由于香港一手住宅開發(fā)已經(jīng)是壟斷市場，新來者獲得的收益有限，深耕香港市場對于萬科來說或沒有必要。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 關于香港地產(chǎn)界的發(fā)展現(xiàn)狀，早年在新鴻基地產(chǎn)及嘉里建設任職多年的潘慧嫻曾在《地產(chǎn)霸權》一書中，或多或少有觸及真實的一面。

　　這真實的一面，是否意味著此種四大豪門壟斷的現(xiàn)有格局將難以改變？在多數(shù)分析師看來，這已是一個不可置否的答案。

　　不過對于萬科而言，在港拓展項目，也許亦僅是其全球化戰(zhàn)略中的一步，因此萬科最終仍然選擇以合作的形式來開啟其在香港的首個項目。

　　初拓香港

　　近日，作為萬科香港的殼公司，萬科置業(yè)(海外)表示，將以現(xiàn)金代價7.22億港元，向母公司萬科置業(yè)(香港)收購荃灣西站六區(qū)項目(TW6)20%項目權益連同所有股東貸款。　　

　　資料顯示，TW6項目涉及一幅鄰近香港新界西港鐵荃灣西站非工業(yè)發(fā)展用地(將稱為荃灣市地段402號)。根據(jù)規(guī)劃，項目將建成總建筑面積不少于3.76萬平方米及不多于6.27萬平方米住宅樓宇，合共可提供不少于894套住房，其中不少于520套住宅單位可銷售樓面面積不會超過50平方米。

　　收購完成后，持有荃灣西站六區(qū)項目(TW6)權益的Ultimate Vantage成為萬科置業(yè)(海外)聯(lián)營公司，而持有Ultimate Vantage20%權益的Wkdeveloper Limited則成為萬科置業(yè)(海外)全資附屬公司。

　　通過查閱相關資料，不難發(fā)現(xiàn)，此次收購的項目正是萬科置業(yè)(海外)的控股股東萬科置業(yè)(香港)于今年1月份與新世界發(fā)展聯(lián)合所拿的荃灣西站六區(qū)項目，其中，兩家企業(yè)分別占20%及80%的權益。

　　彼時，萬科置業(yè)(海外)曾公開表示，不排除未來會將上述地塊注入到上市平臺上。該表態(tài)離此次其正式宣布收購萬科置業(yè)(香港)所持荃灣西站六區(qū)項目20%權益僅三月有余。

　　當時，萬科置業(yè)(海外)還稱，當初成立萬科置業(yè)(海外)目的主要是配合萬科企業(yè)的業(yè)務國際化，萬科集團與萬科置業(yè)(海外)將于香港或其他地區(qū)尋覓合適投資的業(yè)務機會，以擴展萬科置業(yè)(海外)業(yè)務。

　　而對于此次萬科置業(yè)(海外)選擇收購母公司項目部分權益， 市場人士朱一鳴認為，主要是萬科置業(yè)(海外)選了在合適的時間對香港殼進行了一點資產(chǎn)注入。

　　朱一鳴補充指，一般企業(yè)將項目注入上市平臺當中，優(yōu)先會考慮住宅項目，因為住宅項目無需像商業(yè)項目那樣沉淀資金，住宅項目的資金回籠周期比較快，這對股價有一定影響。

　　關于為何不選擇自己動手，而采取收購方式，朱一鳴猜測，有可能地塊的最初洽談主體即為萬科置業(yè)(香港)公司。

　　但這種拿地方式，另一市場人士王一鳴看來，這無論是在融資成本上，還是資金使用效率上都具有極大優(yōu)勢，因此未來不排除萬科會繼續(xù)通過這種操作流程來拓展香港殼的可能。

　　港島瓶頸

　　相關分析曾指出，由于香港市場與內地不一樣，開發(fā)商主要依靠項目運營開發(fā)能力獲得盈利，而非土地升值。故香港房地產(chǎn)市場相當注重開發(fā)商項目開發(fā)的成本預算、操控盤等開發(fā)能力。

　　對此，朱一鳴表示，此次萬科置業(yè)之所以選擇合作開發(fā)拿地，或更多的是出于自身在香港做住宅方面的經(jīng)驗上、渠道上相對本地開發(fā)商來說都相對欠缺。

　　“如果萬科置業(yè)占該項目80%的權益話，項目開發(fā)的風險就會大一點，而將來等其有一定開發(fā)經(jīng)驗、有一定開發(fā)渠道后，再去做主導或更為穩(wěn)妥。”

　　另對于萬科集團此次在香港合作開發(fā)首個項目，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心分析認為，深耕香港市場對于萬科來說或沒有必要。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心分析指：一是由于香港一手住宅開發(fā)已經(jīng)是壟斷市場，新來者獲得的收益有限；二是萬科的雄心遠不止于大陸與香港，它是要做全球的發(fā)展商，因此香港市場只是它重要的對外發(fā)展平臺。

　　不過，對于該上市平臺，萬科總裁郁亮曾表示，將來萬科置業(yè)海外將專注負責香港業(yè)務，其發(fā)展將得到萬科母公司的支持，“如果沒有錢買地，母公司亦可幫它買”。

　　就此次將資產(chǎn)注入上市平臺的意義，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心還表示，萬科置業(yè)(海外)雖然負責海外業(yè)務，但對萬科全球化進程有顯而易見的促進作用。

　　“不過，香港市場對萬科的全球化戰(zhàn)略是重要的一步，因此其運作會非常謹慎”。

　　據(jù)計算，萬科集團收購萬科置業(yè)(海外)還不足兩年，因此，此次將資產(chǎn)注入萬科置業(yè)(海外)，仍會受香港上市條例限制。其中，包括股權易手24個月內若注入重大資產(chǎn)(即超過殼公司的100%)，則需要以重新IPO上市的標準來審批；換而言之，若在股權易手24個月內，向殼公司注入不超過殼公司100%的資產(chǎn)還是被允許的。

　　“但其若需要融資，殼公司必須有項目才能向資本市場融資，且資產(chǎn)規(guī)模越大、越優(yōu)質，越能增加投資者的信心，利好股市。”朱一鳴如此介紹道。

　　此次注資的香港殼萬科置業(yè)(海外)，為萬科集團于去年以10.79億港元收購南聯(lián)地產(chǎn)而來，收購后萬科集團持有南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份。后于今年1月21日起南聯(lián)地產(chǎn)正式更名萬科置業(yè)海外。

　　另據(jù)了解，今年以來，萬科除獲得香港首個項目外，還去到美國開拓房地產(chǎn)項目。

　　今年2月13日，萬科與鐵獅門正式訂立合作協(xié)議。雙方將合作開發(fā)位于美國舊金山富升街201地塊(201 Folsom Street)的高層豪華住宅公寓項目。

　　對于去境外拓展項目，萬科集團董事會主席王石曾表示，萬科把業(yè)務擴展到北美的其中一個原因是，中國政府對房地產(chǎn)市場所采取的措施，其中是3月30日公布的“國五條”，在京、滬、粵等大城市的房地產(chǎn)市場實施嚴厲調控。