149家上市房企在6月末持有貨幣資金2793.37億元，與年初相比增加17.14%。銷售回款增長迅猛，上半年房企收到銷售回款2792.11億元，同比增長11%?！?/h3>

　　截至8月31日，按照申銀萬國分類的149家滬深上市房企已經(jīng)全部公布2012年上半年年報(bào)。在調(diào)控政策持續(xù)深入的上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。上半年滬深上市房企營收增長明顯，但是受困于成本費(fèi)用增長，凈利潤的增速遠(yuǎn)低于營收增速，利潤率下滑。從庫存來看，上半年房企謹(jǐn)慎拿地和以價(jià)換量的策略取得明顯效果，下半年雖然降價(jià)結(jié)束，但是漲價(jià)動(dòng)力依然不足。受益于上半年銷售額及其帶來的銷售回款的迅猛增長，上半年末房企持有現(xiàn)金增速明顯，償債能力同比提高，地產(chǎn)行業(yè)難關(guān)已過。

　　成本費(fèi)用增長迅猛，房企利潤率下滑

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，149家上市房企上半年?duì)I收1934.96億元，同比上漲17.82%。實(shí)現(xiàn)利潤255.45億元，同比上漲5.12%。成本方面，代表地價(jià)和建安成本的營業(yè)成本合計(jì)1625.20億元，同比上漲20.87%，財(cái)務(wù)，管理和銷售費(fèi)用合計(jì)237.57億元，同比上漲25.43%。另外，隨著進(jìn)入結(jié)算的合作項(xiàng)目占比升高，少數(shù)股東權(quán)益合計(jì)達(dá)31.14億元，同比增長48.62%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清認(rèn)為，上市房企利潤增速低于營收增速，一方面是由于調(diào)控以來的降價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入了結(jié)算，另外一方面也是由于房企的成本和費(fèi)用大增，侵蝕利潤。從結(jié)算周期估計(jì)，隨著未來更多的降價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，再加上各種成本和費(fèi)用的剛性增長，房企的毛利率和凈利潤率下滑還遠(yuǎn)沒結(jié)束。

　　暫緩拿地加以價(jià)換量，房企去庫存效果初現(xiàn)

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，149家上市房企在6月末存貨為14044.70億元，與年初相比增加998億元。同期，149家上市房企6月末預(yù)收款項(xiàng)為5201.30億元，與年初相比增長852.4億元。

　　常清認(rèn)為，由于預(yù)售制度使得房企在銷售和交付物業(yè)之間存在時(shí)間差，對(duì)于已經(jīng)銷售但是尚未交付的物業(yè)價(jià)值，在房企的資產(chǎn)負(fù)債表中同時(shí)認(rèn)定為資產(chǎn)中的存貨和負(fù)債中的預(yù)收款項(xiàng)，這部分物業(yè)并未對(duì)房企形成真實(shí)的庫存壓力。所以目前的房企庫存與年初相比僅為微增，上半年謹(jǐn)慎拿地，以價(jià)換量成為了房企共識(shí)，去庫存效果初現(xiàn)。雖然下半年開始部分房企收回優(yōu)惠和折扣，部分項(xiàng)目出現(xiàn)了漲價(jià)現(xiàn)象，但是目前的庫存依然在處在高位，價(jià)格上漲的動(dòng)力和空間有限，下半年的房價(jià)依然會(huì)以穩(wěn)為主。

　　銷售回款增速明顯，短期償債能大增

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，149家上市房企在6月末持有貨幣資金2793.37億元，與年初相比增加17.14%。銷售回款增長迅猛，上半年房企收到銷售回款2792.11億元，同比增長11%。債務(wù)方面，短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計(jì)2780.73億元，與年初相比增長5.87%。

　　常清認(rèn)為，二季度末，貨幣資金持有超過一年內(nèi)到期債務(wù)(短期幾款和一年內(nèi)到期長期借款)，房企的短期償債能力明顯增加，尤其是大型房企，財(cái)務(wù)狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于中小房企。而短期償債能力的提升主要得益于上半年銷售回款的增加，如果只考慮二季度，銷售回款的增加和短期償債能力的提升將會(huì)更加明顯。從目前的市場(chǎng)來看，三季度的市場(chǎng)基本上延續(xù)了二季度的熱度，且有所升溫，隨著銷售的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，房企的短期償債能力還會(huì)進(jìn)一步提升。

　　常清認(rèn)為，滬深上市房企的經(jīng)營情況具有很強(qiáng)的代表性，基本反映了整體房地產(chǎn)行業(yè)的情況。2012年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)加速去庫存后回籠了大量的資金，同時(shí)國家信貸政策也有所放松，可以說房企在資金上最困難的時(shí)期已經(jīng)過去，而去庫存也初現(xiàn)成效。但是目前的政策背景下，房企價(jià)格上漲的空間依然有限，毛利率和凈利率還會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步下滑。不排除部分銷售較好的房企繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模，增加土地儲(chǔ)備，來彌補(bǔ)毛利率和凈利率下滑帶來的損失。不過，如今調(diào)控未松的情況下企業(yè)也要權(quán)衡好擴(kuò)張與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。