丘商辦地塊，樓板價30974元/平方米，溢價率106.49%。據(jù)相關資料統(tǒng)計，福州泰和從去年下半年開始瘋狂拿地，一年之內(nèi)就在土地市場上花了110多億拿地，而這個公司的凈資產(chǎn)只有20多億，目前負債率高達85%以上，福州泰和為何要如此大批量的拿地？

　　而類似于與這樣第三梯隊、第四梯隊的房企(行業(yè)排名在20-50名之間的房企)當前市場環(huán)境下展開新的市場戰(zhàn)略布局、瘋狂拿地的現(xiàn)象其實不在少數(shù)。

　　當前，我們發(fā)現(xiàn)在土地市場上搶地的，除了大型品牌房企大規(guī)模拿地進行戰(zhàn)略土地儲備之外，還有兩類房企的力量也是值得我們關注的，我們稱之為非大型房企搶地，主要有兩種情況：

　　一種是第三梯隊、第四梯隊的房企。

　　第三梯隊、第四梯隊的房企已經(jīng)錯過2012年的最佳拿地時機，現(xiàn)在再不搶地，從公司角度來說，土地儲備就不會有持續(xù)的增長，這樣從戰(zhàn)略發(fā)展角度來說，沒有土地足夠的土地儲備，發(fā)展很容易受到制約和限制，這樣很快就會被市場淘汰了?，F(xiàn)在這些房企的狀態(tài)就是要不就趕緊抓緊時間回籠資金拿地，抓緊時間往上爬，要不往上爬就有落后、逐漸消失的風險。

　　福州泰和等房企當前如此大批量的拿地正是反映了這樣一批房企對于未來市場競爭環(huán)境的擔憂，當前這些房企積極拿地布局市場力爭上游的發(fā)展戰(zhàn)略也就不難理解了。

　　另外一類，就是背后有強大資本支持，雖然不是大型房企，但由于資本力量的驅(qū)動，會導致其在土地市場上瘋狂拿地，比如最近黃金灣投資集團下屬的K2公司就在上海制造了新華路46億的地王。

　　而對于第三梯隊、第四梯隊的房企來講，”不上則下”則成為其當前最尷尬的處境。近期我們發(fā)現(xiàn)，萬方地產(chǎn)公告公司名稱將變更為”萬方發(fā)展”，行業(yè)類別由”房地產(chǎn)業(yè)”變更為”批發(fā)業(yè)”。除此之外，盛高置地、萬好萬家、綠景地產(chǎn)等在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。隨后，上海新梅置業(yè)股份有限公司5月27日晚間宣布，出售持有的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司股權，并考慮逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　對于第三梯隊、第四梯隊的中小房企來講，在調(diào)控已成常態(tài)的市場背景下，中小房企將不僅僅會受制于大型品牌開發(fā)企業(yè)的規(guī)?；瘮U張，還有可能被洗牌的風險。此時，中小開發(fā)企業(yè)要獲得長期發(fā)展發(fā)展勢必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　從修煉內(nèi)功的角度來講，在當前市場”基本面”好轉(zhuǎn)的市場背景下，對于資金面不太緊張的中小房企來說，首先，要抓緊時機及時拿地，”換倉”謀求下一輪市場發(fā)展機會，否則，在品牌房企橫行天下的市場集中度不斷提高的市場背景下，中小房企錯過這次機會，那么也就意味著市場機會的喪失，在未來這些房企真的有可能就會消失在房地產(chǎn)市場的汪洋大海之中。

　　其次，通過成本管理和融資渠道等各個環(huán)節(jié)嚴格控制項目成本費用，從而也提高在高周轉(zhuǎn)的同時，保證一定的利潤率。如最近港股上市或境外融資比較活躍，數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2013年年內(nèi)，近30家的房企年內(nèi)海外融資總額度已經(jīng)接近800億元。境外融資成本以及相對內(nèi)地的融資難度都較低，一定程度上保證了這些房企可以獲得相對較高的利潤率。

　　第三，在未來，積極學習品牌開發(fā)企業(yè)的優(yōu)點，中小企業(yè)可以通過精細化管理、產(chǎn)品研發(fā)能力提高、產(chǎn)品標準化與產(chǎn)業(yè)化的操作、適度漲價等手段緩解利潤率下滑局面，為企業(yè)未來發(fā)展奠定基礎。

　　對于正在處在轉(zhuǎn)型陣痛過程的中小房企來說，企業(yè)或開始謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等通過業(yè)務多元化規(guī)避未來住宅市場調(diào)控的風險，或通過并購、投資等多元化手段進軍海外市場、其他產(chǎn)業(yè)等，這些不僅僅是品牌房企考慮的問題，也是不少中小房企在當前發(fā)展必然面臨的多元化轉(zhuǎn)型問題。

　　如果中小房企在轉(zhuǎn)型過程中遭遇資金面的問題，在這個時候一方面應該適當放慢腳步，另外一方面，積極需求新的融資渠道，通過融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴盤活”兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻，這個時候就應該果斷地進行戰(zhàn)略收縮了。

　　企業(yè)進行戰(zhàn)略收縮包含兩方面情況：

　　第一、如果轉(zhuǎn)投行業(yè)如醫(yī)藥、鐵礦石可短期內(nèi)產(chǎn)生預見性的收益，那么企業(yè)可以通過出售地產(chǎn)業(yè)務部分項目股權或全部股權，緩解轉(zhuǎn)型過程的資金面的壓力，以使轉(zhuǎn)投的行業(yè)可以盡快產(chǎn)生經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)”兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務的投資風險。

　　第二、如果轉(zhuǎn)投行業(yè)如醫(yī)藥、鐵礦石等短期內(nèi)難以產(chǎn)生預見性的收益，還需要持續(xù)長期性的投入，那么企業(yè)就要權衡地產(chǎn)板塊和其他板塊的關系，果斷停止其中一個板塊業(yè)務，通過資產(chǎn)出售支援另一個板塊業(yè)務發(fā)展，同時，也積蓄力量謀求這個板塊業(yè)務的下一輪的市場發(fā)展機會。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者