目前長沙政府重點建設的區(qū)域有幾個，洋湖垸片區(qū)雖有它得天獨厚的地方，但首屈一指的發(fā)展區(qū)域仍應是梅溪湖板塊。　　

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè)  眼下，對今年擬投150億元入土地市場的藍光地產(chǎn)來說，是個忙碌的季節(jié)。

　　繼4月底，以3.4億元首入青島獲得李滄區(qū)商住用地后，近日，藍光又以4.5億元的價格競得長沙岳麓區(qū)洋湖垸的一宗商住地塊。

　　同時，在所拿地地段方面，藍光地產(chǎn)也兌現(xiàn)了其此前放言的市區(qū)。

　　不過，雖然此次所拿地塊處于目前長沙熱點區(qū)域洋湖垸片區(qū)，但在目前各知名房企早已搶駐的情況下，未來是否能取得好的銷售成績，以助力其“9年1000億”銷售規(guī)模目標的實現(xiàn)，則仍有待市場的考究。

　　最高的溢價率

　　5月9日，成都房企藍光地產(chǎn)經(jīng)過86輪激烈競價后，以總價4.49億元的價格，成功將位于長沙岳麓區(qū)洋湖垸片區(qū)的[2013]網(wǎng)掛012號商住地塊收歸囊中。

　　綜合計算，該地塊的溢價率高達86.2%，刷新今年長沙土地拍賣溢價率。

　　資料顯示，12號商住地塊位于岳麓區(qū)洋湖垸片區(qū)濱河路與廟灣路相交東南角(G-47)，出讓面積3.1萬平方米，地塊起始價為2.41億元。

　　正是基于該地塊的溢價率，因此有業(yè)內(nèi)坦言，算上開發(fā)成本及利潤，估計未來該項目均價最少要去到9000元每平米，估計在9500-9800元之間。

　　“雖然溢價比較高，但房企既然選擇拿下，那么其肯定會有自己的考量”，對于藍光地產(chǎn)如此高溢價拿地，一長沙業(yè)內(nèi)在接受觀點新媒體采訪時表示，非常期待藍光地產(chǎn)未來的表現(xiàn)。

　　同時，對于藍光地產(chǎn)之所以選擇以高溢價落子長沙洋湖垸，上述該業(yè)內(nèi)分析認為，或離不開以下三方面的原因。

　　其一，洋湖垸片區(qū)的資源比較豐富，洋湖垸不僅擁有洋湖垸濕地公園，同時還有靳江河及平塘大云山旅游基地。

　　其二，洋湖垸片區(qū)是長沙除了梅溪湖國際新城之外的，相對來講比較干凈，又相對集中的一個發(fā)展片區(qū)。

　　其三，湘湖路大橋拉通后，在整個交通體系支撐之下，洋胡垸的整個交通通達性會越來越好。

　　而在上述原因中，最值得一提的則是擁有洋湖垸濕地公園這一特有資源。

　　據(jù)悉，洋湖垸濕地公園位于湖南長沙市洋湖大道以北，瀟湘南大道東線以西、靳江河以南、以東，總占地面積5.2平方公里。該濕地公園于2010年7月29日正式開工建設。預計2014年竣工，是長沙城區(qū)目前最大的濕地公園。

　　由于擁有洋湖垸濕地公園這一得天獨厚資源，也使得對該片區(qū)的關(guān)注度迅速升溫。

　　于藍光地產(chǎn)拿地的前6天，湖南合能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以約3.56億元拿下洋湖垸片區(qū)的010號地塊，溢價率達81.32%，刷新了截止當日的長沙今年土地拍賣最高溢價率記錄。

　　洋湖垸與梅溪湖

　　據(jù)上述長沙業(yè)內(nèi)介紹，目前洋湖垸片區(qū)的樓盤均價大概在7000元每平米左右，而一些高端產(chǎn)品價位則更高。

　　該業(yè)內(nèi)認為，洋湖垸片區(qū)目前預留的發(fā)展空間還非常大，而這也是開發(fā)商對該區(qū)域比較關(guān)注的一個原因。

　　據(jù)了解，截至目前，已有萬科、中海、華潤、中建、合能、中國水電等品牌房企搶灘洋湖垸片區(qū)。

　　項目方面，中海國際社區(qū)、華潤橡樹灣、中建麓山和苑等項目已有產(chǎn)品在售，而萬科白鷺郡、合能洋湖公館等項目也將于今年入市。

　　正是基于上述品牌房企的集體搶灘，因此在外界看來，未來該區(qū)域的房價會被助推也是必然事件。

　　雖然外界對洋湖垸片區(qū)的關(guān)注度正逐步增加，但相較于長沙另一重點發(fā)展片區(qū)梅溪湖片區(qū)，上述長沙業(yè)內(nèi)則認為，目前長沙重點發(fā)展的幾個板塊都不相伯仲，只是梅溪湖片會成熟的更快一些。

　　“目前長沙政府重點建設的區(qū)域有幾個，洋湖垸片區(qū)雖有它得天獨厚的地方，但首屈一指的發(fā)展區(qū)域仍應是梅溪湖板塊”。

　　該業(yè)內(nèi)補充稱，目前梅溪湖片區(qū)的項目非常多，且成熟度也更高，因此買家對梅溪湖片區(qū)的關(guān)注度會更集中。

　　梅溪湖位于湖南省長沙大河西先導區(qū)，西二環(huán)至三環(huán)之間。2007年長沙投資600億啟動梅溪湖綜合開發(fā)項目，梅溪湖綜合開發(fā)項目是集防洪、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、文化旅游和高檔住宅開發(fā)于一體的綜合型項目。

　　在對梅溪湖的開發(fā)中，最為外界關(guān)注的應是方興地產(chǎn)在梅溪湖做的土地一級開發(fā)。

　　據(jù)悉，作為方興首次涉足土地一級開發(fā)的項目，梅溪湖項目高達600多億的投資規(guī)模不完全被業(yè)界看好。而究其原因，主要是考慮到2011年方興拿地的成本較高，再加上拆遷、安置等費用，其投入成本相當高。

　　資料顯示，2011年方興地產(chǎn)將同樣身為央企的中建股份引入萬畝梅溪湖一級開發(fā)項目，目前該項目的股權(quán)結(jié)構(gòu)是方興80%，中建20%。

　　而據(jù)第一上海于1月底發(fā)布的研究報告預計，今年方興地產(chǎn)將在長沙梅溪湖推出約900畝土地進行銷售，總銷售額預計在50億元左右的水平。