從這次督查的角度來講，開發(fā)企業(yè)不應對下半年樓市抱有太樂觀的市場預期，應該在下半年的這個時間窗繼續(xù)保持“放量”。

　　觀點網(wǎng) 國務院派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調控政策措施落實情況開展專項督查，并不是為了收緊樓市微調這個總的政策大趨勢，而是針對當前市場層面出現(xiàn)“炒地”、“炒房價”的現(xiàn)象進行有針對性的扶正和糾正，防止由于土地市場人為出現(xiàn)“地王”、開發(fā)企業(yè)通過營銷手段制造“日光盤”、千人看房等現(xiàn)象而導致的未來買漲不買跌的市場預期的出現(xiàn)。

　　因此，本次專項督查應該來說是有針對性的對于個別市場進行“精準修正”，而不是采取一刀切的收緊。

　　從整個市場層面來講，當前樓市調控政策也不具備進一步全盤收緊的可能性。

　　如果樓市調控政策進一步收緊，有損房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，對于現(xiàn)在國內整體經(jīng)濟發(fā)展及保證“穩(wěn)中有進”穩(wěn)增長來講，不是太有利。

　　另外，現(xiàn)階段還僅限于狹義市場成交量回暖，不足以導致市場基本面整體回暖，后市仍有不確定性。

　　從市場的角度而言，2012年5月樓市成交量回升之后，由于還只是局限于市場成交量的狹義回暖，整個房地產(chǎn)基本面包括土地購置情況、房地產(chǎn)投資、新開工面積、房企資金面及盈利狀況等均未出現(xiàn)量價明顯回升或增速回升，廣義市場基本面沒有回暖，后市仍存在一定的市場不確定性因素。

　　從調控效果而言，由于“去投資化”的常態(tài)化的樓市調控措施，各地投資性投機性需求已經(jīng)被大量擠出樓市，市場基本回歸至以“自住需求”為主，并且各地房價已經(jīng)“停漲”或出現(xiàn)10-15%以上的個案價格下調，樓市調控已經(jīng)取得顯著成效。

　　另從本次督查的內容及目的來看，其實政策微調的整體基調并沒有改變，只不過是政策微調的內容和出臺的時間點一定要和當?shù)厥袌龊秃暧^經(jīng)濟面結合，不可出現(xiàn)過早出臺微調政策，或出臺微調政策的調整面幅度過大的問題。

　　因此，從這個角度來講，按照本次微調政策的總基調，如果微調政策導向偏向鼓勵投資性需求和投機性需求入市，那么這方可成為“救市”。

　　明白了這些，其實，也就明白當前政策導向的大局應該還是盡可能圍繞“自住需求”進行，即使出臺刺激需求入市的政策也是點式的“微調”政策，并且微調的幅度也不會太大，同時也是圍繞樓市“刺激剛需”這個核心而出臺。如果違背了這個原則的政策，很有可能被快速叫停。

　　本次國務院派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調控政策措施落實情況開展專項督查，從效果和目的來看，應該還是繼續(xù)維護本輪調控來之不易的調控成果，因此，從這次督查的角度來講，開發(fā)企業(yè)不應對下半年樓市抱有太樂觀的市場預期，應該在下半年的這個時間窗繼續(xù)保持“放量”。

　　就具體需求而言，無論是一線城市，還是二三線城市，對于首套房置業(yè)者來講，由于“微調”政策的繼續(xù)，以及本次明確房貸利率在政策范圍內可以最低至七折，那么也就明確地為首套房自住需求進一步放量入市提供了市場機會，應該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在這個階段，在降息、降準及各種微調等多種因素綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面。

　　對于改善型需求以及部分投資型需求來講，一線城市中高端成交放量的特征明顯與二三線城市，在下半年，由于本次降息導致的市場“流動性”的釋放將導致未來通脹預期明顯增加，這將使投資客重新關注作為資產(chǎn)保值增值的房產(chǎn)，中高端需求在降價為主導的營銷動作下也將成為下半年成交量攀升的一大特征。但是，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，外來的投資投機性需求不會大規(guī)模入市，這些需求也難以對于房價產(chǎn)生太大的影響，整個市場房價出現(xiàn)年內大幅反彈的可能性幾乎沒有。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者