南京，這個有著悠久歷史的古都，位于長江下游，是承東啟西的樞紐城市，國家重要的門戶城市。癸巳年春，古都不平靜。如果說南京市“多區(qū)合并、撤縣并區(qū)”的舉措只是為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)帶來一系列的思考與討論，那么江蘇省推出的154字調(diào)控細則便繃緊了整個市場的神經(jīng)。在調(diào)控新政與城市擴張的博弈中，房地產(chǎn)行業(yè)要做出何種調(diào)整？在新城鎮(zhèn)化的進程中，房地產(chǎn)行業(yè)又該如何在南京尋覓良機？

　　為此，城市觀點論壇再次走進南京，邀請到朱中一(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長)、李纓輝(江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長)、陶冬(瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師)、李戰(zhàn)洪(金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁)、羅文俊(萊蒙國際集團有限公司副總裁)、龔曉敏(復(fù)地集團南京公司副總經(jīng)理)、陳義楓(德信資本董事長)、吳滌榮(江蘇省室內(nèi)設(shè)計學(xué)會理事長)等專家學(xué)者與南京業(yè)內(nèi)精英論道調(diào)控之規(guī)、地產(chǎn)發(fā)展之矩。專業(yè)思維、深度解讀，厘清紛繁表象，找尋南京房地產(chǎn)發(fā)展新路。

　　4月26日上午，由觀點新媒體主辦的2013城市觀點論壇南京行開幕。觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　專題：2013城市觀點論壇南京行

 　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們大家早上好！

　　歡迎大家來到南京，來到2013城市觀點論壇南京行的現(xiàn)場。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。九年期間，“城市觀點論壇中國行”先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明和貴陽等二十多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策進行多角度的探討及深度剖析，共同找尋城市發(fā)展與地產(chǎn)動力的創(chuàng)新思路。

　　今天，是城市觀點論壇自2006年以來再一次來到南京，與眾多行業(yè)精英共襄盛會。南京，是一個有著悠久歷史的古都，位于長江下游，是承東啟西的樞紐城市，也是中國非常著名的門戶城市。

　　癸巳年春，古都不平靜。如果說南京市“多區(qū)合并、撤縣并區(qū)”的舉措只是為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)帶來一系列的思考與討論，那么江蘇省推出的154字調(diào)控細則便繃緊了整個市場的神經(jīng)。在調(diào)控新政與城市擴張的博弈中，房地產(chǎn)行業(yè)要做出何種調(diào)整？在新城鎮(zhèn)化的進程中，房地產(chǎn)行業(yè)又該如何在南京尋覓良機？

　　下面，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體，合作伙伴山東省文登市人民政府、威海雙島灣科技城、金科股份、華潤置地(南京)有限公司、星月門業(yè)、天楹之光、德信資本、logon羅昂及江蘇省室內(nèi)設(shè)計學(xué)會、搜狐焦點、365地產(chǎn)家居網(wǎng)、南京新浪樂居、南京搜房網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)南京站，歡迎各界朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長李纓輝先生

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬先生

　　金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　萊蒙國際集團有限公司副總裁羅文俊先生

　　復(fù)地集團南京公司副總經(jīng)理龔曉敏女士

　　德信資本董事長陳義楓先生

　　江蘇省室內(nèi)設(shè)計學(xué)會理事長吳滌榮先生

　　威海市雙島灣開發(fā)建設(shè)管理辦公室科長畢建超先生

　　南京紅豆置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉建龍先生

　　天朗地產(chǎn)集團南京公司運營總監(jiān)韋廣輝先生

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑設(shè)計師、董事長馮瑩女士

　　弘陽集團有限公司資金管理部總經(jīng)理孫艷梅女士

　　logon羅昂設(shè)計總監(jiān)合伙人柯復(fù)南先生

　　江蘇愛濤置業(yè)有限公司總經(jīng)理周君先生

　　logon羅昂CEO王芳女士

　　常州佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理魏靜波先生

　　江蘇天楹之光光電科技有限公司副總裁韓軍武先生

　　合富輝煌江蘇公司常務(wù)副總經(jīng)理季曉東先生

　　江蘇現(xiàn)代快報股份有限公司副總經(jīng)理顧梅女士

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得了眾多南京實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，在此不便一一介紹，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與并且關(guān)注2013城市觀點論壇南京行的各位朋友們。

　　下面首先有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士，為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓上午好！

　　城市觀點論壇舉辦九年，第二次走進南京，十年間，南京的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)生很大的變化，本土企業(yè)獨占鰲頭，而外地企業(yè)紛紛進入，大家有理由相信，下一個十年，南京的城市建設(shè)及民眾居住也許又是一個全新的風(fēng)貌。

　　南京一直是二線房產(chǎn)城市的風(fēng)向標，誠如今天，南京乃至江蘇本土及外地入寧的重要開發(fā)企業(yè)基本都到了現(xiàn)場，也許大家都是期望在聆聽、論辯中通過思考為未來做一些定奪。特別是進入2013，宏觀經(jīng)濟在變化，房地產(chǎn)行業(yè)自身也在求變。所以，我也特別希望朱會長、陶冬先生及在座各位企業(yè)家、各類行業(yè)專家可以在今天為我們帶來更多政策層面、宏觀經(jīng)濟、建筑規(guī)劃、融資路徑和市場策略上的新訊息、傳遞出更多智慧與見解。同時也希望我們在座的所有與會來賓一起為南京、江蘇的房地產(chǎn)新走勢進行更多思辨性的問答及交流。包括城市論壇我們一直在推動理論與實踐同步結(jié)合，也是城市觀點論壇的宗旨之一，所以今天下午我們還將參觀經(jīng)典樓盤華潤悅府、五礦九璽臺。

　　同時，我在這里向大家發(fā)出隆重的邀請，邀請大家在今年的夏季與數(shù)千位中國地產(chǎn)、金融精英相聚在海南，相聚在觀點新媒體主辦了13年的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上。

　　最后，再次感謝我們的合作伙伴山東文登市政府、雙島灣科技城、金科地產(chǎn)、華潤南京、星月門業(yè)、天楹之光、德信資本、羅昂建筑，感謝江蘇省室內(nèi)設(shè)計學(xué)會、工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及所有與會的企業(yè)來賓及媒體朋友，因為你們的到來與傳播，我相信2013的南京、江蘇的房地產(chǎn)業(yè)將會更加有活力、更加有希望！謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士，各位尊貴的來賓，下面我們進行的是論壇正式的演講部分。

　　2013城市觀點論壇南京行的議程主題是：細則與市場  調(diào)控中的南京樓市

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。下面我很榮幸介紹一下演講的嘉賓，他們分別是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　logon羅昂設(shè)計總監(jiān)合伙人柯復(fù)南先生

　　威海市雙島灣開發(fā)建設(shè)管理辦公室科長畢建超先生

　　德信資本董事長陳義楓先生

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬先生

　　為我們奉獻精彩的演講。

　　首先請朱中一先生為大會做致辭及主題演講，有請中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)協(xié)會副秘書長朱中一先生。

　　他演講的題目是政策機遇與選擇，如何看待新國六條。

　　朱中一：各位上午好！主辦方給我出的題目是政策機遇與選擇，如何看待新國六條。我首先談一下新國六條這個詞我非常贊同，盡管以前沒有提，大多講的是新國五條，我覺得新國五條沒有新國六條準確，為什么呢。2月20號的國務(wù)院常務(wù)會議公布了國五條，依然帶有一些框架的細則，政府出臺的文件實際上是新國五條，而地方要執(zhí)行的都是按照新國六條辦的。

 

　　政策機遇與選擇這個題目，我想談五個方面的問題。主要從觀點方面談起，第一個問題關(guān)于新國五條，或者是新國六條出臺的背景，以及本次調(diào)控深化的內(nèi)容。最近因為很多人在問為什么在兩會召開以前出臺國五條，問這個問題的人特別多，因為我自己也在想這個事情。從去年的六月份到今年的二月份，我們的市場特點有兩個很明顯，一個是房價上漲比預(yù)期增強，還有是市場格局的分化。尤其是房價上漲預(yù)期的增強是出臺國五條，國六條的重要背景。因為當時到了二月份的時候，在七十個城市當中的房價漲幅中，66個城市環(huán)比上漲，持幣的三個，下降的一個，而且上漲都有慣性，三月份還在漲，這是一個背景。

　　第二個背景我想因為我們要聯(lián)想一下，去年的六月份到今年二月份的市場軌跡，和2009年的9月份開始，到2010年的3月份是完全一樣的，各項指標都向好的方向發(fā)展，尤其價格下跌了。2010年的3月份4月份情況怎么樣呢，首先國家出臺了關(guān)于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的通知，到了2010年的3月份兩會上人大代表議論最多的就是房價，所以在2001年的4月份，國家出臺了關(guān)于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的通知，說房地產(chǎn)是影響社會民生的重要問題。既然從去年的6月到今年的市場軌跡，和2009年到2010年的市場軌跡是一樣的，所以兩會上領(lǐng)導(dǎo)還是把房地產(chǎn)作為了重要的議題。今年的兩會和2010年的兩會最大的不同是因為今年是換屆的兩會，既然是換屆的兩會肯定想更加穩(wěn)定，這是我自己的揣摩，所以在這個背景下就出臺了這么一個國五條，或者說國六條，我想這個推理是存在的。

　　但是我們客觀的說，由于國六條里面涉及到對于個人房產(chǎn)要征收20%的個稅問題，這個問題在科學(xué)化、民族化方面考慮不周，所以政策沒有說清楚，反而引起了市場的恐慌，這個沒有考慮到。但是不管怎么樣，它的立足點和出發(fā)點就是想抑制投資投機，把市場穩(wěn)定下來。

　　2013年的政策，或者說新國六條從本質(zhì)上來講，它是2010年以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化，深化主要表現(xiàn)在幾個方面。第一個方面是繼續(xù)堅持了雙向調(diào)控的思路，所謂雙向調(diào)控對于普通商品房是加大力度的，對于遏制投資投機是堅決打擊的。而且這次熱點是什么呢，把堅持支持自住性改善和抑制投資投機作為我們今后房地產(chǎn)調(diào)控的一項基本政策，這是這次的特點。

　　第二個特點針對市場分化的特點采取了調(diào)控措施，這個在過去文件里面很少，這次在文件里面還是不少的。包括要求省級人民政府都要注重本地區(qū)的房價調(diào)控，對于房價上漲快的地方要增加供應(yīng)，公布調(diào)控目標，對供大于求的城市要保穩(wěn)定，對于供求關(guān)系平衡的城市還要根據(jù)二套房貸的政策進行調(diào)整，這個以前是沒有區(qū)分的，這次比較明確的進行了分類性的指導(dǎo)。

　　第三個特點是繼續(xù)執(zhí)行限購政策的同時，強調(diào)了要注重發(fā)揮稅收政策的調(diào)解作用。咱們更多的覺得這是限購限價限貸比過去嚴了，但是沒有注意到在堅決抑制投機投資需求中，充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用。我想政策的制定者是非常敏感的，20%的個稅主要是為了抑制投資投機的，這個目的很明顯。我剛才講了，關(guān)鍵是細則沒有說清楚，對自住性的，滿五年的沒有說清楚。從理論上來講20%的個稅是發(fā)展上面，理論上面是可以的。為什么呢，因為個人所得稅按20%的征收不是沒有，但是在這個房地產(chǎn)這個領(lǐng)域是很少的，包括到2000年也很少，關(guān)于2006年以后房價上漲快以后，投機投資增加也是從2006年以后，特別是2007年以后大城市原始價格比較清晰。再一個從理論上來講，房地產(chǎn)為什么增值，房地產(chǎn)的增值本身是土地增值，房子是折舊的，房屋用一年舊一年，那它為什么增值呢，因為土地在增值。土地為什么增值，土地的增值是因為政府直接或者間接的加大了基礎(chǔ)設(shè)施的配套，它在增值。土地的增值，是和政府的基礎(chǔ)設(shè)施直接和間接的配套有關(guān)系，政府在這個基礎(chǔ)上面收益20%從情理上也是說得過去的，關(guān)鍵是操作層面有一些沒有說清楚，所以引起了社會的恐慌，就是配套的政策沒有及時出來，沒有說清楚，所以現(xiàn)在政策雖然來了，但是地方怎么執(zhí)行確實我自己也覺得不是很清楚。

　　第四點政策的特點就是既強調(diào)了對市場的監(jiān)管，又強調(diào)了對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期管理。對市場的監(jiān)管包括房地產(chǎn)企業(yè)的信用建設(shè)問題，有一個是增加了，就是工商和稅務(wù)部門，以及工商稅務(wù)部門和建設(shè)規(guī)劃部門要給中介，給二手房市場進行專項投資，這個我估計第二步是要開展的。更要注意的是對預(yù)期的房價，強調(diào)了對預(yù)期的房價管理。房地產(chǎn)為什么要預(yù)期管理，我認為房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)系。雖然強調(diào)了房地產(chǎn)市場抑制投機投資，但是住房問題既有消費屬性，也有資產(chǎn)屬性存在，在因為它有投資屬性，或者是資產(chǎn)屬性，金融屬性，所以老百姓都是希望能夠買房子的。包括房價和預(yù)期也有關(guān)系，你漲了他就買，跌了就不買。因為現(xiàn)在市場差異化所以更要加強管理，特別是供不應(yīng)求的城市應(yīng)該加大普通商品房和用地供應(yīng)，來滿足老百姓的需求。就是政府2013年要建多少房子，然后在哪個地方建及早的告訴老百姓，減少老百姓的恐慌性，所以我覺得加強預(yù)期管理這一次也是比較深化的。

　　第五個方面就是提出了要加快建設(shè)引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的引導(dǎo)政策。

　　下面我說一下2012年的調(diào)控和這次地方提出來的調(diào)控目標，從2003年開始我們的調(diào)控政策沒有什么效果，和市場是完全不合拍的。咱們說一下2012年調(diào)控和去年年底的調(diào)控，客觀的評價是有些問題需要總結(jié)的，有些問題需要完善，但是客觀的來看，2010年的調(diào)控起碼兩點成績是明白的，第一個成績就是在2011年的9月和2012年的5月，在七十各大中城市當中，房價不管是環(huán)比也好，同比也好都是下降的，如果不調(diào)是不是會更高一點，我想這個問題很客觀。第二點我想通過這次調(diào)控，使開發(fā)商更加明確的，使消費者更加理性了。并不是像以前2009年，2010年那么瘋狂了，所以一個是理性上面理性了，第二個客觀上房價是下降了，當然調(diào)控的手段和目標也是需要完善的。更因為考慮了這些問題，包括在今年的政府報告里面提出完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策體系。至于這次房價的調(diào)控目標是比較嚴格的，南京的調(diào)控細則是一百多個字，實際上大多的城市對房地產(chǎn)調(diào)控目標提出來了房價的漲幅低于當年的老百姓的可支配收入的水平，有的幾十個字，不到一百個字。根據(jù)國務(wù)院的國六條規(guī)定，要地方政府公布的主要是公布這個。另外當?shù)卣恋毓?yīng)指標要公布，對于稅收的政策，稅收政策的制定是中央作主的，地方政府主要是執(zhí)行的。

　　這次調(diào)控我總的感覺地方的目標還是實事求是的，像勞動力成本，土地成本都在上漲的情況下，你要將房價降下來，實事求是說也不太合適。如果真的能夠做到房價的漲幅低于老百姓收入水平的漲幅那也是不太容易，而且咱們客觀的說，調(diào)控難度大。為什么呢，因為房價是廣義的現(xiàn)象，它的背后有供求關(guān)系的問題，流動性的問題，地方政府的土地財政問題，還有老百姓住房問題，還有房地產(chǎn)它本身就有的投資屬性，所以這些問題造成了房地產(chǎn)調(diào)控的復(fù)雜性。當然是不是就房價來調(diào)，理論界也有不同的看法，我前幾年也提過，在目前情況下調(diào)房價是可以的，但是從長遠來看是不是把調(diào)控目標說的更詳細一些。咱們仔細對比一下，如果你要按老百姓收入水平那還是很高的，所以調(diào)控政策還需要繼續(xù)完善。

　　第三我講一下房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策體系和健全房地產(chǎn)市場健康長效發(fā)展的機制。這個問題是重要的問題，為什么呢，國六條更多的調(diào)法是針對當前市場的問題，但是長遠怎么做，主要是這個問題。從2010年以來，不管是學(xué)會也好，本人也好，給上面的建議是最多的一個，我對調(diào)房價也有不少建議，但是咱們仔細的看一下今年的政府工作報告，我覺得這個思路應(yīng)該是很清晰的，它是這么一段話，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安置房建設(shè)，堅決抑制投資投機需求，抓緊完善房地產(chǎn)責任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。這段話不管咱們對國五條怎么議論，對國六條怎么議論，這一段話是兩會上通過的。兩會是三千多名代表和兩千多名政協(xié)委員認真討論的，而且最后人大同意了，我認為這個肯定是形成共識的，里面很重要的是完善調(diào)控體系，還有健全房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，還有房地產(chǎn)稅收改革，第四完善住房金融體系，第五住房用品的供應(yīng)機制，第六是住房供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)化。據(jù)我了解，在兩會報告以后，這種重要性的工作國務(wù)院已經(jīng)分配到有關(guān)部門了，所以包括完善房地產(chǎn)的調(diào)控體系，包括抑制投機投資需求都在抓緊，這是調(diào)控的問題。毫無疑問調(diào)控更多的肯定會采取經(jīng)濟和法律的手段，但是客觀的來說更多采用經(jīng)濟和法律的手段，經(jīng)濟手段就是稅收，但是稅收的調(diào)解本質(zhì)上是調(diào)解利益的分配關(guān)系。為什么說現(xiàn)在調(diào)控難呢，以前的改革都是讓老百姓收益的，進行到稅收調(diào)解里面抑制投機投資，第二是調(diào)解利益關(guān)系，你多套房就要交稅。將來還有房產(chǎn)稅的問題，盡管加大推動房產(chǎn)稅的試點，但是我覺得中央政府肯定還是比較謹慎的。

　　第四個問題我想簡單的講一下房地產(chǎn)的走勢，我想先講一下當前房地產(chǎn)的特點。就是三月底房地產(chǎn)市場的特點基本上是延續(xù)了去年的勢頭，或者是特點也好，問題也好主要是四個方面。一個是房價的上漲預(yù)期存在，這是三月份，四月份就不一定了，三月份的數(shù)字咱們已經(jīng)清楚了，在七十個大中城市中環(huán)比和同比都比二月份上漲了，二手房的價格環(huán)比和同比比二月份也有所上漲。但是房子的土地面積是下降的，這個指標的下降對今后的市場是不利的。第三個問題是市場的差異性依然存在，第四個問題就是干企業(yè)的業(yè)績上漲很明顯，這是市場的特點。

　　從市場的發(fā)展來看呢，短期有一些地方可能會觀望，包括二手房市場要觀望，他觀望以后，其中有一個還在觀望政策的出臺落地情況，包括講過得20%的個稅還有待觀望，有些地方還沒有執(zhí)行，所以大家都在觀望。還有二手房市場三月份集中釋放的，那么接下來肯定會平淡一些。房地產(chǎn)市場的走勢取決于幾個因素，一個因素是宏觀經(jīng)濟，房地產(chǎn)依托經(jīng)濟，依托民生，這是它的本質(zhì)屬性。第二個因素取決于地方政府對于國六條細則的執(zhí)行情況，第三個因素取決于中長機制的跟進。從中長期來看，咱們對中長期也是看好的，我一直是這個觀點，起碼在2020年以前還是房地產(chǎn)發(fā)展的很好時期，主要因為城市化在快速的推進。盡管我們城鎮(zhèn)化是52.6%，但實際上是36%的人是真正享受到城鎮(zhèn)居民待遇的，還有兩億六千萬的人沒有完全享受到城鎮(zhèn)居民待遇，這些人陸續(xù)都會改善他們的居住環(huán)境，而且現(xiàn)在兩億六千萬人里面真正買房的人是不多的，更多是租房。而且現(xiàn)在棚戶區(qū)的改造，舊城改造，城鎮(zhèn)村改造力度在加大，這些需求加起來肯定比十一五時期量大，另外加上商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所以從中長期來看，房地產(chǎn)的前景還是看好的，這是房地產(chǎn)的市場情況。

　　最后講一下行業(yè)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)的理性決策問題。行業(yè)的轉(zhuǎn)型是擺在面前的，因為行業(yè)是資源能源消耗大的行業(yè)，建設(shè)比較粗放，隨著國家的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型必然要轉(zhuǎn)型。另外房地產(chǎn)行業(yè)不管怎么樣，由過去的快速發(fā)展轉(zhuǎn)到了今后的平衡發(fā)展，這是一個區(qū)域。第二個大趨勢不會改變，就是在政府不斷的健全對房價的穩(wěn)定的責任制的情況，以及在土地成本，勞動力成本上漲壓力比較大的情況的雙重壓力下，我們的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤逐步收縮，所以這個趨勢也不會改變。在兩個大背景下，作為房地產(chǎn)行業(yè)怎么理解是必須要考慮的，怎么樣轉(zhuǎn)變建造方式。第二點以保障房和商品房為重點，進一步加強住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極推進住宅的建設(shè)，而且提高綠色和低碳的水平。第三是加大精裝的發(fā)展，而且要推進管線便于維修和更新的長壽命的近來。還有加強企業(yè)和上下游企業(yè)的聯(lián)系，提倡集中采購，降低采購成本，提高質(zhì)量。作為企業(yè)來說怎么樣根據(jù)大的政策來發(fā)展，來理性的選擇自己的道路，這里面包括區(qū)域的選擇。城市中的發(fā)展目標是大中型城市基本協(xié)調(diào)一致發(fā)展，所以一定不要把所有的蛋放在一個籃子里面，這樣風(fēng)險很大，所以要區(qū)域分布合理一點，這樣可以降低風(fēng)險。第三行業(yè)進一步提高也是必然的趨勢，在這種情況下企業(yè)怎么樣考慮定位問題甚至拿地問題。

　　最后我們的企業(yè)一定要在精細化的管理，品牌化的經(jīng)營和規(guī)范化的服務(wù)上面下工夫，這樣提高項目的品質(zhì)，提高項目的性價比來提高市場的占有率，使企業(yè)做的更好，謝謝大家！

 　　主持人：謝謝朱先生，請你留步。接下來有五分鐘的時間作為現(xiàn)場的觀點答問環(huán)節(jié)，大家可以提出你的問題，朱中一先生就會進行解答。

　　提問：你剛才提到一季度銷售是比較高的增長，為什么開工和土地購置還是負增長，能解答一下嗎？

　　朱中一：一季度的銷售剛才講了，一到二月份國五條和國六條還沒有出臺，三月份因為政策出臺以后，人們有點恐慌性和市場預(yù)期不確定性有關(guān)，但是為什么土地供應(yīng)下降了呢，這個和咱們的地方政府有關(guān)。

　　主持人：再次感謝朱先生的解答，以及朱先生的精彩演講。

　　現(xiàn)在讓我們有請本次論壇的第二位演講嘉賓上臺，他是德新資本董事長陳義楓先生，他演講的題目是調(diào)控新政與房企金融創(chuàng)新。

　　陳義楓：各位早上好，由于飛機晚點我是凌晨將近四點鐘才入住的酒店，應(yīng)該說睡眠嚴重不足。但是為了來和南京的業(yè)界交朋友，再苦再累我也愿意來。

　　今天我講的是兩個小課題，一個是我們站在資本機構(gòu)的角度怎么樣看待調(diào)控和調(diào)控背景下的這個行業(yè)下一步的走勢。另外一個是我們從金融服務(wù)商的角度給開發(fā)商提一些建議，剛才朱會長對房地產(chǎn)做了詳細的分析，所以第一個小課題我就簡單分享一下。

 

　　第一課題我講三個內(nèi)容，一個是對國五條的解讀，談一些我的看點。另外講一下房價的走勢判斷，第三個講行業(yè)的競爭格局。這次國五條我們從金融的角度有幾個看點，一個是限購擴容，限貸加碼，稅收手段利用起來，執(zhí)行和問責比較強調(diào)，再一個預(yù)留了一些調(diào)控升級的空間。

　　我們認為這次還是以調(diào)控需求為主，可能還是一個相對短期的措施，如果說短期措施反復(fù)使用的話，可能效果會遞減。我們擔心這次調(diào)控有一個怪圈，就是調(diào)控需求同時供應(yīng)沒有增加，供應(yīng)沒有增加是為什么呢，我認為地區(qū)政府的內(nèi)在動機導(dǎo)致的。中央希望增加供應(yīng)，地方政府恐怕不一定配合，地價一跌，地方政府賣地就比較謹慎了，不愿意明顯的降價賣地，自然而然看似一個市場化的結(jié)果，其實和地方政府的趨利動機。土地供應(yīng)一減少，短期內(nèi)需求下降，樓價做到控制了，但是一個開發(fā)周期過后供應(yīng)減少，樓價就會恢復(fù)性的上來。今年一季度新開工的面積少了，是不是上一個周期調(diào)控的負作用呢，咱們可以思考一下。

　　我們作為基金不得不去判斷樓價走勢，但是判斷不一定準確。判斷樓市走勢首先它有一些長周期的生長因素，包括經(jīng)濟增長和收入提高，購買力提高。第二個是深度的城市化，人口集中，第三個是貨幣持續(xù)超發(fā)，第四個是土地供應(yīng)受到限制，第五個是投資渠道不暢，投資收益，普通老百姓收益過低，老百姓買房的資金成本太低了，因此樓價就上漲了。但是當樓價過多泡沫化時一定會來調(diào)控，政府調(diào)控的手段很多，調(diào)控力度可以小也可以大。還有政府的GDP需要房地產(chǎn)業(yè)來拉動，政府需要房價平穩(wěn)，需求回暖，成交活躍，投資平穩(wěn)。這么多的各方訴求，各種因素我們認為不漲，小漲成為政策的調(diào)控目標，其實他們內(nèi)心的目標是平穩(wěn)或者漲幅不要厲害就行了，也是博弈各方的交集。我們認為市場走勢就是橫盤振蕩，緩慢上升，我覺得政策性很強的市場，可以猜一下政府的心事有用，這是我們對市場的認識。

　　除了這個市場的總體走勢之外，企業(yè)之間的競爭格局，剛才朱會長講的我很贊同，土地紅利沒有了，房地產(chǎn)告別黃金十年，進入白銀十年，就是利潤率還是比較高的，但是不再是暴利和無風(fēng)險的。競爭加劇，行業(yè)集中度快速提升，大者更大，強者做大，弱小者淘汰出局。所以中小行企業(yè)要跨界，創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型成為潮流。

　　講完行業(yè)面之后，我們講一下房企的融資模式和創(chuàng)新。開發(fā)商面臨的金融環(huán)境是怎么樣的呢，我講幾個看點，一個是房企融資環(huán)境持續(xù)偏緊，資金壓力與日俱增，這么幾年沒有松過，最緊的時候是去年這個時候，現(xiàn)在比去年同期好一點。金融資源向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，向優(yōu)勢開發(fā)企業(yè)集中，冷暖不均，兩地分化嚴重，融資能力成為房企核心能力，決定了房企的盈利能力，甚至是生存能力。創(chuàng)新型融資模式備受親睞，融資模式創(chuàng)新成為房企創(chuàng)新的重要方向。房地產(chǎn)基金應(yīng)運而生，蓬勃發(fā)展，我認為迎來地產(chǎn)基金的黃金十年，這個概念我們?nèi)ツ晏岢觯跇I(yè)界是廣為流傳。而且現(xiàn)在是大資管的時代，其它非銀行機構(gòu)采用市場管理的模式來做金融，金融的投資對象大家不約而同投向房地產(chǎn)，所以大資管的時代來臨，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新恰逢其時。

　　所謂房企融資模式創(chuàng)新有哪些模式呢，像很多銀行推出了信托計劃，還有證券公司、公募基金公司的資產(chǎn)管理計劃，租賃也是融資常用的模式，應(yīng)該說房企的金融創(chuàng)新，融資模式創(chuàng)新很活躍，在過去一兩年也起到了一定的作用。

　　在這個地方我們介紹一下地產(chǎn)基金，地產(chǎn)基金有幾個特色和優(yōu)勢，首先是合法性，我們是有法可依的規(guī)范模式，同時也是專業(yè)化的管理，我們不只是簡單的投資，投資后的管理也是很關(guān)鍵的。而且也是很安全的，設(shè)定多重保障機制，有效保障投資人安全，不像有一些融資除了給你資金，還帶來殺傷力，我們這種模式也是創(chuàng)新的模式，因為地產(chǎn)基金是一種非牌照的金融服務(wù)機構(gòu)，就是沒有過多的監(jiān)管，只有一個法律框架，因此可以量身訂作，設(shè)計具體的投資渠道，滿足開發(fā)商的特色需求。創(chuàng)新性有很多，這個地方我就不展開了。地產(chǎn)基金是2010年興起的，到了去年年底市場規(guī)模大概在兩千億左右，而且每年的規(guī)模都以翻倍以上的速度增長，去年年底是兩千億，今年年底恐怕就是五千億，而且由于它的靈活性，往往它的規(guī)模增長是反周期的增長，這次國六條的出臺對地產(chǎn)基金來說是利好的，有利于我們做的更大。

　　最后我想說一下地產(chǎn)基金有哪些，供有興趣的房地產(chǎn)商選擇。首先是固定收益基金，還有夾層基金，是區(qū)域高成長開發(fā)商，高利潤項目。第三個是少數(shù)股權(quán)基金，就是小股東，小份額，第四種是主動管理型基金，就是基金取代了開發(fā)商的投資功能，基金獨自去開發(fā)一個項目，有可能和某個開發(fā)商合作，可能委托給開發(fā)商代理建設(shè)。除了剛才四種類型之外，還可以對這四種類型進行設(shè)計，這樣可以滿足不同投資者的風(fēng)險偏好，可以更成功的募集到資金，最終實現(xiàn)投資。還有傘形設(shè)計，有上傘形和下傘形，上傘形是子基金到母基金里面來，一支基金理論上可以容納幾千個投資者，我們做的基金往往在十個億左右。下傘形是一個母資基金資以后投資到其它基金里面去，基金投基金。我們基金業(yè)在和有志向做基金的開發(fā)商進行深度合作，共同建設(shè)基金平臺，我們也在給開發(fā)商輸入我們的品牌和隊伍，建設(shè)屬于開發(fā)商自己的基金平臺。

　　希望我們在南京能夠交更多的朋友，找到更多的機會，謝謝各位！

　　主持人：謝謝陳先生的精彩演講，接下來我們進行的是第三場演講，有請威海雙島灣科技城招商科科長畢建超先生。他演講的題目是風(fēng)景中的城市，海灣中的生活，北中國硅谷——威海雙島灣科技城。

　　畢建超：下面我簡單介紹一下雙島灣科技城，中國第一個最適合人類居住的城市是哪里，走遍四海，還是威海，中國最美麗的海灣在哪里，還是威海雙島灣。威海大家都知道在膠東半島最東端，是世界宜居城市。而雙島灣位于煙臺和威海之間，是威海前公里幸福起岸的起點。雙島灣是威海目前市區(qū)僅存的一塊環(huán)境優(yōu)美，面積最大的居住地。它是外環(huán)海有18公里的優(yōu)質(zhì)沙灘海岸線，然后周邊有六座山峰。另外它中間有四條天然的淡水河形成一個自然的景觀，包括雙島灣多重自然的元素匯集大這里形成獨特的灣區(qū)空間禹城市空間的有機融合。同時雙島灣位于北緯37度，四季分明，冬賞雪景，夏洗海澡，這是很多人比較喜歡的。

　　雙島灣出了這么多美麗的資源，為什么要大家要投資在這里，我下面簡單介紹一下。從威海的層面看，將雙島灣列為中心崛起，兩軸支撐的首位。從旅游方面來看，雙島灣是威海離海岸線的一個起點，同時它是匯集了山地，濱海，城市等多元素的地方，所以它的發(fā)展方向威海給他確定的是生態(tài)化海濱城市的定位。從交通來看，雙島灣距離威海市區(qū)15公里，距離煙臺是40公里，而且煙威高速從中間過，將來可以快速的到達北京，上海，南京，而且到達南京只需要五個小時的車程，所以整體的交通比較便利。從威海市區(qū)的交通大家可以看出科技城離威海市中心和里口山風(fēng)景區(qū)交通都是比較方便的。下面說一下目前威海市的房地產(chǎn)市場情況，房地產(chǎn)價格也是穩(wěn)定的增長，而且增值空間也比較大，威海不但有本地剛需，還有外銷的部分，比例是40%到60%。而且山東省內(nèi)的知名房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)部分進入了，像保利地產(chǎn)，綠地地產(chǎn)，碧桂園等地產(chǎn)都已經(jīng)進入了，所以說明威海房地產(chǎn)發(fā)展還是有前景的。

　　十八大國家提出了一個科技創(chuàng)新是經(jīng)濟發(fā)展的核心力量，雙島灣就是以科技為主題進行的發(fā)展，主要是科教研發(fā)和高新技術(shù)研發(fā)企業(yè)，目前雙島灣科技城啟動了主干道路、橋梁、防潮、景觀等的設(shè)計和施工，到2015年全面完成市政、交通、生活等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，發(fā)展框架全面形成，生活配套完善。開發(fā)商進入的時間在前面的話，我想就會投入較少的資源而獲得更大的利潤。所以希望投資商能盡早進入，這是下面一些重點的項目，大家可以看一下。到了南京，江蘇衛(wèi)視大家都了解非誠勿擾，孟菲經(jīng)常說的是為什么不給自己一個機會呢，所以說風(fēng)景中的城市，海灣中的生活，北中國的硅谷威海雙島灣科技城歡迎你。

　　主持人：謝謝，接下來有請的是第四位演講嘉賓，是logon羅昂設(shè)計公司合伙人柯復(fù)南先生。他演講的題目是成就品質(zhì)建筑。

　　柯復(fù)南：大家好，很榮幸今天能到這個論壇上來演講發(fā)言！

　　今天我們主要想談的內(nèi)容是關(guān)于建筑品質(zhì)的問題，在短短的15分鐘內(nèi)我們不可能解決所有關(guān)于建筑品質(zhì)的問題，但是我們想就這個題目能夠談幾個觀點。

　　我們知道現(xiàn)在中國的城市化速度非常快，在未來的十年中國的城市人口將增加3.5億，而且每一年的建造面積是20億平方米，每年中國建造面積等于全世界的建造面積的總量。所以大家能夠想象在這么快的建設(shè)速度大潮情況下，中國很難成就和德國一樣的建筑質(zhì)量。

　　當然建筑質(zhì)量對于每個人，每一天的工作和生活都有密切的關(guān)系。而且和我們每一個人，你的，我的，他的所有人的每一天生活的質(zhì)量，我們的身體健康以及生活的方式有很大的關(guān)系。這三點怎么樣處理，就是建筑質(zhì)量、價格和速度的問題，現(xiàn)在中國來講比較關(guān)注的是同時能夠達到的建筑價格以及它的速度。當然如果我們作為設(shè)計師的話，建筑師和用戶講你用兩倍的價格建造一個建筑，我確保你的質(zhì)量，沒有一個業(yè)主會感興趣的。同樣我們對業(yè)主說需要兩倍以上的時間來做項目的話，他們也不會同意。

　　規(guī)范的問題，很多人說中國的規(guī)范是有問題的，我從德國人的角度來講，我覺得中國的規(guī)范沒有任何問題。我們認為更多的問題可能存在于大家屬于的細節(jié)的節(jié)點，在中國很多人都用這個質(zhì)量體系，因為它比較快，直接拷貝就可以了，有效果，而且是比較保險的，因為用了這個質(zhì)量體系的話，在后期的審查上就不會出現(xiàn)問題。由于現(xiàn)在我們對于建筑的造型，建筑的質(zhì)量要求越來越高，所以對于這些節(jié)點的要求需要有定制的設(shè)計，像這個內(nèi)容在德國都沒辦法通過審核的。

　　現(xiàn)在在中國的建筑工人是農(nóng)民工，工地的建筑工人的教育問題，在德國一個砌墻的普通工人需要三年的專業(yè)技術(shù)的教育才能上崗。當然還有一個問題，在我們整個的設(shè)計規(guī)劃建造的過程中，有太多的方面介入了整個的過程，在德國我們作為一個建筑師建議業(yè)主，建議我們使用方，建議政府之間的角色，在國內(nèi)的話，作為一個建筑師我們更多是技術(shù)咨詢這樣相對外圍的角色。在建造過程中很多利益方會和我們有沖突，所以我們在很多情況下是否能夠改進一下建筑質(zhì)量。

　　這里我首先問一下什么是質(zhì)量，對于質(zhì)量的定義是什么。我們在場的嘉賓，每個人可能心底的想法不一樣，但是對我都會有所幫助的。今天我們大致闡明一下建筑質(zhì)量的觀點，對于業(yè)主來講的話，他認為能效以及耐久性是建筑質(zhì)量的衡量標準。像圖片上的這些內(nèi)容大家都會認為是耐久性的建筑嗎，現(xiàn)在建筑的耐久性在中國雖然要求是35年，但是在德國是132年。

　　對于建筑質(zhì)量的定義，用戶如果你在辦公樓里，在家里居住的話是舒適度以及對身體產(chǎn)生的影響，就是健康度來衡量的。在現(xiàn)代很多辦公樓里，像我坐在靠近玻璃旁的位置冬天會感覺熱，夏天會感覺比較冷，這是不是舒適的環(huán)境呢，但是我們還必須考慮建筑美學(xué)和整體性。這個建筑到底是大家喜不喜歡，或者是不是比較乏味的這些都不是很重要，但是這個建筑會影響你的生活，中國的建筑耗能平均是德國建筑耗能的三倍，這些額外的能源是來自哪里的。當然如果是我們提高建筑質(zhì)量的話，所有的基點都是非常重要的，作為建筑師我們都有責任和義務(wù)關(guān)注這些。我們必須要承認的是建筑質(zhì)量是等于建筑價值的，或者說這些產(chǎn)生的價值是相等的，對等的。

　　大家看一下我們完成的一些相關(guān)項目，我的工作方法少許和其它單位有些不同，我們從一開始做概念的時候就很注重，我們可以講完成的建筑比一般的民用建筑的節(jié)能50%。而且在整個過程中對我們來講非常重要的是，怎么樣在建設(shè)過程中不增加建筑成本，如果我們建筑質(zhì)量等同于建筑價值的話，我們在建筑項目中某些部位可能會選擇一些非常特殊的材料，或者比較好的材料，但是把建筑質(zhì)量增加幾倍以上的話，絕對不是我們的目的。而且現(xiàn)在我們也完成了一些更新改造的建筑，例如上海的玻璃湖博物館，畢竟這樣的改造項目在國內(nèi)是比較少的，更多是新建筑，大規(guī)模的片區(qū)建設(shè)，所有的這些照片都是我們完成的項目，建筑材料在三千塊錢每平方左右，但是建筑質(zhì)量是非常好的。為了達到我們業(yè)主各個角度的滿意度，我們從設(shè)計過程中就必須改變，當然也包括了像爛尾樓改造成一個比較新的，不同功能的建筑體量。幾年下來我們在上海市內(nèi)比較中心的位置完成所有辦公的建筑，每平方米到最后的租金價格都比周邊平均的租金價格高50%，所以建筑質(zhì)量是等同于建筑價值的。而且我們也希望大家去參加我們近期在南京建筑的項目，更多的了解建筑質(zhì)量。

　　主持人：謝謝柯復(fù)南先生。各位來賓，接下來我們有請最后一位演講嘉賓上臺，他是瑞士信貸董事總經(jīng)理，亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬先生，他演講的題目是中國經(jīng)濟展望與房地產(chǎn)調(diào)控。

　　陶冬：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓早上好！

 

 

　　中國經(jīng)濟在去年最后幾個月的時候，大家曾經(jīng)有過一次莫名的興奮，對于經(jīng)濟增長又重新進入了一個上升的軌道。當?shù)谝患径冉?jīng)濟增長回落的時候，大家又有一個莫名的擔心。今天我們的經(jīng)濟到底是在一個什么樣的周期中間，我告訴大家，今天我們在一個偽周期里面，目前看到的經(jīng)濟增長并不是一個新的周期的開始，而是前一個周期的延續(xù)。如果你要看經(jīng)濟增長各個部位的話，幾乎GDP里面的所有成份不是在往下降，就是平穩(wěn)，消費在下降，民間投資大降。目前我們所看到的增長不過是在真正的GDP之外，就是地方投資。這張圖很明顯的表示出來了，今天增長動力來自何方，灰色的這條線是固定資產(chǎn)投資，紅色的這條線是基礎(chǔ)設(shè)施的投入。我們可以看到幾乎所有的固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定的動力來自于這條紅色，當紅線的到第一季度變得難以為繼的時候，增長會重新開始下去。

　　這一屆新政府和上一屆政府對于基礎(chǔ)設(shè)施投資的看法有著本質(zhì)的不同，上一屆政府把基建投資看作是增長的加速器，于是有了2009年，8%，9%，10%的巨型拉動，新一屆政府把基建看作是穩(wěn)定經(jīng)濟增長的。所以今年的經(jīng)濟增長在7.5%到8%之間，但是這個并不是真正的增長，像男人穿的高跟鞋，你要想有增高可以，但是這不是真正的身高。這一輪把經(jīng)濟重新拉起來的動力來自于引資銀行。紅色的線顯示的是正規(guī)銀行的貸款速度，它并沒有出現(xiàn)明顯的增長，但是去年開始，引資銀行爆炸性的增長，非常規(guī)的投資渠道帶動了中國經(jīng)濟的一次反彈，但是這一個也對今后的經(jīng)濟穩(wěn)定，金融的穩(wěn)定邁下了禍根。

　　今天中國經(jīng)濟的問題核心只有一個，就是民營投資消失了，工資暴漲，產(chǎn)能過剩，制造業(yè)基本上無利可投了，所以民營投資不玩了。這是中國改革開放以來第一次貨幣政策的寬松沒有拉動民間的投資，也沒有拉動民間的消費，這個是今天中國經(jīng)濟問題的核心，這是一個結(jié)構(gòu)性的問題，最終的解決一定是結(jié)構(gòu)性的解決。自從鄧小平改革開放我們經(jīng)歷過幾次經(jīng)濟陷入泥潭的困境，八十年代初文革之后百廢具興，中國靠農(nóng)村改革，體制上的突破拉動生產(chǎn)力增長，拉出了持續(xù)五六年的雙倍式增長。九十年代出中國經(jīng)濟再一次下如了泥潭，鄧小平批的經(jīng)濟特區(qū)，再一個通過體制上的突破帶來生產(chǎn)力的提高，為中國成為世界的加工廠奠定了基礎(chǔ)。被世紀初追究經(jīng)濟又一下陷入了泥潭，中國提出了假如WTO，今天我們已經(jīng)消耗到了過去幾次結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的紅利。國家預(yù)見到了這一些，所以提出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型向拉動國內(nèi)消費增長經(jīng)濟，但是遇到了金融危機，于是他們學(xué)習(xí)方的經(jīng)驗，開始印鈔票，開始燒財政的錢，這些反周期的政策可以把GDP往上托一托，增長暫時不難看，永遠不可能拉出一個可持續(xù)的增長。民營企業(yè)的投資根據(jù)他根本就是虧欠的，所以你跟他說我借錢給你，但是他還得還，所以這根本是錯誤的答案。貨幣擴張沒有解決結(jié)構(gòu)性的問題，公共開支也不是民間投資的替代，今天中國需要的是結(jié)構(gòu)性改革。

　　我認為中國需要開放服務(wù)業(yè)，中國的制造業(yè)已經(jīng)無利可圖了，但是服務(wù)業(yè)有利可圖，效率低下，醫(yī)療費，教育，環(huán)保，資金管理，這些領(lǐng)域是下一輪投資的點，但是你必須開放民營企業(yè)。第二中國必須要打破銀行壟斷，今天銀行賺的利潤是全中國一半的利潤，這是不行的，銀行是中間產(chǎn)品，它本身不應(yīng)該賺取財富，當銀行把所有的錢全部打劫掉的時候，那民營企業(yè)就完了。第三中國需要開放戶口體制，解除獨生子女政策，制造新的消費體系，帶動新的經(jīng)濟增長。但是這些說起來容易，做起來難，如果你說要打破壟斷一定踩到既得利益集團的腳指頭上，這是今天中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型步履艱難的原因。

　　習(xí)近平總書記上臺之后講了很多的惠民政策，李克強總理上臺之后也講了很多結(jié)構(gòu)性改革的話，我也希望新一屆領(lǐng)導(dǎo)人很快能夠做出一些新的事情。但是美國的權(quán)利交替三周可以完成，但是中國的權(quán)利交替起碼要三年。如果你認為習(xí)書記能夠在體制改革面做出一些事情，很快可以和利益集團較量的時候，我建議大家讀一下十年前的報紙，聽聽胡溫剛剛上臺時候講的那些話，他們在任的時候在體制改革方面是交了白卷的。H7N9救了中國的CPI，一下子大家都不吃雞了，都不吃豬了，肉價大跌，今后中國的CPI會很好看，但是這個恰恰為下一輪CPI的暴漲埋下了種子，肉價的暴跌使豬農(nóng)，雞農(nóng)趕快把這些雞豬都殺了，所以肉價跌了。但是當天氣熱了以后，疾病沒有了的時候，肉價又會上漲，為什么呢，因為供應(yīng)量不夠了。溫家寶總理非常擔心生豬供應(yīng)，去年十月份開始對每一頭生豬補貼一百元人民幣?，F(xiàn)在都在大量的殺豬，豬是有一個生長周期的，所以今年年底到明年年初肉價必然會大漲的，到那個時候人民銀行不得不降息。

　　下面談一下房價，國五條出來好像房價沒有停下來，好像成交量還增加了。我認為中國房價短期來看，今后十二個月易升難跌，但是升幅有限。中國的房地產(chǎn)三大板塊，第一個板塊叫做開發(fā)商的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)這個鏈條里面最重要是開發(fā)商的先進流，如果這個斷了的話，房地產(chǎn)就搖搖欲墜了。2009年，2010年初是這樣的，2012年年初的時候也有這個感覺，但是最近我去給開發(fā)商協(xié)會做主題演講，所有的開發(fā)商大佬都去了，大家都興高采烈的說你拿這塊，我拿這塊，咱們一塊拿這塊，在我看來開發(fā)商的現(xiàn)金流是充足的，房子去年賣出去了，融資今年又融了一筆，今天開發(fā)商的現(xiàn)金流和一年之前不可同日而語了。

　　中國房地產(chǎn)的第二個板塊叫做買房人，中國是一個高儲蓄的國家，一個資本管制的國家，是除了倒霉的A股之外沒有投資地方的國家，于是老百姓把房地產(chǎn)，住房當成了銀行帳戶，這是目前中國的房價居高不下的原因。老百姓們苦苦等了兩年，等房產(chǎn)跌，但是沒有跌成，反而反彈了，那他們就跳進去了，于是開發(fā)商就開始玩游戲了。國五條可以讓個別的買房人稍微的觀望一下，但是很難真正的解決中國資金沒有出入的問題。

　　中國房地產(chǎn)的第三大板塊叫做政策，但是我可以跟你講，國五條是溫家寶總理的叫做謝幕之作。房地產(chǎn)是經(jīng)濟增長所有引擎中間唯一一個還在往上走的，房地產(chǎn)政策是所有宏觀政策中間唯一一個還能有效對經(jīng)濟做出一些調(diào)控的，貨幣政策你說的天花亂墜，但是經(jīng)濟對你沒有反映。財政政策地方政府說今后五年投資1.5萬億，明年3萬億，但是腰包是空的，只有那個房地產(chǎn)政策才能動，但是這個劍懸在頭上遠遠比落下來好的多，所謂的國五條就是突然往下了一點，然后大家恐慌了，結(jié)果一看沒掉下來，這就是我們的國五條，我認為今后十二個月中國的房地產(chǎn)基本上是小良春的形勢，會出現(xiàn)明明你看房價在漲，但是統(tǒng)計數(shù)字說沒有漲。我認為短期之內(nèi)中國的房地產(chǎn)基本是在政策和流動性之間的一個較量，只要房價不跌，北京既不希望房價大漲，也不希望房價大跌，所以我不認為20%個稅能夠有所效果。

　　中國的房地產(chǎn)有沒有泡沫，有，這個泡沫在一線城市，上海北京表現(xiàn)為房價過高，今天中國一線城市的房價基本和東京的房價持平，甚至略高，但是那些地方的收入和東京相比，只是人家的五分之一。在二三線城市基本的表現(xiàn)是庫存郭達，有一批城市，像大連、沈陽、太遠如果要把所有的住房庫存，包括開發(fā)商買的那些地都蓋成房子的話，今天不要再建房子足夠賣六到八年了。再往下走的城市就是偽城，舉個極端的例子，我們知道兩年前海南的房價暴漲，如果今天海南島把所有它的房子都按照今天的價格賣掉，另外開發(fā)商投資的地也建成房子，按照今天的價錢賣掉，海南島收上來的錢足夠買一個叫曼哈頓的城市。但是有泡沫不代表泡沫今天就會爆，明天就會爆。

　　房地產(chǎn)泡沫何時破滅取決于流動性環(huán)境什么時候改變，我認為中國房地產(chǎn)泡沫需要三大要素同時具備。第一是流動性環(huán)境正?；@個實際上中國人民銀行做的，你看今天開始多少次降息，這是慢慢的在做，我相信這個需要幾年的時間，甚至中間還會有幾次政策上面的反復(fù)，最終才能夠逐步的收回。第二中國的貿(mào)易順差需要大幅度的減少，這個已經(jīng)在發(fā)生了，中國作為世界加工廠的金字招牌在一點一點褪色，這個需要幾年的時間。第三美國的聯(lián)儲需要推出量化寬松政策，這樣中國的流動性也會因此而收縮，這需要一定的時間。

　　中國的房地產(chǎn)調(diào)整什么時候開始我不敢講，我估計大概在2015年2017年的時間，當這個出現(xiàn)的時候房地產(chǎn)會出現(xiàn)一次調(diào)整，但是這個不是世界的末日。房地產(chǎn)有周期，就像人會得病一樣，這個病不是一個令人非?？旎畹氖虑?，但是這個是我們生活中間的一部分，周期潮起潮落，自然會有各種各樣的變化。但是當下一輪房地產(chǎn)再起來的時候，我估計拉動力來自于城鎮(zhèn)化，這個和中國經(jīng)濟什么時候能如今大新的一輪增長周期有關(guān)系。

　　剛才記者問我，說中國的房價是只升不跌，我給你看這張圖，這是幾個主要國家貨幣發(fā)行和經(jīng)濟體量之比，從2000年到2012年，這十二年中間中國的貨幣發(fā)行漲7倍，美國的貨幣發(fā)行1.5倍，歐洲1.5倍，日本0.4倍，最終可能會達到1倍。量化寬松政策最顯著效應(yīng)的在中國，但是這張圖不可能永遠持續(xù)下去，謝謝大家！

 　　主持人：謝謝陶冬先生，接下來也有10分鐘的互動問答環(huán)節(jié)，各位在座的嘉賓有問題可以舉手示意。

　　提問：我問一個簡單的問題，剛才說了老百姓投資無門，我想問作為老百姓來講投資美元靠譜嗎？

　　陶冬：如果能買到美國的房子更好，上上星期我在美國出差遇到了周五大塞車，趕到機場離飛機起飛只有25分鐘的時間，整個機場都在喊我了，今天美國美元機遇是我們的一次大機遇。第二美元已經(jīng)進入中長期的上升周期，第一個理由美國的貿(mào)易議差大幅度的減少，美國到2015年會成為超過沙特成為最大的石油生產(chǎn)過，意味著美國的貿(mào)易議差出現(xiàn)結(jié)果性的改變，世界其它地方會出現(xiàn)美元短缺現(xiàn)象，這個現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了，由于能源結(jié)構(gòu)上的變化，會帶來一次顛覆性的，對全球的能源供應(yīng)都是顛覆性的。第二制造業(yè)在重回美國，大量的制造業(yè)回流美國，包括美國的空中巴士下一個生產(chǎn)線也在美國，第三個是大量的資金重新涌入美國市場，這三個要素我認為是美元的大漲，所以你說靠不靠譜，我說靠譜。但是美元上漲對新興市場是不利的，美元每七年有一次大漲大跌，上一次美元出現(xiàn)一個持續(xù)上漲是1992年到1995年，美元持續(xù)上漲一定對新興市場帶來不利，這個大家要有心里準備。

　　提問：我想問一下中國現(xiàn)在經(jīng)濟周期當中，個人投資者來說哪些信貸產(chǎn)品比較好？

　　陶冬：這個問題我不太好回答，但是我可以跟你說什么呢，現(xiàn)在所有的人，全世界的所有人都處在兩難狀態(tài)中，買東西都不下手，放在那兒錢又毛了，這是所有人都面臨的困難，在今天中國資產(chǎn)市場里面，我認為公眾平臺的投資選擇基本消失了，值得讓我買的項目消失了。如果進入股權(quán)投資的話，能夠有所收益的話可以投資的，但是其它我就不知道了。長遠來講我個人認為，今天寧可損失一點錢，幾年之后當周期下來，當中國的信貸收縮到一定程度的時候會有一個血流成河的時候，那個時候現(xiàn)金沒有了。投資周期和資金供應(yīng)周期永遠是反向，當你錢來的容易的時候，物價都會有所上漲的，所以中期我覺得會出現(xiàn)一次這樣的情況。

　　主持人：謝謝陶冬先生，時間關(guān)系我們環(huán)節(jié)大這里告一段落，再次感謝陶冬的精彩演講和解答。

 

　　親愛的各位來賓，我們今天論壇的演講環(huán)節(jié)到這里就暫告一段落了，讓我們再一次感謝為我們奉獻精彩演講的五位嘉賓，謝謝！

　　接下來，我們將進入城市觀點論壇中國行南京圓桌。

 

 　　直播：2013城市觀點論壇南京行（二）

 

 

 

（審校：楊曉敏）