今年公司會比較進取一點，肯定會加強管理，但最核心的是要有地、有錢。

　　每年三月，香港各大五星級酒店的會議室一房難求。作為香港最好酒店之一，四季酒店位置優(yōu)越，左靠著名地標IFC，右邊是中環(huán)碼頭，在大堂舉目便可飽覽維港美景。每年到這個酒店至少一次，已經(jīng)成為富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長李思廉的固定行程。

　　酒店4樓會議室內(nèi)，以李思廉為首的四位富力高層接受了來自海內(nèi)外媒體和投資者的提問，解答富力2012年的表現(xiàn)和未來規(guī)劃。

　　李思廉在今年的發(fā)言之中，除了指出富力將2013年全年目標調(diào)高百億至420億元外，在商業(yè)地產(chǎn)方面也顯露出調(diào)整之意。

　　商業(yè)

　　富力的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起源于廣州，更準確的來說，是在十年之前的珠江新城。

　　當時富力“放言”，珠江新城的土地“出一塊拿一塊”，最高紀錄是一天連下四塊地。結(jié)果很明顯，富力接連刷新了珠江新城“地王”紀錄，但也有許多人對此感到憂慮。

　　2006年，富力在珠江新城的項目儲備達到13個，直到2009年11月26日，富力仍拿下了第16個項目。

　　經(jīng)計算，富力在珠江新城的16個項目共計建筑面積211.9萬平方米，富力方面也曾多次在各種場合表示，除了麗思·卡爾頓酒店、君悅酒店和富力中心為持有項目之外，其余項目基本將全部銷售，可售面積約為175萬平方米。

　　對于2005年香港IPO之前全年銷售約為60億元的公司來說，如此大手筆投資商業(yè)地產(chǎn)，似乎有些冒險。

　　而富力的行為，甚至引發(fā)了李思廉和萬科董事長王石的一場“辯論”。

　　2004年博鰲房地產(chǎn)論壇上，剛剛上位“華南地產(chǎn)五虎”的富力一反低調(diào)，出席了會議。這也是李思廉首次在大型活動上公開亮相，并和王石因為商業(yè)地產(chǎn)“爭吵”了起來。

　　當時的富力地產(chǎn)成功進軍北京，商業(yè)地產(chǎn)快速擴張，發(fā)展速度之快、專業(yè)跨度之大，的確是業(yè)內(nèi)首屈一指的。但是王石在會上卻直言，商業(yè)地產(chǎn)項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。

　　王石這番話也許不是專門針對富力，但李思廉接了下來，回答說：“你放心，我們一定會做得很好”。

　　他認為，商業(yè)地產(chǎn)并不像王石所說的那樣可怕，其模式也并不是像王石說的那樣只有一種，富力就在大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，并愿意在兩年之后再與王石探討這個問題。

　　時過境遷，李思廉和王石有沒有在兩年之后探討這個問題并不重要，如今萬科也加入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)卻是事實。

　　不過，富力的商業(yè)地產(chǎn)之路也并沒有像李思廉所說的那么容易和平坦。

　　危機

　　十年商業(yè)地產(chǎn)，富力數(shù)次面臨危機。

　　截至2010年底，除了廣州珠江新城16宗商業(yè)地塊外，富力在北京的商業(yè)項目有4個，總計在建面積為31.2萬平方米；在天津的商業(yè)項目有2個，總計在建面積為17.4萬平方米；此外，成都、重慶、海南亦有相當面積的商業(yè)物業(yè)有待開發(fā)。到2012年底，富力又在天津、南京和杭州補充了商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　富力的思路是學習香港企業(yè)，以投資性物業(yè)比較穩(wěn)定的收益來增加集團抗風險能力，但商業(yè)地產(chǎn)前期投資大、回報慢的特性也有可能將富力逼入險境。

　　從2003年涉足商業(yè)地產(chǎn)開始，富力便不諱言是在學習新鴻基地產(chǎn)，以商業(yè)物業(yè)來平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風險。

　　金融分析家杜麗虹曾專門研究新鴻基地產(chǎn)商業(yè)模式，指出新鴻基地產(chǎn)用了11年時間做轉(zhuǎn)型前期的準備工作，用4年時間完成了集中轉(zhuǎn)型，使投資物業(yè)的土地儲備規(guī)模達到總土地儲備規(guī)模的40%-50%，整個轉(zhuǎn)型過程用了15年時間。

　　杜麗虹表示，新鴻基地產(chǎn)集中轉(zhuǎn)型期用4年時間，在投資物業(yè)上投入了近百億港元，為此等待了11年時間，直到開發(fā)物業(yè)在規(guī)模不變情況下每年能提供20億港元的凈經(jīng)營現(xiàn)金流時才開始集中轉(zhuǎn)型。但是中國內(nèi)地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型前期階段，并不具備足以支撐租售并舉轉(zhuǎn)型的經(jīng)營現(xiàn)金流平臺。

　　在學習新鴻基地產(chǎn)的過程中，富力沒有累積足夠雄厚的資金實力，即使獲取了如此多的商業(yè)地產(chǎn)，也并不能長線持有以獲取穩(wěn)定收益，依然要像賣住宅樓盤一樣去銷售商業(yè)項目。

　　調(diào)整

　　富力在商業(yè)地產(chǎn)方面的危機集中爆發(fā)于2008年。

　　當年，富力的實際銷售額遠遠低于預定計劃，并且出現(xiàn)了資金緊張的傳言。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士皆認為，除去銷售不佳的原因之外，大量資金囤積在商業(yè)地產(chǎn)項目造成了富力現(xiàn)金周轉(zhuǎn)困難。

　　李思廉承認這類說法，并稱富力走了極端，有太多商業(yè)物業(yè)同期落成，大量資金被凍結(jié)，加上預計200多億的銷售額最后只實現(xiàn)160億，導致債務與資產(chǎn)比率比較高。

　　同時，富力并不愿意將手中商業(yè)地產(chǎn)項目廉價出售，為了解決商業(yè)地產(chǎn)導致的資金困局，富力多方面努力，例如打包REITs等。但分析人士認為，富力的尷尬在于旗下商業(yè)項目均未成熟。

　　“這意味著富力必須用現(xiàn)金流量去換取時間，但事實上富力的現(xiàn)金流量非但不樂觀，甚至可以說是悲觀”。分析人士認為，富力在需要依靠出售商業(yè)項目來“過冬”的時候，仍然議價“惜售”，可能體現(xiàn)了富力本身的矛盾心態(tài)：一方面需要大量的現(xiàn)金，最起碼是要支持其完成規(guī)劃中商業(yè)地產(chǎn)項目建設與開發(fā)；另一方面則顯示出富力未有明確的調(diào)整策略，依然是期望能夠“熬”過調(diào)控。

　　幸運的是，2009年市場急速回暖，富力現(xiàn)金回流加大，僅珠江新城盈信大廈售價就已經(jīng)達到2.5萬元/平方米。得益于良好的業(yè)績，富力的資金問題最終化險為夷。

　　而在2008年及2010年兩次調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)價值開始顯現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入，富力在2003年就開始布局商業(yè)地產(chǎn)的領先優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。

　　據(jù)李思廉表示，富力2012年全年銷售業(yè)績中，商業(yè)部分提供了三成以上貢獻，預計2013年的貢獻或?qū)⒊^此比例。

　　對于富力可能將商業(yè)地產(chǎn)分拆打包上市的消息，李思廉對觀點新媒體表示：“現(xiàn)在分拆這種大的動作在資本市場是比較復雜的，就算做也只能慢慢地、悄悄地做”。

　　李思廉還透露，富力現(xiàn)在對于商業(yè)地產(chǎn)的策略也略有調(diào)整。以廣州珠江新城為例，此前富力曾多次表示除富力中心及兩個酒店之外的商業(yè)項目全部出售，現(xiàn)在隨著珠江新城商業(yè)項目剩余貨量陸續(xù)減少，富力也選擇增加持有項目的數(shù)量。再加上其他城市選擇持有的商業(yè)項目，可以估計，在三五年之后，富力手中將握有大批商業(yè)項目作為長期收租。

　　以下為觀點新媒體對富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長李思廉的采訪實錄：

　　公司：今年會比較進取

　　觀點新媒體：如果地價不下跌，CPI繼續(xù)上升經(jīng)營成本也會不斷上升，富力怎樣維持毛利率在40%左右？

　　李思廉：發(fā)展商都很厲害，大家都維持得不錯，而且我們有一些商業(yè)項目，所以毛利率會高一點。其實也沒有什么，因為有一些地以前買下來的，以前的地便宜一些，現(xiàn)在買的貴一點的地也是兩三年之后才賣。

　　觀點新媒體：富力去年新增的合作開發(fā)項目變少了，以后會增多合作項目嗎？

　　李思廉：對，我們算是合作開發(fā)模式的發(fā)起人，主要是老板之間認識，有什么項目打一個電話就好了。

　　其實合作不是公司的主流做法，因為每個公司始終有自己品牌。只是如果很喜歡一塊地，剛好又有人爭，那就打個電話說不要爭，大家一起做，爭了之后把地價抬高了也是便宜政府，不如大家一人一半。

　　觀點新媒體：為什么會有信心覺得富力可以保持現(xiàn)在這個盈利水平？

　　李思廉：盈利縮小是因為有一些公司以追求合同銷售為主要目標，在意這個就一定會減價。因為要比較，所以只能別人賣一萬你賣九千，這樣就會影響利潤空間。但我們覺得土地都是不可再生資源，還是協(xié)調(diào)發(fā)展會比較好。當然，每一家公司都有不同的做法。

　　觀點新媒體：富力未來幾年合約銷售額能有雙位數(shù)的增長？

　　李思廉：公司未來三年都計劃保持15%到20%的增長，為了滿足這個計劃，公司團隊都在做相應的事情。

　　比如說要增長就要買地，買了地之后要趕快辦理開發(fā)手續(xù)、趕快施工，趕快拿到預售證。然后這么龐大的施工面積也需要資金，所以同步也在市場融資，這些不是一句話就能夠說清楚的，都是一系列的工作，要不然也不可能養(yǎng)著幾千人做事。

　　觀點新媒體：有沒有想過到香港發(fā)展項目？

　　李思廉：曾經(jīng)很不成熟的想過，但只是想而已，因為第一要有地，第二要有伙伴。

　　觀點新媒體：富力和新鴻基在內(nèi)地不是有很多合作？

　　李思廉：新鴻基來內(nèi)地是想跟我們合作，但是去香港他們未必想跟我們合作。富力現(xiàn)在也沒有在香港發(fā)展的想法，資金還是集中在大陸比較好。

　　觀點新媒體：如果公司三年內(nèi)要有10%到20%的增長，內(nèi)部管理怎樣調(diào)整？

　　李思廉：總體來看，今年公司會比較進取一點，因為我們在300億平臺上也停留了兩三年，所以今年會沖一沖。

　　公司肯定會加強管理，但最核心的是要有地、有錢。買地也不用買很多，多一點點就可以了。

　　觀點新媒體：深圳海砂事件曝光之后，富力對自己建筑公司有沒有做一些檢查？

　　李思廉：能夠在市場上立足的公司內(nèi)控是很嚴格的，蓋房子不是大家想象的那么簡單，用的材料一定得全部都通過檢測，如果出了什么事整個公司就完了，要贏回市場的信心很難。大家都知道安全質(zhì)量等于整個公司的生命，出問題的機率其實很小，就等于像大地震一樣。

　　觀點新媒體：您認為這個事件的報道是否有一些夸大或者不嚴謹？

　　李思廉：我同意使用不嚴謹這個詞，新聞媒體的報道很多時候都不太嚴謹。

　　觀點新媒體：富力今年各方面表現(xiàn)都會比較積極一點，二線城市項目是否可以有更多貢獻？

　　李思廉：今年可以留意海南和太原，重慶也不錯，但是我預計太原和海南會更多。

　　當然，海南的絕對數(shù)不能跟雅居樂比，是自己跟自己比，是今年跟去年對比。

　　資本：市場是很有趣的

　　觀點新媒體：今年很多房企都會用發(fā)債或者其他方式融資，富力會用什么方式？

　　李思廉：現(xiàn)在市場上的債都是7年期或者4年期，大家都是發(fā)行這些為主。但市場是很有趣的，并不是整天都可以做到，要有一定的資金量在市場。

　　觀點新媒體：回A股的事情是否還在繼續(xù)推進？

　　李思廉：還在繼續(xù)，但速度放慢了，其實我們也接受現(xiàn)實了。在名單上也沒有什么用，還是不給過，現(xiàn)在政府對于放行A股會更嚴厲。

　　觀點新媒體：除了回A股之外，有消息稱富力正在分拆商業(yè)地產(chǎn)上市，有無這方面計劃？

　　李思廉：分拆這種大的動作在資本市場是比較復雜的，就算做也只能慢慢地、悄悄地做，其實最重要是搞清楚那個架構(gòu)。

　　例如李嘉誠的東方廣場，其實他做這個十幾年了，也是商業(yè)價格漲到某個位置的時候，才真正把它運作上市。

　　觀點新媒體：公司前幾年商業(yè)地產(chǎn)銷售居多，這兩年選擇持有的越來越多，是不是在研究商業(yè)地產(chǎn)上市？

　　李思廉：不完全是這樣，這也是在調(diào)整公司的會計，因為賣很多商業(yè)物業(yè)，利潤大的要交很多稅。因為投資者也希望開發(fā)商有不錯的銷售量，所以我們不得已要賣一些，但如果慢慢補充了其他東西可以拿來賣，那么好的地方比如珠江新城的商業(yè)物業(yè)當然要考慮保留，就像大家都知道持有尖沙咀、廣東道、中環(huán)IFC這些物業(yè)，肯定是最好的方法。

　　觀點新媒體：富力現(xiàn)在的凈負債率超過80%，投資者會不會擔心？

　　李思廉：其實這沒有什么，熟悉富力的也不會對此擔心，這是合理的水平。其實負債率是很浮的東西，就像供樓一樣，按揭做了八成多會不會擔心？其實不用擔心，如果銀行肯借給你，為什么不做？

　　如果負債水平真的有一個極限，那么公司都會借不到錢。而且發(fā)債是需要很多數(shù)據(jù)的，買債券的人都很專業(yè)，一定是看到這家公司很多東西都不錯才會買。

　　這也是我常常對很多人講的，就像買樓如果有機會做九成按揭，那就千萬不要再問別人的意見，趕快去買。因為有這么龐大的合法結(jié)構(gòu)讓你做九成按揭，你多占便宜？比如讓你去賭100萬肯定不敢，但是買100萬的房子只用10萬，只要漲10%，那么你的10萬就已經(jīng)賺了10萬，肯定是購房者占便宜。因為機構(gòu)不會沒收你的房子，而按揭90萬月供幾千元就可以了。

　　十幾年前在廣州開發(fā)售價四、五千元/平米的樓的時候，銀行覺得沒有風險，因為銀行愿意做九成按揭的意思就是沒有風險。

　　又比如香港的豪宅，為什么按揭只能做一半？因為銀行也害怕下跌，所以只給一半按揭。當然大家都覺得七成比較合理，購房者給了三成也不太容易逃跑。但如果有一天開發(fā)商可以給到10%的首付，那什么都不要想了，第一反應就是去買樓，千萬不要再去問專家，問完就沒得賣了。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在買樓是不是好過買股？

　　李思廉：大部分人都預測不到這些。如果有足夠的錢，可以買一些樓和買一些股票。

　　觀點新媒體：這么多開發(fā)商將目標定在二、三成的增長，會不會覺得融資真的有那么容易？

　　李思廉：至少這一刻不是那么難，大家都可以拿到，事實上現(xiàn)在確實是可以拿到的。

　　合理的話富力也會做融資，貴的話就堅決不做。

　　市場：只有房子才能保值

　　觀點新媒體：富力對足球的投資有沒有算到上市公司財務里面？足球的投資會繼續(xù)虧損下去？

　　李思廉：算在里面。足球肯定是沒得賺，但是我們不叫虧損。

　　足球要這樣看，它對于我們這一類型的全國性發(fā)展的公司是一種宣傳與推廣，因為和地產(chǎn)不同的情況是足球的見報率很高，這點不得不承認。

　　足球所有的開支控制在銷售額的1%之內(nèi)都可以接受，比如富力能夠賣300億，那么足球開支可以在3個億內(nèi)。而且多退少補，足球多花了錢，廣告投放就少一點，這也是可以的。

　　觀點新媒體：市場傳聞廣州業(yè)內(nèi)140平方米、單價3萬/平米以上的項目都不給網(wǎng)簽登記，富力有沒有遇到這些事情？

　　李思廉：我覺得所有這些比較不利的消息還是以政府的回應為準，不要以網(wǎng)上消息為準。

　　如果140平米以上的項目都不讓網(wǎng)簽的話，那有很多人買的房子都會簽不了，網(wǎng)簽可能只是稍微放慢一下。

　　因為政府要公布一些數(shù)據(jù)，如果剛好數(shù)據(jù)的均價太高，當然會做一些手段，比方說3月底均價偏高了就停一停，4月初再給大家簽，就是這樣。

　　觀點新媒體：最近有消息說深圳出了“限漲令”，廣州房價升幅厲害，是否會因此推出“辣招”？

　　李思廉：深圳市政府不是表示否認了嗎？其實我們對房地產(chǎn)行業(yè)應該看長遠一點，政府在過去這么多年都已經(jīng)做了很多事情，其實也就是這樣了。

　　政府始終是要講一些事情、做一些事情的，但是房價肯定是不受人控制的，就像股價一樣，誰知道要走向哪里呢？真的不知道，好像匯率一樣動來動去。

　　回顧過去比較長的一段時間，比如十年或者二十年，什么東西能保護個人財產(chǎn)？好像只有房子。車子或者其他的都會貶值，只有房子才可以保護財產(chǎn)，加上現(xiàn)在又有通脹，全世界印錢就像不需要成本似的，好像不印就吃虧了。

　　觀點新媒體：有評論說內(nèi)地有房地產(chǎn)泡沫，您怎么看？

　　李思廉：我覺得這些泡沫都是專家年年講出來的，都很無聊，被這些專家碰巧說中了也沒用，他總有一個時間會碰對的。

　　出現(xiàn)泡沫的話很快就會沒有了，比如香港能有多大，但泡沫去了哪里？如果不理這些泡沫，一個人從小就決心做房奴，那他現(xiàn)在就發(fā)達了。

　　我覺得其實不需要理會什么泡沫不泡沫的，有泡沫基本上很快就會醫(yī)好的。有一些專家每年都會預測房價會下跌，但這些都是長期失敗者，不要理那些人。

　　觀點新媒體：您怎么看今年一二三四線城市的發(fā)展呢？

　　李思廉：我的看法比較主觀，做地產(chǎn)還是在一、二線城市壓力小一點，三、四線沒人買的話就會很麻煩，所以還是要布局一、二線為主。

　　但是一、二線很難買地，所以也會朝三、四線發(fā)展。這是很自然的，每一家公司都是這樣，像萬科最后就什么地都買，因為要做到一千多億的銷售就沒得選擇。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)最艱苦的時間已經(jīng)過去了？

　　李思廉：對大型的企業(yè)特別是上市好幾年的企業(yè)，我們相信大部分的壞情況都已經(jīng)過去了，但有一些痛苦和經(jīng)驗教訓不能忘記，大家都希望有更多發(fā)展的，那么繼續(xù)發(fā)展下去就會繼續(xù)碰到不同的難題。

　　商業(yè)：做經(jīng)營的人都很小心

　　觀點新媒體：富力商業(yè)地產(chǎn)銷售不錯，但商業(yè)地塊補充是不是相對緩慢了一些？

　　李思廉：我們也覺得慢，但是這個跟風險有關。整個房地產(chǎn)發(fā)展中一些細則在變化，比如十年前，政府很鼓勵企業(yè)做商業(yè)開發(fā)，房企拿地之后可以分期付款，所以大家拿地就會勇敢一點的。

　　現(xiàn)在是三個月或者半年就要全部支付土地款，地也比以前貴了很多，以前樓面價可能是幾千元/平米，現(xiàn)在是一兩萬元/平米，以前是分三年支付，現(xiàn)在是分三個月支付，這些都不一樣了，已經(jīng)不能夠說做就做。

　　觀點新媒體：富力在廣州珠江新城還沒有推出市場的項目有多少？

　　李思廉：還有幾塊，起碼還可以再賣幾年，我們還有一些悄悄在做的東西。

　　觀點新媒體：珠江新城是只有富力中心持有，其他的都出售？

　　李思廉：另外有兩個酒店持有，麗思卡爾頓北面也打算持有，寫字樓方面會增加一棟不賣的，而且我們和新鴻基地產(chǎn)、合景泰富合作的天鑾項目商場和兩棟寫字樓也是不賣的。

　　觀點新媒體：您覺得地價會不會下跌？

　　李思廉：地價沒有可能會下跌，因為地價受制于通貨膨脹以及老百姓的期望，比如明明樓價都已經(jīng)這樣了，政府沒有辦法給出一些便宜的地，因為政府的成本沒有辦法降低。

　　觀點新媒體：富力會不會在廣州南站、國際金融城繼續(xù)拿地？

　　李思廉：肯定會，這是必須的，但是拿地會比較謹慎。因為政府有時候推出的一些商業(yè)地塊都很大，所以我們不會太急，還是等等。

　　觀點新媒體：是覺得價格太高還是覺得地塊太大？

　　李思廉：兩樣都有。我們做經(jīng)營的人都是很小心的，都怕買貴了又剛好碰到經(jīng)濟下滑，所以都會小心一點。

　　而且做商業(yè)需要的時間長，不像住宅一年就可以賣樓，商業(yè)項目做設計可能都要一年，所以會比較謹慎一點。

　　觀點新媒體：富力買地有沒有一個毛利率目標？

　　李思廉：肯定要，不然白做嗎？我們養(yǎng)了很多人，現(xiàn)在工資都很高了。

（審校：勞蓉蓉）