在眾多房企向“高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式積極靠攏的當(dāng)下，中南建設(shè)卻反其道而行，奉行“小流水”開發(fā)的做法在業(yè)界看來仍存風(fēng)險。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 作為在江蘇起家的A股企業(yè)，除了上市以來未能在資本市場融資之外，短期資金壓力加劇或許是困擾中南建設(shè)的另一件煩心事。

　　5月9日，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告表示，擬通過中國銀行股份有限公司深圳高新區(qū)支行向深圳方盈瑞凱投資管理合伙企業(yè)借款5億元，借款期限2年，年利率10%。

　　據(jù)介紹，此次借款所得資金將用于該公司經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)。

　　短期資金壓力

　　根據(jù)借款公告，該筆資金使用期限為2年，其中一年后還款1.5億，二年后還款3.5億。

　　公告披露，此次簽訂交易協(xié)議的方盈瑞凱、中南控股、中南建設(shè)、南通總承包、南通新世界五方，中南控股則為中南建設(shè)的控股股東，中南建設(shè)及其旗下子公司與方盈瑞凱并不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　對于最近三年的購銷金額，中南建設(shè)表示，該公司及下屬控股公司與方盈瑞凱不存在商業(yè)交易，購銷金額為零萬元。

　　不過，南通建筑工程總承包有限公司和南通中南新世界中心開發(fā)有限公司為共同債務(wù)人，中南控股提供連帶責(zé)任保證、南通總承包以其對南通中南新世界中心開發(fā)有限公司的債權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。

　　值得一提的是，早前，中南建設(shè)曾公開表示，2013年，該公司與控股股東中南控股集團(tuán)有限公司下屬的其他子公司將會發(fā)生日常經(jīng)營性關(guān)聯(lián)交易。預(yù)計關(guān)聯(lián)交易金額不超過8.17億元。

　　事實上，中南建設(shè)對于資金的渴求從未減弱。

　　中南建設(shè)相關(guān)人士表示，該公司近幾年擴(kuò)張的比較快，新項目拿得比較多，但卻從未在資本市場上融過資，因而迫于資金渴求，只能通過貸款、信托等方式籌得資金。

　　“而現(xiàn)在其他的融資渠道又都是債務(wù)性融資，因而負(fù)債也就隨之攀升。”該人士如是說。

　　據(jù)東莞證券于4月份披露的研報數(shù)據(jù)顯示，截止至2012年末，中南建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率為82.26%，負(fù)債水平相對較高。其中，賬上共有預(yù)收款項155.93億，扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為50.26%，負(fù)債水平在同行中稍偏高。

　　東莞證券分析師何敏儀進(jìn)一步表示，盡管截止至今年一季末，該公司扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為45.76%，負(fù)債水平趨于合理。

　　“但其手持貨幣資金51.36億，為短期負(fù)債和一年內(nèi)到期長債的0.57倍，因而短期資金壓力仍較大。” 何敏儀于研究報告中如此坦言。

　　260億貨值與“小流水”

　　不過，在中南建設(shè)常務(wù)副總經(jīng)理陳小平看來，該公司目前的資金狀況在其獨特的開發(fā)模式之下仍然樂觀。

　　陳小平認(rèn)為，大多數(shù)主流企業(yè)或許更傾向于大面積開發(fā)、大規(guī)模投入、大規(guī)模銷售，一天甚至可以賣十幾、二十個億，但這種模式前期對資金的投入較大，相對而言風(fēng)險也就比較高。

　　“在資金運作方面，我們和主流房企不同，堅持的是‘小流水’開發(fā)，滾動投資、滾動建設(shè)、滾動銷售。”陳小平補充稱：“具體來說，比如獲取一塊土地，我們每個月都會保證有房源上市，但每次上市的量都不會特別大，這樣就會減小資金投入的壓力。”

　　而對于開發(fā)量，中南建設(shè)內(nèi)部有具體的衡量指標(biāo)，該公司內(nèi)部稱為“三三制”。

　　據(jù)介紹，“三三制”是該公司在評估開發(fā)銷售進(jìn)度時的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

　　“比如今年我們的銷售目標(biāo)是120億，那么在每一個時間點來評估的時候，基本上要保持手上有三分之一的可售房源、三分之一的在建房源以及三分之一的規(guī)劃設(shè)計房源。”陳小平如此表示。

　　值得注意的是，在眾多房企向“高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式積極靠攏的當(dāng)下，中南建設(shè)卻反其道而行，奉行“小流水”開發(fā)的做法在業(yè)界看來仍存風(fēng)險。

　　有業(yè)內(nèi)人士就指出，這種開發(fā)模式其實與他們的拿地模式緊密相關(guān)。

　　“由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系，這家公司一般都是以“打包”的方式獲取土地。”

　　該業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示，中南建設(shè)大部分土地通過“打包拿地”模式獲取，包括一二級聯(lián)動方式及公建換土地方式，這樣就會涉及一級開發(fā)、公共建筑以及房地產(chǎn)開發(fā)等方面業(yè)務(wù)。同時，項目的體量通常都比較大。

　　“這種情況下，前期對于資金的需求比較高，同時也會拉長開發(fā)周期。”該人士如此表示。

　　另有分析人士于研究報告中表示，2012年中南建設(shè)收入增長5.95%，EPS為0.88元，低于預(yù)期。仔細(xì)分析，主要是其房地產(chǎn)結(jié)算收入沒有達(dá)到預(yù)期中的增長，反而下滑4.97%。