房地產(chǎn)的發(fā)展快于城市實體經(jīng)濟的發(fā)展，這也是我們研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時要考慮的問題，就是怎么讓房地產(chǎn)的發(fā)展要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

　　朱中一：各位領(lǐng)導、各位嘉賓，大家上午好。很高興到文登來參加本次論壇，文登我已經(jīng)是第三次來了，每次都是匆匆來匆匆走，但是我對文登也好，對威海也好都留下了美好的印象。

　　會議的主辦方要我講的是“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)”這個題目，因為這個會議是城市觀點論壇的會議，它突出的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個問題，所以我想借這個機會講三個問題。

　　第一個問題我想講的就是，對房地產(chǎn)的定位和對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認識。因為這涉及到整個課題，所以這個問題比較重要。

　　對房地產(chǎn)的定位，咱們有了幾個版本--國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)或者是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，社會各方面關(guān)注的重要的民生行業(yè)，但實際上咱們最早的時候，在這兩個版本以前還有一種提法，就是房地產(chǎn)是先導性的基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)。過去這三個提法在各個時期的不同用法都是可以的。

　　至于這段時間對于支柱產(chǎn)業(yè)沒有提，我想這也無關(guān)大體，因為這個行業(yè)是不是成為支柱產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國際上的通行標準，主要是看這個行業(yè)的增加值是不是對國民經(jīng)濟的貢獻率能夠達到5%了，自然而然就是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　說到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實際是從房地產(chǎn)的先導性基礎(chǔ)性方面講的，因為講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是什么產(chǎn)業(yè)跟房地產(chǎn)結(jié)合它就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括我們講的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等等都叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個重要問題就是，有關(guān)的產(chǎn)業(yè)要跟房地產(chǎn)業(yè)，要跟城鎮(zhèn)化，要稀缺化的，我認為這個是相當重要的。因為房地產(chǎn)作為一個基礎(chǔ)性行業(yè)，是給各個行業(yè)提供生產(chǎn)場所、工作場所和居住的一種行業(yè)，居住就是住宅地產(chǎn)這一塊，所以它首先是有一個先導性，當然它肯定是可以和相關(guān)行業(yè)的發(fā)展是相協(xié)調(diào)的，如果滯后了，就會影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市的發(fā)展；如果是超前了，就會造成資源能源的浪費，就會形成泡沫。

　　應該說，前十幾年房地產(chǎn)行業(yè)為老百姓居住條件的改善，為城鎮(zhèn)面貌的改善，為當?shù)亟?jīng)濟社會的發(fā)展都做出了貢獻。但同時也出現(xiàn)了一些問題，就是我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化中經(jīng)常提到的兩個問題，一個就是我們土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，土地的城鎮(zhèn)化大大地消耗土地資源，以致城鎮(zhèn)城市面積越來越大，很多原來的農(nóng)民雖然進城了但沒有享受到居民的待遇，所以大量的農(nóng)民工沒有沒有成為真正的居民，這是一個問題。第二個就是房地產(chǎn)的發(fā)展快于城市實體經(jīng)濟的發(fā)展，這也是我們研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時要考慮的問題，就是怎么讓房地產(chǎn)的發(fā)展要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，這是個重要的課題。

　　在文登開這個會很有意思是，剛剛文登市長也說了，文登這個地方產(chǎn)業(yè)還是比較多的，有汽車的零配件產(chǎn)業(yè)，有基建工具產(chǎn)業(yè)，另外還有新型的材料、醫(yī)藥、另外還有養(yǎng)生等，產(chǎn)業(yè)門類很多，這些產(chǎn)業(yè)如果能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，我覺得憑著文登這樣一個得天獨厚的自然條件，這個城市肯定可以上一個很好的臺階。

　　但是也有些城市走過頭了，最典型的就是鄂爾多斯，鄂爾多斯也有很好的產(chǎn)業(yè)，講得通俗一點就是羊、煤、土、氣。“羊”就是畜牧業(yè)，“煤”就是煤炭，“土”就是稀土，“氣”就是天然氣。所以說鄂爾多斯有很好的產(chǎn)業(yè)，有很好的資源。這些資源前幾年快速地開發(fā)之后，造成了不少老百姐手頭很有錢，很有錢就造成了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，而房地產(chǎn)建設(shè)的這些錢很多都是老百姓集資的，有些是高利貸集資，這個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩以后，尤其是這兩年經(jīng)濟有一點下行，煤炭這一塊銷售不暢的時候，這個問題就暴露出來了?，F(xiàn)在很多樓蓋了是空的，有的項目蓋著蓋著就蓋不起來了，因為有些項目蓋的資金是從老百姓那里高利貸集資的，這就造成了債務(wù)問題。另外，房地產(chǎn)價格高了以后，由于煤炭不景氣之后，有些人就外流了，這樣人口少了，產(chǎn)業(yè)也下來了，城市也蕭條了。所以說為什么專門說一下房地產(chǎn)的定位問題和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的問題，就是咱們的房地產(chǎn)業(yè)應該給相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是相協(xié)調(diào)的，這點特別重要，而且和我們的城鎮(zhèn)化是相協(xié)調(diào)的，滯后了會拖后腿，但超前了就會造成資源能源的浪費，就是泡沫，泡沫的典型就是鄂爾多斯，這是我講的第一個觀點。

　　第二個觀點就是關(guān)于養(yǎng)生、休閑和旅游的問題，主要是講一下怎么引導休閑旅游地產(chǎn)的發(fā)展問題，因為這次主題突出的是養(yǎng)生。休閑也好，養(yǎng)生、旅游也好，它們的概念、內(nèi)容和外延都不一樣，但也都是密切相關(guān)的，休閑與養(yǎng)生可以是當?shù)鼐用窬涂梢粤?，但與旅游一結(jié)合，主要是側(cè)重于外地居民了。但是，不管怎么樣這些關(guān)系要處理好。

　　發(fā)展休閑和旅游業(yè)可以擴大內(nèi)需、促進消費，滿足人們多層次的物質(zhì)文化需求，現(xiàn)在各地也比較關(guān)心，我們的企業(yè)也比較關(guān)注。對于我們國家來講，既有這方面的需求也有這方面的可能，這種可能就是我們國家歷史悠久，地域遼闊，自然資源和人文資源相當豐富，既有一大批像北京、天津、西安、桂林、上海、杭州、青島、威海等一批知名的旅游城市，擁有一大批資源，像有世界級的文化遺產(chǎn)，自然文化遺產(chǎn)42個，國家級的風景名勝區(qū)218個，省級風景名勝區(qū)700多個，各類自然保護區(qū)2300多個，還有一批可以發(fā)掘的紅色旅游線路和創(chuàng)意性的旅游活動場所，所以我們國家既有這種需求，又有這種可能?，F(xiàn)在，全國27個省區(qū)市已經(jīng)把旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或者是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭者的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在和今后一段時期，肯定是旅游產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時期。

　　但考慮到休閑和旅游大多數(shù)依托自然資源和旅游資源，這使得進入休閑旅游這個領(lǐng)域的時候一定要把握以下五個方面的問題。

　　第一，不管怎么樣，進入這兩個領(lǐng)域基本上是以持有為主的，它的產(chǎn)品不是以銷售為主的，所以開發(fā)企業(yè)必須要考慮資金的承受能力，還有考慮相關(guān)的人才、運營等各方面的經(jīng)驗。這是第一點，這是通常的問題。更重要的是下面這幾點。

　　第二點，就是堅持對自然資源、旅游資源的保護和開發(fā)并重，防止對自然資源、旅游資源的過度開發(fā)，破壞生態(tài)環(huán)境。

　　第三，開發(fā)的項目一定反映出本地的自然特色和文化特色，防止同質(zhì)化。因為自然資源和旅游資源是有本地特色的，現(xiàn)在有些地方同質(zhì)化的問題，往往是沒有生命力的。

　　第四點，一定要將旅游資源的開發(fā)，旅游產(chǎn)品的設(shè)計和旅游服務(wù)體系的建設(shè)通盤考慮，要制定規(guī)劃、培養(yǎng)人才、借鑒經(jīng)驗、加強營銷、提高服務(wù)，實現(xiàn)精品開發(fā)和服務(wù)水平上檔次，防止重視開發(fā)，忽視頂層設(shè)計和運營管理的問題。

　　現(xiàn)在我們一些資源性的城市在開發(fā)的時候往往重視的是資源的開發(fā)，而沒有整體地考慮旅游產(chǎn)品的設(shè)計和整個服務(wù)體系的建設(shè)，這是很要命的一個問題。而開發(fā)資源的時候盲目開發(fā)和過度開發(fā)。

　　第五個問題，就是開發(fā)休閑旅游地產(chǎn)也要把握好總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，產(chǎn)品的價格和游客的支付能力相適應的問題。為了說明這個問題我舉一個例子就是海南，海南是我們國家的國際旅游島，有獨特的旅游資源。

　　七月份我在鄂爾多斯開會，他們也提出要建設(shè)成一個旅游城市，還提出“南有三亞，北有鄂爾多斯”；然后8月1-2號，我們在伊春，它也提出“南有三亞，北有伊春”；昨天我到了威海機場，也是“南有三亞，北有威海”。

　　這說明什么？大家都認為三亞市一個好地方，但我們總結(jié)一下，就出來這個問題了，你要建一個國際旅游島，國際旅游島的產(chǎn)品，房地產(chǎn)它肯定是帶有國際為了旅游而制造的產(chǎn)品，并不是做一般的房地產(chǎn)開發(fā)，你這個定位可能就有問題了，那樣定位現(xiàn)在很明顯示了，比如海南，開始是東海岸，后來是西海岸，現(xiàn)在土地已賣得差不多了，房子也蓋得差不多了，賣出去的空置程度也相當高，有的地方是80%，有些地方超過80%。那么大量的房子空置要怎么辦，這暴露的問題就是，對資源的開發(fā)很快，但對整個旅游產(chǎn)品的設(shè)計，尤其是旅游服務(wù)體系的建設(shè)考慮失衡。

　　所以一個資源性的城市，一定要把旅游資源的開發(fā)、旅游產(chǎn)品的設(shè)計、旅游服務(wù)體系的建設(shè)安排好，因為今天不是專門講旅游為主的，時間只有20分鐘，我就不展開了。但這個問題一定要考慮，旅游產(chǎn)品里起碼要包括吃、住、行、游、購等問題，你怎么去考慮這些問題呢？所以這是旅游的問題。

　　第三個，講一下養(yǎng)生和養(yǎng)老的問題。主要是講一下怎么樣積極探索老年住區(qū)開發(fā)建設(shè)和對應管理的模式問題。養(yǎng)生和養(yǎng)老的關(guān)系很密切，但是這個概念以后完全一樣。

　　養(yǎng)生可以是全生命周期的，從小就要注意養(yǎng)生，養(yǎng)老則指老年人。但它們的關(guān)聯(lián)之處就是，養(yǎng)生基礎(chǔ)好了，將來養(yǎng)老壽命也長了。我倒很主張把這兩個概念聯(lián)系起來，把養(yǎng)生和養(yǎng)老聯(lián)系起來，從經(jīng)濟意義上講是好的，如果僅僅講養(yǎng)老，有些養(yǎng)老又辦得不是很理想的，有些老人只在養(yǎng)老院等死，那肯定是消極的，所以想更多地增加經(jīng)濟的因素，包括養(yǎng)老的項目里怎么更多地增加養(yǎng)生的內(nèi)容來增加老人的活力、增加老人的凝聚力，我認為這兩者的關(guān)系相當重要。

　　就目前來說，我們國家的老齡化比較嚴峻，從國家層面看，要抓緊建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的服務(wù)體系，在這個服務(wù)體系中，房地產(chǎn)也占到了相當?shù)姆蓊~。和房地產(chǎn)關(guān)系比較密切的，在國務(wù)院辦公廳去年12月印發(fā)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系的十二五規(guī)劃中，有一段話，要求“各地要將社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)擺上各地政府的重要議事日程和目標責任的考核范圍，縣級以上城市，至少建有一處以收養(yǎng)失能、半失能老年人為主的老年養(yǎng)護設(shè)施。新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套實施方案。鼓勵通過整合、轉(zhuǎn)換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓中心、活動中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)。通過用地保障、信貸支持、補貼和政府采購等多種形式，積極引導和鼓勵企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運營和管理。鼓勵社會辦養(yǎng)老機構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng)對象，共享資源，共擔責任。”這是國務(wù)院辦公廳的一段話。

　　作為企業(yè)，我們要結(jié)合自身的設(shè)計，開發(fā)建設(shè)與居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)相適應的小區(qū)，或在新建的小區(qū)當中增加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，也可以開發(fā)城市公寓型的老年公寓和幾個護理型的醫(yī)療看護型的養(yǎng)老院、護理院，還可以在旅游度假區(qū)開發(fā)休閑的養(yǎng)老社區(qū)。我覺得這是我們行業(yè)的任務(wù)。

　　那么老年住區(qū)的問題，既可以解決老年人在哪里住的問題，還有就是采取什么方式養(yǎng)老的問題，而養(yǎng)老又涉及到了醫(yī)療看護等養(yǎng)老設(shè)施和文化娛樂設(shè)施的配套，和養(yǎng)老服務(wù)的到位問題。

　　所以我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運營，需要多個領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)、配合，它環(huán)境很多，非常復雜，這樣我們現(xiàn)階段相關(guān)的政策制度還不配套，護理的人才和專業(yè)的管理還比較缺乏，因此，許多企業(yè)目前還停留在前期階段的和方案的籌劃階段。

　　前不久，7月24號，民政部印發(fā)了《關(guān)于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》，這個實施意見也提到了很多優(yōu)惠政策，大家可以認真學一下這個文件。當然，我自己也感覺到，因為這個文件是民政部一家貫徹的國務(wù)院文件印發(fā)的，有一些優(yōu)惠政策能不能馬上直接到位可能還有一個過程，但不管怎么樣，它提出了這個方向，對大家總還是好的。

　　另外，我們協(xié)會還有一個“老年住區(qū)委員會”，我們這個“老年住區(qū)委員會”將協(xié)助政府有關(guān)部門對老年住區(qū)的有關(guān)標準、規(guī)范進行制訂和修訂，現(xiàn)在已經(jīng)有9個了，最近的養(yǎng)老設(shè)施的國家標準也要印發(fā)，有些標準還在修改。另外，我們也借鑒境外的以及國內(nèi)已經(jīng)開發(fā)的一些小區(qū)，對他們的模式進行梳理，進行比較研究，此外還將組織考察和培訓活動，一是想通過這些活動完善標準規(guī)范，二是培訓人才，三是加強項目的試點、示范和宣傳推廣。我們有一個專家組，最近我們協(xié)會和全國老齡協(xié)會、還有中國城市規(guī)劃協(xié)會，準備搞中國老年住區(qū)項目的試點示范工作。

　　我們想通過這些引導企業(yè)和社會力量積極參與到老年住區(qū)的開發(fā)和建設(shè)運營中來，共同為促進養(yǎng)老公共事業(yè)的未來發(fā)展做出貢獻。謝謝大家！