萬科在每一次的調(diào)控中都能應(yīng)對得很好，只改變我們能改變的，決不改變不能改變的事情。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 “與其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究對策去解決問題。所以，萬科是不怨天，不怨地，只怨自己不努力。”即使2012年下半年房地產(chǎn)調(diào)控依舊不放松，但萬科總裁郁亮面對未來的發(fā)展道路仍充滿信心與努力。

　　8月8日，萬科在香港舉行了2012年半年度業(yè)績發(fā)布會。萬科總裁郁亮攜同執(zhí)行副總裁王文金、肖莉以及萬科董事會秘書譚華杰一起出席了發(fā)布會現(xiàn)場。

　　2012年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入307.2億元，凈利潤37.3億元，同比分別增長53.7%和25.1%；上半年萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積602.5萬平方米，同比增長6.5%，銷售金額625.4億元，同比下降4.7%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積263.8萬平方米，同比增長90.7%，結(jié)算收入302.2億元，同比增長55.4%。

　　上半年萬科的銷售均價(jià)為10380元，較去年同期下降10.6%，與此同時(shí)，公司的結(jié)算均價(jià)也有所降低。

　　對此，萬科董事會秘書譚華杰表示，這反映了市場調(diào)整期部分城市或區(qū)域住房價(jià)格調(diào)整的影響，但更主要的原因還是銷售結(jié)構(gòu)的變化。

　　對于上半年推盤量下降但銷售面積增長的問題，譚華杰介紹，銷售的一部分來自新推盤，另一部分來自可售庫存的去化。上半年公司新推盤較少，但加大了庫存去化的力度，所以銷售面積實(shí)現(xiàn)增長。

　　另外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已新增項(xiàng)目共18個(gè)，但總地價(jià)僅約112億元。

　　“從2008年開始明確，就是決不拿地王?？梢钥吹綇?008年以后，全國地王就沒有萬科的份。”萬科在拿地策略上有自己的一套方法。

　　郁亮表示，萬科拿地主要取決于兩個(gè)重要的因素，一是有沒有機(jī)會；二是正好有錢。對于萬科來說，現(xiàn)在手里有地有錢，是一個(gè)非常好的可進(jìn)可退狀態(tài)，這是一個(gè)未來策略。

　　而在政策調(diào)控不放松的環(huán)境下，萬科也有自己的方法措施來應(yīng)對。“以變來應(yīng)變”，郁亮表示，萬科從2008年以后，在每一次的調(diào)控中都能應(yīng)對得很好，只改變我們能改變的，決不改變不能改變的事情。

　　其續(xù)稱，今年的影響對于萬科來說，跟去年沒什么兩樣，我們的應(yīng)對策略仍然是做主流市場，蓋好房子，滿足市場自住需求。

　　以下是萬科2012年半年度業(yè)績推介會現(xiàn)場問答實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：萬科置業(yè)在7月份宣布收購香港南聯(lián)地產(chǎn)79%的股權(quán)，那么接下來萬科會有商業(yè)地產(chǎn)注入南聯(lián)地產(chǎn)嗎？另外，您現(xiàn)在對內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控政策有什么預(yù)測？如果政府不斷加緊調(diào)控，萬科在下半年會采取什么樣的應(yīng)對方式？

　　郁亮：關(guān)于南聯(lián)地產(chǎn)，萬科目前沒有具體的計(jì)劃，注入資產(chǎn)計(jì)劃也沒有。我們把南聯(lián)地產(chǎn)作為萬科國際化的試驗(yàn)平臺，想先發(fā)展它現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，先把這個(gè)發(fā)展好，而具體發(fā)展計(jì)劃還需要跟投資者溝通來確定。

　　關(guān)于政策預(yù)測與走勢的問題，我們自己覺得萬科沒有什么預(yù)測能力，但很多人都認(rèn)為萬科每次預(yù)測得都很好，市場資金的時(shí)候又不缺錢，土地缺少時(shí)，房子還賣得不錯(cuò)。

　　但是，其實(shí)萬科不是靠預(yù)測，也不是靠運(yùn)氣，而是對政策有更透徹的理解?，F(xiàn)在有的人相信宏觀調(diào)控將繼續(xù)下去，也有很多人認(rèn)為政策會有所松動(dòng)等，但房地產(chǎn)行業(yè)如果還沒有回到健康發(fā)展軌道上來，那么調(diào)控一定會持續(xù)下去。而這一點(diǎn)中央也一再表示決心，所以萬科也相信調(diào)控會繼續(xù)下去。

　　而在這樣的形勢下，發(fā)展商應(yīng)該如何來應(yīng)對呢？只要做到不恐懼，不貪婪就可以了。什么是不恐懼？有人認(rèn)為中國人蓋這么多房子，在若干年之后，需求就會下跌了，這樣的觀點(diǎn)本身判斷是有問題的，就像吃飯，總要有人吃飯，或許他并不饑餓，也有得人確實(shí)饑餓，卻沒飯吃。因此，房地產(chǎn)就像吃飯一樣，需求還是存在的，只不過現(xiàn)在更看重的是你的產(chǎn)品是否適合消費(fèi)者的需求。所以，即使在世道最不好時(shí)，我們還是保持信心，相信這個(gè)行業(yè)還是可以做下去的。

　　至于什么是不貪婪？就是在地王頻繁出現(xiàn)，房價(jià)漲得過快的時(shí)候要保持清醒，不屯地，不捂盤，不當(dāng)?shù)赝?，這三個(gè)策略也使得萬科每次在調(diào)控的時(shí)候過得還不錯(cuò)。

　　總而言之，萬科是相信中央政府對調(diào)控是有力，見效的，同時(shí)也希望這個(gè)行業(yè)能夠盡快回到健康發(fā)展軌道上。

　　現(xiàn)場提問：第一，自4月份開始出手土地市場，萬科今年至今已新增項(xiàng)目共18個(gè)，這樣的頻繁拿地主要是出于什么考慮，接下來還會不會繼續(xù)拿地？

　　5月份以來土地市場很活躍，地王也出現(xiàn)不少，例如北京、天津，你怎么看待今年的土地市場？覺得今年是否會是土地抄底的好時(shí)機(jī)？

　　郁亮：萬科拿地主要取決于兩個(gè)重要的因素，一是有沒有機(jī)會；二是正好有錢。對于萬科來說，現(xiàn)在手里有地有錢，是一個(gè)非常好的可進(jìn)可退狀態(tài)，這也是一個(gè)未來策略。

　　另外，萬科的另一個(gè)拿地策略是從2008年開始明確，就是決不拿地王?？梢钥吹綇?008年以后，全國地王就沒有萬科的份。其實(shí)，地王的項(xiàng)目并不一定沒錢賺，只是我們不想再參與爭地王。

　　在不當(dāng)?shù)赝醯那疤嵯拢泻线m的項(xiàng)目萬科就會去拿。至于拿多少，怎么拿，什么時(shí)候拿還是取決于上述兩個(gè)因素。

　　6月份之后，地王的出現(xiàn)如北京、天津，但事實(shí)上，全國各地到目前為止，統(tǒng)計(jì)下來，土地拍賣過程中溢價(jià)率大部分是提高到18%左右，而18%左右不代表地王，溢價(jià)率100%才是地王。所以，僅幾個(gè)城市出現(xiàn)地王，不足以說明地王的頻繁出現(xiàn)。

　　以前大部分是國企、央企拿地王，現(xiàn)在央企卻不能參加，變成民企拿地王。原來地王不全是央企造，民企也造地王，所以要反思一下，地王頻出是什么原因造成的。

　　現(xiàn)場提問：截至到六月底，萬科資產(chǎn)負(fù)債增加到了78.86%，萬科在負(fù)債方面是怎么控制的？關(guān)于融資方面，接下來有沒有一些新的計(jì)劃？

　　還是關(guān)于政策方面的問題，您剛才也說到中央長期調(diào)控房地產(chǎn)不放松。從上半年以來，看到很多地方政府都有政策松綁的現(xiàn)象，您怎么看待這種現(xiàn)象？在這種情況下，萬科是否會受到一些影響？

　　郁亮：萬科目前負(fù)債率78%這個(gè)數(shù)字，從今天公布的報(bào)表看，萬科有1400多億已售為結(jié)預(yù)售款，預(yù)售款是負(fù)債，所以報(bào)表上顯示78%的負(fù)債率。

　　實(shí)際上凈負(fù)債率只有22%，我們有470億現(xiàn)金在手里拿著，所以，長期負(fù)債和短期負(fù)債加起來才200多億，因此不做現(xiàn)金安排，而不是說萬科的負(fù)債率很高，其實(shí)在同行里萬科是負(fù)債率最低的公司之一。

　　我們永遠(yuǎn)需要錢，因?yàn)橛懈玫陌l(fā)展機(jī)會等著我們。至于融資沒有什么具體的計(jì)劃，而是當(dāng)有好的融資機(jī)會跟工具來臨，就要好好利用它。

　　所以，萬科從2008年以后，在每一次的調(diào)控中都能應(yīng)對得很好，主要是因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)身段特別靈活的公司，能夠靈活應(yīng)對各種變化，以變來應(yīng)變。

　　從地方政府政策放松的時(shí)間越來越短來看，政策松綁被叫停的時(shí)間是越來越短，通常說要放寬，文件出來不到四個(gè)小時(shí)就被中央糾正，從這看出，國家行政效率在這一點(diǎn)上體現(xiàn)得非常充分。所以，沒有一個(gè)放松是成功的。

　　因此，還是要遵循中央政策原則，從全國整個(gè)宏觀調(diào)控政策來說，各地政府都要不折不扣不執(zhí)行。

　　而今年的影響對于萬科來說，跟去年沒什么兩樣，我們的應(yīng)對策略仍然是做主流市場，蓋好房子，滿足市場自住需求。

　　現(xiàn)場提問：從一些城市的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在內(nèi)地房價(jià)開始回暖，你們是怎么看下半年的走勢，這種況會不會持續(xù)上升？您剛才說內(nèi)地調(diào)控會持續(xù)進(jìn)行，早前中央也說過會督察政策執(zhí)行的情況，您覺得會不會有更加嚴(yán)厲的措施出臺？

　　郁亮：目前個(gè)別城市出現(xiàn)回暖，從全國數(shù)據(jù)來看并沒有顯示出回暖的現(xiàn)象，只不過是大家關(guān)注的主要城市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象而已。

　　這些回暖跡象怎么看？在去年同期時(shí)，這些城市都下降50%的成交量，而現(xiàn)在有一些回暖，即使上升100%也只是回到去年的水平上，降了50%再回去。所以，現(xiàn)在不能判定市場踏入了回暖的上升通道。

　　今年下半年的房價(jià)我相信壓力還是非常大，因?yàn)橄掳肽耆匀皇侨齑娴倪^程，這個(gè)行業(yè)的庫存比例還是在十個(gè)月以上的水平上。所以，從這一點(diǎn)上來說，今年房價(jià)上漲的壓力其實(shí)是不大的。

　　中央派了八個(gè)調(diào)查組督察各地執(zhí)行的情況，體現(xiàn)了中央對宏觀調(diào)控不放松的想法，看一看各地有沒有松動(dòng)。但這跟我們關(guān)聯(lián)不大。從中央調(diào)查組督查更表明了中央對宏觀調(diào)控更堅(jiān)定和堅(jiān)決，讓大家不要有任何的動(dòng)搖和懷疑。

　　現(xiàn)場提問：還是關(guān)于南聯(lián)合作的問題，剛才您也提到你們現(xiàn)在還是想要發(fā)展其本身的業(yè)務(wù)，但是南聯(lián)本身沒有什么業(yè)務(wù)，你們跟投資者談的投資策略是什么？或者說你們的國際化能否具體一點(diǎn)，想搭建一個(gè)什么樣的國際化發(fā)展平臺？有沒有擴(kuò)張計(jì)劃？

　　郁亮：關(guān)于南聯(lián)的發(fā)展策略問題，南聯(lián)不是沒有業(yè)務(wù)，只是比較小的業(yè)務(wù)。雖然笑，不過也有好處。小比較適合我們來做個(gè)嘗試，畢竟香港市場水很深，一下子做很大規(guī)模的話，要是淹了怎么辦。所以萬科先選擇小一點(diǎn)的入手嘗試，小并不怕，因?yàn)樾】梢岳^續(xù)發(fā)展壯大。

　　目前，萬科還在發(fā)出全面邀約收購集資過程中，所以沒有具體的發(fā)展策略與安排不方便透露。不過，萬科國際化是未來非常重要的一個(gè)發(fā)展策略。我們看到越來越多中國人移民到海外，對我們來說，大陸客戶比較了解，他們走出去，我們有機(jī)會跟著他們走出去，配合做一些產(chǎn)品和服務(wù)，對他們還是有幫助的。至于具體的計(jì)劃現(xiàn)在也沒有，因?yàn)橥獠康乃己苌?，我們得好好研究一下?/p>

　　我們公司仍然希望不斷發(fā)展壯大，也希望不斷擴(kuò)張。特別是到海外來了，一方面覺得海外機(jī)會很多；另一方面是國內(nèi)在國外置業(yè)越來越多，既然如此，萬科想為他們提供產(chǎn)品和服務(wù)，所以就開始就做一些嘗試。

　　現(xiàn)場提問：之前有報(bào)道說永泰當(dāng)時(shí)把主要資產(chǎn)調(diào)到私人公司里面，只剩下一個(gè)港津中心，為什么有這樣的安排？第二，只剩下港津，你們付了大概11億，大家覺得好像有點(diǎn)貴，您對這個(gè)有什么評價(jià)？

　　郁亮：關(guān)于貴和便宜的問題有專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷，我們也有自己的專業(yè)判斷。至于為什么把很多業(yè)務(wù)分開之后留下這部分業(yè)務(wù)。原因是越簡單的話，我們越容易理解和認(rèn)識，主要是因?yàn)楹ε孪愀凼袌?，所以得從零開始做，需要好好花點(diǎn)心思研究一下。

　　現(xiàn)場提問：您剛才說發(fā)展現(xiàn)有業(yè)務(wù)，是不是要發(fā)展港津中心？

　　郁亮：光這一個(gè)項(xiàng)目是不能滿足我們的野心，我們有更多的發(fā)展計(jì)劃和想法。但是，首先我們要對熟悉香港市場，然后才會制定一些計(jì)劃。

　　現(xiàn)場提問：您覺得國家有沒有可能在下半年限制或者去除合同銷售款制度，公司下半年的合同銷售款有怎樣的預(yù)測？萬科如果要發(fā)展到國外，哪些國家是公司比較感興趣的？

　　郁亮：其實(shí)是探討要不要取消預(yù)售制度的問題，預(yù)售制度是各國普遍的慣例，很多地方都有。只不過在大陸預(yù)售制度某種意義上變成融資工具和手段，可以逐步收錢，這一點(diǎn)是大陸跟別的地方的不同之處。

　　而大陸為什么不一樣，是因?yàn)榇箨懡鹑谑袌霾惶l(fā)達(dá)，沒有其他金融工具可以運(yùn)用。因此這個(gè)制度起到融資的作用。

　　現(xiàn)在如果要對這個(gè)進(jìn)行探討，也就是如何限制預(yù)售融資功能的問題，限制預(yù)售融資功能就必須給新的融資渠道，比如說資本市場開放，過去五年資本市場是不再融資的。另外，銀行是不是有開發(fā)貸款，融資貸款等。這是值得探討的，包括法律框架，法律制度，產(chǎn)權(quán)制度等。

　　目前住建部已經(jīng)對這個(gè)事情有了否認(rèn)和澄清。這涉及到大陸房地產(chǎn)整個(gè)制度變化的問題，如果要調(diào)整是需要通盤調(diào)整，而不可能單一調(diào)整。

　　而萬科如果國際化會去什么地方？我們當(dāng)然是會去社會穩(wěn)定的地方，因?yàn)樯鐣环€(wěn)定，房地產(chǎn)一定不之前很難生存與發(fā)展。而我們最要去的地方是中國人多的地方，美國跟香港都是個(gè)不錯(cuò)的選擇。不過，這方面是開放性的，有機(jī)會就會去發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：公司下半年合同銷售有沒有什么預(yù)測？

　　郁亮：萬科賣的情況不錯(cuò)，但我們不做預(yù)測。不過今年有信心會超過去年全年的銷售額，去年是銷售1200億元。

　　現(xiàn)場提問：上半年你們的銷售均價(jià)下降了，原因是什么？公司下半年推貨的策略是什么？您個(gè)人的時(shí)間放在萬科上跟放在南聯(lián)上是怎么安排的？

　　郁亮：均價(jià)下降是結(jié)構(gòu)上的問題，萬科從2008年開始就一直采取積極合理的定價(jià)策略。萬科項(xiàng)目新開盤時(shí)有一個(gè)指標(biāo)，要求一個(gè)月之內(nèi)賣出60%。

　　萬科均價(jià)降低是反應(yīng)了結(jié)構(gòu)上的因素，比如說跟去年同期比，上海、深圳、北京這些地方賣得多一點(diǎn)，而今年不是這樣。但是，這兩三年以來，普通住宅一直維持在比較高的位置，所以在價(jià)格上有一些調(diào)整。

　　下半年萬科推貨量會比上半年多，我們相信下半年銷售表現(xiàn)會比上半年更好，市場也可能更配合一些。

　　在南聯(lián)，我沒有擔(dān)任任何職位，南聯(lián)作為跟萬科有關(guān)聯(lián)的公司，作為一個(gè)新的準(zhǔn)備要發(fā)展壯大的公司，我們當(dāng)然會給予比較多的關(guān)注，而具體時(shí)間分配現(xiàn)在也不知道。

　　現(xiàn)場提問：你們有沒有一個(gè)大概的國際化時(shí)間表能分享一下，比如說三年計(jì)劃或者五年計(jì)劃？您剛才說要去海外給海外華人提供服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是指的開發(fā)房地產(chǎn)，還是有新的業(yè)務(wù)模式會出來？

　　郁亮：計(jì)劃也是這段時(shí)間我在思考的問題，現(xiàn)在我們沒有具體的方案拿出來。主要是我們對市場進(jìn)行了解之后才能拿出具體的方案來。大家都很關(guān)心南聯(lián)的問題，南聯(lián)是萬科國際化的第一步，香港是面向全球的，萬科國際化已經(jīng)開始。而未來的三年或者五年規(guī)劃事情我還在討論中。

　　現(xiàn)場提問：萬科有沒有足夠的資金去發(fā)展國外，在國外發(fā)展的過程中會不會形成合資？

　　郁亮：我們跟國外財(cái)團(tuán)相比，錢不算什么。所以，萬科能夠進(jìn)行國際化絕對不是因?yàn)橛匈Y金優(yōu)勢，而是在客戶方面，對客戶的理解和認(rèn)識，這是我們的優(yōu)勢。

　　所以，我們會考慮跟當(dāng)?shù)睾献骰锇橐院献鞯姆绞絹戆l(fā)展，畢竟我們需要有人幫助。所以之所以一直沒具體談到國際化的計(jì)劃，其實(shí)我們需要找到合適的不同地方不同合作伙伴之后，才能發(fā)揮不同合作伙伴之間的各自優(yōu)勢，才能做好這件事情。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在內(nèi)地主要城市北京、上海樓價(jià)控制在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平，但是一些二、三線城市樓價(jià)比較高，您是否擔(dān)心限購令等政策會延續(xù)到二、三線城市？萬科怎么應(yīng)對？

　　郁亮：現(xiàn)在所有城市都有限購令和限價(jià)政策，幾乎關(guān)注的城市全部在這范圍里面，各地都是在限購，限價(jià)里面，所以這跟一、二、三線沒有分別。

　　我們的政策很簡單，只改變我們能改變的，決不改變不能改變的事情，因?yàn)闊o法去改變政策，所以我不去預(yù)測政策。我們相信只要堅(jiān)持做下來，在嚴(yán)厲的調(diào)控下繼續(xù)發(fā)展，以后政策松動(dòng)之后會活得更好。記住這個(gè)底線之后，好好研究在這個(gè)政策下怎么做事情就行，舉個(gè)例子，如何讓你的產(chǎn)品更加適應(yīng)調(diào)控之下的市場需求。

　　與其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究對策去解決問題。所以，萬科是不怨天，不怨地，只怨自己不努力。

　　現(xiàn)場提問：您剛才說也很喜歡香港，想向香港開發(fā)商學(xué)習(xí)，有沒有一些學(xué)習(xí)心得？或者說您喜歡香港這邊哪個(gè)開發(fā)商？會不會考慮跟新鴻基他們合作？

　　郁亮：早年有到新鴻基學(xué)習(xí)，當(dāng)時(shí)不認(rèn)識新鴻基高管，是偷偷尾隨客戶跑到社區(qū)里面去。新鴻基的物業(yè)管理，房屋品質(zhì)都做得很好，包括新地會做得特別好，萬科的萬科匯就是向新地匯學(xué)的。香港發(fā)展商身上有很多東西值得我們?nèi)W(xué)習(xí)。

　　任何有興趣跟萬科合作的，我們都會考慮。在香港，即使是中小發(fā)展商也有各自的特色。所以，萬科在香港選擇合作伙伴方面不設(shè)條件，我們十分歡迎跟香港本地發(fā)展商合作。

（審校：劉滿桃）