高企的房?jī)r(jià)、政策的趨嚴(yán)并未使高端改善客轉(zhuǎn)為觀望，反而是二手豪宅未來(lái)可能的重稅促使其轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

　　一、總況：樓市供求兩旺，價(jià)格再度攀高

　　1.新增供應(yīng)：剛需盤(pán)未受政策影響，持續(xù)放量吸納客戶(hù)

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2013年3月廣州十區(qū)兩市有30個(gè)盤(pán)推出新貨，總推貨量為5163套，比上月推盤(pán)數(shù)增加19個(gè)，新貨增加3272套，環(huán)比大增173.03%。本月全市新增供應(yīng)量超過(guò)今年1月，同比去年3月增加1000余套，而與去年下半年持續(xù)高企的月度供應(yīng)相比，也處于中等偏上的供應(yīng)量。

　　“國(guó)五條”細(xì)則雖于月初出臺(tái)，但因相關(guān)政策細(xì)則主要是利空二手房市場(chǎng)，二套房信貸政策是否收緊則存未定數(shù)，對(duì)新房市場(chǎng)的剛需產(chǎn)品基本影響不大，因此從本月推盤(pán)類(lèi)型來(lái)看，基本是剛需項(xiàng)目占據(jù)了絕對(duì)的主導(dǎo)，且部分推貨量更是高達(dá)300套以上，包括深業(yè)·江悅灣、保利西海岸、中環(huán)品悅和悅時(shí)代花園等，以吸納持續(xù)釋放的剛需客戶(hù)。

　　2.總體交投：剛需、改善客戶(hù)齊入市，促使成交量?jī)r(jià)齊升

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)顯示，13年3月廣州十區(qū)簽約7132套，計(jì)83.7萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲70.99%，同比上漲73.29%，簽約均價(jià)為16789元/㎡，環(huán)比上漲5.06%，同比大漲32.71%；十區(qū)兩市簽約9699套，計(jì)114.95萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲55.72%，同比上漲60.81%，簽約均價(jià)為14369元/㎡，環(huán)比上漲8.07%，同比上漲33.61%。

　　從近兩年來(lái)看，本月的成交僅次于去年11月、12月和今年1月，相比以往仍處高位，樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情。一方面，新增供應(yīng)仍持續(xù)放量，特別是受調(diào)控政策影響較小的剛需盤(pán)集中上市，促使大量剛需釋放；另一方面，“國(guó)五條”對(duì)二手房的征稅政策使得部分原本打算購(gòu)房二手房的客戶(hù)轉(zhuǎn)投新房市場(chǎng)；此外，二套房貸可能收緊的預(yù)期更是使不少改善型客戶(hù)乘廣州細(xì)則落地前趕緊入手，推高中心六區(qū)成交，進(jìn)而結(jié)構(gòu)性的拉升本月的成交均價(jià)，促使房?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高。目前來(lái)看，全市在售樓盤(pán)的價(jià)格基本是高位企穩(wěn)，新一輪調(diào)控的加嚴(yán)僅是使發(fā)展商漲價(jià)的步伐明顯放緩，短期內(nèi)發(fā)展商因多無(wú)資金壓力，降價(jià)的可能性不大。

　　二、區(qū)域：新貨支撐多區(qū)成交上揚(yáng)，價(jià)格高位維穩(wěn)

　　從本月區(qū)域成交來(lái)看，除蘿崗因缺貨外，其他區(qū)域成交套數(shù)均環(huán)比上漲明顯，其中漲幅最大的當(dāng)屬黃埔區(qū)，主要是本月黃埔區(qū)有一全新盤(pán)文沖悅時(shí)代花園上市，區(qū)域缺貨已久再加上定價(jià)合理，產(chǎn)品亦以中小戶(hù)型為主，單盤(pán)成交超兩百套，進(jìn)而支撐區(qū)域成交。值得注意的是，成交環(huán)比上漲的區(qū)域多是有新貨加推支撐，僅天河是余貨在售卻仍現(xiàn)高達(dá)69.30%的漲幅，而珠江新城在售的項(xiàng)目無(wú)疑是做了最大的貢獻(xiàn)，高企的房?jī)r(jià)、政策的趨嚴(yán)并未使高端改善客轉(zhuǎn)為觀望，反而是二手豪宅未來(lái)可能的重稅促使其轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

　　價(jià)格方面，多區(qū)價(jià)格企穩(wěn)，僅有蘿崗、天河和番禺價(jià)格上漲幅度超過(guò)5%，其中蘿崗區(qū)成交均價(jià)環(huán)比上漲高達(dá)31.28%，主要是區(qū)域內(nèi)剛需產(chǎn)品已處于斷供狀態(tài)，而高端產(chǎn)品包括中海譽(yù)城和御湖名邸的別墅以及雅居樂(lè)富春山居，則保持著較為理想的消化速度，進(jìn)而結(jié)構(gòu)性推高區(qū)域房?jī)r(jià)。而天河、番禺亦是由于板塊樓盤(pán)結(jié)構(gòu)性成交的影響，進(jìn)而對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)造成拉升，實(shí)際來(lái)看，在售樓盤(pán)價(jià)格多是高位維穩(wěn)。

　　經(jīng)緯：新政難阻“小陽(yáng)春”，房?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高