核心城市已無(wú)存量土地，重構(gòu)城市的宜居性必然建立在對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)改造之上，這樣做成本最低，破壞最小，見(jiàn)效最快。

　　談到城市化，就會(huì)提到兩個(gè)爭(zhēng)議性的問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展誰(shuí)促進(jìn)了誰(shuí)？問(wèn)題二：是城市化還是城鎮(zhèn)化？

　　針對(duì)第一個(gè)問(wèn)題，要論及城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系的話，毫無(wú)疑問(wèn)，城市化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)結(jié)果，同時(shí)城市化本身也在為未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。

　　針對(duì)第二個(gè)問(wèn)題，我們先看一下城市化的表述，其進(jìn)程表面上是如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)民為市民的過(guò)程，實(shí)際上整個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程涉及到人口就業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，其核心解決的是農(nóng)村中低收入群體在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中自身可持續(xù)生存、生活和發(fā)展的問(wèn)題。所以我們提的城鎮(zhèn)化實(shí)際就是城市化，只不過(guò)表述上采用了與我國(guó)具體國(guó)情相適應(yīng)的、體現(xiàn)我國(guó)特色的“城鎮(zhèn)化”稱謂。

　　但過(guò)去三十余年中國(guó)的城市化進(jìn)程，無(wú)疑也留下了太多的遺憾。其中一個(gè)問(wèn)題便是城市低質(zhì)的復(fù)制擴(kuò)張，使城市看起來(lái)光鮮但不宜居了。

　　例如已在北京、上海等大都市體現(xiàn)出來(lái)的“大都市病”。高昂的房?jī)r(jià)，糟糕的交通，以及今冬北京極其嚴(yán)重的霧霾天氣，這一切都在成為城市化進(jìn)一步發(fā)展的阻礙。城市應(yīng)該是適宜人類居住的地方，而不是相反。

　　類似的問(wèn)題也不僅在大都市出現(xiàn)，在武漢、西安等等較為發(fā)達(dá)的二線城市里，上述情況并不比核心一線城市好，甚至有時(shí)更為糟糕。

　　或許正因?yàn)槿绱?，在新一屆政府開(kāi)展工作之后，將“新型城鎮(zhèn)化”列為政府工作的重中之重。其思路，則是將中小城鎮(zhèn)，以及大城市周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)作為城市化推進(jìn)的重點(diǎn)，以緩解“大都市病”的蔓延。

　　這的確是解決問(wèn)題的一個(gè)思路，但至少應(yīng)該與之并行的，則是對(duì)現(xiàn)有城市的改造，重構(gòu)城市的宜居性，提高城市化的效率。

　　我們認(rèn)為，至少未來(lái)在現(xiàn)有城市改造方面還大有潛力可挖。甚至可以為新的城鎮(zhèn)化提供更大的空間?！按蠖际胁　钡穆踊蛟S并不是因?yàn)槠浯?，而是在于其大的過(guò)于低效了。

　　正如安邦咨詢董事長(zhǎng)陳功先生總結(jié)的，簡(jiǎn)單地說(shuō)，新型城鎮(zhèn)化，就是城市的重構(gòu)！城市道路需要重構(gòu)，城市的街區(qū)需要重構(gòu)，城市的廣場(chǎng)需要重構(gòu)，讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個(gè)潔凈、宜居的城市環(huán)境中。

　　這一城市改造過(guò)程中也蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，我們姑且可以將之稱為“樓宇經(jīng)濟(jì)”。

　　核心城市已無(wú)存量土地，重構(gòu)城市的宜居性必然建立在對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)改造之上，這樣做成本最低，破壞最小，見(jiàn)效最快。

　　例如，核心位置商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，產(chǎn)品差異化趨勢(shì)凸顯，核心區(qū)域的商務(wù)樓宇面臨再聚集趨勢(shì)。對(duì)于投資商來(lái)說(shuō)，其對(duì)應(yīng)策略是舊樓改造、存量提升，而對(duì)政府來(lái)說(shuō)則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，即對(duì)核心區(qū)域存量樓宇升級(jí)改造，改變其趨于老化的現(xiàn)狀，最大限度挖掘區(qū)域價(jià)值，提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，提高了政府稅收?！皹怯罱?jīng)濟(jì)””一方面改變了城市面貌，另一方面也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　從這個(gè)意義上來(lái)講，樓宇經(jīng)濟(jì)就是新型城鎮(zhèn)化一樣，將成為中國(guó)城市化轉(zhuǎn)型最重要的兩個(gè)方向。