如果我們覺得市場好，銷售也不錯(cuò)，就會(huì)繼續(xù)買地，但大規(guī)模購地的前提是公司銷售要持續(xù)增長。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 在佳兆業(yè)2012年中期業(yè)績會(huì)上，土地問題儼然是外界最為關(guān)心的話題。

　　上半年，佳兆業(yè)通過合作、公開競買以及收購等方式，分別在廣州、上海、武漢和大連等地相繼購入六幅土地，購地款約16億元。

　　就此，佳兆業(yè)副主席譚禮寧于中期業(yè)績會(huì)上表示，公司上半年新增土地價(jià)格較為合理，但對(duì)土地市場的態(tài)度還是比較理性，如果地價(jià)回歸到合理階段，將會(huì)重回一線城市，不過買地計(jì)劃仍然會(huì)持審慎態(tài)度，要根據(jù)公司現(xiàn)金流及銷售情況而定。

　　“如果我們覺得市場好，銷售也不錯(cuò)，就會(huì)繼續(xù)買地。但大規(guī)模購地的前提是公司銷售要持續(xù)增長，這是最關(guān)鍵的。”譚禮寧如是稱。

　　他還表示，今年的整體樓市政策會(huì)平穩(wěn)，不會(huì)放松，因此公司不會(huì)抱特別樂觀的心態(tài)。“而從我們自身的經(jīng)營環(huán)境來講，也不希望市場有什么問題，不要出現(xiàn)大的波動(dòng)。”

　　佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官張鴻光介紹稱，截止目前，公司大概有55億的土地款尚未繳付，其中有約30億會(huì)在今年年底支付，剩下的將于明年或者后年支付。

　　對(duì)于今年的銷售目標(biāo)，譚禮寧認(rèn)為公司有信心完成年初制定的165億元銷售任務(wù)。

　　他介紹道，截止7月底，公司已鎖定130億元銷售金額，其中約90億將于下半年入賬；另外，截止7月底的合同銷售額約80億元，已完成今年165億目標(biāo)近50%，上半年去化率為70%，下半年可以繼續(xù)保持這個(gè)水平。

　　此外，對(duì)于之前外界關(guān)注的深圳南園新村舊改項(xiàng)目，佳兆業(yè)總裁金志剛在接受觀點(diǎn)新媒體提問時(shí)稱，在該項(xiàng)目上，佳兆業(yè)確實(shí)與萬科有競爭關(guān)系，但目前雙方都已經(jīng)被政府叫停。

　　不過，金志剛還強(qiáng)調(diào)，南園新村舊改是非常不錯(cuò)的項(xiàng)目，如果今后時(shí)機(jī)成熟，佳兆業(yè)還是想繼續(xù)跟進(jìn)。

　　以下為佳兆業(yè)2012中期業(yè)績會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：請(qǐng)問佳兆業(yè)目前的毛利率處于什么水平？是否可以一直保持？

　　譚禮寧：我們目前毛利率的整體水平大概是35%至40%，這也是我們的目標(biāo)。上半年由于交付的面積相對(duì)較少，但也有個(gè)別毛利率相對(duì)較高的項(xiàng)目，所以整體來說，全年的目標(biāo)大概是35%。

　　現(xiàn)場提問：是否因?yàn)榕f改項(xiàng)目才使你們的毛利率達(dá)到這個(gè)水平？

　　張鴻光：其實(shí)就算有比較多的舊改項(xiàng)目入帳，整體算下來也保持這個(gè)水平。因?yàn)楝F(xiàn)在整體經(jīng)營環(huán)境不樂觀，大多數(shù)公司的毛利率這一年都有下降。由于我們的成本控制還處于一個(gè)較好水平，如果這方面控制不好，毛利率最終也達(dá)不到目前的水平。

　　現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)上半年通過各種方式新增了幾幅地塊，那么下半年你們還會(huì)不會(huì)繼續(xù)購買土地？會(huì)選擇哪些區(qū)域？

　　譚禮寧：我們上半年大概花了16億買地。在我們看來，買地是必然的。在目前的市場大環(huán)境下，我們新增的土地如果按現(xiàn)行市場價(jià)格看，其實(shí)是上升了。

　　其實(shí)我們這幾年買地的作風(fēng)是比較積極的，如果我們覺得市場好，銷售也不錯(cuò)，就會(huì)繼續(xù)買地。但暫時(shí)來看，我們也相對(duì)保守，目前在考慮的地塊都位于一線城市。如果我們想做到一定規(guī)模，只靠現(xiàn)在的資金是不夠的，所以我們也會(huì)找一些投資者來贊助。

　　至于選擇的區(qū)域，從整體來看，我們會(huì)選擇比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，但我們二三線城市的項(xiàng)目也相當(dāng)成功。所以當(dāng)土地市場的價(jià)格回歸到合理階段時(shí)，我們就會(huì)回到一線城市。但市場很好的時(shí)候，這個(gè)價(jià)格也將是天價(jià)。

　　現(xiàn)場提問：請(qǐng)問你們目前的負(fù)債水平怎樣？下半年開工和買地的資金又是怎樣安排的？

　　譚禮寧：從今年整體來看，我們的負(fù)債率是有所下降的，其實(shí)我們也不想提高負(fù)債率，因?yàn)檫@里面包含了很多風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，我們對(duì)土地市場的態(tài)度還是比較理性的。大規(guī)模購地的前提是公司銷售要持續(xù)增長，這是最關(guān)鍵的。我們?nèi)ツ甑匿N售額增長了差不多50%，如果每年都增長，當(dāng)規(guī)模做大后，我們的增長速度就會(huì)再大一點(diǎn)。

　　下半年我們的工程款大概是40億左右，土地款大概是30多億。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在未繳的土地款還有多少？你們又怎么看待今后土地市場的變化？

　　張鴻光：截止到目前，我們的土地款總額大概有55億還沒有支付，其中有約30億會(huì)在今年年底支付，剩下的將于明年或者后年支付。

　　關(guān)于土地政策，暫時(shí)來講，我們是偏保守一點(diǎn)，我們也覺得政策不會(huì)放松，所以過去兩年我們主打的產(chǎn)品都是以剛性需求為主的小戶型。

　　另外，我覺得今年政策總體還是比較平穩(wěn)的。而從我們自身的經(jīng)營環(huán)境來講，也不希望市場有什么問題，不要出現(xiàn)大的波動(dòng)。

　　現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)的中期目標(biāo)是繼續(xù)專注于舊改，但前段時(shí)間深圳南園新村項(xiàng)目被政府叫停了，這是否因?yàn)槿f科加入競爭？現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目處于怎樣的情況？還會(huì)不會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)？

　　金志剛：關(guān)于南園新村舊改項(xiàng)目，我們確實(shí)與萬科有競爭關(guān)系，目前雙方都已經(jīng)被叫停。但這個(gè)項(xiàng)目是非常不錯(cuò)的，如果今后時(shí)機(jī)成熟，我們還是想繼續(xù)跟進(jìn)。

　　其實(shí)我們今年還有幾個(gè)舊改項(xiàng)目要入市，包括陜西寶雞的一個(gè)廣場、深圳以及珠海的項(xiàng)目，年底都會(huì)入市。所以南園新村項(xiàng)目不會(huì)影響公司其他舊改項(xiàng)目的進(jìn)展。

　　現(xiàn)場提問：最近有消息稱佳兆業(yè)會(huì)涉及金融產(chǎn)業(yè)園和汽車產(chǎn)業(yè)園，并且汽車產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)提上了議事日程，請(qǐng)問這兩方面的情況怎么樣？

　　金志剛：包括汽車、金融產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，目前都處于前期的研究探討過程，暫時(shí)還沒有重大突破。如果有消息，會(huì)對(duì)外界公布。

　　現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)這兩年在資本市場也比較活躍，這對(duì)你們整體的規(guī)模提升產(chǎn)生了怎么的影響？

　　譚禮寧：過去兩年我們?cè)谫Y本市場上的積極動(dòng)作，目的就是為了擴(kuò)大規(guī)模。我們2009年剛上市的時(shí)候，銷售額是60億，2010年是100億，去年達(dá)到了150億，今年的目標(biāo)是165億。所以從規(guī)模來看，我們之前融資得到的資金在銷售上都陸續(xù)反映出來了。

　　現(xiàn)場提問：近段時(shí)間關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大的消息很多，如果二三線城市也試點(diǎn)，對(duì)你們會(huì)產(chǎn)生什么影響？

　　金志剛：從上海、重慶目前試點(diǎn)房產(chǎn)稅的情況來看，主要是針對(duì)投資和投機(jī)行為，如果多次購房，就需要多繳稅，我覺得房產(chǎn)稅擴(kuò)大之后會(huì)延續(xù)這個(gè)特點(diǎn)。

　　從我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，主要是以剛性需求為主，絕大部分產(chǎn)品是120平方米以下的小戶型，大部分產(chǎn)品都在房產(chǎn)稅的調(diào)整范圍之外。所以房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)于我們?cè)谌珖鞯氐臄U(kuò)張，如果說有影響，也將是及其輕微的。

　　現(xiàn)場提問：近段時(shí)間，市場上成交價(jià)格和成交量都有回暖趨勢，如果下半年市場持續(xù)回暖，公司會(huì)不會(huì)改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推一些利潤較高的大戶型產(chǎn)品？

　　金志剛：從目前整個(gè)宏觀調(diào)控來看，政府鼓勵(lì)的是兩類產(chǎn)品，一種是增加保障房的供應(yīng)，第二種就是增加剛性需求產(chǎn)品的供應(yīng)，投資和投機(jī)需求是被徹底打壓的。在今后非常長的時(shí)間內(nèi)，我們看不出來大戶型產(chǎn)品的希望。

　　因此，我們不會(huì)因?yàn)槭袌鲆粫r(shí)的小波動(dòng)，改變對(duì)整體政策的看法。而從整體的經(jīng)營策略來講，我們今后幾年不管是在投資方面，還是在市場營銷定位上，以及開發(fā)方面，都會(huì)以剛需產(chǎn)品為主。

　　現(xiàn)場提問：目前佳兆業(yè)在旅游地產(chǎn)方面的試點(diǎn)項(xiàng)目--東戴河已經(jīng)入市，這個(gè)項(xiàng)目的最新情況怎樣？其實(shí)關(guān)于旅游地產(chǎn)，業(yè)界一直都認(rèn)為這是開發(fā)商大規(guī)模圈地的名義，請(qǐng)問佳兆業(yè)如何看待這點(diǎn)？

　　金志剛：關(guān)于旅游地產(chǎn)，每個(gè)企業(yè)都有自己不同的說法，但如果具體落實(shí)到項(xiàng)目上，都會(huì)包括酒店、住宅項(xiàng)目、以及一些配套，這是整體組合起來的一個(gè)項(xiàng)目。

　　其實(shí)做旅游項(xiàng)目，更多的要考慮財(cái)務(wù)狀況，必須要有一些住宅以及可銷售的物業(yè)，這樣才能使整個(gè)財(cái)務(wù)好轉(zhuǎn)。所以我們的項(xiàng)目就發(fā)展了一些住宅去銷售，面對(duì)的客戶群也比較廣，目前銷售情況還不錯(cuò)，這說明項(xiàng)目的定位是非常準(zhǔn)確的。

　　其實(shí)，像這種項(xiàng)目能很好的執(zhí)行下去，對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)和開發(fā)商來講都是雙贏的結(jié)果。如果開發(fā)商不去做，那個(gè)地方永遠(yuǎn)都不會(huì)改變。現(xiàn)在既然有這樣一個(gè)市場契機(jī)，雙方一拍即合，這對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)來說都是有益。

　　對(duì)于圈地的說法，其實(shí)目前在國內(nèi)已經(jīng)不可能出現(xiàn)了。因?yàn)檎耐恋亻e置管理辦法還是非常嚴(yán)厲的，而關(guān)于出讓的土地指標(biāo)也很緊。所以現(xiàn)在不可能出現(xiàn)之前一圈就是三萬畝地的情況。目前唯一有可能的就是這些片區(qū)已經(jīng)做了整體規(guī)劃，分期去建設(shè)，不管是誰都要在整體規(guī)劃下建設(shè)，包括我們公司在內(nèi)，都是服從于它的整個(gè)規(guī)劃去建設(shè)的。