取消預(yù)售制度會(huì)導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)緩慢，降低了資金使用率及房屋開(kāi)工量，從而迫使部分企業(yè)退出。

　　熱點(diǎn)一：預(yù)售制度取消或?yàn)檎`傳，取消難度大

　　8月2日有消息稱近期各地樓市回暖觸動(dòng)宏觀調(diào)控底線，為抑制房?jī)r(jià)反彈，宏觀政策將出"殺手锏"，取消地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售權(quán)。而此前社科院報(bào)告也表明要取消預(yù)售制和首套房貸款利率，傳言引發(fā)兩市地產(chǎn)股暴跌。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，目前預(yù)售的期房占新房成交的比例高達(dá)70%，而預(yù)售款和定金也占到了全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的30%左右。

　　鏈家地產(chǎn)分析時(shí)常清認(rèn)為，一旦取消預(yù)售制度可能會(huì)造成兩方面明顯的影響。一，供需矛盾激化。目前中國(guó)房地產(chǎn)仍處于需求的高速增長(zhǎng)期，供應(yīng)不足，需求過(guò)盛是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)的主要原因，而商品房預(yù)售制度的取消會(huì)降低供應(yīng)，加速供需矛盾惡化。二，阻礙行業(yè)發(fā)展。取消預(yù)售制度會(huì)導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)緩慢，降低了資金使用率及房屋開(kāi)工量，從而迫使部分企業(yè)退出。

　　此外，常清認(rèn)為，美國(guó)、日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家都有商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度對(duì)于擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模，刺激房地產(chǎn)發(fā)展起到積極的作用。雖然預(yù)售制取消可能性不大，但確實(shí)目前中國(guó)的預(yù)售制度仍待進(jìn)一步完善。除了已出臺(tái)的預(yù)售資金監(jiān)管部分細(xì)節(jié)的落實(shí)與實(shí)施外，房款在交付前一次性結(jié)清可能也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，而多數(shù)西方國(guó)家采取的分期付款方式應(yīng)有值得借鑒之處。

　　二、督查組調(diào)研進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，后續(xù)政策出臺(tái)仍有可能

　　根據(jù)媒體報(bào)道，近日北京市委書記郭金龍，市委副書記、代市長(zhǎng)、市政協(xié)主席王安順和國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智率領(lǐng)的國(guó)務(wù)院落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策督查組座談。胡存智表示，督查組通過(guò)實(shí)地察看、走訪座談等方式，對(duì)北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面了解。北京市落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目標(biāo)明確、組織嚴(yán)密、監(jiān)管到位，尤其是中介機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格落實(shí)限購(gòu)等相關(guān)調(diào)控政策，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，很不容易?？偟膩?lái)看，北京市落實(shí)調(diào)控政策效果明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)穩(wěn)定。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，自去年調(diào)控以來(lái)，北京樓市在2011年下半年開(kāi)始出現(xiàn)明顯的萎縮，價(jià)格也進(jìn)入下行通道，投資投機(jī)性需求基本被擠出市場(chǎng)。這與限購(gòu)限貸政策的嚴(yán)格落實(shí)有很大的關(guān)系。尤其是北京市政府后續(xù)也出臺(tái)了一些配套措施，如出加強(qiáng)對(duì)工作居住證購(gòu)房的核驗(yàn)、禁止二手房二次網(wǎng)簽等。對(duì)調(diào)控的落實(shí)都起到積極作用。

　　從督查組對(duì)北京調(diào)研結(jié)構(gòu)的態(tài)度來(lái)看，本次調(diào)研的更著重于政策的落實(shí)情況。除了北京以外，督查組在廈門、廣州、深圳、重慶、江門、南京、蘇州等多地進(jìn)行調(diào)查，預(yù)計(jì)由于政策落實(shí)不佳，或是因政策松綁而帶來(lái)樓市回暖的城市，很有可能會(huì)面臨問(wèn)責(zé)，出臺(tái)新的補(bǔ)救政策。

　　常清認(rèn)為，北京市場(chǎng)需求規(guī)模大，雖然政策嚴(yán)格落實(shí)，但近期也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，并伴有部分需求恐慌性入市，市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期逐漸強(qiáng)烈。督查組對(duì)樓市的調(diào)研更多是針對(duì)樓市政策落實(shí)情況，并不意味著中央對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)異動(dòng)的默許。后續(xù)是否會(huì)有政策跟進(jìn)仍不確定。不排除房?jī)r(jià)過(guò)度反彈出現(xiàn)進(jìn)一步調(diào)控的可能。