“要研究清楚，起碼要一兩年，現(xiàn)在大家都沒想清楚。實(shí)驗(yàn)的意義，就是要得到經(jīng)驗(yàn)，或是教訓(xùn)”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 萬科曾希望，用15平米的房子實(shí)現(xiàn)一些年輕人的居住夢(mèng)想，但兩年來現(xiàn)實(shí)里一次次的碰撞，令其深感實(shí)現(xiàn)這一夢(mèng)想并沒有那么簡(jiǎn)單。

　　昌平項(xiàng)目

　　2月17日，有媒體報(bào)道指出，萬科極力推行的15平米戶型在北京又有新的變化。

　　報(bào)道援引萬科方面人士表述，首個(gè)“15平米”的項(xiàng)目仍將落戶北京昌平金域華府，不過，項(xiàng)目類型已從此前的“住宅”，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;酒店式公寓”。也就是說，根據(jù)北京現(xiàn)有的政策規(guī)定，未來這些15平米的小房子，只能用來出租，而不能用來銷售。

　　同時(shí)傳來的還有另外一個(gè)消息，“15平米”的小房子至今仍未在北京相關(guān)部門報(bào)批。

　　據(jù)悉，由于建成住宅項(xiàng)目困難重重，北京萬科才將15平米小戶型的設(shè)想又落在了北京昌平金域華府項(xiàng)目商業(yè)金融用地設(shè)計(jì)方案上。

　　對(duì)此，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶曾指出，該地塊因走向和容積率要求，建設(shè)沿街商鋪比較困難。因此，最終決定建設(shè)400套極小戶型。

　　在萬科的設(shè)計(jì)中，最終的小戶型，會(huì)像個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的4星級(jí)酒店標(biāo)間。樓下有生活所需的配套服務(wù)和公共空間，“我們希望營(yíng)造一個(gè)屬于年輕人的，集居住、辦公、社交于一身的混合功能社區(qū)”。

　　該項(xiàng)目的目標(biāo)人群為：城市中20-30歲之間、既不符合申請(qǐng)保障性住房資格，又不能負(fù)擔(dān)高昂商品房?jī)r(jià)格的“夾心層”人群。

　　據(jù)毛大慶透露，這400套單位未來將考慮面向公司定向簽約。

　　事實(shí)上，自從宣布建設(shè)15平米極小戶型項(xiàng)目后，萬科的這一設(shè)想一直未能落地。

　　這一極小戶型的出現(xiàn)源于2011年的一條微博。2011年6月24日，有微博稱，萬科正在研發(fā)15平米極小戶型，針對(duì)剛畢業(yè)大學(xué)生，若在廣州，首付只要5萬，月供700-800，引起不小的轟動(dòng)。

　　在同年8月舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍提出了“15平米極小戶型”的概念，并指出，萬科將于2011年下半年推出戶均僅15平方米的極小戶型住宅。

　　當(dāng)年11月，萬科發(fā)布了一份聲明稱，“北京萬科正在研發(fā)15平米極小戶型，待研究成熟后才會(huì)向政府相關(guān)部門申請(qǐng)報(bào)批，首個(gè)項(xiàng)目將體現(xiàn)在北京昌平區(qū)回龍觀金域華府公租房項(xiàng)目中。

　　但自此之后，關(guān)于”15平米極小戶型“便聲跡寥寥。就在2012年12月，北京萬科方面仍稱，”超小戶型目前已進(jìn)入政府審批階段，但尚未開工，詳細(xì)計(jì)劃要等政府審批后才會(huì)對(duì)外公布“。

　　小戶型的試驗(yàn)

　　對(duì)于萬科此舉，有業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商正逐步由開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)，萬科很可能也有類似的想法。一方面，公司持有可以獲得資產(chǎn)增值；另一方面，租金不斷上漲，有持續(xù)的現(xiàn)金流匯報(bào)。投資小戶型出租，可有較高的投資回報(bào)率”。

　　但事實(shí)恐怕沒有那么樂觀。

　　從2011年“15平米極小戶型”這一概念的出現(xiàn)，時(shí)至今日，萬科雖經(jīng)多方研究，但目前消息顯示方案仍未向上報(bào)批。從另一方面亦可反映出該概念付諸現(xiàn)實(shí)之難。

　　在政策層面，根據(jù)2012年8日正式生效的新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》明確指出，“由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的最小套型住宅，使用面積不應(yīng)小于22平方米。”而萬科的極小戶型的使用面積僅有15平米。

　　事實(shí)上，北京市規(guī)劃部門相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在接受媒體采訪時(shí)指出，“按照現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范要求，即使各區(qū)域功能高度復(fù)合，也至少要22平方米左右的使用面積，再低的就不能被稱為住宅，更不可能獲批上市。”

　　該人士的評(píng)論或許正說明了萬科極小戶型遲遲不能落地的原因。

　　那么，是不是如果可以做到22平米的使用面積，這一極小戶型也就大有前途呢？從目前已有的一些項(xiàng)目來看，未必如此。

　　萬科曾經(jīng)曾在廣州有過一次類似的試驗(yàn)。

　　2008年9月，在廣州，萬科推出一個(gè)針對(duì)低收入人群的項(xiàng)目--萬匯樓，彼時(shí)有近300套單位，最多可容納1800人居住，房間面積在30-50平方米之間，租金約400元-600元/每個(gè)月，明顯低于周邊市場(chǎng)。

　　這個(gè)被稱為“廉租房”項(xiàng)目的主導(dǎo)者，是萬科，而非政府。這就意味著，在這個(gè)項(xiàng)目上萬科別想拿到與其他項(xiàng)目相若的盈利水平。事實(shí)上，在萬科內(nèi)部，該項(xiàng)目被認(rèn)為是一個(gè)失敗的案例。

　　據(jù)相關(guān)人士測(cè)算，雖然該項(xiàng)目有一個(gè)租賃模式，但投資回報(bào)期長(zhǎng)達(dá)57年。

　　據(jù)悉，當(dāng)時(shí)萬科給萬匯樓設(shè)定了三年的實(shí)驗(yàn)期，期待可以將之做成一個(gè)可以廣泛復(fù)制的產(chǎn)品?，F(xiàn)在看來，對(duì)一個(gè)企業(yè)而言，一開始就定義為公益性質(zhì)的項(xiàng)目勢(shì)必缺乏可推廣型。

　　有媒體援引萬科內(nèi)部人的話稱，“要研究清楚，起碼要一兩年，現(xiàn)在大家都沒想清楚。實(shí)驗(yàn)的意義，就是要得到經(jīng)驗(yàn)，或是教訓(xùn)”。

　　就目前狀況而言，不知萬科當(dāng)時(shí)是否從萬匯樓的試驗(yàn)中得到了教訓(xùn)或者經(jīng)驗(yàn)。

　　事實(shí)上，除了萬科自身的試驗(yàn)，在北京，也不缺乏這樣的探索。

　　2002年，榮豐地產(chǎn)推出一個(gè)超小戶型小區(qū)“榮豐2008”，共計(jì)17棟樓，約6000多戶房源。約10萬平米的銷售面積，在推盤5個(gè)月內(nèi)去化率達(dá)到95%，紅極一時(shí)。

　　很快，項(xiàng)目質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)問題就纏上了這個(gè)項(xiàng)目，榮豐地產(chǎn)也開始銷聲匿跡。