海珠南洲路地塊是繼白云區(qū)同寶路地塊、廣州番禺南村鎮(zhèn)萬(wàn)博商業(yè)區(qū)地塊四之后，廣州本月出現(xiàn)的第三宗“地王”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 鄭鵬   一月三地王，廣州的土地市場(chǎng)比5月的天氣還熱。

　　5月23日下午，在廣州五月最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司(越秀地產(chǎn))以24.6億的最高保密地價(jià)、4.2萬(wàn)平方米的競(jìng)配建面積奪得海珠區(qū)南洲路大沙圍地塊，扣除保障性住房后樓面價(jià)34590元/平，成為廣州歷史最貴單價(jià)地王。

　　此外，同日出讓的白云沙太路地塊，由佳兆業(yè)以7.99億的最高保密地價(jià)、19600平方米的競(jìng)配建面積奪得。該地塊去掉配建面積，樓面價(jià)為22510元/平方米。

　　據(jù)悉，海珠區(qū)南洲路大沙圍地塊是繼白云區(qū)同寶路地塊、廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬(wàn)博商業(yè)區(qū)地塊四之后，廣州本月出現(xiàn)的第三宗“地王”。

　　廣州史上最貴單價(jià)地王

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場(chǎng)觀察，本次土地拍賣吸引了恒大、華發(fā)股份、中鐵、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、合景泰富、麗豐控股、越秀、萬(wàn)科、招商、保利、中海等15家開發(fā)商到場(chǎng)。共到場(chǎng)人數(shù)約200人。

　　而在昨天出讓的兩宗土地中，位于海珠區(qū)南洲路大沙圍的住宅地塊無(wú)疑成為競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

　　出讓公告顯示，該幅編號(hào)海珠區(qū)南洲路1026號(hào)宗地，位于珠江南航道海心沙島畔，坐落在廣州城市新中軸線南段瀛洲生態(tài)園。土地性質(zhì)為二類居住用地，宗地面積為42714平方米，可建設(shè)用地面積為22629平方米，總建筑面積113145平方米，容積率≤5.0，掛牌起始價(jià)16.97億元。

　　土拍前，不少業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)該地塊會(huì)成為“準(zhǔn)地王”，而此前網(wǎng)上競(jìng)拍階段就受到7家房企追捧。截止至23日上午9點(diǎn)，該地塊的最高報(bào)價(jià)為90號(hào)萬(wàn)科報(bào)出的17.57.億元，折合樓面價(jià)15531元/平方米。

　　地塊于下午進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)后，越秀地產(chǎn)即首先舉牌17.8億元，在此后的競(jìng)價(jià)中，越秀地產(chǎn)顯示出了其志在必得的氣勢(shì)。在經(jīng)過(guò)多家開發(fā)商19輪的爭(zhēng)相競(jìng)價(jià)后，地塊總價(jià)即達(dá)到246091萬(wàn)元的最高限制地價(jià)，進(jìn)而轉(zhuǎn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)，競(jìng)價(jià)階梯為400平米。

　　據(jù)觀察，現(xiàn)場(chǎng)有多家房企參與競(jìng)配建環(huán)節(jié)，不過(guò)，最主要的還是佳兆業(yè)和中海兩家在進(jìn)行拉鋸戰(zhàn)式的博弈。期間，恒大多次報(bào)出高于競(jìng)價(jià)階梯的面積數(shù)，此舉加快了拍賣進(jìn)程，使競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。而越秀地產(chǎn)也不甘示弱，多次力壓恒大。

　　在長(zhǎng)達(dá)半個(gè)多小時(shí)的競(jìng)配建競(jìng)爭(zhēng)中，越秀地產(chǎn)和恒大你追我趕般地輪番舉牌，在經(jīng)過(guò)近100輪的競(jìng)爭(zhēng)后，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入“白熱化”的階段。最終，在近112輪競(jìng)奪后，越秀地產(chǎn)以246091萬(wàn)、42000平競(jìng)配建面積擊敗恒大奪得該地塊，折合樓面價(jià)34590元/平。

　　而此前廣州拍地歷史最高紀(jì)錄是2012年恒大奪得的珠江新城地塊，樓面地價(jià)3.2967萬(wàn)元/平，此次南洲路無(wú)疑加冕廣州市地王。甚至另有統(tǒng)計(jì)表示，若加入保障房競(jìng)配建成本（3000元/平），且原地配建，該地塊總成本達(dá)25.9億元，地塊折合樓面地價(jià)達(dá)36361元/平，為廣州歷史最貴單價(jià)地王。

　　與南洲路地塊相比，白云沙太路地塊則顯得有點(diǎn)速戰(zhàn)速?zèng)Q。該地塊正式出讓前共收到13位報(bào)名申請(qǐng)，包括金地、佳兆業(yè)、珠海華發(fā)、萬(wàn)科等，而在開始競(jìng)拍僅5分鐘后，地塊已達(dá)到最高保密地價(jià)約7.99億元。隨后該地塊轉(zhuǎn)入競(jìng)配建階段，最終由33號(hào)佳兆業(yè)以7.99億元的最高保密地價(jià)、1.96萬(wàn)平方米的競(jìng)配建面積奪得該地塊，該地塊去掉配建面積，樓面價(jià)為22510元/平方米。

　　出讓資料顯示，該地塊位于白云區(qū)沙太路梅花園20號(hào)地塊，土地用途為二類居住用地，宗地面積約2.35萬(wàn)平方米，建筑面積約5.5萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)約5.5億元。

　　“不被看好”的南洲路江景

　　顯然，在昨天的土地拍賣會(huì)上，最為人們津津樂(lè)道的無(wú)疑是海珠區(qū)南洲路地塊拍出了34590元/平的高單價(jià)。

　　雖然南洲路地塊“位于珠江南航道海心沙島畔，處于廣州城市新中軸線南段瀛洲生態(tài)園，坐擁一線江景，具有打造新豪宅不可復(fù)制重要元素。”但是目前，南洲路周邊的二手房?jī)r(jià)格僅2萬(wàn)/平，按新“地王”這個(gè)樓面價(jià)，目前“面粉”比“面包”貴了近一倍。對(duì)此，各種評(píng)論兼而有之。

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌表示，該地塊屬于優(yōu)質(zhì)的土地，稀缺資源。雖然現(xiàn)在周圍的景觀相對(duì)差一點(diǎn)，但發(fā)展規(guī)劃力度很大，屬于中軸線南端重要的一塊。

　　對(duì)于高樓面地價(jià)，龍斌表示主要有四點(diǎn)，市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀，優(yōu)質(zhì)地塊稀缺江景資源遭搶，房企資金充裕，廣州城市價(jià)值進(jìn)入快速躍升期。

　　廣州房地產(chǎn)專家韓世同則對(duì)地塊的高價(jià)位表示非常的不理解，他表示，該價(jià)格高得離譜，不是很理性，珠江新城地價(jià)也還沒(méi)超過(guò)此地塊。其又稱對(duì)于5.0的高容積率來(lái)建造豪宅也表示不解。“除了琶洲區(qū)，現(xiàn)在海珠區(qū)的樓價(jià)還沒(méi)有超過(guò)3萬(wàn)，而現(xiàn)在該地塊地價(jià)就超3萬(wàn)，太不可思議了。”

　　韓世同表示，現(xiàn)在的企業(yè)拿地意愿高漲，好像是預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格會(huì)大幅上漲。不過(guò)他表示，現(xiàn)在還沒(méi)有看到這個(gè)跡象，他認(rèn)為是否市場(chǎng)傳言的取消限購(gòu)、限價(jià)，市場(chǎng)化取代行政手段等，帶動(dòng)了房企的拿地?zé)崆椤?/p>

　　他預(yù)測(cè)，隨著下半年地塊的不斷推出，高價(jià)位會(huì)支撐不住，而市場(chǎng)的成交是有所回落，因此這個(gè)高價(jià)位還原不了市場(chǎng)的真相。

　　此外，對(duì)于海珠區(qū)新地王，廣州業(yè)內(nèi)專家謝逸楓也直言“太瘋狂了”，如按照其地價(jià)與建房及稅費(fèi)等配建成本計(jì)算，總成本價(jià)要達(dá)到4.5萬(wàn)元/平方米，售價(jià)賣到5.5萬(wàn)元/平方米以上，方可滿足房企預(yù)期開發(fā)利潤(rùn)。

　　不過(guò)，據(jù)此前房管局人員推介，該地塊擁有打造豪宅的五大要素：中央地段、生態(tài)環(huán)境、自然景觀、人文氣息、投資價(jià)值。

　　但市場(chǎng)分析人士就表示，該地塊的周邊設(shè)施仍需改善，高端住宅的地理位置優(yōu)勢(shì)尚未完全體現(xiàn)。該地塊雖說(shuō)隔江，但位于海珠區(qū)南面與番禺相望的江完全沒(méi)有打造過(guò)，整體景觀價(jià)值有限。