房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的事實(shí)就存在不明確的地方，等于是政府給自己留了一條后路。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 南京3月存量房跌破兩年以來新低，其樓市火爆程度可見一斑。

　　對(duì)此，合富輝煌（中國）江蘇公司常務(wù)副總經(jīng)理、合富輝煌（中國）江蘇公司業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理表示，該火爆趨勢將會(huì)維持一段時(shí)間，至少上半年會(huì)繼續(xù)保持下去。

　　季曉東分析，造成這種火爆場面，首先是市場供應(yīng)量規(guī)模不足，造成供不應(yīng)求；其次是開發(fā)商在這種競爭當(dāng)中，為把控推盤節(jié)奏也會(huì)采取饑餓營銷的手段等；最重要的是“國五條”的出臺(tái)，一定程度把二手房需求轉(zhuǎn)換到一手房市場。

　　據(jù)了解，今年以來南京的平均房價(jià)漲幅在10%到15%之間。而此前南京公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)--新建商品房住宅的價(jià)格低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。

　　季曉東特別指出，不能忽略南京撤縣劃區(qū)的動(dòng)作，高淳和溧水兩縣現(xiàn)在劃分為區(qū)，而這兩個(gè)地區(qū)是不限購的。從這個(gè)情況來看，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的事實(shí)就存在不明確的地方，等于是政府給自己留了一條后路。

　　對(duì)于調(diào)控，季曉東認(rèn)為，“房地產(chǎn)還是要靠市場自己去調(diào)整”。靠行政手段的干預(yù)去抑制，短期內(nèi)達(dá)到一定的成效。反過來看都是一些治標(biāo)不治本的舉措。

　　不過他也認(rèn)為調(diào)控給部分老百姓帶來了實(shí)惠。

　　“比如開發(fā)商積極行動(dòng)，采取以價(jià)來換量的舉措；又比如開發(fā)商雖有拉升價(jià)格的企圖，但是大多數(shù)都一致認(rèn)為不宜拉得過高，要在老百姓能夠承受的常規(guī)范圍內(nèi)增長，也就是造成沒有盲目地去漲價(jià)。這都是老百姓能看到的實(shí)實(shí)在在的結(jié)果。”

　　以下是采訪實(shí)錄：

　　提問：南京樓市的火熱進(jìn)一步加強(qiáng)，不僅別墅成交量創(chuàng)新高，3月數(shù)據(jù)顯示存量房兩年來首度跌破3.8萬套，您如何看待當(dāng)前南京樓市的火爆？這是可持續(xù)的增長呢還是短期內(nèi)的爆發(fā)？形成這種或火爆場面的主要原因是什么？

　　季曉東：目前南京的樓市基本保持著供銷兩旺的勢頭，而且這種熱銷的局面還會(huì)持續(xù)保持一段時(shí)間，至少上半年會(huì)繼續(xù)保持下去。

　　造成這種火爆場面，結(jié)合南京本地情況，我認(rèn)為原因是多樣的。全國一二線城市都是價(jià)漲量噴，南京作為二線城市也符合這個(gè)特征。

　　談到具體原因，首先還是市場供應(yīng)量規(guī)模不足，造成供不應(yīng)求；其次是開發(fā)商在這種競爭當(dāng)中，為把控推盤節(jié)奏也會(huì)采取饑餓營銷的手段等；最重要的是“國五條”的出臺(tái)，一定程度把二手房需求轉(zhuǎn)換到一手房市場。

　　提問：截至到目前，今年南京房價(jià)平均漲幅是多少？您覺得要達(dá)成南京政府此前公布的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)是否現(xiàn)實(shí)？南京政府是否會(huì)就此采取其他的措施？

　　季曉東：由于樓盤之間的差異，平均來看增幅在10%到15%之間。

　　其實(shí)南京房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)還是相對(duì)明確的，新建商品房住宅的價(jià)格低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅，是非常明確的。且新建商品房剔除了安置房的數(shù)據(jù)，房價(jià)可能摻水的可能性也變得更小。

　　不過不能忽略南京撤縣劃區(qū)的動(dòng)作，高淳和溧水兩縣現(xiàn)在劃分為區(qū)，而這兩個(gè)地區(qū)是不限購的。從這個(gè)情況來看，上述數(shù)據(jù)就有點(diǎn)模糊，等于是政府給自己留了一條后路。

　　如果國家層面有新的政策舉措，或者對(duì)地方城市微調(diào)的話，南京政府或許也會(huì)采取一定的措施。

　　提問：河西板塊無疑是南京最火熱的板塊，也是開發(fā)商一致看好的板塊。您怎么看待眾多開發(fā)商在河西扎堆？河西能提供的發(fā)展?jié)摿κ欠褡銐蜻@么多的開發(fā)商去消耗？

　　季曉東：區(qū)域的發(fā)展和政府的政策導(dǎo)向有必然的聯(lián)系。河西CBD二期現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)，青奧會(huì)也將在2014年召開，再加上江心洲項(xiàng)目的整體開發(fā)啟動(dòng)，讓河西版塊形成南北呼應(yīng)的格局。

　　可以這么講，河西板塊的價(jià)值騰飛就在眼前。在這樣的大導(dǎo)向下，造成這種多家開發(fā)企業(yè)到河西投資絕對(duì)是必然的。

　　另外，河西的地塊本來也是非常稀缺的，根本不愁賣，價(jià)格也很堅(jiān)挺。而是在城市的配套、交通便利性上，也是其他區(qū)塊目前是無法替代的。

　　提問：“國五條”出臺(tái)后，南京當(dāng)?shù)卣蠖鄶?shù)地方政府一般，可以說并未出臺(tái)嚴(yán)格的落地政策。在這樣的調(diào)控環(huán)境下，您認(rèn)為南京房地產(chǎn)市場的出路應(yīng)該是怎樣的方向？

　　季曉東：從大方向來看，市場的出路還是由市場自己去主導(dǎo)。靠行政手段的干預(yù)去抑制，短期內(nèi)達(dá)到一定的成效。反過來看都是一些治標(biāo)不治本的舉措。房地產(chǎn)還是要靠市場自己去調(diào)整。

　　提問：那在您看來，當(dāng)前調(diào)控對(duì)南京市場的影響是積極的還是消極的，調(diào)控的意義在哪里？

　　季曉東：本來大家對(duì)調(diào)控是抱有緊張心態(tài)的，但在過完春節(jié)后，緊張心態(tài)反而是消失了。

　　調(diào)控帶來的是市場積極反應(yīng)，量更加稀缺，價(jià)格沒有控制下來的結(jié)果。當(dāng)前的調(diào)控政策對(duì)南京本地的市場沒有起到原先預(yù)期的作用。

　　當(dāng)然也不能用積極、消極這樣的詞來概括。對(duì)于購房者來說，已經(jīng)對(duì)政策拉低房價(jià)的期許不再抱有明顯的信任感。

　　不過一輪又一輪的調(diào)控，雖然沒能一直高漲的房價(jià)，但部分老百姓在這輪過程當(dāng)中是得到了實(shí)惠。如開發(fā)商積極行動(dòng)，采取以價(jià)來換量的舉措；又比如開發(fā)商雖有拉升價(jià)格的企圖，但是大多數(shù)都一致認(rèn)為不宜拉得過高，要在老百姓能夠承受的常規(guī)范圍內(nèi)增長，也就是造成沒有盲目地去漲價(jià)。這都是老百姓能看到的實(shí)實(shí)在在的結(jié)果。

　　解決這個(gè)問題的根本還是增加供應(yīng)量。從最近的土地市場來看是在放量，開發(fā)商也在積極拿地，從這兩方面走，對(duì)中低消費(fèi)者的剛需而言，還是帶來了一定意義。

　　市場的另一方面，現(xiàn)在從行業(yè)的整體的情況來看，改善性商品房觀望的情緒還是有的。價(jià)格不漲的情況下，量上升得很慢。這也是今年下半年大多數(shù)開發(fā)商需要應(yīng)對(duì)的一個(gè)問題。

　　提問：在不少開發(fā)商為規(guī)避調(diào)控影響而將目光投向商業(yè)地產(chǎn)的大趨勢下，南京本地開發(fā)商的態(tài)度是怎樣的？您怎么看現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)？

　　季曉東：我們南京本土的開發(fā)商態(tài)度還是相對(duì)謹(jǐn)慎的，大部分的開發(fā)商都有個(gè)未公開的共識(shí)，傾向于更大比例的自持。

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向、盈利方式，都是所有從事這個(gè)行業(yè)的開發(fā)商所認(rèn)可的。但是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度，需要開發(fā)商本身具備經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)實(shí)力，實(shí)質(zhì)性不在開發(fā)而在運(yùn)營。

　　涉及到不同企業(yè)的開發(fā)能力，整合企業(yè)資源的不同因素，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)是相等的，回報(bào)更高但是難度更大。

　　提問：您十多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可以說是歷經(jīng)了江蘇房地產(chǎn)市場發(fā)展的各個(gè)歷史階段。在您看來，江蘇樓市區(qū)別于其他區(qū)域最獨(dú)特之處是什么？

　　季曉東：江蘇整體房地產(chǎn)發(fā)展可能比其他省從整體上會(huì)好一點(diǎn)，但也不代表省內(nèi)的各個(gè)區(qū)域都是同等的。省內(nèi)區(qū)位性的特點(diǎn)也比較明顯，比如蘇南經(jīng)濟(jì)比較好的地方，明顯比蘇北的房地產(chǎn)發(fā)展好很多。

　　從細(xì)節(jié)上來看，不管是歷史上哪個(gè)階段，反應(yīng)的都是同樣一個(gè)規(guī)律。

　　經(jīng)濟(jì)相對(duì)富裕相對(duì)發(fā)達(dá)的地方，社會(huì)資源包括教育、配套的相對(duì)集中，同時(shí)老百姓的收入能力比較強(qiáng)，就具備了人口導(dǎo)入和發(fā)展的基礎(chǔ)。江蘇省的樓市發(fā)展也有不平衡性，不過相對(duì)于更發(fā)達(dá)的一線城市，還儲(chǔ)備了很好的空間和潛力。