芒果TOWN瞄準(zhǔn)的是來廣州工作的外地白領(lǐng)，如何解決客源問題或許是該項(xiàng)目五月開盤面對(duì)的最大難題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露  “廣州真挺好，就是太潮了?；氐剿奚幔杏X蓋在身上的被子都是濕的……”講話的是一位東北小伙，濃重的東北腔調(diào)和俏皮的神情，不禁令人聯(lián)想起“褲子穿跑偏”了的小沈陽。

　　這一切若不是發(fā)生在陽光100芒果TOWN的營銷中心，估計(jì)多數(shù)人很難將他與廣州某住宅項(xiàng)目的銷售人員扯上關(guān)系。

　　據(jù)介紹，為了位于清遠(yuǎn)南部的芒果TOWN項(xiàng)目，陽光100將其沈陽項(xiàng)目的銷售人員調(diào)到廣州，以應(yīng)對(duì)5月12日的首次開盤。

　　代建的芒果大盤

　　比起當(dāng)街派送芒果，“均價(jià)5000元/平方米，精裝交付”的廣告語在寸土寸金的廣州無疑為芒果TOWN賺到了更多眼球。不過，值得一提的是，這顆“芒果”并不在廣州，而是位于清遠(yuǎn)南部的銀盞一帶，距離廣州市區(qū)有超過50公里車程。

　　據(jù)了解，芒果TOWN整個(gè)項(xiàng)目總占地面積為1398畝，建筑面積近280萬平方米，建成后將成為陽光100在國內(nèi)的第一大盤項(xiàng)目，可供超過10萬人居住。

　　“我們計(jì)劃分3期開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為6-8年。整個(gè)項(xiàng)目將分為南北兩區(qū)，北區(qū)以住宅為主，面積約800畝；南區(qū)則以商業(yè)、公寓類產(chǎn)品為主，還規(guī)劃了五星級(jí)酒店?！痹撲N售人員續(xù)稱：“5月12日將推出第一期北園精裝洋房，11層，2015年交房?！?/p>

　　作為“萬通六君子”之一的易小迪，此次選址清遠(yuǎn)作為陽光100在廣東的首個(gè)落腳點(diǎn)，對(duì)于郊區(qū)大盤似乎另有看法。

　　在易小迪看來，現(xiàn)在市中心的地塊往往存在較大風(fēng)險(xiǎn)，大城市中心的房價(jià)已經(jīng)到了天花板，而且基本被大公司壟斷，一線城市要開始走郊區(qū)化。

　　“北京南五環(huán)和北五環(huán)價(jià)格是差不多的，廣州現(xiàn)在南邊賣一萬，北邊卻賣五千，這是沒道理的，芒果TOWN是陽光100探索一線城市郊區(qū)化的嘗試?！币仔〉嫌谠缜暗耐平闀?huì)上曾如此解釋自己拿地時(shí)的初衷。

　　不過，值得注意的是，芒果TOWN項(xiàng)目的土地權(quán)屬并未陽光100所有，真正的土地?fù)碛姓呤锹?lián)泰制衣廠。

　　據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)人士介紹，早在2009年，陽光100曾與聯(lián)泰制衣廠達(dá)成協(xié)議，以此進(jìn)入該片區(qū)域。

　　“其實(shí)就是聯(lián)泰出地，我們來開發(fā)銷售?！痹撊耸咳缡钦f。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，作為北派開發(fā)商，陽光100進(jìn)入廣州或者周邊地區(qū)，難度相對(duì)來說還是比較大，但如果采取類似代建的方式，先建立品牌，形成影響力，對(duì)于未來的持續(xù)開發(fā)有利好影響。

　　北派大盤水土不服？

　　不過，在業(yè)界看來，廣州北的郊區(qū)大盤生意并不像易小迪設(shè)想的這么樂觀。

　　“目前來看，陽光100的這個(gè)項(xiàng)目在廣州業(yè)界并沒有怎么聽過。但是從項(xiàng)目區(qū)位來看，位于廣州和清遠(yuǎn)之間，再加上花都山前大道區(qū)域的此類住房，這一帶的開發(fā)量其實(shí)是比較大的?！睆V州資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，面對(duì)大量供應(yīng)與同質(zhì)化現(xiàn)象，項(xiàng)目的定位就成了決定項(xiàng)目操作成敗的關(guān)鍵。

　　據(jù)芒果TOWN方面介紹，該項(xiàng)目定位為可供數(shù)萬人居住的廣州以北第一居所生活大盤。

　　“針對(duì)的是年輕白領(lǐng)，特別是廣州的外地戶籍的打拼者。這類人群每個(gè)月還需要租房，我們的產(chǎn)品價(jià)格不高，均價(jià)5000元/平方米(4800-5200元/平方米)。這類客群就相當(dāng)于把房租拿來還房貸。”該項(xiàng)目銷售人員如此介紹。

　　“很顯然，他們參照了北部萬科城的發(fā)展模式?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士續(xù)稱，北部萬科城就是將其產(chǎn)品定位為常住居所。

　　“但不一定是白領(lǐng)，確切的說是比藍(lán)領(lǐng)更為高階的人群。起初萬科的定位是想打造成藍(lán)領(lǐng)的第一居所，但后來發(fā)現(xiàn)該定位還是有些太過偏頗，因?yàn)楹芏噘彿空呤莵碜詮V州北部的有置業(yè)愿望的人群，其中也包括保安和清潔工?！痹撊耸窟M(jìn)一步補(bǔ)充表示，這類人群在廣州買不起房子，但又具有置業(yè)的愿望，所以只能考慮比較遠(yuǎn)的地方，這就必須解決日常交通的問題。

　　除此之外，銷售團(tuán)隊(duì)也是此類剛需樓盤是否暢銷的另一關(guān)鍵因素。

　　正如文中開頭提及的東北小伙，芒果TOWN項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)并非廣州當(dāng)?shù)氐拇砉?，而是來自沈陽陽?00國際新城的銷售人員。

　　“我們的銷售人員都是從沈陽過來的，公司提供員工宿舍，比較簡陋，但是特別便宜，300元/月。而且每個(gè)月還給我們一定的生活補(bǔ)貼?！痹擁?xiàng)目某銷售人員坦言，來廣州之后還未適應(yīng)南方的氣候以及飲食。

　　“最重要的是語言問題，很多老廣州講廣東話我們聽不懂，現(xiàn)在都在學(xué)。與此同時(shí)，項(xiàng)目周邊的地理環(huán)境我們也在熟悉，這條路通到哪里我都不太清楚?！睎|北小伙指著地圖尷尬說道。

　　“其實(shí)這些都還是其次，外地開發(fā)商進(jìn)入廣州大多會(huì)考慮選擇代理公司，特別是剛需項(xiàng)目，最主要的一個(gè)原因就是客源問題。”廣州業(yè)內(nèi)人士表示，與旅游度假產(chǎn)品不同，定位為第一居所的剛需項(xiàng)目，對(duì)于客源的要求更強(qiáng)調(diào)細(xì)分性。

　　“而且芒果TOWN瞄準(zhǔn)的是來廣州工作的外地白領(lǐng)，如何解決客源問題或許是該項(xiàng)目五月開盤面對(duì)的最大難題?！痹撊耸咳缡钦f。