資金緊張、出售項(xiàng)目股權(quán)是蘭海在這筆交易中折射出來(lái)的尷尬處境，這也是目前海南整個(gè)旅游地產(chǎn)的縮影。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 “弱肉強(qiáng)食”從來(lái)都是自然界的生存法則，在看不見(jiàn)硝煙的商場(chǎng)上，這一規(guī)則以另外的形式演繹著不同的驚心動(dòng)魄的場(chǎng)面。

　　方興地產(chǎn)1.5億收購(gòu)海南蘭海集團(tuán)項(xiàng)目公司51%股權(quán)或許就是一起典型的例子。

　　目標(biāo)崖州項(xiàng)目股權(quán)

　　“我們崖州項(xiàng)目沒(méi)有什么新的進(jìn)展，目前只是在等著跟政府及合作方蘭海簽具體的投資開(kāi)發(fā)協(xié)議”，在8月23日召開(kāi)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，就此前收購(gòu)的海南三亞項(xiàng)目，方興地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅東江如此回應(yīng)。

　　“該項(xiàng)目今年不會(huì)產(chǎn)生一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的收入”，方興地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官江南補(bǔ)充道。

　　根據(jù)先前的約定，項(xiàng)目所涉1500畝地塊將在今年年底掛出。方興方面稱(chēng)，未來(lái)雙方會(huì)依據(jù)在項(xiàng)目公司的股權(quán)比例出資，在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)上，雙方將共同派出高管來(lái)組成。

　　雖然說(shuō)公司對(duì)該地塊尚未形成投資，但仔細(xì)閱讀當(dāng)日方興與海南蘭海所簽協(xié)議，細(xì)心的人就會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)方興而言，無(wú)論最終能否成功獲得該地塊，這都是一筆穩(wěn)贏的投資。

　　4月26日，方興公布以1.5億元收購(gòu)海南蘭海集團(tuán)旗下一項(xiàng)目公司51%的股權(quán)，擬通過(guò)項(xiàng)目公司取得海南三亞一幅土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　目標(biāo)地塊位于海南省三亞市崖城鎮(zhèn)鹽灶河岸，占地面積1500畝，在位置上鄰近三亞市中心、三亞機(jī)場(chǎng)及數(shù)條高速公路。

　　項(xiàng)目公司三亞崖州灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司，是蘭海集團(tuán)今年3月13日為了土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而成立的，自注冊(cè)成立以來(lái)并無(wú)進(jìn)行任何業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)或錄得任何溢利或虧損。注資完成后，項(xiàng)目公司將成為方興地產(chǎn)的非全資附屬公司，注冊(cè)資本為1.6億元，其中，方興地產(chǎn)與蘭海集團(tuán)分別擁有其51%及49%的股本權(quán)益。

　　根據(jù)蘭海集團(tuán)與三亞市政府的若干先前安排，在土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目公司有權(quán)分享土地銷(xiāo)售所產(chǎn)生的部分收益。而目前，項(xiàng)目公司亦就訂立土地開(kāi)發(fā)協(xié)議與三亞市政府進(jìn)行協(xié)商，以期取得土地的獨(dú)家一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　再次進(jìn)入海南市場(chǎng)的方興，則對(duì)此次收購(gòu)充滿(mǎn)了想象的空間。方興認(rèn)為，此番收購(gòu)及合作有利于公司進(jìn)一步拓展在三亞的據(jù)點(diǎn)，有助于獲取機(jī)會(huì)參與土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)及三亞的其他項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，在收購(gòu)蘭海項(xiàng)目公司51%的股權(quán)外，方興還計(jì)劃在項(xiàng)目對(duì)面區(qū)域填海建島，相關(guān)申請(qǐng)正等待政府審批。若獲批，方興在海南或又將增加1500-2000畝的土地面積。

　　“海南島是中國(guó)唯一的亞熱帶旅游海島，也是國(guó)際旅游島，所以看好三亞的旅游前景。”方興地產(chǎn)投資者關(guān)系鄭秋平在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示。

　　苛刻的投資條款

　　事情發(fā)展到此本不為奇，但此筆收購(gòu)中關(guān)于資金的一些附加條件，卻讓外界更多地窺見(jiàn)了方興在此次交易中所扮演的角色。

　　公告稱(chēng)，在注資協(xié)議簽署后的10個(gè)工作日內(nèi)，方興的1.5億元的注冊(cè)資金須以現(xiàn)金形式付款。

　　雙方預(yù)計(jì)，該土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將仍需投入7.659億元。據(jù)悉，若在該金額范圍之內(nèi)的所需資金將由項(xiàng)目公司自行申請(qǐng)銀行貸款，如果所需資金超過(guò)這7.659億元，方興可提供的股東貸款，但利率水平為央行利率上浮50%。

　　“一般而言，股東對(duì)項(xiàng)目公司的貸款都是免息貸款，中石油、中石化也不例外，利率也大多都是同期央行基準(zhǔn)利率，將利率上調(diào)50%，方興有點(diǎn)太苛刻了”，有地產(chǎn)分析師指出。

　　事實(shí)上，根據(jù)雙方的合作條件，方興除了要注資項(xiàng)目公司外，還須為蘭海集團(tuán)提供總額不超過(guò)3億元的貸款。

　　其中，第一筆貸款1億元要在注資完成1個(gè)月內(nèi)提供，而另外2億元的貸款則將在簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)協(xié)議后，根據(jù)蘭海集團(tuán)的需求來(lái)確定。

　　不過(guò)，即便是給合作伙伴蘭海的借款，方興對(duì)其也有著嚴(yán)格的要求。首先，貸款期限不超過(guò)3年，作為蘭海貸款的擔(dān)保，蘭海還需質(zhì)押項(xiàng)目公司49%的股權(quán)及另外一棟實(shí)體酒店為抵押；另外，貸款利率將在同期央行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮40%。

　　當(dāng)然，如此苛刻的條件仍然只能發(fā)生在“能成功在2012年12月31日與三亞市政府訂立開(kāi)發(fā)協(xié)議”的前提下。一旦項(xiàng)目公司未能成功獲取該地塊，方興地產(chǎn)將在其后2個(gè)月內(nèi)要求蘭海集團(tuán)按1.5億元扣減項(xiàng)目公司所產(chǎn)生的若干開(kāi)支，贖回在方興在項(xiàng)目公司的股本權(quán)益。

　　不過(guò)據(jù)稱(chēng)，基于蘭海集團(tuán)在海南多年的經(jīng)驗(yàn)，加上項(xiàng)目本身又受到地方政府的大力支持，方興目前對(duì)該項(xiàng)目充滿(mǎn)了信心。其計(jì)劃繼續(xù)在在二級(jí)市場(chǎng)獲取該項(xiàng)目，并在此建立一個(gè)包括酒店、住宅物業(yè)、商用物業(yè)及企業(yè)總部的綜合區(qū)，而土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方興預(yù)計(jì)將在2014年底前完成。

　　據(jù)悉，現(xiàn)在方興已經(jīng)著手為三亞項(xiàng)目招聘工程總監(jiān)、規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)理及財(cái)務(wù)經(jīng)理。

　　有海南當(dāng)?shù)厝耸糠Q(chēng)，方興此次海南的收購(gòu)是一筆穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。若獲得一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，除了獲得一定的土地收益外，而且資本投資上回報(bào)頗為豐厚，同時(shí)二期開(kāi)發(fā)的收益尚未計(jì)入；如果未能獲取地塊，方興則會(huì)安全撤回投資，也不會(huì)有什么損失。

　　海南地產(chǎn)尷尬縮影

　　資金緊張、出售項(xiàng)目股權(quán)是蘭海集團(tuán)在這筆交易中折射出來(lái)的尷尬處境，而這也是目前海南整個(gè)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。

　　有海南業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)指出，目前的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是“一塌糊涂”。雖說(shuō)旅游地產(chǎn)利潤(rùn)高，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。受資金鏈的影響，現(xiàn)在已經(jīng)有很多項(xiàng)目停工、很多項(xiàng)目停止銷(xiāo)售。所以，現(xiàn)在是有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行兼并收購(gòu)的好機(jī)會(huì)。

　　“原來(lái)賣(mài)2億多的項(xiàng)目，現(xiàn)在1億多就賣(mài)出去了”，這樣的事例背后卻是映射海南樓市的蕭條。

　　據(jù)其透露，在海南，目前除了方興外，龍湖、萬(wàn)科、海航等大型房企都在籌劃收購(gòu)兼并事宜，以期在行業(yè)低谷期進(jìn)入海南市場(chǎng)或加大布局。

　　但無(wú)法忽略的是，盡管大開(kāi)發(fā)商已看準(zhǔn)這次抄底接盤(pán)的機(jī)會(huì)，目前整個(gè)海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于急速冷凍回落過(guò)程之中。僅以著名的雅居樂(lè)海南清水灣項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目2010年的銷(xiāo)售達(dá)百億，占整個(gè)公司業(yè)績(jī)的1/3，但在今年上半年，其確認(rèn)銷(xiāo)售額僅15.43億元，同比降72.9%。

　　海南清水灣且如此，其他中小開(kāi)發(fā)商更不用提。

　　海南業(yè)內(nèi)人士蔡先生介紹，10月到來(lái)年二月是海南旅游旺季，這也是海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的階段。限購(gòu)、本地需求不旺，加上七八月是海南旅游淡季，這直接導(dǎo)致目前整個(gè)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

　　顯然，作為一個(gè)外地投資客占比超七成的市場(chǎng)，在全國(guó)其他城市樓市成交回暖的時(shí)候，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯慢了一拍。

　　不過(guò)，雖然目前樓市并不見(jiàn)好，但海南業(yè)內(nèi)對(duì)于未來(lái)的前景還是并不悲觀。上述人士預(yù)計(jì)，明年下半年市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，“未來(lái)五年，海南的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的前景還是比較好的”。

　　至于方興收購(gòu)蘭海所獲得的項(xiàng)目未來(lái)前景，多位業(yè)內(nèi)人士則表示尚無(wú)法判斷，“現(xiàn)在還無(wú)法看清其未來(lái)幾年的發(fā)展”。