對(duì)于以住宅開(kāi)發(fā)為主的鴻榮源來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目被閑置多年與其缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)及人才不無(wú)關(guān)系。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 九月的街頭，依舊烈空當(dāng)頭，走在深圳寶安大道上，只見(jiàn)來(lái)來(lái)往往的車輛不停地穿梭，卻不見(jiàn)半個(gè)人影，已被規(guī)劃成特區(qū)中的特區(qū)的前海一片寂靜。

　　不過(guò)，位于前海核心地段的鴻榮源•壹方中心項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，卻是一片熱火朝天。沉默已久的項(xiàng)目終于全面開(kāi)始動(dòng)工，龐大的工地上高聳著很多機(jī)械手臂，機(jī)器作業(yè)聲也不時(shí)傳來(lái)，工人們也緊鑼密鼓地干活著。

　　“最近才剛剛開(kāi)始正式動(dòng)工，所以現(xiàn)在每天都在加緊工程，這個(gè)項(xiàng)目非常大，如果不加緊工程的話，估計(jì)四五年還不能建設(shè)完畢。”壹方中心施工現(xiàn)場(chǎng)一保安人員指著前方剛平整完的地面如是說(shuō)。

　　其續(xù)稱，事實(shí)上，這一塊地很早之前就已經(jīng)確定要建綜合體了，也不知為何老板一直遲遲不動(dòng)工。今年7月，旁邊的一塊地也被歸并進(jìn)來(lái)了后，才正式啟動(dòng)項(xiàng)目工程。

　　據(jù)悉，壹方中心項(xiàng)目總投資額將高達(dá)120億元，總建筑面積約為87.8萬(wàn)平米，包括一棟高達(dá)225米的前海地標(biāo)性寫字樓。

　　全部建成后，該項(xiàng)目將成為一座集大型體驗(yàn)式購(gòu)物中心、超甲級(jí)生態(tài)寫字樓、高端海景豪宅、頂級(jí)休閑會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、商務(wù)公寓于一體的大型城市綜合體。

　　六年蹉跎

　　事實(shí)上，鴻榮源這一綜合體項(xiàng)目擱置已久，從拿地到開(kāi)工已有6年時(shí)間。

　　2006年，該地塊備受市場(chǎng)廣泛關(guān)注與熱議，這一土地面積9.94萬(wàn)平方米、建筑面積32.8萬(wàn)平方米的地塊，是深圳出讓面積最大的商業(yè)用地之一。最終，被鴻榮源旗下的西岸新天置業(yè)(深圳)有限公司以底價(jià)18.8億元收獲囊中。

　　不過(guò)，在獲得該土地之后，鴻榮源卻一直沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展動(dòng)作，被貼上“深圳最大MALL”標(biāo)簽的綜合體項(xiàng)目就這樣被閑置數(shù)年。

　　或許，對(duì)于以住宅開(kāi)發(fā)為主的鴻榮源來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目被閑置多年與其缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)及人才不無(wú)關(guān)系。

　　2011年，曾先后擔(dān)任廣州天河城董事長(zhǎng)、中信城市廣場(chǎng)董事長(zhǎng)的禹來(lái)赴鴻榮源任職集團(tuán)總裁一職，再加上海岸城商業(yè)原董事總經(jīng)理陳珊亦已到鴻榮源履職，兩位商業(yè)大將入主鴻榮源，預(yù)示著鴻榮源在寶安中心區(qū)的“巨無(wú)霸”城市綜合體項(xiàng)目將啟動(dòng)，同時(shí)表示鴻榮源將加大力度向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍。

　　雖然有商業(yè)專門人才的加入，壹方中心項(xiàng)目仍未立即啟動(dòng)。直到今年6月，深圳市規(guī)劃國(guó)土委對(duì)該地塊規(guī)劃作出調(diào)整，在商業(yè)用地的基礎(chǔ)上增加居住功能，容積率由原來(lái)3.3變更至5.4，總建筑面積由32.8萬(wàn)平方米調(diào)整至53.67萬(wàn)平方米，出讓年期也調(diào)整為70年。規(guī)劃調(diào)整后，扣減西岸新天公司權(quán)益部分后，剩余的7.81萬(wàn)平方米建筑面積回爐重拍。

　　最終，鴻榮源還是再以底價(jià)5.2億元拿到深圳寶安區(qū)A004-0100宗地剩余權(quán)益，取得該地塊的全部權(quán)益。

　　至此，項(xiàng)目擱置的馬拉松終于可以結(jié)束。

　　布局待考

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目建成后將成為總建筑面積88萬(wàn)平方米的超級(jí)城市綜合體，總規(guī)模超越東京六本木新城、深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城，而其商業(yè)面積更相當(dāng)于兩個(gè)COCOPARK，并將成為深圳最大的購(gòu)物中心。

　　大部分市場(chǎng)分析人士都認(rèn)為，由于該項(xiàng)目地段優(yōu)越，再加上如今前海的定位，可以復(fù)制萬(wàn)象城定位，走高端業(yè)態(tài)。

　　鴻榮源集團(tuán)副總裁王振江則對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，目前該項(xiàng)目正在規(guī)劃中，具體如何定位暫時(shí)不方便透露，不過(guò)會(huì)根據(jù)具體情況而言。

　　世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理李東海認(rèn)為，鴻榮源壹方中心是未來(lái)幾年將入市的幾大型商業(yè)綜合體中，地理位置最優(yōu)越的項(xiàng)目，因此，其預(yù)測(cè)會(huì)與前海中心的定位相匹配，偏向于高端。

　　不過(guò)，其續(xù)稱，開(kāi)發(fā)商做商業(yè)項(xiàng)目，從拿到地到建成開(kāi)業(yè)，一般會(huì)定位三次，會(huì)依據(jù)城市發(fā)展、周邊商業(yè)物業(yè)情況及招商情況而不斷調(diào)整。

　　也有深圳業(yè)內(nèi)人士表示一定的擔(dān)憂，其認(rèn)為根據(jù)區(qū)位而言，雖然寶安不缺高端消費(fèi)人群，但目前所占比例仍較少，難以支撐像深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城這樣的大體量高端商業(yè)綜體合所需的消費(fèi)需求。

　　其實(shí)，除了在定位上的風(fēng)險(xiǎn)之外，在一個(gè)商業(yè)綜合體扎堆的片區(qū)開(kāi)發(fā)，鴻榮源也將面臨不小的挑戰(zhàn)與壓力，確實(shí)不容小覷。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，寶城片區(qū)在未來(lái)5年，海雅繽紛城、中糧大悅城、鴻榮源壹方中心、中糧購(gòu)物公園等10個(gè)商業(yè)綜合體入市，總體量超100萬(wàn)平方米，加上現(xiàn)有商業(yè)，總量將超150萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為177%。

　　對(duì)此，戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)華南區(qū)董事黃偉倫表示，隨著開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)商業(yè)綜合體的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)越來(lái)越大，雖然壹方中心的優(yōu)勢(shì)很多，不過(guò)仍需要面臨很多問(wèn)題。

　　其續(xù)稱，商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)具有比較高的風(fēng)險(xiǎn)性，同時(shí)也需要良好的運(yùn)營(yíng)能力，比開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目難度大，因此要慎重考慮發(fā)展，這需要考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等多方面的能力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)華南分析師曹曲也有相似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，商業(yè)綜合體最大的競(jìng)爭(zhēng)壓力就是同質(zhì)化，商場(chǎng)需要吸引客流，有吸引力才行，要有自己的特色，做差異化主題特色的商業(yè)綜合體才能吸引客流。