對于億城這次股權轉讓和資產(chǎn)出售動作，迫于資金壓力出售低效資產(chǎn)，從而加快變現(xiàn)或許是主要原因。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 2月5日，億城集團股份有限公司公告宣布，將捆綁出售西山華府綜合樓以及低效的西山華府會所、萬城華府會所、頤園會所和配套房產(chǎn)，并轉讓相關債務，總交易金額達12.3億元。

　　億城股份方面透露，該公司已于2月4日與其全資子公司北京億城、北京億城山水以及非關聯(lián)方國泰創(chuàng)業(yè)投資、嘉澤股權投資簽訂相關協(xié)議。

　　12億捆綁出售

　　根據(jù)協(xié)議，億城股份以2.21億元向交易對方出售北京億城山水100%股權，與此同時，交易對方接受北京億城山水全部現(xiàn)有債務8.59億元，北京億城以1.5億元向交易對方出售頤園會所和配套房產(chǎn)。交易對方由國泰創(chuàng)業(yè)投資以及嘉澤股權投資組成。

　　除此之外，為了簡化相關付款安排，北京億城和北京億城山水還簽訂《債權轉讓協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，北京億城山水將其對全資子公司西海龍湖擁有的1.5億元債權，平價轉讓給北京億城。

　　根據(jù)相關合同及協(xié)議，交易對方應付北京億城1.5億元，北京億城應付北京億城山水1.5億元。經(jīng)協(xié)商同意，上述兩筆交易價款相互沖抵，各方均不實際支付和收入。

　　待交易完成后，交易對方將取得北京億城山水100%股權以及頤園會所和配套房產(chǎn)。其中，國泰創(chuàng)業(yè)投資持有北京億城山水5%股權，嘉澤股權投資持有北億城山水95%股權，億城股份不再持有北京億城山水股權。

　　公告披露，北京億城山水成立于1999年10月26日，注冊資本1億元，主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)，億城股份擁有其100%股權。

　　北京億城山水開發(fā)了位于北京市海淀區(qū)的西山華府項目，住宅部分已開發(fā)完畢，目前正在開發(fā)西山華府綜合樓項目。

　　據(jù)億城股份董辦主任吳建國介紹，西山華府住宅部分在2010年就已開發(fā)完畢，目前已經(jīng)售罄，而綜合樓部分還未開發(fā)。

　　資料顯示，西山華府綜合樓占地面積9977.61平方米，規(guī)劃地上建筑面積33800平方米，土地用途為綜合、地下商業(yè)。與此同時，北京億城山水擁有西山華府項目的會所，地上地下建筑面積合計5655平方米。

　　除此之外，北京億城山水的其他主要資產(chǎn)為持有的北京萬城置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權，而萬城置地開發(fā)了位于北京市海淀區(qū)的萬城華府項目，并已開發(fā)完畢。

　　萬城置地目前主要資產(chǎn)為萬城華府海園會所（地上地下建筑面積合計4579.64平方米）和璽園會所（地上地下建筑面積合計1737.33平方米）。

　　另外，頤園會所和配套房產(chǎn)是北京億城開發(fā)項目碧水云天·頤園（即星標家園）的一部分，用途是會所和配套，位于北京市海淀區(qū)巴溝南路。

　　資金壓力與轉型

　　對于此次交易，億城股份表示，將西山華府綜合樓項目與相對低效的萬城華府會所和西山華府會所、頤園會所和配套房產(chǎn)捆綁出售，從上市公司剝離出去，盤活了資產(chǎn)，減少了負債，回收了資金。億城股份可將資金配置到能夠產(chǎn)生更高收益的領域，提高公司的資金使用效率和盈利能力。

　　億城股份還認為，通過本次交易能夠進一步增強公司資產(chǎn)流動性，從合并報表角度進一步降低了上市公司的資產(chǎn)負債率，優(yōu)化其的資產(chǎn)負債結構。

　　據(jù)了解，出售北京億城山水100%股權及頤園會所和配套房產(chǎn)的交易，預計可為億城股份增加利潤約7900萬元。

　　對于億城這次股權轉讓和資產(chǎn)出售動作，分析人士認為，迫于資金壓力出售低效資產(chǎn)，從而加快變現(xiàn)或許是其中的主要原因。

　　新時代證券一位分析師指出，億城此次出售的項目可以理解為持有型物業(yè)和商業(yè)，比如小區(qū)配套的商業(yè)物業(yè)，一般來說，開發(fā)商不會出售這些資產(chǎn)。不過，經(jīng)過這么長時間的調(diào)控，特別是在限貸政策影響下，很多中小開發(fā)商資金壓力較大，而億城股份就是其中的案例。

　　“在限貸之下，億城股份這樣的企業(yè)籌措資金還是有一定難度的，從其去年11月為燕西華府申請信托貸款就可略窺一二。”

　　該分析師援引億城股份于2012年11月19日發(fā)布的公告表示，億城全資子公司西海龍湖當時向中誠信托有限責任公司申請總額不超過4.2億元、不低于4億元的借款，期限為18個月，年利率為14%。

　　“從14%的年利率來說，成本比較高，銀行貸款年利率平均僅在6%-7%。這也就意味著，限貸之下，融資成本越來越高，資金籌措愈加困難。”上述分析師續(xù)稱，燕西華府項目體量較大，除此之外，億城還有多個在建以及待建項目。 在這種情況下，銷售回款無法支持企業(yè)手上在建項目的需求，所以就會考慮出售一些低效資產(chǎn)，加快變現(xiàn)，然后用在現(xiàn)有項目上。

　　“不過，也不排除億城是為轉型做鋪墊的可能性?！狈治鰩熯€表示。

　　資料顯示，去年10月，億城股份以4億元收購淄博鑫耐達耐火材料股份有限公司持有的淄博嘉豐礦業(yè)有限公司67%股權以及全部債權，進入頁巖氣開采新材料領域。

　　“對于眼下‘大者恒大，強者恒強’的房地產(chǎn)行業(yè)，中小開發(fā)商市場占有率越來越小，生存壓力越來越大。中小開發(fā)商應該何去何從？進入不同的領域，謀求轉型無疑是此類企業(yè)的一種選擇。”該分析師最后表示。