招商在上海在售的4個(gè)項(xiàng)目主要以高端為主，上半年均采取了以價(jià)換量的策略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 許久未在公開(kāi)土地市場(chǎng)露面的招商地產(chǎn)，昨日在上海高調(diào)了一次。

　　9月12日上午，在上海土地交易中心舉行的土地拍賣(mài)會(huì)上，招商地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近百輪競(jìng)價(jià)，最終力壓龍湖、金地等房企以8.86億競(jìng)得一幅宅地，折合樓面價(jià)約12254元/平方米，溢價(jià)率為75%。

　　資料顯示，該地塊位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)海天花園西側(cè)，屬普通商品房用地，出讓面積為4.8萬(wàn)平方米，容積率1.5，起始總價(jià)5.061億元，起始樓面價(jià)7000元/平方米。

　　高溢價(jià)拿地

　　作為今年以來(lái)上海最熱的一幅宅地，截止9月11日，該地塊已有40家企業(yè)領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)，其中14家提交了競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)，在網(wǎng)上也有3輪報(bào)價(jià)，起始價(jià)上升為51010萬(wàn)元。

　　拍賣(mài)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)共有13家企業(yè)參與競(jìng)拍，這也為今年上海之最，其中參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的就有招商地產(chǎn)、龍湖、金地等國(guó)內(nèi)一線房企，甚至還有新加坡吉寶、新加坡慶隆等外資房企。

　　拍賣(mài)一開(kāi)始，持1號(hào)牌的競(jìng)買(mǎi)人就率先報(bào)出51210萬(wàn)元的價(jià)格，隨后價(jià)格一路上升，競(jìng)買(mǎi)場(chǎng)面也極為激烈，主持人甚至在競(jìng)拍過(guò)程中4次提醒競(jìng)拍企業(yè)理性競(jìng)價(jià)。

　　而值得注意的是，持16號(hào)牌的競(jìng)買(mǎi)人單輪跳價(jià)就達(dá)1.2億元，似乎志在必得，而最終也是該競(jìng)買(mǎi)人——上海招商置業(yè)有限公司(該公司為招商地產(chǎn)的全資子公司)以8.86億元競(jìng)得地塊，折合樓面價(jià)12254元/平方米，溢價(jià)率75%。

　　對(duì)于此次競(jìng)拍，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，并非中心區(qū)地段的地塊競(jìng)爭(zhēng)卻如此激烈、以及出現(xiàn)75%的溢價(jià)率，今年以來(lái)都極為少見(jiàn)！

　　一位參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的房企人員則認(rèn)為，“這個(gè)價(jià)格差不多，市場(chǎng)也是賣(mài)這個(gè)價(jià)，但如果加上出讓公告的一些限制，未來(lái)房企可能只能獲得微利?！?/p>

　　對(duì)此，上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也持相同觀點(diǎn)，他表示由于參與競(jìng)拍房企多，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，成交價(jià)格確實(shí)有點(diǎn)偏高，未來(lái)利潤(rùn)可能較小。

　　另一上海業(yè)內(nèi)人士陸麒麟也稱，讓他最意外的是招商地產(chǎn)會(huì)以相對(duì)較高的溢價(jià)在徐涇鎮(zhèn)板塊拿地，因?yàn)樵摪鍓K周邊項(xiàng)目如今售價(jià)均在2.1至2.5萬(wàn)元/平米左右，1.2萬(wàn)/平米的樓面價(jià)還是有點(diǎn)偏高。

　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士持不同觀點(diǎn)。中房信研究總監(jiān)薛建雄就表示，該塊地是近期土地市場(chǎng)上推出得最優(yōu)質(zhì)地塊，所以競(jìng)買(mǎi)企業(yè)很多。而此塊地周邊的在售項(xiàng)目如海天花園售價(jià)在2.2萬(wàn)元左右，所以12254元每平方米的樓面價(jià)仍然非常理性。

　　其實(shí)，此次招商地產(chǎn)溢價(jià)75%拿下的地塊，并不是該板塊溢價(jià)最高的地塊。2010年2月，仁恒地產(chǎn)曾以38.2億元的價(jià)格拿下徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)B4-01地塊，當(dāng)時(shí)溢價(jià)率高達(dá)430.7%，創(chuàng)造了青浦區(qū)域的總價(jià)地王，折合樓面價(jià)高達(dá)15498元/平米。

　　另一方面，招商地產(chǎn)此次選擇在上海高溢價(jià)拿地可能也是補(bǔ)充其在上海的土地儲(chǔ)備。

　　據(jù)公開(kāi)資料顯示，招商上一次在上海的公開(kāi)市場(chǎng)拿地則要追述到2010年2月，當(dāng)時(shí)招商地產(chǎn)聯(lián)手萬(wàn)科以17.16億元拿下松江區(qū)新城北部地塊，而該項(xiàng)目就是如今的佘山瓏原。

　　調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　除了較高的樓面價(jià)和溢價(jià)率外，該地塊出讓公告內(nèi)中的一些要求也值得關(guān)注。

　　出讓公告顯示，該地塊擁有中小套型(90平以下)住宅建筑面積將不得低于該地塊住宅總建筑面積的70.0%，計(jì)50610.11平方米，同時(shí)需配建5%的經(jīng)適房，建筑密度不大于30%。

　　相比招商地產(chǎn)之前在上海所獲取的土地和在售項(xiàng)目，該地塊小戶型占比之大實(shí)屬少見(jiàn)，因?yàn)橹罢猩淘谏虾５捻?xiàng)目均是以中高端的大戶型或別墅類項(xiàng)目為主。

　　對(duì)此，相關(guān)分析師就認(rèn)為，招商地產(chǎn)選擇購(gòu)入該地塊的一個(gè)原因，可能就是要調(diào)整其在上海項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，因?yàn)樵谡{(diào)控的大環(huán)境下，中高端產(chǎn)品的去化較慢，銷售情況也不好。

　　陸麒麟也談到，招商地產(chǎn)在上海在售的4個(gè)項(xiàng)目主要以高端為主，上半年大多采取了以價(jià)換量的策略，而目前市場(chǎng)上小戶型的剛需產(chǎn)品去化快，因而做此調(diào)整。

　　一位業(yè)內(nèi)人士則透露，在上半年招商地產(chǎn)各地區(qū)公司的銷售中，上海方面是表現(xiàn)較差的，主要是因?yàn)楫a(chǎn)品類型均受調(diào)控影響，因此招商地產(chǎn)有計(jì)劃在此次拿到的地塊上主要打造剛需產(chǎn)品，而以后也會(huì)更多的在上海打造此類產(chǎn)品。

　　或許就是受調(diào)控影響，今年上半年，最早傳出降價(jià)消息的是招商地產(chǎn)與萬(wàn)科合作的佘山瓏原項(xiàng)目，該項(xiàng)目于3月中旬推出20套特價(jià)別墅，號(hào)稱6折起售。

　　而繼佘山瓏原6折起售之后，招商地產(chǎn)在上海的另一個(gè)項(xiàng)目招商海廷更是打出了高5.8折優(yōu)惠的旗號(hào)，而該項(xiàng)目為海灣度假區(qū)內(nèi)最大的一個(gè)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。

　　此外，5月底6月初，招商地產(chǎn)又繼續(xù)以“招商局成立140周年”為由掀起第二波降價(jià)潮。

　　除佘山瓏原和招商海廷外，招商地產(chǎn)在上海的其余兩個(gè)項(xiàng)目雍華府及海德花園也推出了一系列的降價(jià)優(yōu)惠措施。同樣的，這兩個(gè)項(xiàng)目也為別墅類產(chǎn)品。