福星惠譽在商業(yè)地產方面，將從最初項目地塊要求的商業(yè)配套做起，發(fā)展到主動轉型，尋求發(fā)展。

　　觀點網 李雯露 “出于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展以及可持續(xù)發(fā)展的考慮，從單一的區(qū)域房地產商走向全國的房地產運營商是一個必然趨勢，商業(yè)不動產是福星惠譽現(xiàn)在轉型的方向之一。”福星惠譽房地產有限公司董事長譚少群日前透露，3年之后，福星惠譽的商業(yè)和住宅比例將達50%對50%。

　　轉型商業(yè)地產發(fā)生在素有“城中村”改造專家之稱的福星惠譽身上，多少還是有些令人意外。

　　“現(xiàn)在每個‘城中村’項目地塊都有商業(yè)配比，商業(yè)部分基本上達到25%左右，有的地塊甚至達到30%、40%。”譚少群表示，福星惠譽在商業(yè)地產方面，將從最初項目地塊要求的商業(yè)配套做起，發(fā)展到主動轉型，尋求發(fā)展。

　　然而，隨著越來越多的企業(yè)與資金不斷涌進商業(yè)地產領域，各類商業(yè)項目的數(shù)量迅速攀升。不少觀點認為，目前商業(yè)地產市場嚴重過剩，建一個項目很容易，但日后的經營與差異化競爭，才是商業(yè)運營商最需要考慮的問題。

　　譚少群也意識到了這些問題，在他看來，現(xiàn)在的商業(yè)項目基本上都一樣，像一個盒子，同質化問題較突出。

　　“因此，我們9月份到日本商業(yè)運營團隊考察，并不惜重金與他們合作，希望能把福星惠譽的第一個生態(tài)購物中心做好。”譚少群如是說。

　　譚少群口中的第一個生態(tài)購物中心就是福星惠譽·國際城三期。據(jù)介紹，該項目打造成生態(tài)購物中心，讓消費者在自然生態(tài)的環(huán)境里面去享受購物。

　　據(jù)透露，該項目已于今年三月中旬完成地下室封頂，而后停工調整，目前正進行施工圖設計階段，計劃今年11月底12月初動工，2014年5月份開業(yè)。

　　“如果生態(tài)購物廣場推出以后，能夠獲得大家的認可，我們可能將這個產品進行復制。”譚少群更稱，在未來2年，福星惠譽的商業(yè)地產肯定要走出去。

　　以下為觀點新媒體對福星惠譽房地產有限公司董事長譚少群先生的采訪節(jié)錄：

　　現(xiàn)場提問：一直以來福星惠譽被譽為“舊城改造專家”，不過公司商業(yè)地產項目也不少，福星惠譽在商業(yè)地產方面是怎么考慮的？

　　譚少群：現(xiàn)在，房地產開發(fā)受到宏觀調控的影響，首當其沖受影響的就是住宅地產。出于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展以及可持續(xù)發(fā)展的角度來考慮，從單一的區(qū)域房地產商走向全國的房地產運營商是一個必然趨勢。

　　我們在2007年成立了湖北福星惠譽不動產投資有限公司。商業(yè)不動產是福星惠譽現(xiàn)在轉型的一個方向，以前福星惠譽在房地產開發(fā)方面有很多的配套物業(yè)，這方面已經非常成熟了，我們要向中國房地產運營商轉型就必須要擁有這樣的團隊。

　　另外，現(xiàn)在每個“城中村”項目地塊都有商業(yè)配比，商業(yè)部分基本上達到25%左右，有的地塊甚至達到30%、40%。

　　所以，福星惠譽在商業(yè)地產方面可以說是由最初的項目地塊要求商業(yè)配套做起，發(fā)展到主動轉型，尋求發(fā)展。福星惠譽在商業(yè)地產方面做了很多準備工作，包括引進人才、團隊培訓、與外國企業(yè)合作。

　　現(xiàn)在我們正在整合公司的各種資源，集中精力把第一個產品--福星惠譽·國際城三期做好，這個項目將會跟其他的商業(yè)產品存在很大的差異性，打造成生態(tài)購物中心，讓消費者在自然生態(tài)的環(huán)境里面去享受購物。

　　現(xiàn)場提問：目前，這個生態(tài)購物中心進展到了哪一步？

　　譚少群：事實上，這個項目是個修改的作品，在今年3月中旬，做到地下室已經封頂之后停工，重新調整，現(xiàn)在進行施工圖設計階段。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在整體規(guī)劃已經全部完成了嗎？計劃什么時候重新開工？體量有多大？

　　譚少群：今年11月底12月初開始動工，計劃將在2014年5月份開業(yè)。地下是2萬平方米，地上是7.5萬平方米。

　　現(xiàn)場提問：為什么會推倒重做？之前的定位存在什么問題？

　　譚少群：現(xiàn)在的商業(yè)項目基本上都一樣，像一個盒子，都是同質化的東西。我們原來的定位也不是說存在多大的問題，只是不想跟別人趨于同質化，公司想把這個項目打造成一個亮點。作為武漢最大的地產開發(fā)商，我們一直追求起到行業(yè)引領作用，所以我們總是不斷地學習，借鑒，創(chuàng)新，提高，然后復制，推廣。

　　因此，我們9月份去國外考察，到日本商業(yè)運營團隊考察。這個公司16年前在日本做的購物中心，現(xiàn)在依然不落后，它的人流、物流、現(xiàn)金流、信息流都非常好，該公司在商業(yè)地產界也非常有名，所以我們不惜重金跟他們合作。

　　在購物中心方面，這是福星惠譽的第一次國際合作，我們一定要把這個強調生態(tài)、自然的購物中心做好，為武漢市民打造一個舒適、怡人的購物環(huán)境。

　　現(xiàn)場提問：福星惠譽未來商業(yè)和住宅的理想的比例是多少？

　　譚少群：在近3年內，商業(yè)和住宅基本維持在35%和65%左右，三年后估計會達到50%對50%。如果這個生態(tài)購物廣場推出以后，能夠獲得大家的認可，我們就可能拿這個產品進行復制，同時也會有其他的產品。一旦產品可以復制，政府也喜歡，企業(yè)的盈利能力也增強，我們就會做這種高附加值的產品。

　　現(xiàn)場提問：從2009年福星惠譽提出企業(yè)發(fā)展和戰(zhàn)略轉型到現(xiàn)在，3-4年的時間中，您覺得在商業(yè)地產開發(fā)方面已經取得了怎樣的收獲，是否已經找到商業(yè)開發(fā)的競爭力或者成功開發(fā)的秘訣？

　　譚少群：從我自身的感受來談，經歷了從無知到有知、從不喜歡關注到關注、從感性到理性、從理論到實踐的過程。對個人而言，我了解到了商業(yè)的奧妙和樂趣，這是我的第一個感受。

　　第二，商業(yè)地產資源整合非常重要。比如簡單意義上的購物中心很簡單，但要做好的購物中心，需要整合很多資源，包括國際一流的資源。

　　而且，整合還要執(zhí)行到位，比如，購物中心之中包括設計單位、園林景觀、屋內空調、電梯在布置的時候怎么產生人性化效果。我們專門找了一個團隊整合這方面的資源，并重新布局。整合資源完成之后還要咨詢。

　　第三，商業(yè)運營管理團隊非常重要。一個好的商業(yè)購物中心如果沒有好的團隊去管理運營是很難成功的?？梢哉f，項目建成只成功了50%，運營管理同樣是關乎成敗的關鍵。

　　比如國際城項目，要管理這個購物中心需要250人。在現(xiàn)在競爭激烈的環(huán)境下，人才的積累成為一大難題，同行也面臨這樣的瓶頸。對此，我們前期做了很多的工作，包括團隊積累、培訓、沉淀，但還不夠。要想在這方面有長足的發(fā)展，隊伍是很大的一個挑戰(zhàn)。

　　第四，一個購物中心要有好的理念。剛才提到，現(xiàn)在的購物中心都是同質化的產品，所以我們不能再做同質化的產品，這樣的產品空間和品質只會越來越小，越來越差。所以理念、定位很重要，不僅僅是建造簡單的購物中心，而應該建設融入文化的購物中心，有中國元素的購物中心。