總體而言，以3萬元左右的樓板價拿下此地塊，未來不論出租或出售，盈利空間都是較有保證的。

　　觀點網 曹萍 如果說外灘地王案一審敗訴對SOHO中國而言是一個壞消息，那么獲得上海古北地塊可以算得上是一個好消息了，另外，這也是繼去年宣布轉型后，SOHO中國第一次拿地。

　　32億元拿地

　　4月25日，SOHO中國以總價31.9億元競得位于上海虹橋黃金地段的古北5-2地塊，成交樓板價為30244萬元/平方米，溢價率48.37%。

　　該地塊全稱為“長寧區(qū)虹橋路街道261街坊6丘A0-02地塊(古北5-2)”，位于虹橋CBD，東至伊犁路，南至紅寶石路，西至瑪瑙路，北至虹橋路道路隔離帶。

　　地塊規(guī)劃為辦公及商業(yè)用途，用地面積16558.3平方米，總建筑面積約15萬平方米，地上建筑面積10.5萬平方米。容積率6.37，起始總價21.5億元，起始樓板價20384元/平方米。

　　據悉，該幅地塊在掛出后，便吸引了80多家企業(yè)領取申請書。最終進入現場競拍的有4家，分別為3號SOHO中國、5號中瀛、古北高島屋、臺灣國揚集團，地塊最終花落SOHO中國。

　　資料顯示，古北5-2地塊由中華企業(yè)完成一級開發(fā)，2010年中華企業(yè)因資金鏈告急，被迫以13.8億元的價格將該地塊交由長寧區(qū)土地資源儲備中心收儲。

　　德佑地產數據顯示，該地塊未能刷新今年黃浦江沿岸E20地塊(E-4-1地塊)34821元/平方米的樓板價紀錄，也未能刷新浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01地塊37.75億元的今年總價紀錄，不過依然成為今年以來上海全市土地成交總價及樓板價的雙料亞軍。

　　德佑地產商業(yè)事業(yè)部總監(jiān)惠凱稱，古北地區(qū)已多年沒有地塊推出，該地塊南距黃金城道200米，北靠伊犁路地鐵站，是近年來少見的位置優(yōu)越的商辦地塊。

　　“目前，古北地區(qū)部分優(yōu)質商鋪的單價超過7萬元/平米，每平米日租金可達十多元，寫字樓的日租金也可以達到6-7元/平方米?？傮w而言，以3萬元左右的樓板價拿下此地塊，未來不論出租或出售，盈利空間都是較有保證的。”

　　對于此次購地，SOHO中國董事長潘石屹表示，“我們認為，這是一個合理的市場價格。而且，約15萬平方米的總建筑面積對于開發(fā)商業(yè)物業(yè)尤其是辦公樓而言，是一個理想的規(guī)模。”

　　商業(yè)持有現狀

　　古北“5-2”地塊，緊鄰日本高檔百貨店古北高島屋商場及古北財富中心等甲級寫字樓，項目建成后將與地鐵十號線及規(guī)劃中的十五號線伊犁路站地下連通。因此，這一次買地也符合SOHO中國一貫的風格——城市中心、靠近地鐵、商業(yè)地塊。

　　這也是SOHO中國自2009年8月進入上海以來收購的第12個項目，也是其在長寧區(qū)的第4個項目。

　　截至目前，SOHO中國相繼在上海南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、徐家匯、浦東等完成布局，總的收購金額為287億元，項目全部建成后的總投資額將近500億元。

　　事實上，無論是在北京還是上海，距SOHO中國上次的收購行為已經整整一年多。這一年里，SOHO中國也發(fā)生了一系列的變化。

　　首先，從區(qū)域來看，雖然SOHO中國一直強調公司的發(fā)展重心在北京和上海，但就現實情況而言，SOHO中國持續(xù)在上海投資項目，而北京卻幾無進展。

　　其次，SOHO中國的銷售一落千丈。2012年初，SOHO中國宣布年度銷售目標為230億，雖然在年中宣布轉型持有之時將目標降至120億元，但最終完成的銷售金額僅僅94億元。

　　這種情況或將在2013年持續(xù)。據消息人士透露，SOHO中國在北京的銷售將整體進入收尾階段，之后，北京公司的銷售人員將會轉到租務部，目前，負責銷售的副總裁王勝江也已宣布離職。

　　根據此前的計劃，到今年6月份，SOHO中國只將在上海保留部分銷售人員，北京的銷售部門正式裁撤。

　　銷售部門的大力裁剪，意味著SOHO中國以往的散售模式將正式畫上句號，從而向轉型持有邁進。

　　2012年，SOHO中國銷售物業(yè)占比約25%，自持投資物業(yè)占比約75%。按照計劃，SOHO中國之后將不斷提高自持物業(yè)的比例，直到2015年，持有物業(yè)比例將達到100%。

　　但2012年SOHO中國投資物業(yè)的租金收入僅1.48億元，在2011年9109萬元的基礎上有所增長。

　　與此同時，作為公司首個自持項目——前門大街的經營模式，SOHO中國仍在探索中。

　　加上此次買地，SOHO中國在北京和上海的繁華地段持有的商業(yè)地產物業(yè)超過185萬平米，這部分的物業(yè)經營需要大量的資金。

　　雖說截至2012年底，SOHO中國擁有現金約222億元，凈資產負債率為2.6%，但如何有效利用手中資金盤活旗下物業(yè)，對SOHO中國而言也是一個考驗。