盡管在外商投資方面上海保持著增長(zhǎng)，但四季度上海核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)卻顯得比較冷淡。

　　報(bào)告要點(diǎn)

　　今年12月份，國(guó)務(wù)院發(fā)布了振興服務(wù)業(yè)的十二五規(guī)劃，設(shè)定了第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的比重的增長(zhǎng)目標(biāo)，在2015年前超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)的比重。我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾年來(lái)自政府對(duì)服務(wù)業(yè)的推動(dòng)力將會(huì)對(duì)寫字樓的新增需求起到正面作用。

　　四季度上海甲級(jí)寫字樓的吸納較為緩慢。在沒(méi)有新增供應(yīng)的情況下，平均空置率水平僅從上季度的9.5%微小下滑至9.2%。靜安區(qū)在各核心區(qū)域中是空置率最低的區(qū)域，僅為5.3%。

　　甲級(jí)寫字樓的平均租金水平在四季度環(huán)比上升1.2%至人民幣8.8元每平方米每天，2012年全年租金上升了7.5%，和2011年的租金漲幅15.8%相比顯著下降。

　　投資市場(chǎng)在四季度有數(shù)個(gè)整購(gòu)案例，且買家以國(guó)內(nèi)公司為主。甲級(jí)寫字樓整棟收購(gòu)的平均租金收益率與上季度持平，為5.8%。值得注意的是，今年下半年保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策放松，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)保險(xiǎn)資金入市，從而提高優(yōu)質(zhì)地段甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

　　整體市場(chǎng)回顧

　　四季度全球經(jīng)濟(jì)依然存在不確定性，盡管一些關(guān)鍵指標(biāo)已經(jīng)顯示出回暖的跡象，但是整體經(jīng)濟(jì)全面回升還需等待。

　　在國(guó)內(nèi)，備受關(guān)注的領(lǐng)導(dǎo)層換屆在十一月已經(jīng)落下帷幕。市場(chǎng)普遍認(rèn)為目前的政策會(huì)得到良好的延續(xù)，并繼續(xù)促進(jìn)十二五規(guī)劃的完成。在12月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了針對(duì)服務(wù)業(yè)的十二五規(guī)劃細(xì)則，該細(xì)則提出了推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展的具體方案并設(shè)定了明確目標(biāo)。

　　上海由于優(yōu)良的商務(wù)環(huán)境和完善的基礎(chǔ)設(shè)施，依然是中國(guó)最受外資親睞的城市。外商投資總額在四季度繼續(xù)增長(zhǎng)，盡管在全國(guó)水平該數(shù)據(jù)是下降的。2012年上海外商投資總額達(dá)到152億美元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)20.5%，而全國(guó)的外商投資額在2012年前11月同比下降3.6%。

　　盡管在外商投資方面上海保持著增長(zhǎng)，但四季度上海核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)卻顯得比較冷淡，部分原因是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境導(dǎo)致的需求增長(zhǎng)疲軟，以及全球經(jīng)濟(jì)回升的不確定性。有部分業(yè)主推遲了項(xiàng)目交付或者預(yù)租開(kāi)始時(shí)間。這些項(xiàng)目包括靜安嘉里中心二期延遲到明年二季度交付，以及最近剛被黑石收購(gòu)的華敏帝豪大廈，該項(xiàng)目目前還未公開(kāi)其下一步租賃或者散售計(jì)劃。

　　供給、需求和空置率

　　本季度核心商務(wù)區(qū)無(wú)甲級(jí)寫字樓新增供給，租賃成交情況放緩。在已成交的交易中，包括交通銀行下屬兩企業(yè)在長(zhǎng)寧區(qū)尚嘉中心租賃了總共2,229平方米的面積，某國(guó)內(nèi)金融企業(yè)承租了黃浦區(qū)新茂大廈整層樓面，H&M也擴(kuò)租了位于徐匯區(qū)的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)1,100平方米的面積。

　　在六個(gè)核心商務(wù)區(qū)中，靜安的空置率是最低的，為5.3%。竹園和長(zhǎng)寧的空置率較高，分別是17.1%和12.6%，主要是由于上季度兩區(qū)的新增供應(yīng)需要時(shí)間進(jìn)一步消化。超甲級(jí)寫字樓吸納情況優(yōu)于普通標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓。比如尚嘉中心在3季度交付后，目前寫字樓部分的出租率已接近75%。

　　2013年上半年預(yù)計(jì)有5個(gè)新項(xiàng)目將會(huì)交付。他們分別是招商銀行大廈和浦江雙輝大廈(均為自用)、華敏帝豪大廈、嘉里中心二期和金虹橋。這些項(xiàng)目將為上海核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)56萬(wàn)平方米的總供給(或者25萬(wàn)可租賃的有效供給)。

　　從2013年到2015年的三年中，高力國(guó)際預(yù)計(jì)將會(huì)有約150萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)推向市場(chǎng)，該增量占目前存量的32%。

　　租金分析

　　四季度核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的平均租金是人民幣8.8元/平方米/天，環(huán)比增長(zhǎng)了1.2%?；仡?012年全年，租金漲幅為7.5%，低于2011年的漲幅15.8%。增幅放緩一方面是由于部分新增供應(yīng)出現(xiàn)在低租金區(qū)域，導(dǎo)致低租金區(qū)域的權(quán)重增大和租金結(jié)構(gòu)變化；另一方面也反映了整體經(jīng)濟(jì)的疲軟對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響。

　　在我們調(diào)查的上海79棟甲級(jí)寫字樓中，約有20%的樓宇出現(xiàn)四季度租金低于三季度租金的現(xiàn)象。這顯示出部分租戶的談判立場(chǎng)更加強(qiáng)硬，同時(shí)部分業(yè)主在免租期和續(xù)租條款上也變得更加靈活。

　　10.6元/平方米/天，并繼續(xù)保持上海最貴寫字樓區(qū)域的稱號(hào)。在未來(lái)一個(gè)季度，如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)疲軟，我們認(rèn)為寫字樓品質(zhì)會(huì)成為繼續(xù)拉大各區(qū)表現(xiàn)的關(guān)鍵因素，而樓宇品質(zhì)相對(duì)較低的區(qū)域可能出現(xiàn)空置率上升。

　　市價(jià)和收益率

　　四季度有數(shù)宗整棟成交案例，主要在靜安、黃浦兩區(qū)。盡管本地和國(guó)外買家均在市場(chǎng)上搜尋優(yōu)質(zhì)并購(gòu)機(jī)會(huì)，但本地買家在收購(gòu)方面更為積極。兩個(gè)主要的收購(gòu)案例包括中華企業(yè)大廈和綠恒大廈。前者在十月份被國(guó)內(nèi)的一家房地產(chǎn)私募基金高和資本以總價(jià)人民幣7.9億元(或單價(jià)約32,000 /平方米)收購(gòu)。這是一個(gè)位于靜安區(qū)的乙級(jí)寫字樓。綠恒大廈是位于南外灘一棟較小體量的寫字樓，被一主流保險(xiǎn)公司以每平方米約人民幣75,000的價(jià)格收購(gòu)。按照此價(jià)格，該交易更可能是以自用而不是純投資為目的。

　　中華企業(yè)大廈的毛租金收益率約為4%到5%之間。綠恒大廈在交易時(shí)處于空置狀態(tài)，因此我們假設(shè)其市場(chǎng)租金為人民幣6.5至7.5每平方米每天以及穩(wěn)定出租率95%的情況下，測(cè)算出的毛租金收益率大致在3.0%到3.5%之間。但由于上述兩交易并不是典型的以追求租金收益為目的案例，并且上述兩樓也不符合高力國(guó)際對(duì)甲級(jí)寫字樓的定義，因此四季度租金收益率維持上季度水平5.8%不變。

　　值得注意的是，在今年下半年中國(guó)保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了放松保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)限制的政策后，保險(xiǎn)公司變得更為活躍。新政策將保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的比例從之前總資產(chǎn)的10%提高到15%，并輔以詳細(xì)操作細(xì)則。在十二月，由中國(guó)三大保險(xiǎn)公司之一的太平洋保險(xiǎn)參與的競(jìng)標(biāo)組團(tuán)贏得了黃浦區(qū)商辦地塊，樓板價(jià)為人民幣36,176每平方米。而綠恒大廈也出售給某內(nèi)資主流保險(xiǎn)公司。我們預(yù)計(jì)來(lái)自保險(xiǎn)行業(yè)的資金在2013年會(huì)更加活躍。

　　次中心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

　　四季度在次中心商務(wù)區(qū)沒(méi)有新增供給入市，但是次中心區(qū)域?qū)懽謽堑奈{水平高于核心商務(wù)區(qū)，這主要是由于其相對(duì)較低的租金價(jià)格以及新建樓宇品質(zhì)的提高。同時(shí)由于次中心商務(wù)區(qū)的空置水平較高，對(duì)于尋找整棟或者多個(gè)連續(xù)樓層的租戶，次中心區(qū)域給予了更多的選擇。

　　由于相對(duì)較小的寫字樓存量，四季度次中心商務(wù)區(qū)的空置率從上季度的25.6%降為本季度的20.5%。在各次中心商務(wù)區(qū)中，虹口是吸納速度最快的區(qū)域，這主要是因?yàn)槠漭^低的租金水平，政府對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶持，以及四川北路和東大名路集聚區(qū)逐漸趨于成熟。

　　最近新入市的一些優(yōu)質(zhì)樓宇的吸納較為穩(wěn)定，比如中信泰富申虹廣場(chǎng)、益豐廣場(chǎng)和凱德虹口龍之夢(mèng)。在成交的租賃交易中，比較顯著的是順科國(guó)際貨運(yùn)代理公司在中信泰富申虹租賃的2,100平方米的面積。浦東花木板塊的出租率達(dá)到95%，為各次中心商務(wù)區(qū)最高的區(qū)域。

　　四季度次中心商務(wù)區(qū)的平均租金是人民幣5.2元/平方米/天，和上季度相比增長(zhǎng)了2.2%，增速高于核心商務(wù)區(qū)。2012年全年次中心商務(wù)區(qū)的租金增長(zhǎng)了13.4%，同樣超過(guò)了核心商務(wù)區(qū)的漲幅。這一趨勢(shì)顯示出在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和公司盈利疲軟的大環(huán)境下，租戶對(duì)于租賃空間的要求在增加，并且對(duì)租金水平更為敏感。次中心商務(wù)區(qū)變得越來(lái)越具有吸引力，而未來(lái)的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)也會(huì)建立在這一優(yōu)勢(shì)上。

　　2013年上半年預(yù)計(jì)會(huì)有四個(gè)項(xiàng)目交付，分別是閘北區(qū)的寶華中心、北外灘的浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)、陸家嘴集團(tuán)的塘東項(xiàng)目一期，以及位于大連路和周家嘴路口的寶地廣場(chǎng)。這四個(gè)項(xiàng)目總計(jì)會(huì)帶來(lái)約27萬(wàn)平方米的辦公面積。同時(shí)由于其他次中心區(qū)域的項(xiàng)目陸續(xù)建成，新江灣城、虹橋樞紐、徐匯濱江以及后世博區(qū)域都會(huì)成為次中心商務(wù)區(qū)的一部分。

　　從2013年到2015年，高力國(guó)際預(yù)計(jì)會(huì)有約186萬(wàn)平方米的次中心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)，這會(huì)使得該區(qū)域的甲級(jí)寫字樓存量翻番。

　　市場(chǎng)展望

　　十二月結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次確認(rèn)了政府將經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整作為優(yōu)先目標(biāo)，可持續(xù)增長(zhǎng)優(yōu)先于增長(zhǎng)本身。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院預(yù)計(jì)2013的GDP增長(zhǎng)率為8.2%，2012年為7.7%。盡管這和過(guò)去二十年的高速增長(zhǎng)不可同日而語(yǔ)，未來(lái)的增長(zhǎng)將很大程度來(lái)自于結(jié)構(gòu)的調(diào)整和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這會(huì)為寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)更多的新增需求。

　　政府最近發(fā)布的服務(wù)業(yè)十二五規(guī)劃細(xì)則設(shè)定了服務(wù)業(yè)產(chǎn)值的增長(zhǎng)目標(biāo)以及相應(yīng)從業(yè)人員數(shù)量增長(zhǎng)的目標(biāo)。歷史數(shù)據(jù)表明服務(wù)業(yè)的增長(zhǎng)和寫字樓的需求存在高度相關(guān)性，這也意味著在一定程度上這會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)寫字樓的新增需求。

　　高力國(guó)際預(yù)測(cè)2013年一季度上海甲級(jí)寫字樓租金水平將保持平穩(wěn)，而2013年全年的租金漲幅將會(huì)在7%左右。這是由于明年一些高品質(zhì)寫字樓的入市和較快吸納，更重要的是隨著經(jīng)濟(jì)逐步回升帶動(dòng)的對(duì)寫字樓需求的增長(zhǎng)。由于春節(jié)臨近，空置率在下一季度僅會(huì)微弱下降。盡管空置率隨著年中新項(xiàng)目入市會(huì)小幅攀升，但我們預(yù)計(jì)在年底不會(huì)超過(guò)10%的水平。

　　在投資市場(chǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和新政策的生效，我們預(yù)計(jì)投資市場(chǎng)會(huì)變得更加活躍。這些新政策包括外匯管理局于11月份出臺(tái)的59號(hào)文，該文對(duì)跨境交易中涉及的外匯購(gòu)買給予更為寬松和簡(jiǎn)便的程序。保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的政策管制放松，也會(huì)使得現(xiàn)金充沛、追求穩(wěn)定收益和長(zhǎng)期投資的保險(xiǎn)資金更加活躍。由于穩(wěn)定的回報(bào)和相對(duì)較小的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓在各物業(yè)類型中依然會(huì)受到機(jī)構(gòu)投資者的追捧。國(guó)內(nèi)買家，特別是來(lái)自金融行業(yè)和國(guó)有背景的公司，會(huì)繼續(xù)在投資市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

　　高力國(guó)際：2012年第四季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告