從開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化60多套的速度來(lái)看，約50%的去化率顯得不怎么好看。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 魯鵬  5月13日晚間19時(shí)45分，雅居樂(lè)旗下三大A+項(xiàng)目之一的南京藏龍御景突擊開(kāi)盤(pán)。推出16、17號(hào)樓毛坯房，共計(jì)123套左右，單價(jià)11800元/平方米起售，主力戶(hù)型為125-182平方米。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目原先精裝房?jī)r(jià)格在18000元/平方米，而在售的毛坯房均價(jià)只有13000元/平方米，單價(jià)則直降6000元/平方米。

　　截止當(dāng)晚21時(shí)，已認(rèn)購(gòu)60多套房源。其中，位于16號(hào)樓139平方米的戶(hù)型最為暢銷(xiāo)。

　　降價(jià)風(fēng)聲

　　5月10日，南京當(dāng)?shù)孛襟w透露，雅居樂(lè)旗下A+三大產(chǎn)品中的南京藏龍御景目前宣布降價(jià)促銷(xiāo)。

　　據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售顧問(wèn)對(duì)外介紹稱(chēng)：“藏龍御景本周末將推出一批房源約40多套，戶(hù)型為133、139與182平米，均為毛坯房，11800元/平米起售。”

　　隨后，雅居樂(lè)華東區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)邵晴對(duì)外界表示：“11800元/平方米起售的17號(hào)樓，針對(duì)的是科技企業(yè)的特殊團(tuán)購(gòu)需求，在經(jīng)集團(tuán)特批后以毛坯特惠的方式推出市場(chǎng)。這并不會(huì)改變藏龍御景大平層豪宅的定位。”

　　但據(jù)了解，此批特價(jià)房源只有一套價(jià)格為11800元/平方米，其余部分均價(jià)在13000元/平方米左右。有業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，扣除接近5000元/平方米的精裝成本，雅居樂(lè)此舉并不能算是降價(jià)，最多只能算是減配降價(jià)。

　　南京365首席評(píng)論員尹宵飛認(rèn)為，藏龍御景此舉在于營(yíng)銷(xiāo)手法，制造營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)引起市場(chǎng)關(guān)注。

　　“藏龍御景在大交通上確實(shí)不錯(cuò)，但在配套上目前來(lái)看還是較弱。”尹宵飛解釋稱(chēng)，“在必要的時(shí)候采取這種方式，多搞一些營(yíng)銷(xiāo)方面的動(dòng)作。拿其中一棟樓來(lái)先試試，推出一些特價(jià)房來(lái)制造一些新聞效應(yīng)。”

　　但從開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化60多套的速度來(lái)看，約50%的去化率顯得不怎么好看。

　　資料顯示，藏龍御景位于江寧區(qū)清水亭西路，四至為機(jī)場(chǎng)高速以東、牛首山河以南、清水亭大道以西、湖西環(huán)路以北地塊。擬建設(shè)項(xiàng)目總用地面積11.4萬(wàn)平方米，總建筑面積30.87萬(wàn)平方米，容積率2.0。項(xiàng)目共規(guī)劃15棟高層住宅，包括1棟2層商業(yè)和服務(wù)用房，1棟3層的9班幼兒園。

　　2012年11月18日，該項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)，推2、9、12號(hào)樓，共282套精裝房，戶(hù)型面積130-330平方米，折前價(jià)格在19000-21000元/平方米，整體成交均價(jià)在16500元/平方米。

　　銷(xiāo)售之困

　　事實(shí)上，早在首期開(kāi)盤(pán)之初，藏龍御景就面臨蓄客不足的窘境。彼時(shí)據(jù)南京業(yè)內(nèi)透露，由于不能達(dá)到一定認(rèn)購(gòu)數(shù)量以使得開(kāi)盤(pán)當(dāng)日出現(xiàn)不錯(cuò)的去化率，藏龍御景曾幾次推遲開(kāi)盤(pán)日期。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，蓄客不足除了和客源較窄有關(guān)之外，亦和項(xiàng)目本身的位置或許也有莫大關(guān)系。

　　網(wǎng)博機(jī)構(gòu)總經(jīng)理孫海此前分析，藏龍御景項(xiàng)目地塊位置比較尷尬，處于南京近郊的城鄉(xiāng)結(jié)合部，以往的樓盤(pán)大多數(shù)為經(jīng)濟(jì)性別墅和大平層，而此次雅居樂(lè)希望能改變消費(fèi)者對(duì)這里既有的產(chǎn)品定位印象，的確是花了很多心血和成本，也在營(yíng)銷(xiāo)上動(dòng)了一些腦筋。

　　但孫海續(xù)稱(chēng)，南京人對(duì)這里開(kāi)發(fā)大戶(hù)型的豪宅并不認(rèn)同，人們的習(xí)慣還是接受改善性需求的中高端產(chǎn)品為主。

　　另外，國(guó)家調(diào)控政策對(duì)高端項(xiàng)目影響頗大，且傳7月1日起南京將開(kāi)征房產(chǎn)稅，無(wú)疑讓藏龍御景面臨更多的市場(chǎng)不確定性。

　　雖未得到藏龍御景方面的正面回應(yīng)，但有業(yè)內(nèi)人士分析，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)透露出南京雅居樂(lè)面臨著不小的銷(xiāo)售壓力和回款任務(wù)。

　　據(jù)了解，藏龍御景今年的銷(xiāo)售任務(wù)高達(dá)40億元，盡管在第一季度已經(jīng)完成了10億元以上，但面對(duì)下半年浦口濱江花園項(xiàng)目和長(zhǎng)樂(lè)渡別墅兩大新盤(pán)上市壓力，藏龍御景試圖促進(jìn)銷(xiāo)售也在情理之中。

　　如何盡快打開(kāi)局面促成快速銷(xiāo)售，成為藏龍御景當(dāng)前的首要任務(wù)。

　　轉(zhuǎn)型生變？

　　此前，據(jù)雅居樂(lè)地產(chǎn)方面人士介紹，作為雅居樂(lè)部署已達(dá)三年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型代表作之一，藏龍御景同廣州富春山居以及在成都與星河灣合作開(kāi)發(fā)的鉑雅苑，代表了雅居樂(lè)定位最高端的“A+”產(chǎn)品線(xiàn)。

　　然而在定位之初，雅居樂(lè)或許不曾預(yù)料到藏龍御景會(huì)有降價(jià)促銷(xiāo)的一天。

　　從中山起家的雅居樂(lè)過(guò)往以開(kāi)發(fā)郊區(qū)大盤(pán)為主，隨著發(fā)展其轉(zhuǎn)型追求品質(zhì)的戰(zhàn)略逐步明晰，A+產(chǎn)品線(xiàn)便是雅居樂(lè)謀局轉(zhuǎn)型的作品。

　　未曾料到的是，南京項(xiàng)目藏龍御景試圖打造的高端形象并未得到南京市場(chǎng)的認(rèn)可。據(jù)南京業(yè)內(nèi)介紹，藏龍御景項(xiàng)目在南京所形成的口碑為“位置偏遠(yuǎn)，缺乏配套”。

　　不過(guò)該業(yè)內(nèi)人士亦指出，“（藏龍御景）在大交通上確實(shí)不錯(cuò)，區(qū)域價(jià)值是有的，但由于孤軍奮戰(zhàn)，沒(méi)能把價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)”。

　　另外，5月13日媒體報(bào)道，雅居樂(lè)另一A+產(chǎn)品廣州雅居樂(lè)富春山居，自去年12月16日開(kāi)售至今已半年之久，但僅售出82套，成交均價(jià)25041元/平方米。

　　顯然，因目前各地樓市的限價(jià)限簽，而以高端定位的豪宅產(chǎn)品雅居樂(lè)A+產(chǎn)品已然受“限”。

　　最新消息，5月10日雅居樂(lè)再次斥資6.4億元獲得南京市高淳區(qū)4幅相連商住地塊的土地使用權(quán)。據(jù)悉，該4幅地塊總占地面積為22萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積為51萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)為1240元/平方米。

　　有南京業(yè)內(nèi)人士就評(píng)說(shuō)，相對(duì)之前A+產(chǎn)品的定位，此次拿地低廉的價(jià)格和相對(duì)偏遠(yuǎn)的發(fā)展區(qū)域似乎表明雅居樂(lè)回歸原來(lái)熟悉的產(chǎn)品路線(xiàn)。