下半年毛利率將會(huì)維持現(xiàn)在的水平，不會(huì)出現(xiàn)下滑。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 彭飛 “從行業(yè)整體環(huán)境來(lái)看，我認(rèn)為毛利率下滑是正常的?！泵鎸?duì)眾多投資者和媒體的質(zhì)疑，建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官陳建業(yè)如此表態(tài)

　　在建業(yè)地產(chǎn)8月20日于香港召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，毛利率下降顯然成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，不少投資者及媒體對(duì)該公司三四線戰(zhàn)略產(chǎn)生質(zhì)疑，擔(dān)心其毛利率會(huì)否進(jìn)一步下滑。

　　中報(bào)披露，建業(yè)地產(chǎn)上半年的毛利率下跌了9.8個(gè)百分點(diǎn)，至35.8%，而期內(nèi)三四線城市合約銷售占比約38%，建業(yè)方面預(yù)期下半年該部分城市銷售占比會(huì)上升至62%。

　　對(duì)此，陳建業(yè)表示，35.8%的毛利率處于正常水平，不必過(guò)多擔(dān)憂，下半年毛利率將會(huì)維持現(xiàn)在的水平，不會(huì)出現(xiàn)下滑?！邦A(yù)計(jì)未來(lái)毛利率會(huì)在30%-40%之間。”

　　此外，對(duì)于上半年已達(dá)57.6%的負(fù)債率，首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行副總裁胡冰表示，這是負(fù)債率第一次超過(guò)50%，在上半年50多億的合同銷售之中，6月份完成16億，占三分之一，而且大部分為按揭，所以現(xiàn)金回款比較慢。

　　“在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，公司負(fù)債率會(huì)比較高一點(diǎn)?！焙m(xù)稱，從行業(yè)角度來(lái)看，57.6%的負(fù)債率不算高，整個(gè)行業(yè)平均水平在70%-80%?！氨M管如此，建業(yè)還是會(huì)堅(jiān)持謹(jǐn)慎的負(fù)債率水平，對(duì)自己的要求是控制在75%以下，最好是在50%左右。”

　　對(duì)于下半年，陳建業(yè)表示，將以審慎的態(tài)度繼續(xù)收購(gòu)?fù)恋?，只要地價(jià)低，性價(jià)比高的土地都會(huì)購(gòu)買(mǎi)。若資金不足，會(huì)考慮各種形式的融資。

　　除了上述兩位管理層，建業(yè)地產(chǎn)投資者關(guān)系總監(jiān)梅世榮以及董事會(huì)辦公室副主任郭衛(wèi)強(qiáng)也出席了當(dāng)天的業(yè)績(jī)會(huì)，以下為建業(yè)地產(chǎn)2012年中期業(yè)績(jī)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：集團(tuán)加大在鄭州以外地區(qū)推盤(pán)，導(dǎo)致均價(jià)變化比較明顯。而下半年計(jì)劃是在鄭州以外城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)，三四線城市比重將會(huì)增加，這樣會(huì)否影響下半年的毛利率？另外，為什么上半年公司銷售錄得同比增長(zhǎng)，但經(jīng)營(yíng)所得的現(xiàn)金流卻是負(fù)值？在現(xiàn)在的情況下，為什么公司決定要派發(fā)中期股息？

　　陳建業(yè)：首先，房地產(chǎn)的推盤(pán)并不是開(kāi)發(fā)商想在某個(gè)階段推什么盤(pán)就推什么盤(pán)，而是根據(jù)土地儲(chǔ)備的具體情況，比如在哪個(gè)城市有多少儲(chǔ)備、具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏等等。

　　去年，建業(yè)地產(chǎn)的確定收入增加主要是因?yàn)猷嵵萋?lián)盟七期售價(jià)比較高，同時(shí)該項(xiàng)目占比較高，達(dá)70%，因而去年毛利率非常高。

　　因?yàn)榻I(yè)地產(chǎn)實(shí)行的是省域化發(fā)展戰(zhàn)略，推盤(pán)比較均衡，除了鄭州之外，我們也在其他地區(qū)推盤(pán)。由于鄭州市受限購(gòu)令影響，而其他地區(qū)經(jīng)濟(jì)也在不斷發(fā)展，所以鄭州的占比在不斷下降，我們?cè)诤幽鲜〉陌l(fā)展是均衡的。

　　雖然毛利率下降了，但是我們推盤(pán)的節(jié)奏和量都在增加。但是，我們錄得的銷售額在增加，這對(duì)公司的發(fā)展是健康的。

　　胡冰：關(guān)于利潤(rùn)率的問(wèn)題，稅率是其中一方面，我們的實(shí)際稅率從去年的59%降到55%，其中，很重要的原因是聯(lián)盟七期取得特別高的利潤(rùn)率，毛利率接近60%，整個(gè)項(xiàng)目在去年開(kāi)盤(pán)。

　　而今年的市場(chǎng)形勢(shì)不是你想賣哪個(gè)盤(pán)就賣哪個(gè)盤(pán)，這個(gè)要根據(jù)推盤(pán)節(jié)奏進(jìn)行。今年沒(méi)有這種高毛利率的項(xiàng)目，所以我們?cè)谕恋卦鲋刀惙矫妫鲋刀惵什欢?，?shí)際稅率也出現(xiàn)了下降。但是，我們?cè)趦衾侍嵘矫鏁?huì)進(jìn)一步改進(jìn)。

　　對(duì)于我們派發(fā)中期股息的問(wèn)題，是這樣，建業(yè)地產(chǎn)以前一直都是固定的，每年年末派一次，按照利潤(rùn)的30%。但是，根據(jù)過(guò)去這四年的觀察，每年到分派股息的時(shí)候，股價(jià)都會(huì)有一些波動(dòng)。所以為了平緩股票市場(chǎng)的波動(dòng)，形成比較頻繁派息的節(jié)奏，不像以前一年派一次。但是，我們總的派息政策是不變的，全年總的派息額也不變，只不過(guò)是從一年派一次變成一年派兩次，盡量減少股價(jià)的波動(dòng)。

　　針對(duì)今年上半年的形勢(shì)，公司適當(dāng)做了一些土地儲(chǔ)備的安排，所以現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)值。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您剛才說(shuō)到去年土地儲(chǔ)備不足，所以擴(kuò)大了土地儲(chǔ)備。但是，一些投行認(rèn)為你們這樣買(mǎi)地風(fēng)險(xiǎn)很高，今年余下幾個(gè)月會(huì)否改變買(mǎi)地的方針？

　　陳建業(yè)：先看一些數(shù)據(jù)，上半年我們土地購(gòu)置154萬(wàn)平方米，均價(jià)為439元/平方米，如此低的土地價(jià)格，為公司未來(lái)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　下半年將繼續(xù)保持穩(wěn)健審慎的購(gòu)地策略，如果土地價(jià)格合適，位置較好，性價(jià)比較高，經(jīng)過(guò)測(cè)算后判斷其具有發(fā)展空間，同時(shí)在公司資金承受量允許的情況下，將會(huì)繼續(xù)獲取土地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：如果資金不夠會(huì)不會(huì)考慮發(fā)債？

　　陳建業(yè)：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此對(duì)資金的需求是一直存在的。如果政策允許，所有的融資方式我們都可以考慮。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：對(duì)于即將到來(lái)的金九銀十，建業(yè)地產(chǎn)有怎樣的判斷？上半年已有小幅增長(zhǎng)，下半年公司會(huì)否有信心完成目標(biāo)，亦或超額完成全年目標(biāo)？

　　陳建業(yè)：在省域化戰(zhàn)略方針指引下，上半年建業(yè)取得了一定的成績(jī)，比去年同期增長(zhǎng)13.6%，為完成全年的任務(wù)打下了良好的基礎(chǔ)。

　　雖然下半年有金九銀十傳統(tǒng)的說(shuō)法。但是，從去年嚴(yán)厲調(diào)控以來(lái)，每個(gè)月的銷售額變化已經(jīng)不像2008年、2009年之前那么顯著，去年十月份我們還稱為斷崖式的下跌，所以我認(rèn)為下半年市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)該是平穩(wěn)的。

　　同時(shí)，我和我的管理團(tuán)隊(duì)也會(huì)努力工作，爭(zhēng)取完成下半年的工作任務(wù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：不久之前，河南限購(gòu)新政備受關(guān)注，作為深耕河南市場(chǎng)的建業(yè)地產(chǎn)，對(duì)此怎么看？對(duì)于下半年的政策走向怎么判斷？

　　陳建業(yè)：就鄭州市來(lái)看，限購(gòu)令不會(huì)取消，也不會(huì)松綁。

　　建業(yè)地產(chǎn)會(huì)在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中努力發(fā)掘自住型需求和改善型需求，有信心做好鄭州市場(chǎng)的工作。除了鄭州之外，河南其他城市都是不限購(gòu)令，這些市場(chǎng)的增長(zhǎng)將會(huì)促進(jìn)整個(gè)業(yè)績(jī)平穩(wěn)均衡的增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年，你們的負(fù)債率達(dá)到57.6%，這是第一次超過(guò)50%，這一高水平會(huì)否長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)？另外，建業(yè)在商丘有一個(gè)比較大的項(xiàng)目，該項(xiàng)目投資大概是多少？

　　胡冰：負(fù)債率第一次超過(guò)50%是由各種原因構(gòu)成的。在上半年50多億的合同銷售之中，6月份完成16億，占三分之一，而且大部分還是按揭，現(xiàn)金回款比較慢，所以在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，公司負(fù)債率會(huì)比較高一點(diǎn)。

　　對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，57.6%的負(fù)債率不算高，整個(gè)行業(yè)平均水平在70%-80%。盡管如此，我們還是會(huì)秉承比較謹(jǐn)慎的負(fù)債率水平，建業(yè)地產(chǎn)對(duì)自己的要求是控制在75%以下，最好是在50%左右。

　　陳建業(yè)：去年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了以河南省為主，發(fā)展中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃。在這樣一個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃指導(dǎo)下，今年年初河南省委省政府發(fā)布了17號(hào)文件，其中心議題是要在各個(gè)地級(jí)城市建設(shè)中央商務(wù)區(qū)以及特色商業(yè)街區(qū)。各個(gè)地級(jí)市政府為了適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展也都在做這個(gè)工作。

　　作為深耕河南的地產(chǎn)企業(yè)，我們也應(yīng)該抓住這種機(jī)遇，順應(yīng)發(fā)展潮流，因此公司和地方政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，我們將在CBD建設(shè)中發(fā)揮重要作用。

　　商丘和平頂山的項(xiàng)目都是基于這個(gè)判斷和目的同當(dāng)?shù)卣灱s，但是具體的實(shí)施是要分步進(jìn)行，投資也是一樣，并非一年就要投十幾、二十億。因?yàn)轫?xiàng)目要征地、前期投入、我們還是按部就班的推進(jìn)，不會(huì)影響公司現(xiàn)金流的安全。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：從現(xiàn)在的情況來(lái)看，公司現(xiàn)在的毛利率已經(jīng)見(jiàn)底了嗎？下半年還會(huì)有下滑的空間嗎？現(xiàn)在已經(jīng)鎖定全年入帳金額大概有多少？

　　陳建業(yè)：從行業(yè)整體環(huán)境來(lái)看，我認(rèn)為毛利率下滑是正常的。

　　同時(shí)，我們的毛利率在35.8%，我認(rèn)為這個(gè)數(shù)字也是正常的，不值得過(guò)多擔(dān)憂。下半年毛利率將會(huì)維持現(xiàn)在的水平，不會(huì)出現(xiàn)下滑。

　　胡冰：截止到7月份，我們已經(jīng)完成合同銷售目標(biāo)的66%，在鎖定確認(rèn)入帳方面，已在六月底完成“時(shí)間過(guò)半任務(wù)過(guò)半”的目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：短期借款占總貸款的比例是有點(diǎn)高，請(qǐng)問(wèn)下半年對(duì)這些短債的償付怎么安排？另外，公司的平均借貸成本接近10%，在業(yè)內(nèi)屬于比較高的，對(duì)于降低借貸成本有什么計(jì)劃？另外，CB方面，近來(lái)建業(yè)也有一些安排，目前的進(jìn)度怎么樣？

　　胡冰：首先，關(guān)于CB，因?yàn)槭窃?月1日開(kāi)始，不著急，所以就把它調(diào)整到短期負(fù)債里面。目前，我們?cè)谂c債權(quán)人進(jìn)行溝通，短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)行償還。

　　至于其他借款的17億，主要包括在上半年發(fā)行的百瑞信托第三期，其結(jié)構(gòu)和第一期、第二期是一樣的，發(fā)行后半年之內(nèi)都是作為短期借款借給我們。之后再選擇項(xiàng)目，投入到項(xiàng)目中作為資本金。這個(gè)在下半年就會(huì)找到合適項(xiàng)目，該部分的規(guī)模近12億，如果17億減去12億只剩5億，所以這些錢(qián)都不是短期內(nèi)需要償付的，只是剛好處于這個(gè)時(shí)點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)金回籠方面，上半年公司銷售速度還可以，但是和回款速度不是很匹配，到六月底，公司已經(jīng)銷售但是還沒(méi)有收回的現(xiàn)金大概是多少？

　　胡冰：我們上半年總合同金額是51.4億，而6月份單月的合同金額為16億，占比近三分之一，而且項(xiàng)目是在下半年開(kāi)始開(kāi)盤(pán)的，辦理按揭需要一個(gè)過(guò)程。所以，公司上半年的回款率是70%，低于去年年底的90%?？偟膩?lái)說(shuō)，正好這個(gè)時(shí)點(diǎn)的開(kāi)盤(pán)率較高，因而導(dǎo)致目前回款情況不太理想。不過(guò)，這只是短暫的情況，不需要太擔(dān)心。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：建業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去一年內(nèi)，管理層CEO和CFO都換了新的面孔，這對(duì)于未來(lái)河南建業(yè)在整體戰(zhàn)略的布局上會(huì)不會(huì)有一些改變，大的方向和小的執(zhí)行方面跟以前會(huì)不會(huì)有什么不同？

　　陳建業(yè)：今年CEO和CFO出現(xiàn)了變動(dòng)，我覺(jué)得這是正?，F(xiàn)象。因?yàn)?，王?王天也)對(duì)公司的發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)，由于他有個(gè)人的事情要處理，暫時(shí)離開(kāi)了公司，但是他還是建業(yè)地產(chǎn)的顧問(wèn)。

　　另外，對(duì)于堅(jiān)持省域化發(fā)展戰(zhàn)略、在河南本地發(fā)展的建業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，CEO和CFO的變動(dòng)不會(huì)對(duì)我們的戰(zhàn)略布局和戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)生影響，我也相信經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有一批年輕人能夠承擔(dān)起新的責(zé)任和新的任務(wù)。

　　不難看出，公司今年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)還是非常正常健康的，而未來(lái)公司也將持續(xù)健康發(fā)展下去。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才也提到公司的借貸成本在業(yè)內(nèi)算是比較高的，而公司過(guò)去幾年的凈負(fù)債比例是卻低于同行，為什么會(huì)出現(xiàn)平均借貸成本比其他的公司還高，未來(lái)有什么計(jì)劃把借貸成本進(jìn)一步降低？

　　胡冰：今年增加借貸成本主要有兩個(gè)原因。第一，今年4月份的時(shí)候，我們做了新加坡幣4.75的借貸。

　　第二，還是我剛才提到的，把7億人民幣的百瑞信托作為借款的時(shí)候，是有10%的固定收益，高于銀行的正常水平。但是，這只是半年期，是為了盡快把資本金投入進(jìn)去。所以，在短期內(nèi)顯得高了一點(diǎn)。

　　至于下半年如何降低借貸成本，國(guó)內(nèi)銀行有存貸比的限制，河南地區(qū)銀行放貸的速度比起深圳等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方相對(duì)會(huì)慢一點(diǎn)。我們還是會(huì)以國(guó)內(nèi)銀行貸款為主，同時(shí)也會(huì)在境外商業(yè)銀行做一些融資活動(dòng)，因?yàn)榫惩獾娜谫Y成本會(huì)比國(guó)內(nèi)的更低。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司上半年的去化率大概是55%左右，與往年相比似乎慢了一點(diǎn)。是否意味著相較于去年，三、四線城市的銷售今年會(huì)更充滿挑戰(zhàn)性？

　　胡冰：上半年我們的去化率是55%，去年是60%。其實(shí)，今年我們?cè)谧鰳I(yè)績(jī)預(yù)測(cè)時(shí)，是按50%來(lái)預(yù)測(cè)的，因?yàn)榭紤]到今年年初以來(lái)整個(gè)市場(chǎng)比較灰暗，我們也比較保守。但實(shí)際上，現(xiàn)在的情況比當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的情況還要好5%。

　　而下半年我們會(huì)有一些項(xiàng)目在三、四線城市，我覺(jué)得這方面不必太擔(dān)憂，因?yàn)榻I(yè)進(jìn)入三、四線已不是一、兩年，省域化戰(zhàn)略已經(jīng)實(shí)施十年了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：三、四線城市的銷售價(jià)格會(huì)比一、二線城市低一點(diǎn)，利潤(rùn)率也會(huì)低一點(diǎn)，而相比去年同期，今年上半年的利潤(rùn)率也確實(shí)降下來(lái)了。那么在進(jìn)一步深入三、四線城市的同時(shí)，公司的長(zhǎng)期利潤(rùn)率會(huì)不會(huì)往下走？

　　陳建業(yè)：2002年到2008年完成了布局階段，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州等18個(gè)地區(qū)都有項(xiàng)目落地。

　　2008年到2012年，按照董事會(huì)的規(guī)劃是進(jìn)入到攻堅(jiān)階段，也就意味著我們要在已經(jīng)落地的城市提高市場(chǎng)占有率，并為下一步深入到縣域城市奠定基礎(chǔ)。

　　第三階段則是縱深階段，縱深階段是要進(jìn)入縣級(jí)城市，包括一些發(fā)展比較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

　　而進(jìn)入縣級(jí)城市戰(zhàn)略是從去年實(shí)施的，被稱為“有條件選擇性地進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的中型縣級(jí)市”。河南現(xiàn)在大概有50個(gè)縣級(jí)以上的城市，人均GDP已經(jīng)突破3000美元。眾所周知，人均GDP突破3000美元是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期，同時(shí)其房?jī)r(jià)也處于快速增長(zhǎng)期。這30-50個(gè)城市的房?jī)r(jià)大概要超過(guò)3000元人民幣。

　　而2004年進(jìn)入一些地級(jí)城市時(shí)，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)還不到2000元?，F(xiàn)在進(jìn)入縣級(jí)城市，房?jī)r(jià)已達(dá)到3500-4000元，這個(gè)水平完全能夠支持我們的產(chǎn)品落地，完全能夠保證我們有一定的利潤(rùn)的空間。

　　進(jìn)入三、四線城市并非今年上半年利潤(rùn)率的降低的主因。之前也提到過(guò)聯(lián)盟七期這個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目利率非常高，售價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元，它的毛利率在60%以上，而且所占份額又比較大。

　　而今年由于市場(chǎng)形勢(shì)的影響，銷售比較低迷，尤其是在3月份以前。加之沒(méi)有這樣高利潤(rùn)的項(xiàng)目，在三、四線城市在均衡發(fā)展，因而我們的利潤(rùn)率只能達(dá)到35.8%，我們認(rèn)為這個(gè)毛利率水平基本上可以。預(yù)計(jì)未來(lái)毛利率會(huì)在30%-40%之間。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前經(jīng)濟(jì)欠佳對(duì)于河南省購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力是否會(huì)有影響？

　　陳建業(yè)：河南的城市化率已超過(guò)40%?？梢哉f(shuō)，城市化率在30%-70%之間的時(shí)候發(fā)展速度是非?？斓?。按照省政府的要求和規(guī)劃，河南每年的城市化率要提高1.7%。眾所周知，河南常住人口排名第三，如果按照實(shí)際人口，應(yīng)該是第一人口大省，有1億人，其城市化發(fā)展會(huì)帶動(dòng)大量的購(gòu)房需求。

（審校：劉滿桃）