實錄：城市觀點論壇中國行2012年度論壇（三）
2013年1月9日，于廣州的寒冬之中，城市觀點論壇中國行2012年度論壇再次激情啟幕，思想綻放。
主持人：歡迎大家回到城市觀點論壇中國行2012年度論壇，今天下午，更多嘉賓將為我們奉獻精彩的演講。
在會議開始之前，我代表主辦方很抱歉的通知大家，萊蒙國際集團有限公司首席運營官陳風楊先生因為航班原因無法按時趕到會場，所以我們的會議日程有一些變動，請大家諒解。
從博弈走到平衡，機會來自于改變，市場也逐漸成為關(guān)鍵。企業(yè)是延續(xù)原來的道路前進，還是努力領(lǐng)先一步，成就新的輝煌？
城市觀點論壇中國行2012年度論壇下午的會議主題就是：創(chuàng)造改變與選擇
首先，有請今天下午首位奉獻演講的嘉賓，他是：中原集團主席 黎明楷先生，黎明楷先生的演講題目是：結(jié)構(gòu)調(diào)整 2013年房地產(chǎn)市場預(yù)測。
黎明楷：大家下午好！中國的房地產(chǎn)市場基本上來講，我自己看，大陸還受政策影響比較多一點，所以我還是先從政策方面跟大家講一下關(guān)于調(diào)控。政府本來就是土地的主要供應(yīng)方，在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)方面主要的一個源頭，從調(diào)控來講，原本應(yīng)該政府的政策是從供應(yīng)方面來入手會比較理性一點，比較容易見效果一點。但是過去我看到政府因為在供應(yīng)方面的一些控制并不是做得很好，就只能干預(yù)到需求方面，如果從供應(yīng)方面入手，按照需求方面變化來改變供應(yīng)，這樣也能從價格方面獲得一定的限制，甚至于你從供應(yīng)方面來改變市場對未來價格的預(yù)期，其實也能調(diào)控需求，但是現(xiàn)在做不到了，只能直接插手需求。一般來講很多政府也有插手需求方面，但是直接插手需求方面一般還只是從金融、稅收方面入手來間接影響需求的變化，大陸的情況有點不同，他也沒法用好金融政策、稅收政策?；蛘哂X得政策不好用，就只能暴力去干預(yù)需求。
我們分析房地產(chǎn)需求，有時候很難完全從供需方面判斷市場的走勢，因為政府本身也是一個參與方，我們對國家的政策也需要有一個合理的判斷才能比較容易看到未來市場會有什么變化。如果純粹從供需方面來講，2013年這個市場應(yīng)該是很好的。估計樓價的漲幅應(yīng)該還算是比較多的。有人比喻現(xiàn)在冬天風高物燥，容易有火警，但是如果政府在旁邊已經(jīng)拿著滅火器虎視眈眈看著，你想點大火企其實也點不起來，你想點小火其實還可以，但是要真正燒起來也并不是會出現(xiàn)的情況。當然了，樓價大升在2013年或者往后要大升的機會并不是很大，但是要跌，也并不現(xiàn)實，基本上很難跌下來。如果采取一些比較平穩(wěn)、緩升的角度，應(yīng)該并不會出來很多新的政策出來。
房價走勢，中央跟地方博弈的一些情況。從過去來講，05年那一個階段算是我們的宏調(diào)慢慢開始緊了。05年主要針對的是上海那邊，因為上海升的比較厲害。當時一出來，上海政府跟中央，應(yīng)該力度比較密切，還是大家一致的。所以很快把上海壓下來，把上海壓下來對其他地方影響并不大，樓價慢慢升，升到07年那個階段，深圳是比較嚴重，當時主要針對面應(yīng)該是打擊深圳，深圳方面當時也挺配合，深圳第一個城市出了限外令，限制境外投資。然后慢慢又把樓價壓下來了，樓價已經(jīng)升了一段時間，從高位開始慢慢回落，到了什么時候地方與中央比較一致，就是09年救市，大家都比較齊心。地方非常配合中央的政策，出臺很多政策支持市場。所以樓價那一段時間又飛漲起來。到2010年7月份因為升的太高了，所以國十條又出來了，陸陸續(xù)續(xù)出臺很多限購政策，把樓價壓下去，壓下去一段時間開始恢復上升，恢復上升過程中有一些升的快一點、有一些升的慢一點，變得政策方面國家跟地方的一致性就開始變差了，地方出了一些微調(diào)政策來改變這樣的現(xiàn)實。
我們看地方政府的一些微調(diào)的尺度其實跟他本身的交易量有比較大的關(guān)系，剛才說了政府很少從供應(yīng)方面來調(diào)控市場，主要直接針對需求。直接針對需求的效果是怎么樣？通常政策出來不是讓樓價跌下來，主要是讓成交量跌下來，壓需求，成交量一跌，對地方政府帶來的影響還是比較大的。一些地方過去也有一些微調(diào)的尺度，微調(diào)的多與少就取決于本身這個市場在過去限購以后，它的成交量減的多還是少，減的少一點基本上也不需要什么微調(diào)政策，如果成交量跌的比較厲害，地方政府也出了很多不同手段來測試中央的底線，究竟哪些可以微調(diào)，哪些不可以。到目前基本上比較明顯的，從限購這樣的政策上，基本上要他停止的可能性幾乎等于零。地方一觸到限購這條紅線，馬上給中央叫停。但是如果針對一些剛需的微調(diào)，基本上很多地方政府也可以過關(guān)，包括公積金貸款放寬、購房優(yōu)惠。
我們也可以看看從成交量變化，成交量變化這里比較清楚看到從08年市場從高峰開始下滑的時間，其實地方已經(jīng)有一些微調(diào)的政策出臺，中央基本上是觀望的態(tài)度，沒有多少反對。從08年以后，慢慢地成交量就可以從谷底爬升，到了09年初，中央與地方一起救市，09年一整年成交量暴漲，但是到了2010年慢慢又開始收緊調(diào)控政策，成交量往下走，2011年成交量一手加二手都跌了一定的量。去年開始慢慢好起來了，但是比09、07年高峰，成交量還并不算很火熱，只是算比2011年低潮好一些而已。
從十八大以后，我們看中央主要提出是兩方面方向，一個是市場配置。一個是政府的保障，來解決住房改革制度。我們看在過去一段時間從2010年開始，我們的保障房建設(shè)在一直增加，雖然2013年計劃比過往都要少一些。但是其實總的加起來這個量也是不少的。從目前來看，保障房從建設(shè)方面開始進入分配方面的一些問題。從保障房講，又看到分配上出現(xiàn)很多不公平或者有些保障房出來，認購率還是不足的情況。政策出臺，小毛病肯定是有的，但是出現(xiàn)大問題應(yīng)該也不會。長遠來看，保障房應(yīng)該解決了中央關(guān)于輿論方面的壓力。
從未來講，從行政干預(yù)方面來看基本上也很難。未來政策變化主要集中在三方面：第一，一些地方的政策微調(diào)應(yīng)該還會陸陸續(xù)續(xù)有。第二，另外也加大了土地供應(yīng)。第三，房產(chǎn)稅方面的試點我想在未來一段時間，從2013年開始慢慢到往后應(yīng)該也會增加。政策方面也提出兩點：住有所居、擴大內(nèi)需。住有所居方面主要通過保障房建設(shè)，還有剛需方支持方面。另一方面在擴大內(nèi)需，比較明顯可以看到對于改善型一些需求的釋放應(yīng)該未來會越來越大。所謂改善型的住房，在未來也會是一個很大的商機，因為過去我們從改革開放以后建了很多房，當時的房從設(shè)計也好、配套也好，都是比較差一點點的?，F(xiàn)在經(jīng)過20、30年這個階段，我想未來很大的商機就是產(chǎn)品設(shè)計方面怎么可以吸引到改善型需求，未來還是還大一塊可以進展的地方。
說完了政策方面，我講一下大概的市場的趨勢，我們統(tǒng)計了42個城市，這42個城市主要都是一線、二線城市，從2012年整體成交量比2011年上升了20%，比全國平均高了很多。這反映了什么？主要是2011年一些一線、二線城市受的影響比較大。而三四線城市基本沒有受什么影響。但是從去年開始，一二線城市成交量開始發(fā)力，反而跑贏了三四線城市，而未來來看，三四線城市過去土地供應(yīng)大有過多土地出來，未來應(yīng)該還是有一些壓力的。從供應(yīng)量來講，開工從去年上半年開始開工量是開始下降，會反映到去年年初的供應(yīng)量等于今年下半年以后或者明年初的供應(yīng)量。未來判斷，從總體供應(yīng)量應(yīng)該在下半年開始會出現(xiàn)一個階段性的短缺。所以如果純粹從供需關(guān)系來講，對樓價是利好的，但是剛才說過要考慮政策方面的壓力。就是樓價要漲其實也并不容易。
我們統(tǒng)計了一些標桿企業(yè)，市場的聚焦度開始增加，從很早之前就開始盯住十個標桿企業(yè)，從標桿企業(yè)上我們看到銷售占有率提升，03年十大企業(yè)只占到市場7%的市場占有率到去年已經(jīng)達到12%。未來這些大的房地產(chǎn)企業(yè)在市場占有優(yōu)勢還會持續(xù)增加。這十大企業(yè)從銷售額比對去年拿地的量來講，我們也可以看到不同企業(yè)采取方法不同。過去一年，招商地產(chǎn)拿地的量遠遠高于去年的銷售量，而有些企業(yè)基本上按照銷售量定土地的目標，就是萬科、保利、中海，基本上是比較平衡的，賣了多少，就補入多少土地。還有一些比較慢的，像富力、華潤、金地，他們銷售量遠遠高于拿地。這幾個企業(yè)當中，誰是進取一點，誰是保守一點?？赡苣玫乇容^少的，這段時間還是處于去存貨一個階段。
我們也可以看一下行業(yè)利潤率，也拿十個標桿企業(yè)的利潤率來講，凈利潤來講，現(xiàn)在也看到一個明顯下降。以前說房地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利行業(yè)，現(xiàn)在從銷售凈利潤來講，也在下滑。07年的時候平均是24%凈利潤率，現(xiàn)在只有18%，這個趨勢有可能以后再會低一點也說不定。所謂暴利的階段在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該沒有以前這么高了。為了彌補利潤率下降，很多標桿企業(yè)來做的就是提高了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，剛才討論的時候說的快的問題，誰做的快，生產(chǎn)線跑的快，他在市場的競爭就會比較好。現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)在我們十個企業(yè)統(tǒng)計當中，萬科最快，土地周占率達到31%。其他比較平衡一點的，保利、恒大、華潤這些，大概18%。富力、綠城、雅居樂周轉(zhuǎn)率比較偏低，最低的綠城是6%，就是拿了地要很長時間才能變現(xiàn)，要跑得快，我們大概可以評估這些企業(yè)未來利潤會比較高一點。
二手市場，從銷售量來講，2011年處于一個谷底，2012年開始上升，雖然比09年還是沒得比，但是已經(jīng)好了很多。我們判斷今年如果樓價并不是升的太快，而讓政府要新的出一些比較嚴厲的政策來限制市場的情況下，應(yīng)該市場成交量還會進一步擴大。從成交面積來講，一些剛需型的物業(yè)還是占成交比例是越來越大。其實我們自己本身也做物業(yè)，在北京、上海、深圳三個城市做項目調(diào)查，從我們二手市場我們碰到的一些需求，主要是60%的是首次置業(yè)的，還有30%左右是改善型的需求，只有10%是真正的投資型，拿來收租。這個結(jié)構(gòu)也比較符合國家的政策，希望降低了投資方面的需求。
從我們價格走勢來講，統(tǒng)計了六個城市價格趨勢，從二手價格來講，從去年3月份開始我們的價格就一直在逐步走高。我們現(xiàn)在是去到11月份，其實12月份我們初步跟前線了解過，價格漲的更快，個別城市，像北京、上海這些二手價格這一個月漲的蠻厲害。而從我們統(tǒng)計的報價指數(shù)，所謂報價指數(shù)就是二手房業(yè)主想用什么價格賣出去，他是漲了還是跌了這樣來統(tǒng)計，我們看到現(xiàn)在二手的業(yè)主基本上的傾向還是加價。所以從價格趨勢來看，未來二手房價格還會保持一個平穩(wěn)上升態(tài)勢。謝謝大家！
主持人：謝謝黎明楷先生的精彩演講。下面有請今天下午第二位演講嘉賓：金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁 李戰(zhàn)洪先生，李戰(zhàn)洪先生的演講題目是：地產(chǎn)新趨勢判斷與對策。
李戰(zhàn)洪：地產(chǎn)新趨勢與對策，十八大之后我們怎么做，用我們開發(fā)商在實踐中比較形象的語言認真地做了一下PPT，然后形象地表述出來，然后再這么做。
兩個方面：一個是地產(chǎn)新趨勢。第二，轉(zhuǎn)型，如何做。新趨勢，怎么發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)周期性規(guī)律，怎么形象化，第二個是怎么轉(zhuǎn)型，一線企業(yè)、二線企業(yè)、三線企業(yè)他們是怎么表演的。
我一直有一個觀點，十八大后的趨勢判斷，第一，由所謂暴利時代到微利時代。第二，二元化發(fā)展這是特別明顯。1、品牌企業(yè)搶占市場份額。還有一部分企業(yè)以企業(yè)生存為目的。第三，究竟是黃金十年還是白銀十年、青銅十年。黃金十年就不用說了，現(xiàn)在說我們進入白銀時代，其實我贊同青銅時代的觀念，黃金時代那個黃金不需要加工，青銅時代，青銅的價值需要加工。所以進入了一個產(chǎn)品的時代。
你要發(fā)揮地產(chǎn)的新趨勢，一定是政策作用之下一直在出現(xiàn)一個怪圈，一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就亂、一亂就抓、一抓就死，現(xiàn)在處于由叫到放的過渡階段。
第三個趨勢，過去兩年調(diào)整的結(jié)構(gòu)還是一個“球”。我歸納了一下，包括剛才中原的走勢圖，前面比較平穩(wěn)，后面走出正玄波，放進去就是一個球。2011年、2012年走了一個96式。2011年上半年虎頭蛇尾，2012年上半年差，下半年好，走了一個96式。未來兩年我預(yù)計可能還是一個“球”。我們說69式，換了一個姿勢。2013年可能會低開高走。2014年又是一個9，上半年好，下半年比較微妙。過去兩年和未來兩年就是由96式到69式，換了一個姿勢。這種規(guī)律一定要把握好。最后走出一個“太極”。其實剛剛我看到中原黎總那張圖就特別有感觸，我從92到02、2012年做了這樣一個曲線，政策沒有太大作用，他是要平穩(wěn)上升的。自從扶持政策、打壓政策出臺后，就把它打成一個正玄波，非峰即谷的走勢。過去兩年和未來兩年，走了兩個球，這個規(guī)律特別重要，牽扯到我們怎么做開發(fā)。
在大年、小年，高峰和低谷的時候做法不一樣，低谷的時候，開發(fā)商對策是一定要先活下去。先活下去，用一個字形容：“量”為先。行話說就是高周轉(zhuǎn)，輕資產(chǎn)。在高峰的時候要，對策以現(xiàn)金流為導向改成以利潤率為導向，這個時候注重資產(chǎn)質(zhì)量。特別在未來，資產(chǎn)質(zhì)量顯得尤為重要。
這張圖上次在博鰲也說了，我說了一定要以量價法則應(yīng)對周期調(diào)整。結(jié)構(gòu)性調(diào)整，你就要轉(zhuǎn)型。在低谷的時候一定要做好，比如剛剛進入低谷的時候我們一定要按照第一個階段，這個時候去庫存，余貨最小化。第二階段，以現(xiàn)金流為導向。第三階段，順勢而為，該要降價的要降價，價跌量增，先活下去。第四階段，這個時候要開始拿地，為下階段做準備了。比如自己手上的企業(yè)，我們在2012年低谷的時候拿了20塊地。
在這種球的走勢里面，其實三調(diào)還是最重要的：開發(fā)規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要適應(yīng)高峰低谷的時候。高峰的時候庫存最小化來做新一輪周期開發(fā)量的準備。到高峰的時候就把它賣掉，開發(fā)節(jié)奏跟開發(fā)規(guī)模跟地產(chǎn)周期性規(guī)律特別重要。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在低谷的時候做剛需，小年的時候做剛需，大年的時候做改善型的比較重要。剛才說了周期性調(diào)整的時候?qū)Σ呤堑却?，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的時候是轉(zhuǎn)型。
上午對話的時候也說了周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整都是企業(yè)兩種能力，一個是等待、一個是轉(zhuǎn)型。你就一味地忽略周期性，全部把精力投到轉(zhuǎn)型，會給企業(yè)帶來很大傷害。周期性面對結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這個對企業(yè)最有利。企業(yè)在轉(zhuǎn)型的時候一定要同時培養(yǎng)兩種能力。我歸納了兩種能力，不同企業(yè)有不同企業(yè)生產(chǎn)狀態(tài)。我歸納為房地產(chǎn)業(yè)界的轉(zhuǎn)型演唱會：原生態(tài)唱法、流行唱法、美聲唱法。第一種，原生態(tài)唱法，以三線開發(fā)商為主，他們說的轉(zhuǎn)型其實不叫轉(zhuǎn)型，其實是行業(yè)退出，是經(jīng)過調(diào)控，在調(diào)控過程中行業(yè)大洗牌之后，是企業(yè)無奈地退出，找一個理由。他說他轉(zhuǎn)型了，特別是土地招拍掛規(guī)范之后，靠關(guān)系拿不到地了，這個情況下他經(jīng)常是無米下鍋，通過招拍掛競爭不了品牌開發(fā)商。每次調(diào)整，我說是1/3格局，1/3企業(yè)退出，1/3企業(yè)強大，1/3企業(yè)在掙扎。第二種，以二線開發(fā)商為主的流行唱法。這部分企業(yè)說的轉(zhuǎn)型也不是真正意義上轉(zhuǎn)型，他們在資金、模式、產(chǎn)品、團隊、管理在轉(zhuǎn)型上都沒有準備好，急著就轉(zhuǎn)型。所以這種做法叫流行唱法。剛才也說了這種情況怎么應(yīng)對，還是不要忘記周期性，去面對，然后逐步進行結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。他們有效對策應(yīng)該是這樣去做。第三種，美聲唱法其實是最有特色，以一線開發(fā)商為主，一線開發(fā)商說轉(zhuǎn)型，歌聲太美妙，但是很難掩蓋掛羊頭賣狗肉的本質(zhì)。轉(zhuǎn)旅游地產(chǎn)，還是賣房子。轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等賣的還是住宅，其實那不叫根本意義上的轉(zhuǎn)型，但是通過美聲唱法可以從政府獲得更多資源、支持。我一直反對把所有產(chǎn)業(yè)后面都加一個地產(chǎn)，比如休閑產(chǎn)業(yè)，我們一定要說休閑地產(chǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，一定要說養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游產(chǎn)業(yè)一定說旅游地產(chǎn)，他們就是掛羊頭賣著住宅的肉。這里要注意一個是產(chǎn)品提升、開發(fā)業(yè)態(tài)拓展、開發(fā)模式轉(zhuǎn)變、開發(fā)融資的創(chuàng)新。
未來時間里，價平量增應(yīng)該還是2013年主要選擇，也是符合民生、政策導向。轉(zhuǎn)型中，我們第一個是換價格，讓它的價格具有競爭優(yōu)勢。第二，換產(chǎn)品。把產(chǎn)品換成，掛上商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、休閑度假的頭，讓產(chǎn)品快速銷售。以美聲唱法換自己的產(chǎn)品。第三，換客戶。
要把握三大形成優(yōu)勢的因素：第一，轉(zhuǎn)型過程中一定要讓企業(yè)和項目具備高周轉(zhuǎn)性，大陸開發(fā)商和港澳開發(fā)商具備最大區(qū)別，大陸開發(fā)商基本上靠高周轉(zhuǎn)，未來時間我們不僅僅是高周轉(zhuǎn)，還要注重市場的質(zhì)量。未來的調(diào)控一定還是一個“球”，球型那個理論，6和9頂部圓圈那塊的時候，大年我們回歸一線，小年的時候通過三四線城市來過渡。這個布局讓你占到優(yōu)勢。第三，多業(yè)態(tài)擴張，多業(yè)態(tài)擴張可以增強企業(yè)抗風險能力。謝謝大家！
主持人：謝謝李戰(zhàn)洪先生的精彩演講。下面有請第三位演講嘉賓，他是：威海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會副主任、威海雙島灣科技城開發(fā)辦主任 譚遠國先生，譚遠國先生的演講題目是：美麗雙島灣 生態(tài)科技城。
譚遠國：尊敬的各位嘉賓，女士們、先生們，朋友們：
大家下午好。想問大家一些問題：中國第一個最適合人類居住的城市是哪里？走遍四海，還是威海。
中國最美麗的海灣在哪里？威海雙島灣。
中國第一個海在城中央的地方是哪里？未來的雙島灣科技城。
威海位于膠東半島最東端，是世界宜居城市，藍色休閑之都，有1000公里海岸線，占山東省的1/3，占全中國的1/18，總?cè)丝?80萬，城區(qū)人口110萬。
雙島灣位于煙臺和威海之間，是威海千公里幸福海岸的起點，也是威海市區(qū)的西大門，規(guī)劃面積41平方公里，將于2014年通車的高鐵設(shè)有雙島灣站，距威海機場、煙臺機場僅40分鐘車程。
雙島灣是威海市區(qū)僅存的唯一一片環(huán)境最美、面積最大、適宜開發(fā)建設(shè)的"處女地"。這里最突出的特點就是生態(tài)環(huán)境特別優(yōu)美，空間形制非常獨特，氣候十分舒適宜人。
雙島灣外環(huán)海（北面18公里瑰麗海岸線，沙細水清，岸坡舒緩，岸線以外2公里范圍內(nèi)水深不超過1.5米，是天然的優(yōu)質(zhì)海水浴場），內(nèi)環(huán)山（東南西三面6座青山環(huán)抱，姿容秀麗），山海圍合，是天然的聚寶盆，是招財納福、家業(yè)興旺的寶地；
雙島灣外有島（北面入?？诖髰u、小島兩座天然海島，礁石林立，海水激蕩，景色迷人）、內(nèi)有灣（內(nèi)陸海灣水面面積7.1平方公里，南北長達8公里，東西最寬達2公里，岸線長達40公里，非常適宜親水游樂），四河匯聚（東、南、西三面4條淡水河流于此注入雙島灣），河海交匯，雙島點睛，藏風聚氣，是天賜的"五龍匯元"自然景觀，全中國也找不到第二處。都是哪"五龍"？相信大家的慧眼一定能發(fā)現(xiàn)。
還有萬畝松林、多處濕地，草木蔥蘢，魚鳥嬉戲，既是生態(tài)屏障，有時景觀長廊，美不勝收，美麗無比。
在山、海、灣之間，是一片平坦開闊地帶，非常適宜進行城市開發(fā)建設(shè)，也非常易于將灣區(qū)空間與城市空間有機融合，形成"城在山中、海在城中、碧水環(huán)繞"，"山-海-灣-城"于一體的獨具特色的城市空間形態(tài)。
同時，雙島灣地處北緯37度，四季分明，冬賞雪景，夏洗海澡，夏天還不用開空調(diào)，非常適合人類居住。
多元復合的稀缺濱海資源集于一身，使雙島灣成為國際罕見的藍色海灣。41平方公里的規(guī)劃面積也足以將雙島灣建設(shè)成為一個集景觀、城市形態(tài)和經(jīng)濟為一體的現(xiàn)代可持續(xù)都市。有國內(nèi)知名的規(guī)劃設(shè)計專家實地考察后，認為雙島灣的建設(shè)潛質(zhì)優(yōu)于香港、溫哥華、巴塞羅那、鹿特丹等世界知名海濱城市，將雙島灣譽為"中國第一灣、世界名海灣"。
如此美麗的雙島灣，到底能干什么？到底該干什么？我們認為，必須要放眼威海、放眼全國乃至世界的高遠謀略來確定。當前國與國之間的競爭就是科技的競爭。黨的十八大明確提出要實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，并指出科技創(chuàng)新是經(jīng)濟發(fā)展的核心力量。威海的轉(zhuǎn)型跨越更需要科技做支撐。
我們希望用雙島灣美麗的環(huán)境，吸引最高端的人才、最高端的科研機構(gòu)入駐，建立一流的科研平臺、集聚一流的科技人才、產(chǎn)出一流的科研成果，成為威海創(chuàng)新發(fā)展、轉(zhuǎn)型跨越的動力源泉。
因此，確定整個區(qū)域戰(zhàn)略定位為：雙島灣科技城。主導發(fā)展科教研發(fā)和高新科技兩大產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展濱海特色旅游、健康養(yǎng)生兩大產(chǎn)業(yè)，打造成為以科技教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，多元復合、產(chǎn)城共融的生態(tài)化科技城。
整體發(fā)展布局為"一核、四團、三園"。一核：位于和興路中段的中央智慧島；四團：位于西南部和東側(cè)的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)組團，西側(cè)的科教研發(fā)組團，南部的生態(tài)人居組團，北部的休閑度假組團；三園：依托松林、煙墩山、鳳凰山建設(shè)的森林濕地公園、康體娛樂公園、山體運動公園。
目前，雙島灣科技城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)啟動了主干道建設(shè)，正在利用冬季施工間歇期，抓緊完善確定控規(guī)城市設(shè)計，沿岸景觀設(shè)計，道路、橋梁、防潮堤等專項設(shè)計，今年"五一"將全面啟動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要進行主干道、防潮堤、橋梁建設(shè)，預(yù)計年度投資超過20億元，計劃到2015年基本完成市政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展框架初步形成，高端產(chǎn)業(yè)項目開始聚集。
現(xiàn)階段，我們招商引資的重點是科研機構(gòu)和研究生院、大型室內(nèi)主題樂園和商業(yè)綜合體、高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。這次重點推介煙墩山區(qū)塊，總面積在1800畝，這里靠山林海，緊鄰威海市區(qū)，交通便捷，非常適合發(fā)展科研、游樂、養(yǎng)生項目。希望大家抓緊機會，及時聯(lián)系我們的招商負責人。
尊敬的各位嘉賓，雙島灣科技城是一個海在城中央的城市，我們一定按照"尊重自然、順其自然、保護自然"的原則，以建設(shè)百年精品城市為目標，將雙島灣科技城打造成為既有蘇州水城韻味，又有威尼斯影子的水城、橋城、科技城，成為生產(chǎn)生活生態(tài)相協(xié)調(diào)，宜居宜業(yè)宜游相適宜的高科技項目聚集區(qū)、科技人才培育基地、山海林一體休閑基地和最具吸引力人居城，成為美麗中國的標桿區(qū)！
最后，祝本屆年會圓滿成功！祝各位嘉賓身體健康、萬事如意！謝謝大家！
主持人：謝謝譚遠國先生帶來的演講。下面，有請今天下午第四位奉獻演講的嘉賓：五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理 何劍波先生，何劍波先生的演講題目是：轉(zhuǎn)變：商業(yè)與文化、旅游地產(chǎn)的機會。
何劍波：各位，今天很高興給大家分享一下我們具體的項目案例。上午已經(jīng)很多專家講了宏觀、政策、行業(yè)、未來趨勢、預(yù)測等等。我看了一下今天發(fā)言里面具體的一個項目，我們在討論當中很多人都說到現(xiàn)在行業(yè)進入到一個新的發(fā)展階段，競爭在加劇、行業(yè)在洗牌、企業(yè)在分化，我們在這樣一個形勢下，企業(yè)如何去發(fā)展。我們是走一個超大型的企業(yè)大規(guī)模發(fā)展的路還是做一些有特色的、有創(chuàng)意的、有獨特優(yōu)勢的項目的一個道路。所以我在這里想跟大家分享一下我們在最近做的一個項目一些思路。這個項目叫五礦哈施塔特，這個項目位于廣東省惠州市，離深圳、廣州也就一個小時，最初拿到這塊地的時候，它是離惠州市非常近的博羅縣，三面環(huán)鄉(xiāng)、一面臨路，懷抱一個17萬平米的水域，自然風光非常優(yōu)美。這樣環(huán)境下，我們做一個什么樣的產(chǎn)品能夠滿足客戶需要，而且能夠帶來一些有特色的、有創(chuàng)意的一些發(fā)展模式呢？所以我們在項目規(guī)劃設(shè)計過程中，就想到和國外比較好的居住區(qū)、風景小鎮(zhèn)去找參照系。
在這個過程中我們發(fā)現(xiàn)在奧地利有一個項目，叫做哈施塔特，這個項目是奧地利一個世界文化遺產(chǎn)，有幾千年歷史，這個項目從地理上、環(huán)境上跟我們非常相似，我們在這個出發(fā)點上做了很多研究和探索。五礦哈施塔特是以創(chuàng)新的文化地產(chǎn)開發(fā)理念和規(guī)劃布局形成生態(tài)、自然、文化、旅游、人居、教育多種資源、多種屬性的功能完善、形態(tài)豐富、具有獨特風情的文化休閑小鎮(zhèn)。這個照片都是實景照片。我們選擇文化主題的時候討論了什么樣的因素呢？過去國內(nèi)很多項目，我們地產(chǎn)界有各種各樣的風格，尤其是引入了很多西方特別是歐洲的建筑風格，我們引入建筑風格的時候僅僅是簡單借用，我們做哈施塔特的時候更多從文化主題角度確立這個項目的特征和發(fā)展模式。我們選擇這個文化主題的時候主要是秉承了水土相符、神韻相通的標準。建筑風格僅僅是地域文化基小一部分，更多的是地形地貌、微氣候、歷史、經(jīng)濟、民族民俗、群體性。我們選擇了奧地利哈施塔特就是以它的地域文化內(nèi)涵有相似或者互補的地方，就以水土相合的標準選擇異域文化主題做到神韻相通。我們項目所在地是惠州博羅縣，是中國歷史上時間最長的縣，設(shè)于秦始皇33年就叫博羅，現(xiàn)在已經(jīng)2200多年。這個縣客家文化、南粵文化沉淀非常深厚。另外還有著名的旅游景點，道教名山羅浮山。也確實出土了戰(zhàn)國時期的文物，編鐘，有優(yōu)越的內(nèi)涵。我們哈施塔特也處于一個群山、湖泊、村落之中，歷史非常悠久，也是以音樂聞名于世。我們選擇了一個既是西方的，但是又和我們中國文化、地理條件結(jié)合起來的這么一個項目的構(gòu)思。形成了時間與空間穿越、音樂與色彩聯(lián)動、新與舊的交錯，細致與古樸融合，構(gòu)成山、湖、建筑的夢幻。上面的圖就是哈施塔特照片，下面就是我們建的項目的情況。這是一部分建完后，從湖面看過去。去年6月份我們請哈施塔特奧地利那個鎮(zhèn)長過來訪問，他看了后也非常贊嘆，認為我們哈施塔特項目比奧地利的更出色。奧地利建筑是很多年，很舊的房子，我們借鑒的是它的建筑的風格。
文化地產(chǎn)組成部分主要從三部分考慮：本地文化、外地文化、社區(qū)文化。本地文化，把山、水、建筑與文化主題相統(tǒng)一，形成山是背景，湖面是舞臺，建筑是山湖之間奏鳴的交響樂。建筑在原生態(tài)土地上自然生長出來。正是哈施塔特文化內(nèi)涵與奧地利哈施塔特有相似度，所以可以接上地氣，文化就體現(xiàn)地塊的山清水勢之中。外來文化賦予它一個建筑之魂。我們做建筑的時候把異域文化主題做了風格，異域文化更多講的是建筑，異域文化主題更多講建筑，項目與文化氛圍全方位統(tǒng)一。將文化主題注入每一處建筑細節(jié)之中。要做到山、水、建筑統(tǒng)一，建筑形體、負號、色彩、內(nèi)裝修與主題的統(tǒng)一，配飾、小品主題統(tǒng)一，建筑、園林與主題統(tǒng)一，音樂、氛圍與主題的統(tǒng)一。這不僅是形式上的模仿，更多是一種氣質(zhì)，靈魂上的創(chuàng)新。項目有藍天白云，外立面多姿多彩的房屋。這是項目的進深堡壘。這是項目其中建筑的風格，它的奧地利風格，高聳的屋頂，木制的陽臺，天鵝的雕花等等，這些細節(jié)都體現(xiàn)了我們的文化。在室內(nèi)，包括一些會所、售樓部裝修上也追求內(nèi)裝與外裝統(tǒng)一。內(nèi)裝包括壁畫、吊燈都體現(xiàn)了風格。
風情旅游小鎮(zhèn)里面，我的每一個商店店面的配飾、店招、小品都做到了統(tǒng)一。還有小區(qū)里面的一些雕塑，一些擺件、包括門、窗等等盡量做到精雕細琢，你感覺他是一個整體，而不是一個局部的東西。在建筑園林上，建筑園林和主題也是統(tǒng)一。還有一些像文化廣場、音樂廣場等等，建了各種各樣的廣場。
還有音樂、氛圍與主題的統(tǒng)一，奧地利本身就是一個音樂之鄉(xiāng)，我們作為全國首家奧地利風格的項目，我們在這里面也特別強調(diào)了要突出它的音樂特點，所以我們在每個地方都有奧地利的音樂，而我們也有音樂廣場經(jīng)常性舉辦音樂會。音樂廣場看臺臺階上都是藍色多瑙河五線譜。
第三個文化是社區(qū)的文化。這個項目不僅有外來異域的文化更講究社區(qū)文化。社區(qū)文化賦予我們生活之美。
我們也注重商業(yè)模式結(jié)合，由于項目的特點，它的山情水勢，我們更講究一個健康的生活方式，一個生態(tài)樂觀概念、健康的概念，提倡新的生活、新的風尚。小區(qū)內(nèi)的零售業(yè)和其他物業(yè)品種形成良好的效應(yīng)，為居民、為游客、商貿(mào)人士提供更好的平臺，同時更好地為城市區(qū)域提供一個標桿的一個項目。整個小鎮(zhèn)商業(yè)主要的主題，一個是親子主題，一個是婚慶主題，因為在這樣一個富有童話色彩的一個小區(qū)里生活，兒童、女性是特別喜歡這種氛圍。所以我們在這個基礎(chǔ)上發(fā)展出兩大主題的商業(yè)，一個是親子主題，一個是婚慶主題，在這個基礎(chǔ)上，包括購物、文化、餐飲、觀光、娛樂于一體。商業(yè)模式也是社區(qū)文化的體現(xiàn)，五礦哈施塔特形成了建筑形態(tài)與社區(qū)商業(yè)完美結(jié)合，創(chuàng)造了社區(qū)商業(yè)與社區(qū)文化交融的新思路。我們在整個項目設(shè)計的時候因為作為一個項目的商業(yè)配套，我們就把它集中設(shè)計成一個小鎮(zhèn)的形式，商業(yè)小鎮(zhèn)由于它的異域風情，他本身又具有很強的觀光特色，吸引很多外來客流，就使住在小鎮(zhèn)的居民和外來旅游、消費的居民很好地融合在一起。商業(yè)規(guī)劃既源于文化主題，又注入了社區(qū)文化的靈魂。
我們吸收了歐洲文化廣場的基礎(chǔ)與社區(qū)文化結(jié)合，歐洲一些小鎮(zhèn)都有一些廣場，這些廣場是我們市民、居民、鎮(zhèn)里村民互相交匯的地方，大家在這里是一家人的概念，我們大城市里生活，實際上都非常疏遠，哪怕一個樓層也互相不見面。在哈施塔特這個項目里，我們設(shè)計了各種各樣文化廣場，在這個廣場里帶來更多的社區(qū)文化活動，形成特有的文化。包括我們做的過程中，做的文化、藝術(shù)、音樂方面的一些商業(yè)、展覽，整個與小鎮(zhèn)氛圍融為一體，還有把文化主題注入商業(yè)街和業(yè)態(tài)當中，商業(yè)業(yè)態(tài)布置和結(jié)合都恰恰考慮了社區(qū)商業(yè)需求。在這個商業(yè)區(qū)里不能簡單地打一個店招格格不入的、不倫不類的，而是每個店招、指示牌都要與環(huán)境融為一體，把文化主題注入商業(yè)運營模式中，設(shè)計了婚紗攝影基地、風情的餐飲、聚會的酒吧、特色的禮品店，一切都與文化主題密切結(jié)合，讓文化宣傳和商業(yè)運營互相呼應(yīng)。通過商業(yè)模式和規(guī)劃最后體現(xiàn)的是社區(qū)文化。文化是藝術(shù)的、音樂的、休閑的、快樂的、欣欣向榮的，我們倡導的是積極的一種生活方式。
現(xiàn)在做的文化地產(chǎn)的創(chuàng)新，要做到水土相合，神韻相通。文化地產(chǎn)組成部分，發(fā)揮當?shù)匚幕⑼鈦砦幕?、社區(qū)文化，讓他們發(fā)揮各自功能。商業(yè)與文化結(jié)合方面，我們要把商業(yè)作為文化的助推器，把文化作為商業(yè)的原動力。
主持人：謝謝何劍波先生的精彩演講。有請下一位的演講嘉賓：金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人 杜麗虹女士，杜麗虹女士的演講題目是：房地產(chǎn)企業(yè)的資金模型。
杜麗虹：很高興有這個機會可以和大家作一個交流，今天下午想和大家分享的主題就是調(diào)控背景下地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。2012年地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了復蘇的跡象，但是地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負擔仍然在持續(xù)增重，地產(chǎn)上市公司平均的周轉(zhuǎn)速度比2011年減慢了8%，從供需看，當前的房價處于剛需的上限，未來能否繼續(xù)走高主要依賴于真實收入的增長。但是經(jīng)濟增速減緩，這些都制約剛需釋放，意味著后土地紅利時代地產(chǎn)行業(yè)必須轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。
什么是地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式，當土地升值速度高于資金成本的時候，這個時候所有地產(chǎn)企業(yè)都會尋求儲備更多的土地，這也是理性的，這個時候只要拿著資產(chǎn)本身就可以獲得豐厚回報。土地儲備多少也成為衡量地產(chǎn)企業(yè)價值的最主要的標準，有時候也是唯一標準。這個就是地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。但是當土地升值速度減緩的時候，這個時候土地儲備本身的價值貢獻在減弱，過度的儲備甚至還會出現(xiàn)新的負的價值貢獻，也就是說當土地或者房屋升值速度低于資金成本的時候，這個時候持有資產(chǎn)就變成負的價值貢獻。于是長期中，企業(yè)被迫調(diào)整戰(zhàn)略，從重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，也就是說從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益。這里說的增值服務(wù)收益像代工品牌溢價收益、物業(yè)管理、商業(yè)運營、其他衍生收益，再有，地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中費用的提成收益。在這個轉(zhuǎn)型過程中，從重資產(chǎn)釋放出來的資本金會重新配置到經(jīng)營環(huán)境，而不再是土地儲備環(huán)節(jié)，效率越高的企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的優(yōu)勢越明顯。
我們說重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)都不是絕對的，是企業(yè)不同市場環(huán)境下的選擇。在房價快速上升，資產(chǎn)升值速度遠遠超過資金成本的時候，這個時候持有資產(chǎn)為核心的重資產(chǎn)模式就是企業(yè)的理性選擇。但是當房價上升速度受到抑制，持有資產(chǎn)本身的回報降低并且不足以彌補持有期的資金成本的時候，輕資產(chǎn)模式就是企業(yè)的理性選擇。當然我們說這種轉(zhuǎn)型并不是瞬間發(fā)生的，因為城鎮(zhèn)化或者人民幣的升值仍然會在一段時期內(nèi)推動資產(chǎn)回報的上升，但是長期中土地的紅利、資產(chǎn)的超額回報在衰竭，企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型壓力。輕資產(chǎn)模式下，地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢比如說拿地的優(yōu)勢會被淡化，他仍然重要，但不像以前那么重要。而效率優(yōu)勢會被放大，因此并不是所有的企業(yè)都能實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，只有真正具有效率優(yōu)勢的企業(yè)才能實現(xiàn)成功的轉(zhuǎn)型。而這種效率優(yōu)勢我們說它可以在開發(fā)、物業(yè)管理、招商運營等某個環(huán)節(jié)中的一招鮮優(yōu)勢，也可以是在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某個細分產(chǎn)品線的一招鮮的優(yōu)勢，還可以是某種綜合性資源整合能力。無論哪種優(yōu)勢，輕資產(chǎn)時代，資本資源和效率資源結(jié)合更為緊密，一些企業(yè)會被放大，一些企業(yè)會被淘汰。
輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，一個是商業(yè)模式創(chuàng)新、一個是金融模式的創(chuàng)新。商業(yè)模式，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略最簡單代表就是代工模式。代工模式在日本這些年發(fā)展比較快，主要由于90年代日本土地資產(chǎn)價格呈現(xiàn)下降趨勢，企業(yè)大規(guī)模囤地每年要減計資產(chǎn)減值損失，于是大量企業(yè)進入代工市場。比如日本最大地產(chǎn)公司之一積水地產(chǎn)1970年在日本首次推出工廠化生產(chǎn)組合式鋼結(jié)構(gòu)住宅，87年又推出組合式木結(jié)構(gòu)住宅，也就是產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)模式。積水80%建造環(huán)節(jié)都可以在工廠完成，工廠生產(chǎn)房屋構(gòu)件只需要6、7分鐘時間?，F(xiàn)場打樁也只需要3個月時間。盡管利潤率不是很高，經(jīng)營利潤率只有10%左右，但是憑著高周轉(zhuǎn)，過去十年公司平均總資產(chǎn)回報率達到40%，如果考慮財務(wù)杠桿，凈資產(chǎn)回報會更高。而傳統(tǒng)的開發(fā)銷售周轉(zhuǎn)率只有0.6、0.7倍?；貓舐什坏?0%。
除了日本，歐美市場上代工模式也是廣泛用于各種類型物業(yè)，通過代工門檻并不是產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的技術(shù)優(yōu)勢，還包括管理優(yōu)勢、專業(yè)行業(yè)管理經(jīng)驗、資源整合能力。比如波士頓地產(chǎn)公司他是美國最大的寫字樓上市REITs，當租金回報不足以覆蓋資金成本的時候，這個時候公司轉(zhuǎn)向定式開發(fā)市場，把CBD地區(qū)開發(fā)管理甲級寫字樓能力應(yīng)用到政府機構(gòu)、科研機構(gòu)辦公大樓上，比如89-96年時期，美國利率普遍在兩位數(shù)水平，租金回報不足以覆蓋資金成本，這個時候波士頓地產(chǎn)完成了美國宇航局、聯(lián)邦貨幣管理局、美國郵政局、醫(yī)療金融局等機構(gòu)辦公大樓開發(fā)與管理。2000年后，美國利率水平比較低，但是由于資產(chǎn)價格持續(xù)攀升，使得租金回報也不足以覆蓋資金成本，這個時候公司完成了麻省理工大學項目。這種定制開發(fā)的收益保證了公司資本金安全的情況下穩(wěn)健擴張和低補充的正常運營。這是在寫字樓市場上。在商場零售物業(yè)市場上也有很多類似的例子，比如說REG，美國第三大社區(qū)商業(yè)REITs，他為美國超市巨頭定制開發(fā)了20多種店面，通過為主力租戶定制開發(fā)店面，鞏固與零售商之間的關(guān)系，開發(fā)店面一部分直接賣給零售商，另一部分先與零售商簽訂10年以上長期租約，賣給他自己發(fā)起的私募基金，形成了金融平臺支持代工模式拓展。所以過去十年REG成立了18家商業(yè)地產(chǎn)公司，累計資金數(shù)超過100億元。城市綜合體領(lǐng)域一個更為有名的代表公司就是鐵獅門，最大商業(yè)地產(chǎn)公司之一，為金融機構(gòu)定制開發(fā)再開發(fā)持續(xù)管理這種地標性綜合體物業(yè)，88年在花旗支持下建立了德國當時歐洲最高的建筑物。96年在巴西養(yǎng)老金支持下開發(fā)了巴西最高的建筑。并選為洛克菲勒建造商。設(shè)立14只基金，吸引了150多位進投資人上百億資金，之所以獲得投資人的青睞，核心能力既不再開發(fā)建設(shè)的技術(shù)優(yōu)勢，也不在管理優(yōu)勢，而在于從設(shè)計、規(guī)劃、營銷、招租、金融服務(wù)、法律服務(wù)的一體化解決能力。代工模式并不限于住宅，在商業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)性強的領(lǐng)域，這種定制開發(fā)已經(jīng)成為主導模式。而地標性、城市綜合體開發(fā)過程中，金融機構(gòu)與地產(chǎn)企業(yè)合作已經(jīng)成為一種標準開發(fā)模式。比如北京中足地塊采取了類似模式。除了產(chǎn)品線上的選擇是多樣的，代工企業(yè)所涉足的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)也是多樣的，企業(yè)可以憑借廣泛的客戶資源、持續(xù)的運營管理能力、特殊領(lǐng)域?qū)I(yè)經(jīng)驗進入上下游，少數(shù)具有綜合性資源整合能力的企業(yè)會進一步延伸進入到資產(chǎn)管理、投資管理的領(lǐng)域，當然這也就需要金融模式的配合。
所以輕資產(chǎn)戰(zhàn)略還包括金融模式創(chuàng)新。為什么要做金融模式創(chuàng)新呢？這個在這種商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)的會更為明顯。過去幾年，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)都非常重視商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，有很多企業(yè)都提出要做租售并舉這樣的目標，但是實際中我們看到內(nèi)地的大型地產(chǎn)公司目前投資物業(yè)在總資產(chǎn)中的占比平均只有7%左右，而且每年增年速度并不快，以每年0.5、1個百分點速度上升。為什么增長并不快呢？我們做了一個測算，投資物業(yè)毛資金回報能達到10%，凈資金回報率達到5%，這個在國內(nèi)出租市場上應(yīng)該是一個很高的回報水平了。即使如此，投資物業(yè)每上升10%，企業(yè)由于周轉(zhuǎn)效率減慢，導致開發(fā)物業(yè)銷售額增速減慢30%左右，這是很多企業(yè)不愿意承擔的。持有物業(yè)比例上升，平均項目資金占用期延長到3-5年。這顯著于長于企業(yè)平均資金來源的企業(yè)，使企業(yè)再融資壓力加大。地產(chǎn)企業(yè)迫切需要金融模式創(chuàng)新來消除或者至少減輕這種持有物業(yè)對整體周轉(zhuǎn)效率負面的影響，化解輕資產(chǎn)與租售并舉目標的矛盾和沖突。如何進行創(chuàng)新呢？從原始租售并舉一體化到出現(xiàn)開發(fā)和持有環(huán)節(jié)的分離，也就是地產(chǎn)基金的誕生，再進一步，開發(fā)、培育和持有環(huán)節(jié)分離，也就是出現(xiàn)了私募基金和公募基金分化，進一步在某些更專業(yè)化的領(lǐng)域里出現(xiàn)輕資產(chǎn)運營的專業(yè)運營商，比如酒店管理公司，整個地產(chǎn)金融創(chuàng)新的脈絡(luò)就是不斷進行專業(yè)化分工。這種分工結(jié)果就是我們看到在傳統(tǒng)的租售并舉的模式下地產(chǎn)企業(yè)大概有60%的資金都來自于自有資金，這里說的自有資金除了自身股權(quán)資本投入更多是其他開發(fā)類項目的銷售回款支持?；鹉Ｊ较拢杂匈Y金比例平均降到20%左右，大概有20%、30%來自于外部的基金公司，還有40%來自于外部的債券融資，除了銀行貸款，還包括現(xiàn)代資本市場提供的債權(quán)工具。美國模式下，企業(yè)自有資金占比不到5%，大部分資金來自于外部市場提供。
因此我們說，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略不止是我們前面講的代工模式或者基金模式，他是由三個決策緯度組成：業(yè)務(wù)線選擇、價值鏈定位、資本資源整合。業(yè)務(wù)線選擇主要根據(jù)企業(yè)自身資源稟賦和外部市場環(huán)境來選擇適合自己一種或者幾種產(chǎn)品線，比如住宅、酒店、商場、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市綜合體等等。在業(yè)務(wù)線選擇的基礎(chǔ)上，企業(yè)會根據(jù)自身的人力資本構(gòu)成和在價值鏈各環(huán)節(jié)上與行業(yè)標桿企業(yè)效率對標分析來定位自己的價值鏈優(yōu)勢，是在拿地、開發(fā)、銷售、招租、物業(yè)管理、商業(yè)運營哪個環(huán)節(jié)或者哪幾個環(huán)節(jié)上能夠創(chuàng)造出優(yōu)于同行的效率回報，從而借助相應(yīng)的商業(yè)模式創(chuàng)新，比如代工模式、拓寬模式等來把效率放大。最后隨著產(chǎn)業(yè)鏈延伸，企業(yè)需要借助資本杠桿進一步放大效率優(yōu)勢，這就需要搭建一個資本資源的平臺，包括了基金平臺、私募債券平臺、證券化平臺，每個平臺又可以細分為若干種金融工具組合，形成一個更多樣化的資本組合。這三個決策緯度又構(gòu)成了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略三個價值空間，首先是現(xiàn)有戰(zhàn)略資源的優(yōu)化空間，由業(yè)務(wù)線選擇、價值鏈定位兩個緯度構(gòu)成，通過將企業(yè)現(xiàn)有資源集中配置在優(yōu)勢的產(chǎn)品線、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上鞏固強化企業(yè)效率優(yōu)勢，為輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。第二，商業(yè)模式的創(chuàng)新空間，價值鏈的定位和資本資源的整合構(gòu)成商業(yè)模式的創(chuàng)新氛圍，以最恰當?shù)姆绞轿Y本資源。最后是金融模式的創(chuàng)新空間，業(yè)務(wù)的選擇和資本資源的選擇構(gòu)成，根據(jù)風險收益特性匹配最適合的金融投資人。這個圖就是剛才講的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略三位示意圖，最上面是業(yè)務(wù)線的選擇，可以采取單產(chǎn)品線策略、多產(chǎn)品線策略、全產(chǎn)品線策略，單產(chǎn)品線，你可以選擇主導市場進入，比如住宅。接下來第二個緯度就是價值鏈定位，在拿地、開發(fā)、招商、運營等哪個環(huán)節(jié)上具有效率優(yōu)勢從而可以匹配相應(yīng)的商業(yè)模式創(chuàng)新，包括像期權(quán)模式、代工模式、托管模式、售后回租的模式等等，最后是資本資源整合平臺，包括基金平臺、私募債平臺、證券化的平臺等等。
總之我們說輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是一個立體的戰(zhàn)略組合，它的典型表現(xiàn)是周轉(zhuǎn)率提升，但是這是一個結(jié)果，輕資產(chǎn)與高周轉(zhuǎn)之間并不是等號關(guān)系，輕資產(chǎn)是一個體系，既包括對現(xiàn)有資源的優(yōu)化配置，又包括構(gòu)建新平臺來放大現(xiàn)有效率優(yōu)勢，而這個新平臺既包含了商業(yè)模式創(chuàng)新所形成的業(yè)務(wù)集中平臺，又包含了金融模式創(chuàng)新所形成的資本集中平臺，同時由于不同企業(yè)資源稟賦和市場環(huán)境不同，所以在不同的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、不同產(chǎn)品線上又會形成不同的輕資產(chǎn)模式，但是萬變不離其宗，輕資產(chǎn)根本在于是否具有效率優(yōu)勢，當然這個效率是一個廣義的概念，包含了運營的效率、資本使用的效率、金融的理性。
2012年在調(diào)控的背景下，越來越多企業(yè)開始關(guān)注輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，但是我們說行業(yè)內(nèi)普遍存在著對輕資產(chǎn)的誤讀，很多人認為輕資產(chǎn)是地產(chǎn)企業(yè)為了解決當前資金困境而進行的選擇，實際上輕資產(chǎn)本質(zhì)是在資產(chǎn)回報降低，行業(yè)競爭加劇的時代，通過效率資源和資本資源的配置優(yōu)化來提高行業(yè)整體的效率水平和優(yōu)勢企業(yè)的市場空間。比如剛才提到的代工模式，它的本質(zhì)上是那些擁有了土地和政策資源優(yōu)勢的企業(yè)，把開發(fā)或者物業(yè)管理部分環(huán)節(jié)或者全部環(huán)節(jié)外包給更有效率企業(yè)，從而提升整個地產(chǎn)價值鏈水平，由此創(chuàng)造的溢價空間，比如說外包給一個更有品牌的企業(yè)來代工，所形成的品牌溢價。或者規(guī)模企業(yè)代工所形成采購成本、管理成本節(jié)約。或者更具效率的企業(yè)代工所形成開發(fā)周期縮短，帶來資金成本節(jié)約，這些被所有方開發(fā)方、管理方共享。至于說地產(chǎn)金融模式創(chuàng)新，本質(zhì)是使金融資源更集中配置在具有效率優(yōu)勢、創(chuàng)造超額回報的企業(yè)身上，從而實現(xiàn)地產(chǎn)投資領(lǐng)域資源配置優(yōu)化。在國內(nèi)由于地產(chǎn)基金處于起步發(fā)展階段，感覺上什么樣的企業(yè)都可以發(fā)基金，只要能夠給出足夠高的回報，但是其實從成熟市場來看，最終投資者只是追逐能夠創(chuàng)造超額風險回報的企業(yè)。當然資源配置優(yōu)化的過程同時意味著資源分布的集中，意味著少數(shù)優(yōu)勢企業(yè)獲得更多的支持。地產(chǎn)集中度大幅提高。企業(yè)為了應(yīng)付輕資產(chǎn)時代，從現(xiàn)在就應(yīng)該開始優(yōu)化資源配置，磨煉鍛煉自身優(yōu)勢，謝謝大家！
主持人：謝謝杜麗虹女士精彩的演講。
審校：劉滿桃
