由于價(jià)格的下滑，可以預(yù)見未來一至兩年遠(yuǎn)洋的利潤(rùn)率會(huì)受壓。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 大概在半年以前，大家普遍認(rèn)為2012年會(huì)是房企最難過的一年。不過從最近房企公布的銷售數(shù)據(jù)來看，今年都表現(xiàn)不錯(cuò)。不需要年底最后兩個(gè)月的沖刺，不少房企已經(jīng)提前達(dá)成全年銷售目標(biāo)。

　　緊跟在中海、世房之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也對(duì)外宣布全年銷售已實(shí)現(xiàn)提前達(dá)標(biāo)。11月9日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布，1-10月，公司實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約人民幣271億元，同比上漲25%，提前兩個(gè)月超額完成全年270億銷售目標(biāo)。首10月，協(xié)議銷售面積約220萬平方米，相比2011全年銷售面積微升約5%。

　　其中，10月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約人民幣35億元，環(huán)比小幅上漲6%，協(xié)議銷售面積約29.2萬平方米。

　　逼近300億

　　事實(shí)上，關(guān)于遠(yuǎn)洋提前達(dá)標(biāo)的消息，花旗早前已于報(bào)告中透露，截至10月12日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已錄得銷售額270億元，提前完成全年銷售目標(biāo)。同時(shí)，花期更認(rèn)為遠(yuǎn)洋今年銷售表現(xiàn)將有驚喜，有機(jī)會(huì)錄得銷售超過300億元。

　　與此同時(shí)，根據(jù)花旗披露的數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)明年可售資源更達(dá)到650億元，預(yù)計(jì)遠(yuǎn)洋的年銷售增長(zhǎng)可逾20%，明年深圳、青島及上海將成遠(yuǎn)洋的新銷售市場(chǎng)。

　　而從最新披露資料來看，遠(yuǎn)洋深圳項(xiàng)目即將開始進(jìn)入銷售階段。遠(yuǎn)洋透露，其于深圳的首個(gè)項(xiàng)目--遠(yuǎn)洋新干線將于11月入市。

　　從遠(yuǎn)洋透露的信息當(dāng)中，不難發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)洋業(yè)績(jī)上漲迅速的原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，盡管遠(yuǎn)洋前十月銷售金額及銷售面積均有不同幅度的上升，但是銷售均價(jià)卻出現(xiàn)小幅下滑。1-10月銷售均價(jià)約1.23萬元/平方米，相比2011全年銷售均價(jià)小幅下降約5%。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，這主要是由于環(huán)渤海區(qū)域的秦皇島、青島和東北區(qū)域的長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等二三線城市的中端剛需產(chǎn)品銷售貢獻(xiàn)比例較2011年上升所致。

　　這里面有遠(yuǎn)洋采取適度降價(jià)加快去化，以及經(jīng)營(yíng)布局調(diào)整的因素。

　　據(jù)了解，今年以來，遠(yuǎn)洋對(duì)不少中端產(chǎn)品及庫(kù)存較大的產(chǎn)品采取了降價(jià)策略，換取現(xiàn)金。而于今年上半年，遠(yuǎn)洋協(xié)議銷售平均售價(jià)更比去年同期下降20%。

　　此外，今年遠(yuǎn)洋銷售來源的城市共17個(gè)，且大部分都是二三線城市。而去年遠(yuǎn)洋銷售來源的城市僅有九個(gè)，且多數(shù)為一二線城市。而二三線城市的售價(jià)通常比一二線城市要低。

　　或許因?yàn)榻祪r(jià)的因素，從目前遠(yuǎn)洋的銷售去化來看，表現(xiàn)尚屬不錯(cuò)。據(jù)早前披露數(shù)據(jù)，今年遠(yuǎn)洋的可售貨量達(dá)到550至600億，至今已去化近半。若以花旗預(yù)計(jì)的300億全年銷售數(shù)字計(jì)算，遠(yuǎn)洋今年的年度去化率或可達(dá)到50~55%，與遠(yuǎn)洋年初預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)相若。

　　利潤(rùn)率受壓

　　不過，由于價(jià)格的下滑，可以預(yù)見未來一至兩年遠(yuǎn)洋的利潤(rùn)率會(huì)受壓。

　　遠(yuǎn)洋管理層曾于今年8月估計(jì)，因未確認(rèn)銷售的利潤(rùn)率更低，料公司毛利率為25%，凈利潤(rùn)率則低于10%。事實(shí)上，今年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率下降至僅10.6%，為大型內(nèi)房中最低。

　　遠(yuǎn)洋表示，目前公司正嚴(yán)格節(jié)約成本，令凈利潤(rùn)率未來兩年提升至10%。但似乎市場(chǎng)預(yù)期并非太樂觀。相關(guān)數(shù)據(jù)披露，目前市場(chǎng)估其2012至2014年財(cái)年的凈利潤(rùn)率在9.4%、8.3%及8.5%。

　　然而，花旗亦指出，由于遠(yuǎn)洋的投資物業(yè)進(jìn)入收成期，標(biāo)志性項(xiàng)目逐步完成。根據(jù)公司已公布的合約銷售毛利潤(rùn)率預(yù)測(cè)，2013年財(cái)年的入賬毛利率會(huì)較低，但料會(huì)在2014年財(cái)年恢復(fù)。

　　隨著9月20日遠(yuǎn)洋與太古地產(chǎn)合作的商業(yè)項(xiàng)目北京頤堤港的正式開業(yè)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也將逐漸步入商業(yè)地產(chǎn)的回收期。

　　據(jù)透露，從今年開始遠(yuǎn)洋每年將有超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)投入使用。

　　其中，2013年，遠(yuǎn)洋將有北京遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)及天津遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，這兩個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模合計(jì)約30萬平方米。

　　遠(yuǎn)洋與太古在成都合作的大慈寺項(xiàng)目將在2014年投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目規(guī)模也約30萬平方米。2015年，遠(yuǎn)洋將有8個(gè)購(gòu)物中心相繼亮相。