　　5月28日，中海發(fā)布公告稱，該公司間接全資附屬公司中國海外興業(yè)與Harmony China房地產(chǎn)基金訂立項(xiàng)目回購協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中海興業(yè)將向Harmony China基金購買旗下西安項(xiàng)目30%應(yīng)占權(quán)益、青島項(xiàng)目30%應(yīng)占權(quán)益及沈陽項(xiàng)目31.85%應(yīng)占權(quán)益，總代價為3.627億美元，約合28.15億港元。

　　在此項(xiàng)交易完成后，上述三個項(xiàng)目將變?yōu)橹泻ＨY擁有。

　　回購股權(quán)

　　根據(jù)資料，西安項(xiàng)目包括西安市的三幅土地，總面積約為26.92萬平方米，目前這些土地正在建設(shè)中，預(yù)計將發(fā)展成一個住宅/商業(yè)綜合項(xiàng)目。

　　青島項(xiàng)目則是位于青島市市北區(qū)吳家村250號的一幅土地，總面積約為4.31萬平方米，該土地已發(fā)展成一個住宅/商業(yè)綜合發(fā)展項(xiàng)目。

　　而沈陽項(xiàng)目是位于沈陽市和平區(qū)長白地區(qū)的一幅土地，總面積約為46.91萬平方米，該土地也正處于正建設(shè)期，預(yù)期將發(fā)展成為一個住宅/商業(yè)綜合發(fā)展項(xiàng)目。

　　值得注意的是，是次出讓中海項(xiàng)目股權(quán)的Harmony China房地產(chǎn)基金是由中海于2010年3月發(fā)起成立，成立方是中海和工銀國際，而這也是中海第一次也是唯一一次參與并推出基金產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，Harmony China房地產(chǎn)基金在當(dāng)時的首期募集資金不低于2.5億美元。其中，中海方面出資1.2億美元，工銀國際亦出資1.2億美元，當(dāng)時的第三方共贏公司出資1000萬美元。

　　該基金成立之初透露的信息顯示，所募集資金將用于投資國內(nèi)的房地產(chǎn)市場及項(xiàng)目，不過最終該基金所選擇的投資對象全是中海自身的項(xiàng)目。

　　2010年6月，中海對外宣布，其子公司中國海外興業(yè)將聯(lián)手Harmony China房地產(chǎn)基金共同投資其位于西安、青島、沈陽的三個項(xiàng)目。

　　當(dāng)時的協(xié)議稱，中國海外興業(yè)將西安項(xiàng)目30%股權(quán)、青島項(xiàng)目30%股權(quán)、沈陽項(xiàng)目31.85%股權(quán)出售給上述基金公司，出售總價約為12.35億港元。

　　如今看來，在將近3年的時間內(nèi)，Harmony China基金通過投資三個項(xiàng)目的賬面收益約為15.8億港元，投資收益達(dá)到128%，年均收益也超過30%，如此收益率對任何一支基金而言都可謂高回報。

　　對于此次回購，中海認(rèn)為，鑒于過去三年資本市場流動性的變化，加上公司目前的現(xiàn)金充裕，收購事項(xiàng)符合公司整體發(fā)展策略。

　　相關(guān)分析師也認(rèn)為，中海如今以如此高的價格回購項(xiàng)目股權(quán)，一方面是其認(rèn)為今后三個項(xiàng)目的銷售收益能彌補(bǔ)這部分資金支出，同時這筆收益中也會有將近50%歸屬中海自身。

　　另一方面，也表明目前中海有資金實(shí)力支付這筆款項(xiàng)，而這與中海今年銷售持續(xù)增長也不無關(guān)系。

　　據(jù)早前中海披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月份已累計實(shí)現(xiàn)合約銷售面積340.9萬平方米，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額520.3億港元，超出今年1000億港元銷售目標(biāo)的一半。

　　清盤基金？

　　作為中海迄今為止唯一參與的一支基金，Harmony China基金接下來的動作無疑值得關(guān)注，但令人意外的是，此次中?；刭忢?xiàng)目股權(quán)極有可能是該基金的收山之作。

　　據(jù)中海相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，Harmony China基金并無下一步募資計劃，也沒有具體的項(xiàng)目投資安排。

　　有分析師接受觀點(diǎn)新媒體采訪時表示，這可能與當(dāng)初中海成立這只基金的初衷有關(guān)系，當(dāng)時可能更多的是考慮將這種方式作為一種拓寬融資渠道的途徑，并沒有長期發(fā)展地產(chǎn)基金的想法。

　　分析師稱，在2010年初，政府連續(xù)出臺“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，這使得當(dāng)時包括中海在內(nèi)的房企對后市充滿擔(dān)憂，因而選擇房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資，一方面可以緩解部分資金壓力，同時也能分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險。

　　但因?yàn)檎{(diào)控成為常態(tài)且中海一直保持了銷售規(guī)模和利潤率的持續(xù)增長，可能認(rèn)為借道地產(chǎn)基金進(jìn)行融資付出的高額成本并非必要之舉。同時，中海在海外的融資成本相對基金也更低。

　　從中海最近一次海外融資動作來看，成本就遠(yuǎn)低于這次回購項(xiàng)目的支出。資料顯示，2012年11月，中海曾發(fā)行了兩筆共計10億美元的債券，平均融資成本僅約5%。

　　上訴分析師還提到，對于中海這類規(guī)模的房企來說，使用基金投資自身項(xiàng)目也是一件繁瑣的事情，因?yàn)槠湓谌珖\(yùn)營的項(xiàng)目過百，那么在選擇項(xiàng)目方面，標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域?qū)⒑茈y平衡。

　　該分析師進(jìn)一步指出，中海在地產(chǎn)基金方面的發(fā)展策略，也與近兩年國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的整體發(fā)展，并非如當(dāng)初期待的那樣樂觀大有關(guān)系。

　　由于國內(nèi)整體融資渠道狹窄以及基金募集的法律限制等，房地產(chǎn)私募基金更多的是依托外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財部、理財機(jī)構(gòu)和信托公司等平臺完成募資。但這些平臺自身的局限性，極大的限制了房地產(chǎn)私募基金做大規(guī)模的可能。

　　其實(shí)中海參與的Harmony China基金也面臨此種狀況，因?yàn)槠淞硪徊糠仲Y金也是來自于工銀國際，在持續(xù)的募資和規(guī)模增長方面很難突破。

　　還有一點(diǎn)值得注意的是，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)基金在退出機(jī)制方面極不健全。與國外以IPO為主流的退出模式不同，國內(nèi)基金主要是投資于項(xiàng)目，退出形式主要是物業(yè)出售和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，此次Harmony China基金選擇的退出方式就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　有分析指出，這其實(shí)就是一種以股權(quán)形式提供過橋融資，幫助資金短缺的房企完成土地收購或提供建設(shè)資金，當(dāng)達(dá)到一定條件后，基金就以合作方股權(quán)回購或向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式退出。

（審校：徐耀輝）