全國主要城市高端住宅供應(yīng)量持續(xù)增加，成交規(guī)模繼續(xù)擴大。

　　仲量聯(lián)行今日發(fā)布2012年第三季度全國高端住宅市場報告，報告顯示全國主要城市高端住宅供應(yīng)量持續(xù)增加，成交規(guī)模繼續(xù)擴大。

　　· 全國市場—新增供應(yīng)量持續(xù)增加，高端住宅成交量進一步擴大；大戶型房源漸成成交主流。

　　· 北京市場—高端住宅成交價格開始止跌回穩(wěn)；大戶型房源成交量進一步增加，價格呈上升態(tài)勢。

　　· 上海市場—高端住宅銷售有所放緩；服務(wù)式公寓租賃需求穩(wěn)定，租金水平保持不變。

　　· 廣州市場—成交量增大，新推樓盤以大戶型為主；一手高端住宅市場回暖，開發(fā)商優(yōu)惠幅度收緊；庫存壓力仍然存在，開發(fā)商采取審慎定價態(tài)度。

　　· 成都市場—高端住宅供應(yīng)量持續(xù)增加；主城區(qū)的高端住宅成交量繼續(xù)擴大；頂級豪宅或集中推盤，銷售壓力逐步顯現(xiàn)。

　　· 重慶市場—高端住宅成交量小幅增加，優(yōu)質(zhì)房源帶動銷售價格微漲；降價促銷可能性小，市場有望繼續(xù)企穩(wěn)。

　　全國市場：

　　新增供應(yīng)量持續(xù)增加，高端住宅成交量進一步擴大。第三季度，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的臨近，開發(fā)商推盤的積極性有所提高，全國主要城市陸續(xù)有高端項目加推新房源，推動高端住宅新增供應(yīng)量環(huán)比繼續(xù)提高。在新增供應(yīng)特別是高品質(zhì)物業(yè)推出的刺激下，高端剛性需求、改善型需求進一步得到釋放，引起高端住宅市場成交規(guī)模繼續(xù)擴大。第三季度，北京、廣州、成都等多地高端住宅的成交量進一步增加，環(huán)比增幅分別達到9.9%、37%和19.6%；重慶市場的成交量比第二季度略有增加；上海市場的成交量基本與第二季度持平。

　　高品質(zhì)物業(yè)的入市及成交，使全國主要城市高端住宅市場平均售價出現(xiàn)輕微上揚。同時，由于銷售形勢和資金壓力的明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)商開始普遍收緊打折力度和優(yōu)惠幅度，市場價格呈現(xiàn)回穩(wěn)的態(tài)勢，預(yù)計進一步降價的空間有限。

　　大戶型房源漸成成交主流。第三季度主要城市高端住宅大戶型房源的推盤力度明顯加大，在整體市場供應(yīng)和成交中所占的比例環(huán)比二季度有顯著提高，為后市保持較高的成交規(guī)模奠定了基礎(chǔ)。同時，在限購預(yù)期不變的前提下，作為需求主力的高端改善型需求考慮置業(yè)時，將更偏重于一步到位，追求生活的高品質(zhì)和居住的舒適度，大戶型產(chǎn)品無疑會繼續(xù)成為他們的首選。預(yù)計第四季度，大戶型房源在高端住宅市場成交中所占比重將繼續(xù)呈現(xiàn)增長的態(tài)勢。

　　北京市場：

　　高端住宅成交價格開始止跌回穩(wěn)。在經(jīng)歷了第二季度銷售面積大幅反彈之后，本季度北京高端住宅新房銷售面積繼續(xù)擴大，有六個平均成交單價高于30，000元每平方米的項目成交套數(shù)都超過了200套，推動總體成交量環(huán)比上漲9.9%，達到3，398套。為確保全年銷售額的完成，開發(fā)商繼續(xù)在第三季度推出新項目及老項目的后期單位，共計十二個項目推出2，973套新增供應(yīng)，環(huán)比二季度大幅上升。

　　第三季度，北京高端住宅平均售價為每平方米40，994元，環(huán)比上漲7.4%，比去年同期增長2.3%。大量高價項目的成交量激增是本季度高端住宅成交均價上升的主要原因，三季度成交均價在每平方米40，000元以上的成交套數(shù)占高端住宅總成交量的47.7%。第二季度市場銷售面積回升較大地鼓舞了開發(fā)商，多數(shù)活躍項目開始減少折扣或者不再給予折扣。同時，部分熱銷項目為提高利潤、給潛在購房者以信心，提高了后期產(chǎn)品價格，推動了本季度高端住宅的均價上升。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，第三季度有超過60%的項目在成交價格上較二季度有小幅上漲。

　　第四季度是傳統(tǒng)的銷售淡季，預(yù)計高端住宅的供應(yīng)量將有所下降，銷售市場也會有所降溫。但是，鑒于前三個季度的高端住宅成交量已經(jīng)與2011年全年成交量持平，預(yù)計2012年全年成交量相比去年將有所增長。銷售價格在經(jīng)歷了2012年上半年的持續(xù)下跌以及第三季度的止跌回穩(wěn)之后，預(yù)計2012年最后一個季度的市場價格會趨于穩(wěn)定。

　　大戶型房源成交量進一步增加，價格呈上升態(tài)勢。第二季度以來，大戶型高端住宅項目進入集中推盤期，高品質(zhì)物業(yè)的持續(xù)涌現(xiàn)刺激了需求的釋放；同時，國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢的持續(xù)低迷和高端物業(yè)價格在調(diào)控下的階段性調(diào)整，使高端物業(yè)的投資價值進一步顯現(xiàn)。第三季度，金茂府、遠洋萬和公館等項目都加推后期房源，使市場整體供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)走高；仲量聯(lián)行中國住宅綜合事業(yè)部監(jiān)測的北京高端住宅市場的十四個在售大戶型項目共成交473套房源，比二季度增加56.11%。

　　從成交量的分布來看，第三季度高端改善型項目仍為成交主力，且成交量環(huán)比進一步提高，金茂府、西山壹號院、公園1872、保利東郡等項目在第三季度的月均成交量都達到了20套以上；相對而言，單價在每平方米6萬元以上的頂級豪宅項目的銷售相對平穩(wěn)，除長安太和項目因進入現(xiàn)房銷售造成備案激增外，其他項目的成交量基本與第二季度持平。從成交價格來看，第三季度大多數(shù)監(jiān)測項目的成交均價較二季度有顯著提高，環(huán)比漲幅最高達11%，多數(shù)項目漲幅保持在5%-7%之間，僅有長安太和、西山壹號院、萬科藍山等項目的價格環(huán)比出現(xiàn)回落。

　　上海市場：

　　高端住宅銷售有所放緩。上海樓市政策已經(jīng)進入相對穩(wěn)定期，在市場較為低迷的狀態(tài)下，高端住宅項目對于改變現(xiàn)狀的需求更為強烈，部分項目的推售積極性再度升溫，希望借“金九銀十”尋求突破。例如瑞安江灣翰林、華僑城蘇河灣、華潤佘山九里等項目，都將于近期開盤或推售新房源，均是針對多次置業(yè)或高資產(chǎn)投資群體。

　　高端住宅市場銷售呈疲軟狀態(tài)，尤其是位于徐匯濱江等新興高端區(qū)域的項目，在前兩個季度加大折扣力度之后，這些樓盤在本季度并未再降低售價，致使銷售有所放緩。

　　服務(wù)式公寓租賃需求穩(wěn)定，租金水平保持不變。由于外籍員工租賃需求保持穩(wěn)定，租賃市場在本季度表現(xiàn)平穩(wěn)。雖然跨國企業(yè)在目前的經(jīng)濟大環(huán)境下對擴張持保守態(tài)度，但是并未減少外籍員工的數(shù)量。因此，市場整體租賃需求在本季度保持平穩(wěn)，租金在出現(xiàn)連續(xù)10季度上漲之后在本季度保持穩(wěn)定。在服務(wù)式公寓市場，本季度浦東有一個擁有60個單位的物業(yè)竣工投入市場。同時，位于靜安區(qū)的上海御錦軒正式開業(yè)，為市場帶來244套可租賃公寓。新增供應(yīng)推高服務(wù)式公寓的平均空置率從上季度的8.8%升至本季度的11.3%。

　　廣州市場：

　　成交量增大，新推樓盤以大戶型為主。經(jīng)過6至7月出現(xiàn)的兩次調(diào)低貸款利率，今年7至8月廣州全市新建商品住宅銷售成交近152萬平方米，較去年同期上升超過75%。第三季度全市豪宅成交量穩(wěn)步回升，主要來自2011年推出項目的剩余單位。豪宅市場氣氛回暖，開發(fā)商于本季度開始加推大戶型為主的項目或大單位尾房。同時市場反應(yīng)積極，大戶型物業(yè)成交比例增加，個別豪宅項目200平方米以上的戶型銷量上升。第三季度全市豪宅凈吸納量達550套，環(huán)比上漲37%。

　　一手市場回暖，優(yōu)惠幅度收緊。第三季度全市新建住宅一手銷售市場進一步回暖，減輕了部分開發(fā)商的庫存和資金壓力，也促使了核心地區(qū)如珠江新城的部分豪宅項目繼續(xù)收緊優(yōu)惠幅度。同時，部分二手豪宅項目進一步上調(diào)了售價，僅有個別大戶型、總價較高單位的業(yè)主愿意小幅減價成交。部分買家為避免價格持續(xù)上漲，從早前處于觀望轉(zhuǎn)而開始入市?？傮w上看，廣州二手豪宅的平均資本值繼續(xù)回穩(wěn)，環(huán)比微升0.5%至每平方米32，347元。

　　庫存壓力仍在，開發(fā)商定價審慎。展望未來，在逐步穩(wěn)定的價格和相關(guān)政策支持下，將繼續(xù)吸引首次置業(yè)者入市，但投資型需求仍將受到抑制。另一方面，開發(fā)商為避免房價上漲過快將導(dǎo)致新一輪調(diào)控，對新樓盤定價仍將以謹慎為主；同時，面對庫存壓力仍然高企，短、中期內(nèi)可能以一定的優(yōu)惠刺激銷售。預(yù)期年內(nèi)豪宅市場房價大體保持穩(wěn)定，大幅反彈的可能性較低。

　　成都市場：

　　高端住宅供應(yīng)量持續(xù)增長。受第二季度高端住宅市場以價換量銷售成果的推動，以及開發(fā)商對“金九銀十”及秋季房交會的預(yù)期，第三季度成都主城區(qū)高端住宅市場供應(yīng)量持續(xù)增長，共計12個項目3，734套住宅入市，環(huán)比上升18.5%，但同比仍下降50.6%。新增供應(yīng)依然集中在南部新區(qū)，其次是東大街。

　　主城區(qū)高端住宅成交量繼續(xù)上行。雖然上個季度成都高端住宅市場成交量達到了2012年以來最好水平，但仍然面臨市場很大的存貨壓力，本季度大多數(shù)開發(fā)商繼續(xù)沿用以價換量策略，通過特價房、開盤優(yōu)惠等方式吸引消費者。不少樓盤銷售情況有所提升，例如九龍倉御園通過推出特價房，銷售套數(shù)環(huán)比翻兩番。但是總體而言，鑒于上半年開發(fā)商已加大促銷力度，高端樓盤降價空間有限，更大力度的促銷在第三季度較為鮮見。另一方面，降低存款準(zhǔn)備金率及降息等利好政策及消費者對市場價格見底的預(yù)期也成為市場銷售形勢好轉(zhuǎn)的重要動力。第三季度成都主城區(qū)高端住宅市場共有3，191套成交，創(chuàng)自2012年以來新高，環(huán)比增加19.6%。

　　頂級豪宅或集中推盤，銷售壓力增大。第三季度，棕櫚泉費爾蒙國際公寓、綠地錦天府等頂級豪宅項目的入市，提升了豪宅市場整體的活躍度。豪宅銷售在經(jīng)歷了7、8月份的高潮后，在“金九”期間卻表現(xiàn)平平，低于市場預(yù)期。在價格上，除個別項目推出特價房降價以外，大部分豪宅價格在第三季度保持穩(wěn)定。

　　第四季度集中推盤的頂級豪宅項目會有所增多，環(huán)球匯•天譽、ICC、吉寶凌云峰閣、仁恒濱河灣項目都可能會有推盤動作，攀成鋼區(qū)域的豪宅市場漸成氣候。競爭的加劇可能會進一步增加頂級豪宅項目的銷售壓力。同時，年底信貸政策和限購政策依舊不利于豪宅市場，在存量較多的情況下，預(yù)計銷售量難以實現(xiàn)較大的突破。

　　重慶市場：

　　高端住宅成交量小幅增加，優(yōu)質(zhì)房源帶動銷售價格微漲。2012年第三季度，重慶市高端住宅銷售量為2，677套，環(huán)比上升35套，同比則上升319套。原因在于，第三季度市場保持平穩(wěn)且部分項目推出擁有良好景觀或戶型較小的房源，有效刺激了購房者的購買需求，支撐本季度高端住宅成交量小幅增加。本季度，受新入市優(yōu)質(zhì)景觀房源帶動，重慶高端住宅售價企穩(wěn)并上升至10，924元/平方米，環(huán)比上升0.2%，同比上升2.6%，而大部分在售項目同品質(zhì)房源價格與上季度基本持平。

　　降價促銷可能性小，市場有望繼續(xù)保持穩(wěn)定。截至第三季度末，重慶市高端住宅市場存量得到有效去化，預(yù)計未來新增供應(yīng)量有望小幅攀升；同時，由于重慶高端住宅前三季度銷售情況良好，開發(fā)商近期大力降價促銷的可能性較小。受新推房源戶型及景觀優(yōu)勢差異影響，預(yù)計第四季度房價將呈小幅波動態(tài)勢，未來整體趨勢將有望繼續(xù)保持穩(wěn)定。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)住宅綜合事業(yè)部總經(jīng)理羅志強先生指出：“銷售形勢和流動性的好轉(zhuǎn)正在削弱部分開發(fā)商降價的動力，使企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)向追求適當(dāng)?shù)睦麧?。在此影響下，預(yù)計中國主要城市高端住宅價格將呈現(xiàn)穩(wěn)步上浮的態(tài)勢。”羅先生補充道，“隨著‘金九銀十’期間開發(fā)商的集中推盤，后市銷售壓力仍然存在，對于年度業(yè)績完成率不理想且推盤集中在第四季度的開發(fā)商而言，或許‘以價換量’仍不失為明智的選擇”。