　　2月7日，旭輝公布2012年全年業(yè)績披露，其錄得營業(yè)額81.44億元，同比增長103.2%，股東應(yīng)占溢利為19.37億元，同比增長44.9%，每股基本盈利為0.42元。其核心凈利潤同比增長88.5%至9.21億元，超過IPO時承諾的8.56億元6.5%，核心凈利潤率為11.3%。2012年達到平均周轉(zhuǎn)率為48%，對應(yīng)核心ROE(凈資產(chǎn)收益率)為19%。

　　此外，于2012年，旭輝實現(xiàn)合同銷售額95.44億元，同比增75.5%，當(dāng)中逾95%來自一二線城市；實現(xiàn)合同銷售面積則為102.6萬平方米。截止2012年底總土地儲備為623萬平方米。

　　在當(dāng)天的業(yè)績發(fā)布會上，旭輝集團董事長林中透露了2013年銷售計劃--2013年可售資源為250億元，合約銷售目標(biāo)為125億元，較2012年的95億元目標(biāo)提升30%?！?013年我們本著一個根本的謹(jǐn)慎樂觀的看法，對2013年的判斷是樂觀中帶謹(jǐn)慎?！?/p>

　　伴隨銷售業(yè)績的快速增長，旭輝也有擴大土地儲備量的計劃。林中表示，旭輝會一直堅持一貫的買地策略，但同時考慮到旭輝上市以后，能夠獲得一些長期資本，所以旭輝未來的土地儲備量會由原來的三到四年增長到四到五年。

　　事實上，為了滿足拿地的需要，旭輝于2月15日亦公布了發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的計劃，旭輝稱，公司擬將所得淨(jìng)額用作為其現(xiàn)時債務(wù)再融資、收購新項目或土地作發(fā)展及發(fā)展現(xiàn)時的中國項目及/或一般公司用途。

　　此外，關(guān)于未來樓市政策的走向，林中亦在業(yè)績會上指出，中央政府目前正在喊話階段，讓開發(fā)商、購房者及地方政府能形成預(yù)期，畢竟現(xiàn)在房價還沒有進入暴漲的階段。倘若市場一直火爆，難以控制時政府或會加強調(diào)控。于企業(yè)而言，則應(yīng)該制定應(yīng)對策略，以不變應(yīng)萬變。

　　以下為旭輝集團2012業(yè)績會現(xiàn)場問答整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：公司目標(biāo)毛利率會得到提升，但去年的毛利率降了不少，今年在這方面有沒有明確的目標(biāo)？

　　林中：我們的毛利率相對于2011年出現(xiàn)波動，主要是因為產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。2011年我們結(jié)算的項目中辦公樓項目占了總體收入的20%，而去年基本上只有1.7%。辦公樓項目相對于剛需住宅毛利會更高，所以沒有辦公樓項目以后，毛利率就下降了。

　　毛利當(dāng)然也和總體的物業(yè)銷售價格相關(guān)。中國全房地產(chǎn)行業(yè)，包括我們旗下項目，剛需住宅價格在去年年中左右出現(xiàn)見底的趨勢，所以下半年所賣的房子價格相對年中有所調(diào)整。

　　今年我們預(yù)計有一些寫字樓項目會入帳，料今年和明年毛利會回升，會回升到一個比較合理的水平，預(yù)計能夠回升1%到2%。

　　現(xiàn)場提問：旭輝也相當(dāng)注重商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，那么公司在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略上是采取銷售還是租賃為主？之前萬科等不少房企有意赴港投資，旭輝是否也有把公司往國際化方面發(fā)展的打算？

　　林中：旭輝的商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩大塊，主力是銷售型的辦公樓，銷售型商辦占比達80%，目前我們在上海、北京已經(jīng)做了幾種銷售型辦公樓的產(chǎn)品線，包括商務(wù)辦公樓，及5A大面積的辦公樓。

　　旭輝的持有型物業(yè)占比也非常少，目前我們只做了三個產(chǎn)品線的試點：一個是市中心的旭輝廣場，一個是城市次中心，軌道交通上蓋的商業(yè)，叫旭輝城市廣場。還有一種是在住宅區(qū)里面的鄰里中心，名叫旭輝生活廣場。

　　旭輝在未來幾年之內(nèi)都不會轉(zhuǎn)型為以持有商業(yè)、收租商業(yè)為主，因為在這個階段旭輝還會以開發(fā)銷售為主，加快提升銷售規(guī)模。其實整個商辦板塊目前占總業(yè)務(wù)比例不到20%，去年的銷售商辦占的份額也非常小。

　　關(guān)于國際化，短期之內(nèi)旭輝不會去做國際化，因為對我們來說，中國市場還有很大的成長空間，我們愿意在我們更熟悉、更了解的市場上發(fā)展，所以短期內(nèi)不會有國際化的布局。

　　現(xiàn)場提問：數(shù)據(jù)顯示2012年的合同銷售95.4億，確認收入是80億，能否解釋一下入賬情況是怎樣的？今年入賬的有多少？

　　游思嘉(首席財務(wù)官)：去年銷售的95.4億中，80億已經(jīng)入賬，這當(dāng)中也包括2011年還沒有確認的合同金額。但其實去年我們另外還有約84億的合同銷售金額還未做確認，這會于今明兩年內(nèi)確認入賬。

　　由于監(jiān)管原因，今年的入賬情況暫不能透露，但可預(yù)期確認銷售收入會有一個良好的增長，因為鎖定的比例相當(dāng)高。

　　現(xiàn)場提問：公司今年買地計劃如何？今年新開工面積目標(biāo)是多少？

　　林中：土地投資方面，我們還會遵循一貫的戰(zhàn)略導(dǎo)向，總的買地開支會維持在銷售額的30%到40%。因為買地最主要是補充已經(jīng)銷售的損耗，及滿足未來業(yè)務(wù)增長的需要。

　　我們還會沿著既定的布局戰(zhàn)略，主要在一二線城市買地。同時，主要買宜居剛需、中檔的住宅項目和暢銷的辦公樓項目。

　　關(guān)于旭輝的土地政策，因為我們在上市之前要維持高周轉(zhuǎn)以及穩(wěn)健的負債和長期的資本，所以我們要求土地儲備能維持在三到四年。隨著旭輝上市，我們能夠獲得一些長期資本，但還會堅持高周轉(zhuǎn)和穩(wěn)健的負債，在這個基礎(chǔ)上，旭輝未來的土地儲備量會增長到四到五年，我們覺得這是一個比較合理的土地儲備策略。

　　游思嘉：旭輝2012年新開工面積大概150萬平方米左右，今年新開工面積相對去年應(yīng)該會有所增長，但這也取決于上半年買地的情況。

　　現(xiàn)場提問：數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，旭輝手持現(xiàn)金約70多億，其他的借貸總額有89億，今年到期的貸款會有多少？是否有融資買地的需求？

　　林中：89億總負債中，約三分之一是一年內(nèi)到期。我們希望今年公司的整體負債比例能維持在70%以下的水平。

　　旭輝目前所有的銀行貸款和非銀行貸款絕大部分會在國內(nèi)，所以今年我們希望能加大在境外借貸的比重。過去我們的比重基本上只有幾個百分點，我們希望這個比重拉到在香港上市的企業(yè)差不多的情況，這有利于我們降低利息成本。我們?nèi)ツ甑睦⒊杀臼?.5%左右，香港三年期左右的銀行貸款利息遠遠低于我剛才所說的國內(nèi)平均貸款成本。

　　現(xiàn)場提問：最近有不少關(guān)于中央可能出臺新措施打擊回暖樓市的傳聞，此前傳聞言會停貸二套房。旭輝對于中央調(diào)控政策走向的預(yù)測如何？旭輝的業(yè)務(wù)發(fā)展是否擔(dān)心會受到影響？

　　林中：我們相信中央政府希望房地產(chǎn)行業(yè)是一個長期的、健康的、平穩(wěn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，不希望房價出現(xiàn)暴漲或暴跌。我們對此非常理解，作為從業(yè)人員，我們也希望行業(yè)平穩(wěn)增長。關(guān)于市場的這些傳聞，開發(fā)商都很清楚，政府有一個心理底線，價格漲幅一旦超過政府心理底線，政府就一定會出一些調(diào)控措施。

　　我們覺得整個調(diào)控會分三個階段。第一個階段是目前的喊話階段，政府希望借此使整個行業(yè)，包括開發(fā)商、購房者及地方政府能形成預(yù)期。畢竟現(xiàn)在房價還沒有進入暴漲的階段，只是大家覺得有一點苗頭，所以政府并沒有真正出政策。

　　第二階段，政府會要求各地加強已有政策的執(zhí)行力度，通過加強執(zhí)行力度來控制。只有在這兩個階段都控制不住且市場還非?；鸨臅r候，政府才有可能進入第三階段，就是加強一些政策。

　　關(guān)于中央政府的態(tài)度及對房地產(chǎn)的思考，旭輝在2012年已經(jīng)判斷到了，所以旭輝一直在堅持基本的經(jīng)營策略和理念。第一，在需求最旺盛的城市開發(fā)不受限購的產(chǎn)品，或者受限購影響較小的產(chǎn)品。第二，持續(xù)關(guān)注開發(fā)剛需民生類住宅。畢竟政策變化速度會很快，一個企業(yè)是沒辦法在短期內(nèi)做策略性和戰(zhàn)略性的變化，所以我們一定要堅守一個正確的策略，然后在一些經(jīng)營細節(jié)上靈活應(yīng)變，這樣才能以正確經(jīng)營戰(zhàn)略的不變應(yīng)對任何政策的變化。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提及，中央要打壓房產(chǎn)業(yè)要經(jīng)過三個階段，而現(xiàn)在處于喊話階段。您預(yù)計，今年3月兩會前后，中央出政策的機會大不大？

　　林中：我不會去預(yù)測中央什么時候會出政策，這也是預(yù)測不準(zhǔn)的，我們只評估自己的應(yīng)對策略，是否能夠以不變應(yīng)萬變。

　　另外，我相信中央是否決定要出政策，最終還是看整體市場表現(xiàn)?，F(xiàn)在市場上大量推出土地，增加土地供給，其實也是平抑房價很重要的手段。

　　對于一個企業(yè)來說，很難對未來不確定因素做正確的預(yù)判，唯有堅守正確的經(jīng)營理念和政策，以此應(yīng)對政策，這樣企業(yè)才能持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。如果今年出政策就馬上調(diào)整，明年出個政策又再調(diào)整，這樣企業(yè)無法做到持續(xù)增長。

　　現(xiàn)場提問：最近的“房姐”事件，您認為對整個房地產(chǎn)行業(yè)的氣氛是否會產(chǎn)生影響？中央多次提及今年重點反腐敗很重要的政策有關(guān)房產(chǎn)，您覺得中央反貪會不會對房地產(chǎn)板塊有影響？

　　林中：“房姐”的事情我最近才看到，我覺得那是在個別城市的個別現(xiàn)象。我覺得不會有很大的影響?！胺拷恪笔录莻€例，他們不是購房的主體，而且那些房子也是幾年前買的，他們已經(jīng)不是現(xiàn)在市場上購房的主體。

　　另外對旭輝集團沒有什么影響，因為我們主要是針對首次置業(yè)和首次改善的客戶。我們對去年整體的銷售做了一個統(tǒng)計，旭輝以剛需住宅為主，97%買房的人都是自住的。

　　我們分析這些自住客主要有三大類，第一類是新興中產(chǎn)階級，第二類是城市的新移民，第三類是有一個趨勢，中國的家庭人口數(shù)越來越小，原來是四個人一戶家庭，最近人口統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我們的家庭人口數(shù)已經(jīng)不到3個人，家庭人口數(shù)在變小，家庭在分裂?，F(xiàn)在很多年輕人結(jié)婚以后都獨立出去，我們發(fā)現(xiàn)這種需求最近增加了很多。

（審校：劉滿桃）