房地產(chǎn)已經(jīng)“被拋棄”，中央通過其他方式推動經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)行業(yè)只能從中間接受惠，樓市調(diào)控并未放松。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 經(jīng)歷了五個季度的經(jīng)濟(jì)增幅放緩之后，5月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)字多少令人擔(dān)憂。

　　就此，政府于5月初宣布了一系列“穩(wěn)增長”政策，開始釋放出更多正面的信號。

　　而近日央行突然的降息，在不少人眼中，也是一攬子“穩(wěn)增長”、靈活進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)的經(jīng)濟(jì)對策將為久旱的樓市降下甘霖。

　　但在任志強(qiáng)眼中，房地產(chǎn)已經(jīng)“被拋棄”，中央通過其他的方式推動經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)行業(yè)只能從中間接受惠，樓市調(diào)控并未放松。

　　2012年6月初，在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇即將開幕之際，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)再一次接受了觀點(diǎn)新媒體的專訪。

　　政策的博弈

　　無論是十年前還是十年后，對于政府的一些政策，任志強(qiáng)始終有著自己獨(dú)立的見解。

　　早在1998年23號文件開始房地產(chǎn)市場化改革之時，任志強(qiáng)就提出，如果要實行房地產(chǎn)完全市場化，必須同時實現(xiàn)建立分房保障制度，讓買不起房的人由政府實施保障，雖然當(dāng)時政府并未采納該建議，但在2007年則出臺了相關(guān)政策。

　　任志強(qiáng)在采訪中反復(fù)表示，現(xiàn)在的(房地產(chǎn)調(diào)控)政策都是錯誤政策。

　　“房價產(chǎn)生的基礎(chǔ)是我們的貨幣政策和土地政策。為什么不改變土地政策和貨幣政策呢？根本就不可能合理回歸。”任志強(qiáng)表示，不從病因上解決問題，只會讓病情加重，現(xiàn)在就是病情加重了。

　　在他看來，現(xiàn)時地方政府采取的政策都不能算救市，比如揚(yáng)州的“獎勵購房”新政，這只是對綠色建筑和成套建筑產(chǎn)生節(jié)能減排的一種獎勵，與房地產(chǎn)政策的調(diào)控沒有任何關(guān)系。

　　調(diào)控不確定

　　對于國內(nèi)貨幣政策的調(diào)整，任志強(qiáng)引用許小年先生的話指出，沒有投資的機(jī)會，再怎么降息也解決不了問題。

　　“所以現(xiàn)在不是說降息的問題，也不是增加貨幣供應(yīng)量的問題。”任志強(qiáng)續(xù)指，因為市場沒有真正的放開，在這種情況下擴(kuò)大供給，沒有人能消化掉。所以降息并不意味著市場就一定會轉(zhuǎn)好，至少目前來看，得不出這種結(jié)論。

　　除此之外，任志強(qiáng)還認(rèn)為今年樓市調(diào)控政策存在不確定性。

　　“溫總理曾專門點(diǎn)到了我說的明年3月份要漲價的事。他沒有批評我，而是說：'任志強(qiáng)提出的這個東西是一個信號，告訴我們生產(chǎn)量在減少，可能會促進(jìn)市場不平衡或者漲價。'所以他們在會上提出了要增加供給。”

　　但任志強(qiáng)續(xù)稱：“如果不開放市場，是不可能增加供給的。我不認(rèn)為政府的方法能讓供給在短期內(nèi)增加，即使在較長的時間內(nèi)要想增加也不是太容易的一件事情。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)先生的采訪內(nèi)容：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年8月8日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇又將在火熱的海南開幕，論壇的主題是“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　任志強(qiáng)：任何一個國家的房地產(chǎn)市場都會從新房建設(shè)轉(zhuǎn)移到二手交易為主，這都有一個發(fā)展的轉(zhuǎn)化過程。不要以為會長期朝一個基本方向發(fā)展下去，這是基本前提錯誤的假設(shè)。

　　總會有階段性，有的時候一手房要占主導(dǎo)地位，有的時候二手房要占主導(dǎo)地位。當(dāng)城市化率達(dá)到50%、60%以后，持有物業(yè)將占主導(dǎo)地位，一手物業(yè)會逐漸降低，而且會降得越來越低。

　　中國之所以一手房建設(shè)生產(chǎn)占主導(dǎo)地位，是因為現(xiàn)階段有這個需要，超過這個階段就不是這樣的了，是兩個市場。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年中國經(jīng)濟(jì)下滑，宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，在這其中，行業(yè)會受到哪些影響呢？

　　任志強(qiáng)：我沒覺得有多大影響，不能說沒有影響，影響是有，但是主要目標(biāo)不是針對房地產(chǎn)，中央現(xiàn)在主要目標(biāo)是拋棄房地產(chǎn)，用其他的方式去推動經(jīng)濟(jì)增長。文件上寫的已經(jīng)很清楚了，房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，但其他政策是放開的，包括民營經(jīng)濟(jì)36條、鐵路以及其他方面。

　　觀點(diǎn)新媒體：此等形勢下，開發(fā)商應(yīng)如何應(yīng)對？

　　任志強(qiáng)：只要能刺激經(jīng)濟(jì)增長，就一定有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展，比如說降息，降息的目標(biāo)不是針對房地產(chǎn)，針對于很多宏觀經(jīng)濟(jì)，但降息以后，一方面讓消費(fèi)者的購房支出降低了，也讓開發(fā)商的成本降低了。在整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，向上和向下的時候，房地產(chǎn)都同樣會向上和向下，受到一些影響。

　　在我們國家，行政干預(yù)太多，抹殺了貨幣政策自由調(diào)平。比如，銀行有錢，但是告訴你不許放給房地產(chǎn)。類似這樣的政策還有很多，比如限購政策毫不動搖，你可以投資生產(chǎn)，降息可能有利于投資生產(chǎn)，但是不開放市場，所以這方面對于市場來說沒有太大的影響，當(dāng)沒有市場的時候，你給他投資機(jī)會人家也不投。

　　所以，這次主要還是針對整體宏觀經(jīng)濟(jì)，而不是針對房地產(chǎn)，對于房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)，只能說是間接受惠。

　　對其本身來說，我們沒有看到中央有專門的政策對房地產(chǎn)放松，都是堅持不變。地方政府采取的政策都不能說是救市，比如揚(yáng)州對成套購房的獎勵，實際上這個政策在全世界不管是歐洲還是美洲，都有這樣的政策。只要你用的是綠色材料，只要你是精裝修的、節(jié)能減排的等等，只要是節(jié)能的，國家都會有優(yōu)惠政策。只有中國比較落后，所以中國沒有更多完整的可以優(yōu)惠的政策。

　　這些優(yōu)惠政策分為兩種。一種是給開發(fā)商的，比如大部分國家都把成本降低了，給開發(fā)商(優(yōu)惠)，鼓勵開發(fā)商去做這樣的事情。比如，美國是減開發(fā)商的稅，就是用綠色標(biāo)準(zhǔn)來刺激，給你減稅，所以你就會去做，讓開發(fā)商降低成本的時候會去努力做這件事。如果你不在生產(chǎn)源頭去刺激的話，大家可能就不干這事兒，永遠(yuǎn)沒有這種產(chǎn)品出來。

　　當(dāng)然，也有一些國家，像英國，就是買節(jié)能產(chǎn)品的時候優(yōu)惠，因為他們在個人所得稅節(jié)減上本來就有優(yōu)惠，而不是因為這個才有。

　　但是中國政府沒做好，所以揚(yáng)州的政策只能說是對綠色建筑和成套建筑產(chǎn)生節(jié)能減排的一種獎勵，這和房地產(chǎn)政策的調(diào)控沒有任何關(guān)系。

　　住建部在今年3、4月份就開了綠色工作會議，各省都撥了一大筆錢用于支持綠色建筑，不少地方都有綠色試點(diǎn)，不僅僅是揚(yáng)州，所以很多評論員、媒體都是在瞎說。住建部這個工作會議是在于整體的節(jié)能減排安排，而不是因為調(diào)控才出來。住建部為什么對這次揚(yáng)州的政策沒有反對，就是因為這是住建部安排的，本來就在說節(jié)能減排，完全不是救市，也不是調(diào)控放松。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在宏觀政策既要穩(wěn)增長，而另一方面房地產(chǎn)調(diào)控政策又是確定的：穩(wěn)定和嚴(yán)格實施，這將會加大調(diào)控的難度，應(yīng)如何平衡穩(wěn)增長與穩(wěn)調(diào)控之間的關(guān)系？能否平衡？

　　任志強(qiáng)：不確定，國務(wù)院會議上，某部長告訴我們，溫總理專門點(diǎn)到了我說的明年3月份要漲價的事。他沒有批評我，而是說：“任志強(qiáng)提出的這個東西是一個信號，告訴我們生產(chǎn)量在減少，可能會促進(jìn)市場不平衡或者漲價。”所以他們在會上提出了要增加供給，但是他們的方法是錯的。

　　如果不開放市場，是不可能增加供給的。當(dāng)人們沒有對市場充分預(yù)期的時候，怎么可能去增加供給呢？所以我不認(rèn)為他們的方法能讓供給在短期內(nèi)增加，即使在較長的時間內(nèi)要想增加也不是太容易的一件事情。

　　觀點(diǎn)新媒體：企業(yè)在這樣的形勢下，應(yīng)該如何應(yīng)對呢？

　　任志強(qiáng)：和我們有什么關(guān)系呢？和我們沒有任何關(guān)系，我們最好的辦法就是不生產(chǎn)。當(dāng)開發(fā)商都不生產(chǎn)的時候，才能真正的教育他們，讓他們?nèi)ヌ岣呔?，知道?dāng)市場不開放的時候是不可能增加供給的。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬科總裁郁亮表示，希望此輪宏觀調(diào)控別半途而廢，目前調(diào)控是否達(dá)到了房價合理回歸的目的？

　　任志強(qiáng)：房價合理回歸本來就是個錯誤目標(biāo)，為什么要讓錯誤目標(biāo)變成現(xiàn)實呢？房價什么叫不合理回歸呢？我認(rèn)為房價本身并不存在合理回歸的問題。房價產(chǎn)生的基礎(chǔ)是因為我們的貨幣政策和土地政策。為什么不改變土地政策和貨幣政策呢？根本就不可能合理回歸。

　　看病的時候，這個人發(fā)燒了，你不解決發(fā)燒的原因。他可能因為癌癥發(fā)燒，也可能因為感冒發(fā)燒，然后你都給他吃一種藥，只要退燒就行，但病根并沒有解決，所以我不認(rèn)為能達(dá)到退燒的效果，畢竟你退燒的結(jié)果是讓病情加重了。

　　我個人認(rèn)為現(xiàn)在就是病情加重了。

　　比如，政府用限購的辦法來打擊投資和投機(jī)，打擊投資本身就是錯誤的。不動產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)之前，羅馬時期就是投資品。在全世界的教科書上，房地產(chǎn)都是投資品。沒有房地產(chǎn)的投資屬性的話，就不可能有酒店、商場、辦公樓，包括住宅。

　　事實上，我們現(xiàn)在是房地產(chǎn)中要打擊投資和投機(jī)行為，沒有說僅僅在商品住宅上打擊投機(jī)和投機(jī)行為。

　　但我們實際上出臺的政策是僅僅在商品住宅上打擊投資和投機(jī)行為。意思就是，別的你要投資。打擊投資這一塊兒真的是錯誤的，用這種錯誤政策就像是我們說的沒看準(zhǔn)病根兒在哪兒，一個人發(fā)燒你就使勁給他澆涼水，希望能通過澆涼水幫他降溫，結(jié)果他發(fā)燒更重了。

　　打擊投機(jī)有很多種方法，但要在真正能證明你是投機(jī)行為的時候才能打擊。比如香港、臺灣，他們現(xiàn)在是認(rèn)為在短期之內(nèi)你把房子賣出去叫投機(jī)，投機(jī)和投資的差別就在于是短期還是長期，是倒手還是所謂的“長期收益”。

　　打擊投機(jī)，一般在賣的時候，我們的股票市場有“T+0”、“T+1”等說法，也就是說在賣的時候要加以限制，而不是買股票限制。

　　那么我們?yōu)槭裁匆拗瀑徺I呢？香港是如果在短期之內(nèi)賣出會加稅，臺灣也是一樣，在賣出的時候分不同年段，分別加不同的稅，這叫打擊投機(jī)。

　　所以國務(wù)院參事陳全成提出：“不要限制買，要限制賣。”限制賣并不意味著你不能賣，而是在不同時期賣的時候，加收不同的稅，比如資本附加稅、交易稅等等。

　　香港是超過兩年你賣就不算；臺灣是超過5年賣出就不算；我們的經(jīng)濟(jì)適用住房也是超過5年賣了就不算了等等，都有一些規(guī)定。那也就是在賣的時候限制，而不是說因為你要賣經(jīng)濟(jì)適用住房，所以我就不準(zhǔn)你買經(jīng)濟(jì)適用住房。所以從限購上來說，本身就是錯的，我們沒有看到有任何道理，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，任何邏輯都沒有，完全是一個錯誤的政策。

　　因為典型的錯誤而造成的結(jié)果就是行政干預(yù)扼殺了市場的活躍性，投資投機(jī)都是屬于活躍市場的重要因素。我們過去說鯰魚，鯰魚是干嘛的？就是要攪和的水不停，魚才能活下來。要沒有投機(jī)行為，這水都停滯了，市場當(dāng)然不可能活躍。在生物學(xué)、自然學(xué)上我們都可以看到很多同類的現(xiàn)象，而我們現(xiàn)在做的就是把鯰魚殺掉，讓水放平了，然后讓魚都死掉。

　　醫(yī)治發(fā)燒有很多種辦法，換句話說叫做“有罪推定”。我之前舉過一個最簡單的例子就是，你家里有把菜刀，你再買第二把菜刀的時候就認(rèn)為你是用來殺人的，而不是切菜的。所以你只要買第二套房子就不行，我們第二套房子就已經(jīng)到50%首付了，已經(jīng)增加了大家改善性住房的障礙，我原來小房子很小，現(xiàn)在想買一個大一點(diǎn)的房子，你給我設(shè)立了一個很高的門檻，讓我很難進(jìn)入，意思就是大家不能買。

　　沒有一項政策是正確的，全都是錯誤政策，就像有人發(fā)燒了，你給他澆涼水、把他放在冰窖里退燒是一個道理。燒退了就叫合理回歸了？根本就不是一回事兒。

　　那么，如果你買第三套房子，那就要判你死刑，根本不允許。按道理說，我拿菜刀殺人的時候，你說我犯罪，我沒拿菜刀殺人，我要切菜就不行嗎？現(xiàn)在就告訴你不行。

　　就像大煉鋼鐵的時候人們要把鍋砸了，意思就是大家在一個鍋里吃飯，剩下的都要煉鋼鐵，菜刀也是一樣。因為菜刀、鋼鐵緊張，所以你不能買這么多。

　　有罪推定的概念就是說，你要去賣房子的時候我要加你的稅，這叫你犯罪的時候，我可以行使權(quán)力，但是沒有道理說因為鋼鐵緊張，所以你不能買這么多菜刀?，F(xiàn)在的說法就是，因為我們土地資源緊張，所以你不能買這么多“菜刀”。你怎么知道我的“菜刀”沒有出租呢？有人買不起“菜刀”，不是照樣出租的很好嗎？

　　我們的租賃市場已經(jīng)看到了，因為限制以后價格猛漲，原因就在于出租(的房子)少了。

　　在其他國家，有多少市政府蓋的房子，有多少是市場出租呢？比如德國，很多是私人擁有的住房用于出租，所以很多地方和國家采取的是你要出租住房，我給你免稅，鼓勵出租。

　　二戰(zhàn)以后的英國、德國、法國甚至整個歐洲，幾乎所有國家都是這樣，大家愿意出租。而我們現(xiàn)在出租是要加稅的，所以你限制了出租，怎么能提高出租量呢？非常簡單。

　　觀點(diǎn)新媒體：出于穩(wěn)增長和刺激經(jīng)濟(jì)的需要，貨幣政策在下半年表現(xiàn)會如何？

　　任志強(qiáng)：如果經(jīng)濟(jì)上不去，他們就會繼續(xù)，因為他們不解決根的問題，所以會不斷的在這方面出毛病。我從來沒認(rèn)為他們用這種辦法能解決問題，可能不但解決不了問題，還會讓問題越來越嚴(yán)重。

　　許小年先生說，沒有投資的機(jī)會，再怎么降息也解決不了問題。所以現(xiàn)在不是說降息的問題，也不是增加貨幣供應(yīng)量的問題。我不能說沒有影響，或許有一部分影響，但影響到底有多大，這是值得研究的。

　　影響肯定是有，但不表示這些影響最終一定會變成有利。有可能會變成有利，但也有可能會變成不利，至少目前還看不出這些影響一定是有利于行業(yè)的。

　　比如，現(xiàn)在可能有些人認(rèn)為現(xiàn)在形勢變好了，我要去買土地了，但實際結(jié)果可能不是這樣，因為市場沒有真正的放開，當(dāng)市場沒有放開的時候，可能當(dāng)你擴(kuò)大供給的時候，沒有人能消化掉。

　　很多人認(rèn)為降息了，市場就一定會轉(zhuǎn)好。不一定，至少目前來看，得不出這種結(jié)論。

　　觀點(diǎn)新媒體：住建部6月5日表示將及時制止地方放松樓市調(diào)控政策，您認(rèn)為這釋放出什么信號？今后地方政府對于調(diào)控的態(tài)度會不會有變化？

　　任志強(qiáng)：我沒看到這樣的說法，應(yīng)該說是限制了和“限購”有關(guān)的，和“限購”無關(guān)的他沒有做出限制。因為和限購無關(guān)的有些是地方政府有錢或是有能力做一定的調(diào)整，但是和限購有關(guān)的，他是堅決不同意的。

　　地方政府早就想調(diào)，不是今天才想調(diào)。要看地方政府對誰負(fù)責(zé)任，地方政府對該地區(qū)負(fù)責(zé)、對地方經(jīng)濟(jì)增長負(fù)責(zé)，而倘若僅僅對中央政府負(fù)責(zé)，那地方政府怎么辦？所以角度不一樣，只是趨于中央政府的壓力，地方政府沒有辦法放松，不被允許。

　　董藩先生舉了個例子說，婆婆總會責(zé)怪兒媳婦，但是婆婆總是不去管兒媳婦的油鹽柴米，至于家里究竟有多少錢，能不能解決油鹽柴米的問題，婆婆并不管，而是會告訴你說，你不準(zhǔn)吃辣的、你不準(zhǔn)吃酸的，如何如何……

　　我們幾乎所有的城市沒有一個市長對于中央政策表示支持和歡迎的，都采取的是“我們不得不”。

　　去年，姜偉新部長在全國人大常委會質(zhì)詢的時候曾經(jīng)提出過：“限購政策是一個不得不的政策。”

　　請問全世界有沒有一個政府把一個“不得不的政策”當(dāng)成一個優(yōu)秀的政策？從邏輯上來說，沒有一個政府會認(rèn)為不得不的政策是好政策，“不得不”一般都是錯的，沒有辦法的辦法。

　　其實我們不是沒有辦法，但是我們不愿意改革，所以造成不得不。如果把土地制度問題、信貸制度問題、市場化制度問題等等解決的話，不會產(chǎn)生“不得不”的。

　　不得不就是不去解決病因的問題，只是把人扔到冰窖里。要是真的想解決病因的問題，完全用不著不得不的辦法，而是進(jìn)行改革。

　　觀點(diǎn)新媒體：揚(yáng)州公布“獎勵購房”新政已經(jīng)有數(shù)周時間，一直未被叫停，近日石家莊打算對限購進(jìn)行細(xì)化卻未出臺而夭折，您如何看這兩件事情？在當(dāng)前的政策環(huán)境下，出現(xiàn)這些事件的深層次原因是什么？

　　任志強(qiáng)：沒有出臺夭折和出臺夭折的非常多，這就是剛才提到的地方政府與中央政策的博弈。出現(xiàn)這些事件的深層次原因就在于中央的政策，只要不解決中央政策合理性的問題，其他問題都解決不了。

　　觀點(diǎn)新媒體：像這種地方性微調(diào)接下來是否會出現(xiàn)更多？

　　任志強(qiáng)：我不認(rèn)為這是微調(diào)，只是在博弈。不知道他們的博弈能不能成功，但我認(rèn)為他們在博弈。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否有可能重現(xiàn)2009年的“救市”？

　　任志強(qiáng)：與當(dāng)時不一樣，我不認(rèn)為可能會出現(xiàn)那種情況。2008年，從上到下都覺得這是問題，當(dāng)時政府已經(jīng)自顧不暇了。

　　最近提出從“保增長”到“穩(wěn)增長”，我不知道什么叫做“穩(wěn)增長”，我聽過一句古語叫“不進(jìn)則退”，激流之中沒有穩(wěn)的說法。

　　中國經(jīng)濟(jì)在整體下滑，所以中國要想穩(wěn)的話，一定就是退，這個“穩(wěn)”的概念的結(jié)果就是“退”。

　　觀點(diǎn)新媒體：國土部將于7月1日實施《閑置土地處置辦法》，這個辦法會對行業(yè)內(nèi)企業(yè)拿地、開發(fā)等有什么影響？您認(rèn)為土地閑置的原因是什么？應(yīng)如何逐漸去改變？

　　任志強(qiáng)：沒有任何影響，我親自參加了關(guān)于會議的報告，國土資源部實際上在試圖讓其更加合理。這次修訂后，增加的條文是非常多的，明確規(guī)定了什么算開工、什么算延遲、政府用地不算在內(nèi)等等。

　　我沒有看到有多少閑置土地，當(dāng)你們認(rèn)為有閑置的時候，是因為不了解情況，有可能根本就不是閑置。限制條件非常清楚，凡是政府的都不能列為閑置。政府的占主導(dǎo)，政府的責(zé)任政府負(fù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您曾說過，明年3月房價會上漲，那么到明年3月之前的房價走勢會如何？3月之后，房價會持續(xù)上漲到什么程度？

　　任志強(qiáng)：前提條件是如果現(xiàn)有政策不變，明年3月份一定會暴漲，現(xiàn)有政策變了那就不一定會暴漲。

　　如果供給增加了，政策調(diào)整變化了，怎么會再暴漲呢？我們看到的分析是因為現(xiàn)在的開工面積下滑了，并且持續(xù)下滑，到明年3月份就沒有供應(yīng)量了，才會暴漲。

　　如果現(xiàn)在在政策上加大、現(xiàn)在放松，也可能不會暴漲?；诿髂瓴趴赡鼙q的條件非常清楚，因為現(xiàn)在的庫存量很大，即使你現(xiàn)在放開以后，大家都在消化庫存，在消化庫存這段時間，誰漲價誰給別人發(fā)補(bǔ)貼，等于是別人的庫存消化了，你沒消化庫存，所以不會輕易漲價的。

　　明年3月份只是按照現(xiàn)在的庫存去化率和生產(chǎn)量來說，明年生產(chǎn)量就沒有了，投資系數(shù)下滑的時候沒有新增了，開工什么都是負(fù)的，即使按現(xiàn)有庫存量計算的話，1年之后就消化得差不多了，到明年3月份消化的差不多的時候怎么辦？

　　觀點(diǎn)新媒體：5月份樓市成交活躍，不少觀點(diǎn)認(rèn)為是開發(fā)商“以價換量”的結(jié)果，實際情況是什么？

　　任志強(qiáng)：沒看出來，不覺得已經(jīng)到了市場回暖的程度，離預(yù)想情況還早著呢。

　　成交活躍不是暫時的，會持續(xù)下去不等于完全好了，如果不改變現(xiàn)有政策的話，好不到哪兒去。

　　觀點(diǎn)新媒體：北京市公安局公布空置房屋381.2萬的數(shù)據(jù)，引發(fā)了行業(yè)的熱烈討論，您如何看這個數(shù)據(jù)？空置房現(xiàn)象會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生什么影響？有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前商品房庫存量仍然十分驚人，后市并沒有看上去那樣樂觀，是這樣嗎？

　　任志強(qiáng)：人家都已經(jīng)承認(rèn)錯誤了，統(tǒng)計錯了，錯的數(shù)據(jù)沒必要看。

　　國內(nèi)不存在空置房的現(xiàn)象，你們說的空置房是空置率超過警戒線才叫存在空置房問題，國際上的警戒線一般是在10%-11%，高的時候到20%。

　　很多國家按照家庭戶數(shù)計算的話，基本上住房要到1:1.1以上，有時候要到1:1.2，才會讓房價平穩(wěn)。比如，我今年要生孩子了，要生孩子我今年不能買房，非要買一個新房或兩年以后才能有房子？

　　國外二手房交易占主導(dǎo)地位，我隨時調(diào)動工作就換房子，不行嗎？你要調(diào)動工作的時候，那邊已經(jīng)沒房子了，你要買個新房就得等兩年以后。什么叫短缺？這就是短缺。

　　空置房子一般應(yīng)該達(dá)到10%以上的比例，中國到現(xiàn)在為止，最高城市達(dá)到12%，地的城市百分之零點(diǎn)幾，平均起來才到百分之四點(diǎn)幾，差遠(yuǎn)了。該不該有空置？當(dāng)然該有空置了。德國現(xiàn)在3300萬的家庭，有3600萬套房子，多出300萬套。

　　所有國家在評論住房條件的時候都有個基本概念，能不能按所有的戶數(shù)來計算為1：1.1的房子，我們現(xiàn)在是0.78，連0.8都不到，差遠(yuǎn)了。那么其中另外的20%，是不是有一些群租、非成套住宅。

　　成套住宅的1:1就是告訴你我有自己的廁所、廚房，而我們現(xiàn)在有30%的都是在城中村，不具備這樣的條件。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少分析報告認(rèn)為，下半年是調(diào)控兩年以來最為艱難的時刻，流動性、負(fù)債率與融資能力等將成為關(guān)鍵，如何看？

　　任志強(qiáng)：歷來都如此，房地產(chǎn)本身就是資金密集型的行業(yè)，什么時候融資能力都是關(guān)鍵，根本和現(xiàn)在沒關(guān)系，問題從來就沒變過，一直存在。

　　下半年不會出現(xiàn)更為嚴(yán)峻的情況，利率已經(jīng)調(diào)了，準(zhǔn)備金率也調(diào)了，還怎么更嚴(yán)重？

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得后市還是比較樂觀的？

　　任志強(qiáng)：我沒覺得樂觀，但也不會更嚴(yán)重。好與壞是有比較性的，只要不“更”，就還是過得去的。所有人都認(rèn)為政策已經(jīng)到底了，并不是說政策沒了，政策還是繼續(xù)存在的，不會“更”。

　　觀點(diǎn)新媒體：住建部公布，前五個月全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工346萬套，開工率為46.4%，對于目前的保障房建設(shè)，您認(rèn)為是否已達(dá)到預(yù)期目的？經(jīng)過連續(xù)兩年的保障房大建設(shè)，對商品房市場的影響如何？

　　任志強(qiáng)：我不知道他預(yù)期目的是什么，沒有人知道他到底想干什么。這還是剛才說的那個問題，如果我們根本不知道要干嘛，怎么判斷對錯呢？現(xiàn)在的這些政策都是錯誤的政策，如果能達(dá)到目的說明更慘，達(dá)不到目的可能還好一點(diǎn)。

　　保障性住房永遠(yuǎn)是保障性住房，能買得起商品房的人就不需要保障房。我們的政策是錯誤的，世界各國都有保障性住房，但是從來沒有一個國家把保障性住房和商品房搞在一起，政府只管保障，根本就不管市場，市場是自我調(diào)節(jié)的，只有中國才愚蠢的把保障和市場搞在一起，蠢得不能再蠢了。

　　保障是什么？保障是讓租不起房子的人有地方住，中國的保障已經(jīng)超出了保障的范圍，是讓大家買房子，買得起房子就一定租得起房子。既然他租得起房子，你管他干嘛？

　　世界聯(lián)合國都說的是，只解決居住權(quán)的問題，我們?yōu)槭裁匆鉀Q財產(chǎn)權(quán)呢？解決財產(chǎn)權(quán)的問題根本不是你管的。

　　只能說明中國的保障房制度是錯的，執(zhí)行錯誤的保障房政策能對市場經(jīng)濟(jì)能產(chǎn)生影響嗎？

　　如果完全不是錯的，為什么“十二五”規(guī)劃沒有經(jīng)過人大批準(zhǔn)就把今年保障性安居工程開工總量從1000萬套改成700萬套？他已經(jīng)知道錯了，還是回到我們剛才討論的問題，非要擱到冰窖里降溫，只能讓病情加重。

　　觀點(diǎn)新媒體：前不久深圳也出現(xiàn)了一些情況，把經(jīng)濟(jì)適用房改做麻將館，這樣的情況都出現(xiàn)了，對于這樣現(xiàn)象您怎么來看？

　　任志強(qiáng)：保障住房的錯誤就在于業(yè)主擁有太多權(quán)利，擁有太多權(quán)利之后干什么都行。我花錢買了，這個產(chǎn)權(quán)就屬于我的了。如果不是財產(chǎn)權(quán)，而是租用權(quán)，他敢把廉租房當(dāng)成麻將館嗎？因為財產(chǎn)權(quán)被轉(zhuǎn)移了，所以才沒有辦法。

　　觀點(diǎn)新媒體：近段時間出現(xiàn)了很多高溢價的土地成交案例?，F(xiàn)在這種趨勢能否持續(xù)下去？企業(yè)在拿地策略上會不會出現(xiàn)一些變化？

　　任志強(qiáng)：高溢價只是個別現(xiàn)象，全國土地你算一遍，你能夠點(diǎn)出幾個？北京也就幾塊，其他土地沒有這么高。突然拿出一塊鉆石來，然后跟黃金、白銀、翡翠或者跟銅比，這當(dāng)然高價。

　　土地市場并沒有好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在土地市場下降50%，整個5月份的情況也不會好，去年我們就已經(jīng)知道今年不會好。

　　觀點(diǎn)新媒體：您去年參加博鰲房地產(chǎn)論壇時曾說過一句“火熱的夏天，還有一個比它更熱的架在火爐上烤的論壇”，這句話已經(jīng)成為2012博鰲房地產(chǎn)論壇的宣傳語之一，那么您對今年即將開幕的博鰲房地產(chǎn)論壇有什么新的意見或者建議？房地產(chǎn)行業(yè)何時能像火熱的夏天和火熱的論壇一樣，越來越火熱？

　　任志強(qiáng)：我沒有，因為我們還不知道最后的情況會是怎么樣。為什么要火熱，中央政府不想讓你火熱，你干嘛非要火熱？我們需要的不是火熱，我們需要的是適度。