本次山東省釋放試點信息，也側(cè)面反映了中央層面已有取消預(yù)售制度之考慮。

　　8月23日，山東召開全省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會議。會議要求，自9月1日起，凡不實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書，同時，將選擇有條件的開發(fā)項目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點。在此之前，全國層面的取消期房預(yù)售的銷售在網(wǎng)上廣為流傳，但住建部已于本月初予以否認(rèn)。本次山東省釋放試點信息，也側(cè)面反映了中央層面已有取消預(yù)售制度之考慮。

　　預(yù)售制弊端盡顯，取消是大勢所趨

　　1994年以來，我國從香港引進(jìn)房地產(chǎn)預(yù)售制后，開始了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮。但由于相配套的監(jiān)管措施及制度的不到位，預(yù)售制背后也產(chǎn)生了不少弊端。一方面，"空手套白狼"的事情時有發(fā)生，在三四線城市或是偏遠(yuǎn)小城鎮(zhèn)，因政府監(jiān)管的不到位或缺失，再加上買家的自我保護(hù)意識不夠，部分不良發(fā)展商在地塊未投入建設(shè)之時即開始銷售，之后攜款潛逃，而部分投資投機(jī)者通過倒賣期房獲利的也不少；另一方面，購房者的權(quán)益未能得到有效的保障，特別反映在交樓這個環(huán)節(jié)，因為前期買家已將購房款全部付予開發(fā)商，致使發(fā)展商在遵守交樓約定上顯得不夠積極，問題也是層出不窮，包括開發(fā)商不遵守交樓時間，房屋裝修質(zhì)量不過關(guān)，會所及附屬設(shè)施配套未兌現(xiàn)等，進(jìn)而引發(fā)了購房者與開發(fā)商之間的糾紛與矛盾。而這些問題，均是實行預(yù)售制度下必然的產(chǎn)物，因此為了房地產(chǎn)市場的規(guī)范及健康發(fā)展，取消預(yù)售制實際是大勢所趨。

　　供求矛盾尚未解決，現(xiàn)階段取消不合時宜

　　若取消預(yù)售制，一方面，意味著有效供應(yīng)將推遲一年或是一年半時間釋放，另一方面，對發(fā)展商資金實力要求也明顯提高。雖然短期內(nèi)不排除部分資金實力不夠的房企為實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)低價拋售物業(yè)，進(jìn)而拉低房價的現(xiàn)象，但這僅是短暫現(xiàn)象。

　　從目前中國的現(xiàn)狀來看，供不應(yīng)求的態(tài)勢實際是非常嚴(yán)峻的，首先，城市化的進(jìn)程正在逐步推進(jìn)，釋放的購房需求將是持續(xù)不斷的；其次，限購限貸只是暫時推遲了部分購房需求的釋放，但實際潛在的剛需卻是蓄勢待發(fā)，從近幾個月成交的放量便可見一斑；另外，近兩年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的積極性明顯降低，進(jìn)而影響到未來市場供應(yīng)量的增長，以住宅市場為例，全國住宅投資規(guī)劃累積量增速自今年年初以來一路回落，從2月的23.2%下降到7月的10.7%，其中90㎡以下普通住房的投資規(guī)模增速從18.9%下降到13.3%，利潤預(yù)期的降低正使得開發(fā)商追加投資的動力下降。在這種背景下，若取消預(yù)售制度，無疑是加劇了供不應(yīng)求矛盾的激化，房價上漲或?qū)⒊蔀楸厝弧Ｒ虼?，現(xiàn)階段取消預(yù)售制，并不合適。目前當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)該是通過有效的方式促進(jìn)市場供應(yīng)的增加，同時保證保障房的供應(yīng)，形成商品房和保障房兩條腿并重的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時制定相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，以承接行政調(diào)控手段的退出，進(jìn)而實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在中低端需求受保障、高端需求市場解決、長效政策配套制約的良性發(fā)展下，再來談預(yù)售制的退出，或是更為實際、更為理性的舉措。

　　經(jīng)緯樓市周評：山東擬試點現(xiàn)房銷售