　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯陳澤佳 今年以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)與深入，對于不確定的市場環(huán)境，不少房企都采取相對保守謹(jǐn)慎的策略，不求快速增長，但求穩(wěn)定發(fā)展。

　　同樣的，中駿置業(yè)副總裁李維對于今年房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及公司在下半年如何穩(wěn)定增長也有著自己獨到的見解與表示。

　　李維認(rèn)為，整個房地產(chǎn)調(diào)控未來的長期化和常態(tài)化是不會改變的，過去市場的大起大落如今出現(xiàn)的概率很低，總體還是平穩(wěn)的態(tài)勢。

　　他續(xù)稱，相信接下來政府也不會出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不過大幅放松的可能性也不大。

　　對于下半年調(diào)控或許會是兩年以來開最為艱難的時候，中小企業(yè)該如何面對與生存，李維表示，關(guān)鍵要看整個房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到一個什么樣的時期。

　　他認(rèn)為，房地產(chǎn)快速增長，牟取暴利的時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在企業(yè)的經(jīng)營與管理成為期發(fā)展好與否的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的時代。

　　他續(xù)稱，優(yōu)勝劣汰時期最顯現(xiàn)出來的就是馬太效應(yīng)，強者越強，弱者越弱，直至被淘汰。而弱小的中小企業(yè)隨著行業(yè)的逐漸沉淀，最終將被淘汰出局。

　　對此，李維表示，中駿置業(yè)并無此壓力。因為中駿置業(yè)通過穩(wěn)健的財務(wù)策略，靈活的融資手段，有效的成本控制，來維持公司資金鏈以及現(xiàn)金流的安全問題以達(dá)到平穩(wěn)發(fā)展。

　　5月10日，中駿置業(yè)財務(wù)總監(jiān)李少波在股東會后就透露，中駿置業(yè)今年可推售面積約135萬平米，但為集團(tuán)未來穩(wěn)定發(fā)展，今年實際推出項目僅約70萬至80萬平米，目標(biāo)銷售金額40億至45億元，略低于去年的46億元，其中大部分均會于下半年推出。

　　李維也持相似的意見，其稱根據(jù)今年的市場態(tài)勢，公司制定了一個比較保守的目標(biāo)，銷售只要求達(dá)到40億左右，或者甚至?xí)晕⑾抡{(diào)一點。

　　另外，對于發(fā)展與平衡，李維認(rèn)為作為企業(yè)要做到四要，一是要有所堅持，二是要有所變化，三是要有所創(chuàng)新，四是要有所準(zhǔn)備。

　　以下為觀點新媒體對中駿置業(yè)集團(tuán)副總裁李維的采訪實錄：

　　觀點新媒體：今年以來，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了急速的下滑，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控也是一直持續(xù)了很久，現(xiàn)在也慢慢轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展，您認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)在這其中會受到哪些影響？作為企業(yè)在這樣的形勢下應(yīng)該怎么做才會更好？

　　李維：整個房地產(chǎn)調(diào)控未來的長期化和常態(tài)化是不會改變的，過去的調(diào)控更多的會造成房地產(chǎn)市場大起大落，不過現(xiàn)在大起大落出現(xiàn)的概率會比較小。接下來國家也不會出臺更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不過大幅放松的可能性也不大。所以總體來說，未來還是比較平穩(wěn)的態(tài)勢。

　　而房地產(chǎn)企業(yè)在目前這種形勢下的應(yīng)對策略應(yīng)該有兩方面：一種是像負(fù)債率比較高的企業(yè)，他們還是要繼續(xù)以價換量，保證現(xiàn)金流或是尋找一些謀發(fā)展的做法，例如，綠城出讓股權(quán)給九龍倉，實際上就是在求生存求發(fā)展。

　　而另一種是經(jīng)營比較穩(wěn)健的企業(yè)，就要跟中央政府的宏觀的經(jīng)濟(jì)政策保持一致，策略是穩(wěn)中求進(jìn)。中駿置業(yè)也是追求這種策略。

　　觀點新媒體：隨著調(diào)整的不斷深入與持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)成為越來越多開發(fā)商發(fā)展的方向，您怎么看待目前整個中國房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？您覺得未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向是什么？

　　李維：其實商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展這一年發(fā)展特別快的原因是是雙向的，一是地方政府對城市綜合體模式的熱衷，所以支持開發(fā)商發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；二是過去的房地產(chǎn)企業(yè)更多是住宅地產(chǎn)，但隨著人們對住房需求的不斷提高，其自身的發(fā)展需要也需要商業(yè)，因此在雙方這種配合下，整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展就“熱度不減”。

　　不過在中國，一些城市的市場容量還是比較有限的，過度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)將會引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫。泡沫一旦產(chǎn)生勢必引起市場問題，所以企業(yè)應(yīng)該量力而行，適度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)帶來的回報時間是比較長，如果過多的把資本投入到商業(yè)地產(chǎn)，可能會引起一些資金問題。如果資金周轉(zhuǎn)或是融資能力一般的企業(yè)，做起來是比較困難的。當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)本身也是能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如果做得好的話，在目前的市場環(huán)境下是能夠抵御市場波動風(fēng)險及住宅市場波動，為企業(yè)帶來一定的收益。

　　中駿置業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面會一步一步發(fā)展，不會大規(guī)模鋪開，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況來發(fā)展，目前在北京世界城底下有3萬多平方米的商鋪，經(jīng)營情況良好。另外在泉州、鞍山也做了一些城市綜合體的項目。

　　觀點新媒體：有分析稱認(rèn)為下半年調(diào)控是兩年以來最為艱難的時候，不光是流動性負(fù)債率，融資也是影響企業(yè)發(fā)展的一個關(guān)鍵，您怎么看？在目前這種不確定因素居多的市場環(huán)境下，作為艱難的中小企業(yè)要怎么做才能更好的面對這種情況？

　　李維：其實認(rèn)為下半年會是最為艱難的時刻主要基于兩點：一是大量的信托貸款到期，下半年的第三季度可能是一個高峰期；二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款現(xiàn)在還沒有完全展開，政策面雖然稍微寬松一點，但幾大銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸并沒有完全放開，因此對財務(wù)杠桿用得太過的或是負(fù)債水平太高的企業(yè)，下半年的壓力會是很大的。

　　近期，樓市成交量也有所上升，不過這并不能說明房價下降，只是剛性需求的一個釋放，因為是連續(xù)半年的積壓，剛好對房價有所改變。能否一直延續(xù)下去，還有待觀察。

　　所以中小企業(yè)該如何生存與發(fā)展，我認(rèn)為關(guān)鍵要看整個房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到一個什么樣的時期。過去，大家都認(rèn)為是一個快速增長、牟取暴利的機會，那是因為土地增值的利潤，以前房企拿地都很便宜，隨著社會的發(fā)展，地價漸漸在漲，因此房價也跟著漲上去，土地增值帶來的利潤很多。而現(xiàn)在，土地制度是比較完善的，所以能夠獲取的土地增值的空間在逐漸縮小，而經(jīng)營與管理日漸凸出一個企業(yè)發(fā)展的核心。房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的時代。優(yōu)勝劣汰時期最顯現(xiàn)出來的就是馬太效應(yīng)，強者越強，弱者越弱，直至被淘汰。未來房地產(chǎn)業(yè)的利潤將會走向社會的平均利潤率，即這個行業(yè)并不再有過去的超額的利潤，而是對企業(yè)的經(jīng)營、管理及產(chǎn)品品質(zhì)等要求就更高。

　　而這對于中小企業(yè)來說，資金、規(guī)模上都有一定的限制，生存與競爭壓力都是比較大的。隨著行業(yè)的逐漸沉淀，中小企業(yè)在這一輪的優(yōu)勝劣汰過程中會被淘汰，逐步退出這個行業(yè)。

　　觀點新媒體：您剛才也說到近期房價有所下降，總體上各大城市都在價格上有調(diào)整，那么您覺得未來降價會不會持續(xù)？怎么樣看待下半年的房價走勢？6月8日，央行今年以來第一次降息，此次降息對于處于調(diào)控關(guān)鍵期的房地產(chǎn)來說，會產(chǎn)生什么樣的影響？

　　李維：房地產(chǎn)的調(diào)控持續(xù)了一些年，過去幾年經(jīng)驗積累下來，未來調(diào)控使房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落的機率不太大，因此未來的房價應(yīng)該是平穩(wěn)的。而目前我們看到房價下降，實際上主要是因為剛需產(chǎn)品的占比上升比較多。改善型與投資型的產(chǎn)品逐漸在減少，這一部分對于某些房企而言，挑戰(zhàn)是比較大的，不過這也是一種結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。

　　所以未來半年的房價趨勢，不會再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，可能有時候會有所漲跌，但還會是在合理范圍內(nèi)。

　　關(guān)于降息，往往第一次降息是解決不了任何問題的，一定要降到合適的地方，這是一個過程，可能要連續(xù)降4、5次才會達(dá)到那個拐點，那時或許才會出現(xiàn)整個市場最終達(dá)到真正的平衡，現(xiàn)在只是還在處在一個調(diào)整的時期。

　　觀點新媒體：中駿置業(yè)下半年在銷售方面是否一些新調(diào)整，價格方面會堅持什么樣的原則呢？

　　李維：我們計劃性比較強，按照既定的計劃來推進(jìn)，在價格方面隨行就市，中駿置業(yè)最大的原則就是堅持打造優(yōu)良的品質(zhì)，賺取合理的利潤。包括推盤計劃、價格策略等，都是按照原定目標(biāo)與計劃進(jìn)行，現(xiàn)在的市場情況與年初預(yù)測的判斷是一致的，因此基本上還是按照這樣的方向走。

　　觀點新媒體：截至目前，中駿置業(yè)總體的銷售情況如何？

　　李維：目前來講，因為上半年推盤量比較少，下半年加大推盤速度跟貨量，預(yù)計上半年大概銷售16個億左右，上半年大概賺40%，下半年賺60%。年初，根據(jù)今年的市場態(tài)勢，我們制定了一個比較保守的目標(biāo)，今年銷售達(dá)到40個億左右，或者會略微下調(diào)一點，這要根據(jù)推盤的情況及市場的環(huán)境的變化來定?？偠灾?，

　　一個房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，大起大落其實是不利的，比較穩(wěn)健的發(fā)展才是長遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　觀點新媒體：您剛才也說到了穩(wěn)健的問題，當(dāng)今是強調(diào)現(xiàn)金為王的時代，作為一個企業(yè)，在關(guān)于財務(wù)安全性來說，要怎么設(shè)置才能保證和平衡財務(wù)安全？在這方面，中駿置業(yè)有沒有一些融資考慮？

　　李維：中駿置業(yè)主要是通過穩(wěn)健的財務(wù)策略，靈活的融資手段，有效的成本控制，來維持公司資金鏈以及現(xiàn)金流的安全問題。

　　而穩(wěn)健的財務(wù)策略是要設(shè)置合理的凈負(fù)債率，我們是控制在50%-60%這個安全線以內(nèi)，合理控制負(fù)債水平，包括在拿地等方面要量力而行，每年合理計劃。

　　靈活的融資手段，主要是我們會充分利用公司在香港上市這樣一個平臺來合理有效融資。去年公司成功發(fā)行了人民幣債，而今年可能會在境外銀行貸款、成立一些房地產(chǎn)的私募基金，或者跟境外的市場基金合作拿項目等方面，我們都會做更多的嘗試，目前這些工作也都在穩(wěn)步的推進(jìn)狀態(tài)中。

　　有效的成本控制則是要堅持加強內(nèi)部管理，做好年度預(yù)算，包括項目的建安成本、營銷費用、財務(wù)管理的費用等全面的預(yù)算管理，從而來實現(xiàn)公司有效的成本控制，這樣，整個公司才能夠在很穩(wěn)健、安全的情況下穩(wěn)定發(fā)展。

　　觀點新媒體：說到拿地，之前您也有說過今年會預(yù)留15-20億用于買地，請問預(yù)留這個資金是基于什么樣的考慮？另外，今年下半年會不會有一些拿地的計劃？

　　李維：土地是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的生產(chǎn)資料，合理的土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基石，沒有土地儲備就沒有發(fā)展。而我們的策略是不當(dāng)?shù)赝酰椒€(wěn)發(fā)展。

　　目前中駿置業(yè)的土地儲備大概是800萬平左右，其中三分之二，即是500萬平左右的土地在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，這是我們發(fā)展的一個基礎(chǔ)。另外200萬平在環(huán)渤海區(qū)域，還有30多萬平在深圳龍崗的舊城改造項目。目前已經(jīng)基本拆遷完畢，馬上開始要進(jìn)入報批、動工的階段。

　　下一步關(guān)注的區(qū)域可能會是長三角區(qū)域，因為長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是比較有活力的，市場空間也比較大。不過，我們還是會堅持以海西為大本營，關(guān)注環(huán)渤海及三角區(qū)域，準(zhǔn)確判斷市場，適當(dāng)?shù)臅r機拿合適的地塊。

　　觀點新媒體：整個中國房地產(chǎn)行業(yè)在這種比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下發(fā)展到今天，您覺得行業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展道路是什么？中駿置業(yè)在這樣的形勢下，應(yīng)該怎么做才能達(dá)到發(fā)展與平衡？

　　李維：我認(rèn)為，過去中國房地產(chǎn)越調(diào)越高的情況，最主要的問題就是沒有把保障性住房搞好才造成的，因此中國房地產(chǎn)行業(yè)中央要把它調(diào)整好，那么保障房和商品房這兩塊，就是兩手都要抓，兩手都要硬。

　　而保障房要做好，怎么把它做好？那就是要做到公平、公正、透明。商品房也要管好，讓市場能夠形成規(guī)范，那么，整個行業(yè)才會具備一種很好的可持續(xù)發(fā)展，屆時中央政府滿意，地方政府滿意，開發(fā)商滿意，老百姓滿意，皆大歡喜。

　　而對于企業(yè)來說，要有所堅持，一是堅持抓好產(chǎn)品質(zhì)量，做好內(nèi)部管理，做好穩(wěn)健的財務(wù)等。二是要有所變化，要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢，市場，及時調(diào)整自己的戰(zhàn)略以應(yīng)對不確定的市場環(huán)境。，適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢，新的地產(chǎn)形勢，要做一些變化。三是要有所創(chuàng)新，在同一個市場中，要有不同的競爭力，根據(jù)市場變化，公司戰(zhàn)略調(diào)整，不斷創(chuàng)造出新的產(chǎn)品來滿足市場需求。不斷的創(chuàng)新才能立于不敗之地。最后，是要有所準(zhǔn)備，就是要做好各種各樣的準(zhǔn)備，機會都是只留給有準(zhǔn)備的人。比如說中駿置業(yè)在上市之前，其實我們是做了大量的準(zhǔn)備工作，當(dāng)上市的時間窗口一打開，有準(zhǔn)備的就能夠完成上市。再如項目入市，在市場還不是很好的情況下，先做好一切準(zhǔn)備，等到適當(dāng)?shù)淖罴褧r機一到，適時推出市場，這樣就會收獲滿意的結(jié)果。