陳培才：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，媒體們，朋友們，大家早上好！首先，很感謝觀點(diǎn)團(tuán)隊(duì)邀請(qǐng)我這次到文登來，這個(gè)地方非常漂亮。我為什么這樣講，其實(shí)，我本身是來自新加坡，對(duì)于我今天要用國語演講還是個(gè)挑戰(zhàn)，因?yàn)槲业哪刚Z是英語，國語還在學(xué)習(xí)中。

　　之前我還沒有到中國的時(shí)候，我在澳洲是專門管理酒店與旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目。居住過的地方很多，在泰國的普吉島，美國的關(guān)島，日本的宮崎，2003年到達(dá)美麗漂亮的中國云南，在香格里拉，麗江，昆明，杭州都呆過，最后到達(dá)了深圳的總部。

　　今天我講三個(gè)方面，第一部分，奧宸的基本介紹。第二部分，旅游地產(chǎn)在中國發(fā)展的探討。第三部分，我們集團(tuán)在這一期所做的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，包括在云南、北京等等。

　　奧宸地產(chǎn)已經(jīng)在云南生根了16年，在2006年把總部搬到深圳。因?yàn)椋还苁窃颇?，北京、深圳市?chǎng)我們都非常有信心。作為一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的本地開發(fā)商，我們將繼續(xù)釋放異彩，推動(dòng)各區(qū)域與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。奧宸集團(tuán)也將本著成就世界人居夢(mèng)想的理念，與各位同行，合作伙伴一起啟航。

　　公司具有獨(dú)特的國際化平臺(tái)，我們?cè)诿绹姆康禺a(chǎn)開發(fā)和商業(yè)業(yè)務(wù)能夠引領(lǐng)到中國業(yè)務(wù)的國際化水平。

　　通過16年在中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的累計(jì)，奧宸已經(jīng)變成了一個(gè)具備全國布局，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的全程開發(fā)能力，和集中了住宅、商業(yè)、酒店等多元化的綜合開發(fā)商。

　　我們更看好行業(yè)機(jī)構(gòu)性發(fā)展帶來的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等細(xì)分領(lǐng)域的機(jī)會(huì)。我們一方面在全國范圍內(nèi)，特別是在云南進(jìn)行旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的布局。另外一方面，在公司內(nèi)部加快推進(jìn)旅游產(chǎn)品線和養(yǎng)老產(chǎn)品線的研發(fā)。

　　奧宸還成立了自己的基金管理公司，鴻博基金，致力于發(fā)展旅游地產(chǎn)基金和城市發(fā)展基金。

　　作為從云南最先走向全國的開發(fā)商之一，奧宸在全國市場(chǎng)中的努力也充分獲得了行業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。我們?cè)诮衲曛袊禺a(chǎn)協(xié)會(huì)排名中間榮膺第68位，更是連續(xù)四年獲得選為中國房地產(chǎn)百家企業(yè)。

　　這張圖是我們集團(tuán)所有的項(xiàng)目，還有未來布局的其他項(xiàng)目，包括旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的盈利模式及發(fā)展的新方向，隨著現(xiàn)在大家對(duì)這個(gè)行業(yè)深入的探討之后，大家對(duì)旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵挖掘越來越深?，F(xiàn)在旅游更多的意思是休閑、度假、深度餐旅結(jié)合，這就給予旅游地產(chǎn)帶來很大的變化。

　　當(dāng)前，旅游地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)不可當(dāng)，市場(chǎng)十分混亂，但是發(fā)展的潛力十分巨大。旅游地產(chǎn)顧名思義一定是旅游和地產(chǎn)的相結(jié)合，而且旅游和地產(chǎn)的相結(jié)合一定有旅游產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容，包括酒店、商業(yè)、旅游景點(diǎn)、高爾夫球等等，也應(yīng)該有地產(chǎn)的內(nèi)容。

　　我們的旅游地產(chǎn)怎么去定義它，我希望這兩者都是能夠發(fā)展得很好，是一種主題地產(chǎn)形式，我認(rèn)為這是旅游地產(chǎn)的一個(gè)內(nèi)容。

　　目前在三、四線城市新區(qū)開發(fā)方面，利用我們自己獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)作模式，結(jié)合三、四線城市的產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，市場(chǎng)需求，以及城市運(yùn)營方面的需求、包括特別需求都涵蓋在里面。

　　關(guān)于旅游地產(chǎn)，我認(rèn)為這個(gè)模式如果深入研究會(huì)發(fā)現(xiàn)是比較難的事情，它跟房地產(chǎn)不一樣。首先，對(duì)旅游的理解與地產(chǎn)的理解是不一樣的。傳統(tǒng)意義上的旅游是以觀光為主，但是隨著大家對(duì)這個(gè)行業(yè)深入探討之后，大家對(duì)旅游地產(chǎn)內(nèi)涵的挖掘，旅游更大意義是休閑、度假，深度餐旅的結(jié)合，這是旅游地產(chǎn)帶來的很大變化，也是我們面臨的很多挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的富足，這個(gè)時(shí)候很多人就有旅游和休閑度假，甚至深度文化開發(fā)參與過程。這就呼喚旅游地產(chǎn)朝著縱深，而且是整合的方向去發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越好，旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景會(huì)越來越開闊。

　　旅游地產(chǎn)大家感官上認(rèn)知比較高，有高爾夫球場(chǎng)，房地產(chǎn)的開發(fā)，主題公園。在文登也好，龍城，威海也有類似的地產(chǎn)開發(fā)。我們?nèi)珖灿泻芏嗟某晒Ψ独谶@個(gè)階段里面也不乏以地產(chǎn)為主，配建一些旅游設(shè)施，甚至也有人做旅游建設(shè)牌子。

　　實(shí)際上房地產(chǎn)項(xiàng)目，度假別墅開發(fā)，這些都是有的。還有一個(gè)階段，順應(yīng)中國旅游發(fā)展的趨勢(shì)，走旅游地產(chǎn)更加密切結(jié)合路子，就是旅游綜合體的建立。

　　包括之前我在杭州做的一個(gè)項(xiàng)目，西溪天堂。這個(gè)項(xiàng)目位置非常好，因?yàn)楹贾菔且粋€(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常好的一個(gè)區(qū)，這個(gè)項(xiàng)目又是在西溪濕地。從房地產(chǎn)的開發(fā)、酒店、商業(yè)方面都做得不錯(cuò)。

　　大家也關(guān)心旅游地產(chǎn)的盈利模式，我相信在座的很多同業(yè)朋友與人員都容易找到共同點(diǎn)。也就是說，從我們做房地產(chǎn)投資策劃的時(shí)候，旅游地產(chǎn)或是其他地產(chǎn)投資要講究投資的邏輯與回報(bào)。其中，盈利模式是分幾個(gè)部分的。

　　首先，很多公司在開發(fā)一個(gè)地產(chǎn)的時(shí)候會(huì)問自己定位是什么，市場(chǎng)是什么，有誰會(huì)買我們的房子，旅客是哪個(gè)方向的。

　　這個(gè)也是我接下來會(huì)講解的幾個(gè)案例，從這個(gè)PPT里面可以看到，我們奧宸也從房地產(chǎn)開發(fā)到房地產(chǎn)綜合服務(wù)，包括一級(jí)、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，布局養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金。

　　剛才我說到定位之前會(huì)考慮旅游目的地，旅游目的地從某種程度上來講我們可以創(chuàng)造需求。但是，我個(gè)人認(rèn)為在創(chuàng)造需求的過程中，如果你們沒想清楚，或者沒有一個(gè)可行的報(bào)告，了解當(dāng)?shù)卣囊蟮那闆r，這就會(huì)遇到一個(gè)非常困難的過程。

　　比如說不是每個(gè)地區(qū)，或者說每個(gè)項(xiàng)目都要有高爾夫球場(chǎng)，這是跟當(dāng)?shù)氐奶鞖?，客流量，?dāng)?shù)氐母郀柗蚯蛳M(fèi)習(xí)慣有關(guān)聯(lián)，這會(huì)影響到我們項(xiàng)目的盈利模式。

　　很多人跟我說，比如說把旅游產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)概念，然后用這個(gè)概念圈了很多地。坦白說，這個(gè)模式很難判斷是好還是不好。因?yàn)?，作為投資者來說，他希望從從雙方面都獲得合理的匯報(bào)，不管是住宅也好，別墅也好，旅游項(xiàng)目也好。我覺得我們旅游地產(chǎn)的盈利模式應(yīng)該是旅游度假的這塊資源比房地產(chǎn)更盈利。

　　第三，我們強(qiáng)調(diào)旅游地產(chǎn)除了地產(chǎn)之外還有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營內(nèi)容這方面我們要去琢磨，這種情況下我們要想其他定位，策劃，內(nèi)容的構(gòu)成。其實(shí)，這些方面的前期工作都要做好，這就會(huì)帶來我們盈利模式最重要的觀點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)跟旅游地產(chǎn)不一樣，旅游地產(chǎn)是長線的投資。比如說酒店，很多酒店現(xiàn)在的情況是在12年或者15年才有利潤回報(bào)。旅游是長線的投資，盈利周期會(huì)比較長，而房地產(chǎn)會(huì)比較快，所以這兩者結(jié)合可以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

　　比如說我們做旅游資源的開發(fā)，把周邊的環(huán)境做得非常好的時(shí)候，改善了周邊的環(huán)境，做旅游的資源開發(fā)吸引人氣。我們一些項(xiàng)目在很偏遠(yuǎn)的地方，但是做了旅游開發(fā)以后把人氣吸引過來，對(duì)于整個(gè)片區(qū)或者是房地產(chǎn)的開發(fā)也是個(gè)品牌價(jià)值的提升?；谶@幾點(diǎn)，在這周圍的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的價(jià)值升值了。

　　所以，房地產(chǎn)的開發(fā)會(huì)有更多的利潤，從這個(gè)角度來講，旅游和地產(chǎn)就可以形成優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)，能夠?qū)崿F(xiàn)共贏。這是我們下個(gè)月要公布的國際文化中心的小鎮(zhèn)，奧宸的文化旅游小鎮(zhèn)。

　　旅游地產(chǎn)包括酒店、高爾夫球，我想從我一個(gè)酒店管理者的談一下可能會(huì)出現(xiàn)的問題。因?yàn)?，很多開發(fā)商覺得每個(gè)項(xiàng)目都需要五星級(jí)酒店，但是之前我們沒有注意到的是我們的地理位置在哪里，客流量在哪里。

　　每個(gè)旅游地都有酒店，過去短時(shí)間內(nèi)開發(fā)太多的商業(yè)地產(chǎn)及綜合體，目前仍然有很多的酒店在不斷建設(shè)中。其中，60%是高端酒店，未來宏觀經(jīng)濟(jì)不看好的情況下，新增的酒店如何良好的運(yùn)營，這是一個(gè)問號(hào)，這是行業(yè)必須考慮的問題。

　　市場(chǎng)一定需要一段時(shí)間調(diào)整，以消耗這些龐大的供應(yīng)量，特別是城市，比如說朱會(huì)長說的三亞。

　　不過，三、四線的目的地還是有很大的盈利空間。比如說騰沖地區(qū)，現(xiàn)在這里只有一家當(dāng)?shù)氐奈逍羌?jí)酒店，未來兩三年只有兩家，一個(gè)是御龍莊，還有是未來我們與喜達(dá)屋合作的騰沖納帕溪山酒店。

　　除了我剛才分享的一些項(xiàng)目之外，可能很多房地產(chǎn)公司也希望在養(yǎng)老地產(chǎn)有所發(fā)展。因?yàn)?，隨著老齡化的速度加快，據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到了2050年中國60歲以上的人口由現(xiàn)在的12.3%增加到31.1%。

　　也就是說未來老年人會(huì)提高得非常大，在調(diào)控及社會(huì)歷史的雙重推動(dòng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)迎來的發(fā)展機(jī)遇非常大。房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)的轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)住宅開發(fā)還有15到20年可以做，20年以后中國將步入老齡化高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)空間巨大。現(xiàn)在有一些傳統(tǒng)公司計(jì)劃未來十年要建一百家養(yǎng)老院。

　　大家可以看到我們?cè)隍v沖的一個(gè)1000畝的項(xiàng)目，我們是以商業(yè)、酒店、會(huì)所、住宅為主。這1000畝包括加州納帕溪山的風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)，這個(gè)酒店將在2015年開業(yè)，一共有62000平方米。

　　這是我們德宏州芒市的一個(gè)規(guī)劃，可以看到，在我們做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，里面的規(guī)劃還是很大的，因?yàn)檫@個(gè)地總占地面積是80平方公里。

　　這是撫仙湖國際旅游小鎮(zhèn)，明年3月份開始動(dòng)工。包括家庭式的的度假酒店，會(huì)所，商業(yè)街，以古鎮(zhèn)為文化背景的開發(fā)綜合體，總共占地15000畝。

　　現(xiàn)在我的演講到此為止，祝大家身體健康，工作愉快，謝謝！