號稱不拍地王的萬科已將去年無人投標(biāo)而降下來的地價又推回到高于當(dāng)初的掛牌價了。一個多小時還未決出勝負。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 在將今年最受關(guān)注的來廣營A2地塊叫停后，起拍價超過10億的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)的兩宗宅地也被北京市國土局“保護”了起來。

　　不過，即便是拍賣前一晚臨時將現(xiàn)場競拍地點改至偏遠的“黨建活動中心”，并將媒體隔離在門外，但依然難以阻擋行業(yè)對這兩宗地塊，乃至整個北京土地市場的關(guān)注。

　　低調(diào)賣地萬科奪得

　　9月20日，北京市國土局成功出讓4宗地塊，收金38.43億元。其中，頗受關(guān)注的北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)兩宗地塊分別由北京城建、北京萬科與北京住總聯(lián)合體競得。

　　位于通州臺湖鎮(zhèn)的2宗多功能用地則被北京光谷科技園開發(fā)建設(shè)有限公司以7.73億元的總價摘得。

　　拍賣會之前，由于占據(jù)地理優(yōu)勢、掛牌底價超過10億，且已獲得網(wǎng)上報價至少5次，位于北京亦莊開發(fā)區(qū)的X86R1地塊、X83R1地塊兩宗地塊得到多方關(guān)注。

　　盡管北京國土局臨時將拍賣地點轉(zhuǎn)移至僻靜的“北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黨建活動中心二層第七會議室”，但現(xiàn)場依然吸引了大批企業(yè)，譬如萬科、富力、中鐵建、北京城建及華遠等。

　　最終，經(jīng)過34輪的競價，北京萬科企業(yè)有限公司、北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合體以14.43億元的總價競得北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X86R1地塊，溢價率為38.6%，折合樓面價為9981.75元/平米。

　　該地塊位于北京亦莊開發(fā)區(qū)，建筑用地面積為5.78萬平方米，總建筑面積不超過14.5萬平方米。地塊掛牌起始價為10.41億元，在此之前，該地塊已獲得5輪網(wǎng)上報價。

　　出讓資料顯示，該地塊規(guī)劃為二類居住用地，且需配建1萬平米的公租房。如若不算公租房在內(nèi)，該地塊最后的樓面價將達到10723.5元/平米。

　　位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)的另一幅宗地X83R1地塊，在經(jīng)過68輪的競價后，終被北京城建以16.27億元拿下，溢價率38.6%，折合樓面價為9983.24元/平米。

　　該地塊同樣需要配建1.64萬平米的公租房，減去這部分面積，該地塊的成交樓面價達到1.11萬元/平米，這也是該區(qū)域近兩年來住宅用地的最高價。

　　掛牌出讓公告顯示，X83R1地塊的用地面積約8.15萬平方米，建筑規(guī)模不超過16.3萬平米，起拍價為11.73萬元。進入現(xiàn)場競價之前，該地塊已獲得6次報價，高至12.036億元。

　　與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兩宗地的36%的溢價率相比，在另外一個地方拍賣的通州兩宗多功能用地88.3%和121.9%的溢價率則顯得有點高了。

　　該兩宗多功能用地為通州臺湖鎮(zhèn)104、109地塊，被北京光谷科技園開發(fā)建設(shè)有限公司分別以4.43億元、3.3億元的價格競得，樓面價分別為4508.1元/平米和4218.9元/平米。

　　尷尬的土地市場

　　北京鏈家分析師陳雪認為，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的兩宗地塊1萬出頭的樓面價尚在合理范圍之內(nèi)。其稱，目前在北京城建拿下的地塊周邊，新房價格最高可達2.5萬元/平米。

　　如果項目定位屬于中高端的話，那1萬多的樓面價并不高。與此同時，開發(fā)商普遍看好亦莊開發(fā)區(qū)的前景，而該區(qū)域的住宅用地逐漸稀缺。

　　而這在參與現(xiàn)場拍賣的華遠地產(chǎn)董事長任志強眼中，卻是另外一幅場面，“號稱不拍地王的萬科已將去年無人投標(biāo)而降下來的地價又推回到高于當(dāng)初的掛牌價了。一個多小時還未決出勝負?？磥聿皇丘I極了，就是再掀高潮了”。

　　有分析指出，這主要與北京的土地市場有關(guān)。前5個月，北京僅完成供地計劃的10%-20%。而9月以來，新推出的土地整體質(zhì)量都比較好，這就難免會引起開發(fā)商的激烈競爭。

　　然而最近，政府在拍地的事情上表現(xiàn)得很是矛盾。一方面，出于土地財政的考慮，政府會推出好的地塊來吸引開發(fā)商，但又怕溢價太高，出現(xiàn)新的地王項目。因為，上半年不管是商業(yè)還是住宅用地，北京都出現(xiàn)過高價地。

　　“所以，只能把特別好的地塊暫時放一下，有意地控制地塊入市的節(jié)奏。而其他如亦莊、通州地塊則會以比以往較低的底價推出，以期吸引開發(fā)商競爭。基本是這么個思路或想法”，陳雪如是稱。

　　從數(shù)據(jù)來看，今年上半年，北京總的土地出讓金為144.88億元，僅為去年全年的13.7%。

　　其中，住宅用地成交金額為75.28億元，同比下降了37%；商業(yè)和辦公用地為50.92億元，同比下降了69%。

　　在此壓力下，地方政府的這種矛盾心理從北京最近幾宗被暫?；蛲Ｖ钩鲎尩貕K中體現(xiàn)得淋漓盡致。

　　9月18日，北京國土局通告，“因故暫停”來廣營土地儲備項目A2地塊的出讓，而這距離來廣營A2地塊的入市僅僅一天。

　　“或許政府在出讓之時已經(jīng)想好這么安排了”，有業(yè)內(nèi)人士稱，由于地塊本身的優(yōu)質(zhì)，且處于成熟區(qū)域，該地塊引起開發(fā)商的追捧在所難免。目前，該區(qū)域已經(jīng)有融創(chuàng)、方興、招商、九龍倉等一線房企進入。