在忙著為天津萬通中心尋求貸款的同時，萬通最近的動作也體現(xiàn)出在擴大規(guī)模方面的一些變通。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 “轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)”、“美國模式”是萬通地產(chǎn)的兩個“標簽”。

　　在經(jīng)過幾年的探索后，萬通已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并掌握了借撬動商業(yè)項目高杠桿，繼而利用資金壯大公司規(guī)模的方法。

　　5月25日，萬通地產(chǎn)宣布，公司2013年第一次臨時股東大會審議并通過了一項議案，同意為控股子公司天津和信發(fā)展有限公司向中國光大銀行股份有限公司天津分行申請人民幣5億元銀行貸款提供擔保。

　　5億貸款

　　根據(jù)此前公告所示，為了加快天津萬通中心項目的開發(fā)建設(shè)，萬通地產(chǎn)控股51%的子公司天津和信發(fā)展有限公司擬向中國光大銀行股份有限公司天津分行申請5億元銀行貸款。作為控股股東，萬通地產(chǎn)為此次貸款提供擔保，擔保額度為5億元。

　　資料顯示，天津和信由萬通地產(chǎn)和昆山博遠萬智投資中心分別持有51%、49%的股權(quán)，主要資產(chǎn)為天津商務(wù)核心區(qū)小白樓地塊“天津萬通中心”項目。

　　截止2013年3月31日，天津和信的總資產(chǎn)為8.93億元，負債總額4691.2萬元，資產(chǎn)負債率為5.25%。

　　萬通地產(chǎn)稱，該筆貸款的申請成功將有利于項目開發(fā)計劃順利實施，取得預(yù)期收益，促進公司主營業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　天津萬通中心項目原為天津信達廣場二期項目，由萬通地產(chǎn)于2010年9月通過收購天津和信發(fā)展有限公司100%股權(quán)而間接獲得的。項目位于天津市商務(wù)中心區(qū)--和平區(qū)小白樓地區(qū)，規(guī)劃為商業(yè)用地，占地面積為9231平方米，地上建設(shè)面積6.46萬平方米，容積率為7，定位為國際5A甲級寫字樓和高端商業(yè)。

　　該項目于去年9月開工，計劃于2015年竣工，整個寫字樓部分將全部持有。

　　這5億元的貸款已不是天津萬通中心第一次融資，早在去年9月，萬通就曾通過股權(quán)融資的方式將該項目約49%的股權(quán)出售給信托基金，從而籌得4.2億元資金。

　　值得注意的是，當初收購該項目，萬通花費了4.73億元的資金，在引進信托基金后，萬通地產(chǎn)保留控股權(quán)的同時幾乎已將全部自有資金撤出。

　　市場前景

　　對于此番的5億元銀行貸款，有分析師認為，這只是一筆普通的融資行為。雖說萬通現(xiàn)在踐行“美國模式”，但也不會拒絕融資成本更低的貸款，畢竟銀行貸款的成本要低于信托不少。“在基準利率基礎(chǔ)上浮30%，最高也就是8%，而萬通之前為該項目做的信托基金成本達12.5%。”

　　對于天津萬通中心而言，這筆貸款的獲得無疑會加速其開發(fā)進度，從而更快實現(xiàn)萬通持有更多商業(yè)物業(yè)的想法，但現(xiàn)實中并不是那么簡單。

　　有天津業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時指出，天津萬通中心計劃于2015年7月竣工，但是按照目前進展情況來看，這個時間有點緊張。

　　在小白樓片區(qū)，與萬通中心同時在建的、定位高端綜合體的還有凱德收購的歐嘉華項目以及富力中心項目，跨過海河還有嘉里、中信的類似項目，所以，萬通中心未來面臨的競爭非常激烈。

　　“另外，從現(xiàn)在天津每年甲級辦公樓的市場需求量來看，要支撐未來兩到三年的市場供應(yīng)量還是有點困難，除非有新的政策落戶天津帶來突發(fā)的需求增長，快速消化辦公樓。總體來看，前景還不是特別樂觀。”

　　就萬通地產(chǎn)而言，其之前在天津的項目多是住宅，現(xiàn)在開發(fā)的萬通中心是個大型的綜合體項目，而且準備打造為一個地標性的建筑。

　　但是，天津萬通中心總投資額為15-16億元，加之整個寫字樓項目萬通要全部自持，項目的培育期至少需要三年，因此，無論是從資金來源上，還是商業(yè)物業(yè)的運營上，都給萬通地產(chǎn)帶來一定的壓力。

　　商住并重

　　在忙著為天津萬通中心尋求貸款的同時，萬通最近的動作也體現(xiàn)出在擴大規(guī)模方面的一些變通。

　　在天津，去年10月為萬通中心尋求信托融資4.2億后，萬通地產(chǎn)卻將持有的天津泰達城23.5%股權(quán)以3.49億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國。

　　其中，交易的核心正是泰達城中的大型綜合商業(yè)區(qū)(R3地塊)，根據(jù)早先的規(guī)劃，這個占地10.8萬平方米的項目計劃建成一個包括購物中心、五星級酒店、酒店式公寓等業(yè)內(nèi)的綜合體項目。

　　在處置商業(yè)地產(chǎn)項目的同時，萬通地產(chǎn)也在忙著在天津補充現(xiàn)金回款更快的住宅項目。

　　5月28日，萬通地產(chǎn)公布稱，公司以約3.1億元的總價受讓受讓中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司擁有的中新天津生態(tài)城南部片區(qū)19號地塊的國有土地使用權(quán)。

　　資料顯示，該地塊規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率0.8，土地面積為12.98萬平方米。經(jīng)測算，該地塊的總地價為3.23億元，單位地價為2491元/平方米，樓面地價為3114元/平方米。

　　萬通地產(chǎn)認為，此次收購將增加公司土地儲備，有利于推進公司住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　事實上，這正是萬通在住宅地產(chǎn)和商用物業(yè)并重的發(fā)展模式下，通過杠桿更有效利用資金，從而實現(xiàn)規(guī)模提升的一個縮影。

　　早在今年4月的新品發(fā)布會上，萬通地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)徐曉陽就曾透露稱，萬通已與華潤信托成立了正奇資本這個基金管理平臺，其中萬通持股70%。目前，萬通地產(chǎn)通過這個基金平臺管理的資產(chǎn)規(guī)模已達25.42億元。

　　其指出，萬通希望通過這種輕資產(chǎn)模式，將商業(yè)項目股權(quán)出售給信托基金，從而實現(xiàn)萬通自有資金的快速退出，并有效地將資金投入到住宅項目中去，以保證公司發(fā)展的規(guī)模。