招商欲將東力實業(yè)打造成其境外融資平臺的意圖已顯露無疑，但何時成行、又以方式成行，目前看來還存在不少疑問。

　　觀點網 彭飛 在招商地產和港股東力實業(yè)于23日雙雙停牌后，市場紛紛猜測招商地產可能會將商業(yè)地產注入東力實業(yè)，但出乎外界意料的是，招商地產此次選擇的卻是將住宅項目注入其中。

　　4月24日晚間，在停牌兩天后，招商地產正式發(fā)布公告稱，擬將全資子公司香港瑞嘉投資旗下四家控股公司的股權及相關債權注入于去年收購的東力實業(yè)。

　　而據招商地產披露，此次注入的資產絕大部分為內地的住宅項目，將以約49.64億元的價格轉讓給東力實業(yè)。

　　近50億資產注入

　　根據公告，此次注入的控股公司包括匯聚控股100%股權、華敏投資100%股權、樂富投資100%股權以及會鵬發(fā)展50%股權。

　　上述四家控股公司共持有中國境內八個房地產開發(fā)項目，分布于重慶、廣州、佛山和南京四個城市。

　　具體項目則有重慶長嘉匯、廣州金山谷、佛山依云曦城、佛山依云水岸、佛山依云天匯、佛山依云上城、南京紫金山1號、以及南京雍華府。這些項目總建筑面積約538萬平方米，目前未售面積約323萬平方米。

　　招商地產在公告中表示，瑞嘉投資擬注入的項目公司股權連同相關債權將以約49.64億元(折合約61.77億港元)轉讓給東力實業(yè)。

　　而東力實業(yè)將向瑞嘉投資發(fā)行約61.77億港元的永久存續(xù)可換股證券，作為收購瑞嘉投資轉讓的資產的全部對價，折股價1.61港元/股，票面零利率。

　　亦或者，東力實業(yè)按此次交易購入資產折算發(fā)行新股約38.36億股，其中，向瑞嘉投資全資子公司成惠投資發(fā)行股份作為交易對價及向其他投資者進行配售股份，發(fā)行價格將不低于1.61港元。

　　另外，發(fā)給成惠投資的對價股數(shù)將不超過約28.97億股，東力實業(yè)首先以股份作為對瑞嘉實業(yè)的支付對價，若有差額，則東力實業(yè)以向其他投資者配售股份募集的資金支付。

　　境外融資平臺

　　對于此次將大規(guī)模資產注入東力實業(yè)，招商地產表示，注入完成后將直接提升東力實業(yè)未來的經營業(yè)績，進而為其成為公司的境外發(fā)展平臺奠定重要基礎。由此，也將對公司整體資源的整合、拓展及發(fā)展速度帶來積極影響。

　　其實在此之前，外界更多的是猜測招商地產會將旗下的優(yōu)質商業(yè)地產項目注入東力實業(yè)，進而為今后商業(yè)地產分拆上市做準備。

　　但關于商業(yè)地產是否會分拆上市，招商地產卻在之前早已進行了否認。招商地產總經理賀建亞在4月10日的股東大會上曾強調，公司的商業(yè)物業(yè)不會單拆上市。

　　如今看來，招商地產此次選擇將住宅項目注入東力實業(yè)，是期望能在短期內盡快提升東力實業(yè)的規(guī)模和盈利能力，由此打造境外融資平臺。

　　相關分析師也認為，招商此舉確實是想盡快打通境外融資平臺，此次將近50億地產項目的注入，必會使東力實業(yè)今明兩年的業(yè)績大幅上升，從而在規(guī)模和質地方面得到質的提升，為今后的發(fā)債甚至擴股融資打下基礎。

　　據招商地產2012年報顯示，東力實業(yè)目前控股管理過渡平穩(wěn)，經營情況良好，截至2012年的凈利潤為虧損987.78萬元，截至2012年末的凈資產為-8.61萬元。

　　“只有大規(guī)模的資產注入，才能使東力實業(yè)的業(yè)績在短期內改觀，其實招商的思路與同為央企的華僑城頗為相似，都是通過向香港上市平臺注入資產，期望在這個平臺發(fā)展壯大后，然后借助其在境外進行融資。”上述分析師稱。

　　資料顯示，華僑城近年來不斷向其香港上市平臺華僑城亞洲注入資產，目前已陸續(xù)將成都華僑城51%股權、西安華僑城25%股權、以及上海蘇河灣項目50.5%的股權注入其中。

　　事實上，不僅僅是招商地產和華僑城，其他內房企也一直把赴港上市或開拓境外融資平臺視為一條融資捷徑。此前已有萬科、金地成功建立了香港融資平臺，最近又接連傳出萬達擬收購港股恒力商業(yè)地產大股東65%股權、綠地集團有意收購港股公司盛高置地的消息。

　　相關市場研究人士也認為，對于房地產企業(yè)來說，資金因素非常重要，但在“國五條”影響下，房地產行業(yè)仍將處于嚴控階段，房企的內地融資渠道基本堵死，因而多數(shù)房企選擇赴港上市或借殼上市，主要還是看重海外融資這個大平臺。

　　重新IPO？

　　通過此次資產注入，招商地產欲將東力實業(yè)打造成其境外融資平臺的意圖已顯露無疑，但何時成行，或者說以什么方式成行，目前看來還存在不少疑問。

　　相關分析指出，在如今調控越發(fā)嚴厲的情況下，一二線城市所面臨的政策調控壓力明顯，大戶型住宅市場更甚，而此次招商注入的八個項目均位于一二線城市，剛好又以大戶型產品為主，這些項目無疑將面臨較大的政策壓力和市場瓶頸，最終銷售如何存在不確定性，能多大程度提升東力實業(yè)的規(guī)模也是一個問題。

　　除此之外，還有最為關鍵的一點，根據港交所相關規(guī)定，在上市公司控制權發(fā)生變化的24個月內，進行非常重大收購(上市公司向取得控制權的一方收購的資產值達到殼公司資產的100%)，則會被視為反收購行動，并將被視為上市處理，必須按照IPO(首次公開募股)的程序審批。

　　2012年4月27日，港股東力實業(yè)先行發(fā)布公告，稱招商地產將透過離岸公司斥資1.99億港元，向東力實業(yè)主席兼主要股東蘇樹輝等人合共收購東力實業(yè)70.18%股權。

　　隨后，招商地產也在是年5月2日正式公告，其通過旗下全資子公司成惠投資成功收購香港主板上市公司東力實業(yè)控股70.18%的股份。

　　根據港交所的規(guī)定，由于招商地產收購東力實業(yè)控股股權僅一年時間，此次資產注入是否能順利完成尚不得而知。

　　對此，相關分析師認為，如果嚴格按照港交所規(guī)定，招商地產此次資產注入將要按照IPO程序進行審批。

　　“如果走IPO程序，招商地產將面臨復雜的審批，同時目前香港資本市場的整體環(huán)境相比去年底并不算好，再加上內地對房地產行業(yè)的持續(xù)嚴厲調控，投資者對內房股的興趣已大不如前，招商毫無疑問也會遇到削價。”分析稱。

　　不過，一位熟悉港股的分析師卻提到另一種觀點，其稱，香港聯(lián)交所其實對24個月內不能注入資產的規(guī)定并沒有那么嚴，如果上市公司股東背景和相關資質都符合條件、且注入資產不改變原公司業(yè)務，可能一年左右就能正式注入資產。

　　該人士還提到，招商地產的母公司招商局在香港上市多年，可以給它一些注資指引和幫助，而在借助招商局的影響力及實力后，此次收購或許能順利完成。