在如今中高端項目面臨去化難題，資金壓力并未實質(zhì)解決的情況下，華僑城重啟的二次擴張將面臨不少變數(shù)。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 業(yè)績和財務(wù)指標的向好，給了華僑城重啟二次擴張的底氣。

　　繼去年末資產(chǎn)負債率將至69.55%，凈負債率也由125%回落到85.7%后，華僑城今年一季度的業(yè)績再次實現(xiàn)增長。

　　據(jù)華泰證券早前的一份報告顯示，今年一季度華僑城獲得現(xiàn)金流65.8億元，同比增長116%，同時除旅游業(yè)務(wù)增長約10%以外，地產(chǎn)項目的銷售也處于持續(xù)好轉(zhuǎn)中，預計一季度認購金額約50-60億元。

　　業(yè)績的好轉(zhuǎn)，使得華僑城在“停一停、喘口氣”后，加大了擴張步伐。繼去年下半年敲定寧波、福州和深圳大鵬三大超百億規(guī)模的新項目外，華僑城于今年4月15日宣布落子重慶，隨后又在4月26日宣布簽約佛山順德。

　　銷售業(yè)績不俗，文化旅游被國家大力扶持，面向二三線城市的新一輪擴張又重新啟動，華僑城本應(yīng)得市場最廣泛的關(guān)注，但事實卻相反，華僑城的此輪擴張再次受到業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑。

　　究其原因，華僑城的業(yè)績增長和財務(wù)改善其實主要還是來自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，但如今在各地加大調(diào)控政策執(zhí)行力度，特別是北京、上海等地針對高價項目嚴控預售證的情況下，主打中高端產(chǎn)品的華僑城今年無疑會面臨巨大的去化壓力。

　　中高端產(chǎn)品去化難題

　　根據(jù)華僑城年初公布的計劃，今年在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面可售面積為168.2萬平方米，折合貨值約405億。其中，深圳地區(qū)占比高達到37%，上海為24%，北京則到占8%，此三地合計占比達到69%，貨值約280億元。

　　以此看來，華僑城今年銷售額和業(yè)績向上的空間，將高度依賴深圳、上海、北京三地中高端產(chǎn)品的銷售。但是此類產(chǎn)品在目前調(diào)控進一步收緊的趨勢下，去化無疑會面臨難題。

　　華泰證券就指出，目前北京及上海區(qū)域?qū)︻A售價格的監(jiān)管，使北京華僑城和上海蘇河灣項目受到預售嚴厲監(jiān)管，即使政策不對實際售價產(chǎn)生影響，但仍將拉長預售審批時間，因此加速去化將是華僑城今年的一大挑戰(zhàn)。

　　在當前的北京市場，限價政策無疑是執(zhí)行最嚴厲的區(qū)域。日前更是有報道稱，北京市住建委在限價方面，不僅涉及期房，甚至連現(xiàn)房也要限價，此種情況下，北京華僑城的去化談何容易。

　　而在上海，華僑城投資超百億元的蘇河灣項目除了面臨政策影響外，其本身就存在極大銷售壓力。

　　據(jù)相關(guān)分析師透露，蘇河灣項目其實從去年開盤至今銷售一直都表現(xiàn)不好，主要是目前所售產(chǎn)品均為商辦性質(zhì)，同時所處片區(qū)的市場認可度不高，周邊各種配套也不成熟。

　　另外，作為華僑城今年可售貨值最大的深圳區(qū)域，當前市場上的中高端項目在去化及定價方面也存在諸多難題。

　　“最近一周（5.6-5.12）深圳的新房住宅成交均價已達到23902元/平方米，為近兩年的最高值，遠遠超過了今年的房價調(diào)控目標(相比2012年增長9%，約20800元/平米），因此深圳近期也實施了對高價項目的預售證監(jiān)管。”深圳業(yè)內(nèi)人士稱。

　　而今年華僑城在深圳的可售項目主要是即將入市的高端公寓項目華譽，以及歡樂海岸內(nèi)的別墅項目。

　　對此，上述深圳業(yè)內(nèi)表示，由于華譽項目位于寶安區(qū)，該區(qū)域目前的成交均價約為2萬元/平米，但以華譽的品質(zhì)和定位，入市價格肯定會遠高于區(qū)域均價，因而在獲取預售證和定價上肯定會受到政府制約。

　　同時，歡樂海岸的別墅項目在入市時毫無疑問也會遇到和華譽類似的問題，這兩個項目在今年的銷售會相當艱難。

　　該業(yè)內(nèi)還提到，雖然相比華譽和歡樂海岸的別墅項目，華僑城當前于深圳在售的曦城與天麓由于大多是現(xiàn)房，可能受政策影響較小，但由于這兩個項目均是高端別墅項目，其目標客戶群已在前期消耗殆盡，如今正面臨重新尋找客戶群的階段，因而今年的銷售也不會太好。

　　雖然主要銷售區(qū)域均面臨嚴峻的政策壓力，但華僑城自身還是顯得較為樂觀。

　　華僑城董秘倪征就對觀點新媒體表示，其實目前的調(diào)控政策、預售證審批、以及限價策略與去年前年都差不多，雖然當前北京等地區(qū)在審批預售證方面確實比較嚴格，但整體上對公司影響不大，對在這些地區(qū)的銷售，公司還是比較有信心。

　　二輪擴張存變數(shù)

　　由于華僑城2012年的中高端項目銷售好轉(zhuǎn)，從而促使結(jié)算業(yè)績增長，尤其是高負債率問題明顯改善，進而也加快了其擴張步伐。

　　但這一切的前提均是地產(chǎn)項目能實現(xiàn)良好的銷售，不過就目前華僑城所面臨的形式而言，今年的地產(chǎn)項目能否依然熱銷難度不小。

　　對此，相關(guān)分析師不無擔憂的提到，如果今年華僑城的地產(chǎn)項目去化緩慢、銷售不暢，財務(wù)狀況很可能會重新惡化，同時也會影響新項目的拓展速度，至少像寧波、福州項目在推進方面會受制約，進而影響到主題公園的進一步拓展。

　　其實一直以來，身為負債率最高的央企之一，華僑城備受業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑。其激進的擴張，住宅銷售過分喧賓奪主，文化旅游面臨的激烈競爭，以及令人擔憂的財務(wù)狀況也一直制約其發(fā)展。

　　另外，自2009年底實現(xiàn)整體上市以來，華僑城一直期望能借助資本市場實現(xiàn)第二次全國規(guī)模擴張的計劃，但因中途遭遇宏觀調(diào)控而一直推進緩慢。

　　如今，其第一輪擴張后帶來的資金壓力在經(jīng)過最近兩年消化后已大大緩解。

　　倪征在年初也提到，華僑城這幾年是一個臺階一個臺階往上走，在目前從凈負債到經(jīng)營現(xiàn)金流都有一些突破后，可以穩(wěn)定一下、喘一口氣，然后再進入下一階段的發(fā)展。

　　但是，當前樓市調(diào)控政策的持續(xù)不放松，以及其中高端地產(chǎn)項目面臨的市場風險，再加之國內(nèi)各大開發(fā)商紛紛進軍旅游地產(chǎn)，華僑城的發(fā)展空間也正遭遇不斷擠壓。

　　其中尤其值得注意的是，華僑城的資金壓力目前仍沒有得到根本緩解。雖然今年一季度仍保持了經(jīng)營性現(xiàn)金流入11.6億元，同比大增234%，但這主要是由于一季度未實質(zhì)獲取土地。

　　其實從2009年到2012年的四年期間，華僑城幾乎都沒有新增像樣的土地儲備。但在近兩年接連簽下5個大型項目后，華僑城或許將很快進入實質(zhì)的拿地階段。

　　倪征也稱，寧波、福州項目都在穩(wěn)步推進，估計今明年會有大的進展。

　　但是，如果進入大規(guī)模拿地階段，地價支出肯定又會使華僑城才降下來的負債率再次升高，從而再次面臨資金壓力的困境。

　　在如今中高端項目面臨去化難題，資金壓力并未實質(zhì)解決的情況下，華僑城對新項目的成本控制無疑將異常謹慎，其重啟的二次擴張也將面臨不少變數(shù)。