盧鏗：各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓，大家早上好！我今天演講的題目是《后新政時(shí)代的地產(chǎn)新思維》。

　　我今天的發(fā)言只代表我個(gè)人，不代表任何企業(yè)。

　　我們看到今天我們面臨的時(shí)代已經(jīng)發(fā)生了全面的變化，非常深刻的一種時(shí)代感官，我們已經(jīng)在不知不覺中進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代。當(dāng)前國際、政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境可以說空前復(fù)雜，大家都知道，我就不念了。從美國、日本、歐洲經(jīng)濟(jì)體，以及到我們自己。

　　可以說2012年是非常艱難的一年。中國從左邊紅色的圖中可以看到，是我們國人非常值得驕傲的一方面，另一方面也是非常憂患的一方面。改革開放30多年來，一個(gè)巨人巨跑之后，走到今天，引起大家集中的反思，問題很多，問題很嚴(yán)重。

　　當(dāng)下的行業(yè)形勢(shì)，也進(jìn)入比較嚴(yán)峻的一個(gè)狀態(tài)。大家最關(guān)心的還是房價(jià)問題，其實(shí)我一直覺得有些話要說。房價(jià)問題確實(shí)高，第一，十來年高了5—10倍，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。其實(shí)，有很多的原因，大家可以看到我展現(xiàn)出PPT的內(nèi)容。從這些內(nèi)容當(dāng)中，大家可以看到，實(shí)際由于我們?cè)S多客觀、主觀因素的綜合結(jié)果。但是在理論上，開發(fā)區(qū)承受過多的指責(zé)。我這上面也提到，房地產(chǎn)區(qū)域行為，當(dāng)房子能賣6000元的時(shí)候，旁邊人賣到了7000元，這時(shí)候自然1000元的趨利空間我相信房地產(chǎn)商不會(huì)放過的。實(shí)際這只是附加上漲的一個(gè)局部，但是許許多多的內(nèi)容并不是開發(fā)商造成的。

　　房地產(chǎn)一直到現(xiàn)在，實(shí)際上還是支柱產(chǎn)業(yè)，而且是第一位的支柱產(chǎn)業(yè)。在去年，住房的銷售額是8萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比汽車等產(chǎn)值要高?，F(xiàn)在的房價(jià)我覺得其實(shí)下降空間并不大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)被成本綁架了，而成本又被稅收等綁架了，所以下降空間并不大。所以我覺得政策最重要的是穩(wěn)住房價(jià)，而不是大降房價(jià)為目的，實(shí)際做不到的。我也提到，用現(xiàn)金量和可轉(zhuǎn)讓，代替限購、限貸，來引起市場(chǎng)的活躍。

　　新的策略應(yīng)該是，高端房應(yīng)該徹底市場(chǎng)化，降到70%以上，一般老百姓還是不能接受的。正好高端房的敞開，可以為政府積累大量的資源，用這些資源來搞地方基本建設(shè)。中端房用減稅的策略，補(bǔ)貼房地產(chǎn)企業(yè)，解決百姓的剛性需求。一般房應(yīng)該是政府出資，而不是把已經(jīng)收了許多稅費(fèi)之后，還讓開發(fā)商用配建的方式來承擔(dān)。今天我們的房價(jià)確實(shí)很高，如果單用住房收入比來看，比例是非常高的。但是我們也看到，我們跟其他國家比的話，比如說巴西的首都、印度的孟買，房價(jià)比我們高很多，所以現(xiàn)在的問題不是房價(jià)太高，而是收入太低。尤其在房價(jià)沒有太多的下行空間的時(shí)候，更需要這個(gè)問題?？傮w上來講，強(qiáng)壓下去的房價(jià)，實(shí)際上不具備可持續(xù)性。它反彈的能量積累已經(jīng)非常大。

　　我這里有一個(gè)事情需要關(guān)注的，我完全脫離開開發(fā)商來說，作為一個(gè)普通的企業(yè)家，一個(gè)企業(yè)界的人士，我覺得應(yīng)該關(guān)注一下政策產(chǎn)生的負(fù)面效果，其實(shí)很多的。我們?nèi)绻雎赃@些負(fù)面效果，而是一邊倒唱贊歌的話，我覺得對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和人民生活會(huì)帶來另外的影響。這些影響應(yīng)該說很廣泛、很深刻。我覺得媒體界的朋友，包括政治界的領(lǐng)導(dǎo)更應(yīng)該認(rèn)真的反思。

　　新政之后，其實(shí)帶來各個(gè)方面都沒有滿意，也出現(xiàn)了關(guān)于后新政的議論。對(duì)未來樓市的判斷我也不講了。

　　我講一下最近思考的觀點(diǎn)。我覺得現(xiàn)在有些觀點(diǎn)是需要大家分享和討論的。一個(gè)是房地產(chǎn)確實(shí)不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是近百個(gè)，我手上有97個(gè)，是不可忽略的。不能因?yàn)樗皇菍?shí)體經(jīng)濟(jì)，就過度的忽略。第二，其實(shí)是政府、百姓多方受益。作為開發(fā)商也是投資主體，不應(yīng)該被妖魔化。第三，房地產(chǎn)商的泡沫化。如果泡沫破裂，實(shí)際上地方政府和銀行和國企實(shí)際都拉下水。大量隱性的高估房地產(chǎn)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。我們的輿論基本上忽略了這一點(diǎn)，甚至銀行自己說我們跟房地產(chǎn)商沒有什么關(guān)系。

　　其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)購買，貨幣流通越快，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和地方發(fā)展越好。另外現(xiàn)在多數(shù)的房企早就沒有了暴富，全行業(yè)如果做深刻分析。房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)成為了弱勢(shì)群體，現(xiàn)在每平米，我們?nèi)マk銷售許可證的時(shí)候，主管總局要求我們押一部分資金，而且三年不還給你。這是我們承受了數(shù)種稅費(fèi)后還要承擔(dān)的。

　　房價(jià)高，其中有諸多原因，開發(fā)商是其中一個(gè)原因，不是主要原因。還有由于地價(jià)和稅費(fèi)為主的成本降不下來，房價(jià)不可能大降。現(xiàn)在不是房價(jià)太高，而是收入太低。房價(jià)確實(shí)很高，但是當(dāng)你的壓力空間不是很高的時(shí)候，這時(shí)候我們要研究一下收入。另外房地產(chǎn)大洗牌之后，會(huì)出現(xiàn)少量的情況。香港在進(jìn)行若干次洗牌之后，有許多大公司壟斷的結(jié)果。結(jié)果是什么呢？結(jié)果是老百姓受苦。因?yàn)楫?dāng)幾個(gè)大公司壟斷的時(shí)候，價(jià)格被他們把持。另外，美國征收物業(yè)稅，目的是為了抬高房價(jià)。我們查過當(dāng)時(shí)的資料，美國很多城市征收房產(chǎn)稅，是為了增加政府的收入，把城市建好，把地方的土地炒熱。如果我們現(xiàn)在用房產(chǎn)稅代替土地財(cái)政，我覺得會(huì)出現(xiàn)問題。所以現(xiàn)在高端房應(yīng)該放開，中端房補(bǔ)貼。因?yàn)楝F(xiàn)在投資完全被控制了，應(yīng)當(dāng)講本應(yīng)由政府負(fù)責(zé)任。

　　另外長期看，中國樓市還有很好的前景。實(shí)際上現(xiàn)實(shí)中，樓市的政策正在松動(dòng)，比如說銀根正在松動(dòng)。我估計(jì)今年可能還有40%左右的成本下調(diào)。然后地價(jià)也逐漸回歸理性，地方政府已經(jīng)開始做微調(diào)，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也正在做改變，剛性需求政府強(qiáng)調(diào)需要保障等等。所以我覺得，實(shí)際上現(xiàn)在沒有剛才陳總說的那么悲觀，我覺得已經(jīng)在做一些必要的松動(dòng)。

　　未來的前景，我相信會(huì)很好。因?yàn)閷?shí)際上支撐中國樓市未來發(fā)展持續(xù)向好的因素還有很多，一個(gè)方面是城市化，二是大都市效應(yīng)。今后城市的發(fā)展，大都市群、大都市圈，核心會(huì)有很強(qiáng)的聚集效應(yīng)。然后促進(jìn)大遷徙，城鄉(xiāng)二元的戶籍政策會(huì)改變。計(jì)劃生育政策也在修訂，政策回歸理性，土地政策在改良，地價(jià)、房價(jià)都在回歸理性，財(cái)富的分配，我相信政府也在做調(diào)節(jié)，趨于合理等等。還有巨大的剛性改善需求等等，長遠(yuǎn)來看，中國還有20年?，F(xiàn)在我們?nèi)丝诔鞘谢蚀蟾攀?1.27%，非常低。照理說，應(yīng)該是70%，所以每年一個(gè)點(diǎn)，應(yīng)該還有20年，這是中國的城市化率不可阻擋的狀態(tài)。中國現(xiàn)在在51.27%左右，每年一個(gè)點(diǎn)，將近還有20年時(shí)間，而且美國一個(gè)諾貝爾獎(jiǎng)獲得者曾經(jīng)說，未來兩件事，其中一件是中國的城市化革命。

　　這是新政之下堅(jiān)持冬泳。我今天講的主題，我?guī)н^了，就這十個(gè)觀點(diǎn)。這是在絕大部分企業(yè)還是在蓋房子、賣房子的時(shí)候，我們就在這個(gè)時(shí)代都給一些關(guān)注，包括政策關(guān)注等等。

　　這是政策關(guān)注，我們不能整天研究企業(yè)的事和行業(yè)的事，你必須研究世界將要發(fā)生的事，國家將要發(fā)生的事。實(shí)際創(chuàng)新機(jī)會(huì)、發(fā)展機(jī)會(huì)都在。

　　第二個(gè)是社會(huì)關(guān)注，這個(gè)時(shí)代是開發(fā)商掌握許多機(jī)會(huì)和資源，因此開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)必要的社會(huì)責(zé)任。包括住區(qū)的穩(wěn)定，文化傳承等等。所以在我們的項(xiàng)目策劃中應(yīng)該考慮到這些相關(guān)的責(zé)任。

　　第三是創(chuàng)新的關(guān)注。當(dāng)大部分的開發(fā)商甚至一些著名開發(fā)商在嚴(yán)峻的冬天當(dāng)中放棄創(chuàng)新的時(shí)候，我覺得有責(zé)任的開發(fā)商，應(yīng)該更加注重創(chuàng)新，在思想、主題、模式等等，有許多值得我們關(guān)注創(chuàng)新的。

　　第四，價(jià)值關(guān)注。我們從用戶的價(jià)值，到服務(wù)的、社會(huì)的、環(huán)境的、文化的等等，其實(shí)房地產(chǎn)的價(jià)值觀的點(diǎn)是非常多的。

　　第五，科技關(guān)注。非常遺憾，實(shí)際我剛才講到的房地產(chǎn)新政所帶來的負(fù)面影響當(dāng)中，有一個(gè)我覺得政府需要非常關(guān)注的。由于科研政策滯后，帶來幾乎所有房地產(chǎn)商都放棄了對(duì)科技的關(guān)注。幾年前我們都在非常認(rèn)真的研究節(jié)能的問題、環(huán)保的問題，材料問題，現(xiàn)在大家基本都放棄了。

　　第六，藝術(shù)關(guān)注。因?yàn)槲覀冞M(jìn)入后工業(yè)時(shí)代，跟前工業(yè)時(shí)代或者工業(yè)時(shí)代的區(qū)別，以前大家都關(guān)注居住功能，現(xiàn)在關(guān)注的是一個(gè)藝術(shù)的生活。有一句話叫藝術(shù)點(diǎn)裝生活。尤其是中國教育基本上藝術(shù)思考，應(yīng)該在教育中加以強(qiáng)調(diào)。

　　第七，哲學(xué)關(guān)注。大家都知道馬斯洛的需求原理，那五個(gè)層次。其實(shí)有七個(gè)層面，這是1954年他寫《動(dòng)機(jī)和人格》這本書的時(shí)候，最高是自我實(shí)現(xiàn)需求。等有修訂版的時(shí)候，提出關(guān)于認(rèn)知和成本需求。把原來第五位排到了第七位，把后來補(bǔ)充的這兩個(gè)放在了第四和第五。所以從這一點(diǎn)看得出來，馬斯洛已經(jīng)在那個(gè)時(shí)候關(guān)注到這個(gè)時(shí)代應(yīng)該發(fā)生的變化。所以開發(fā)商項(xiàng)目策劃時(shí)應(yīng)該參照他這個(gè)考慮。

　　第八，環(huán)保關(guān)注。中國非常不幸已經(jīng)成為污染國，我們每年不要說別的了，我舉兩個(gè)例子，二氧化碳排放量已經(jīng)超過了美國，大概每年中國大地上排放了60億噸二氧化碳到大氣層，是世界第一的。還有一個(gè)，中國農(nóng)村污染是世界第一，農(nóng)村通過農(nóng)藥、肥料，還有我們的幾十萬個(gè)自然村，基本上沒有排污和環(huán)保設(shè)施，所以在中國的農(nóng)村出現(xiàn)了很大的問題。我最近看到一個(gè)資料，這個(gè)資料是一個(gè)學(xué)者報(bào)告，他說在我們的商品，除了農(nóng)民自己小塊地種的糧供自己吃以外，我們商品糧60%是東北黑土地的。但是按照現(xiàn)在的狀態(tài)，黑土地未來50年基本瘦了。

　　第九，服務(wù)關(guān)注。這個(gè)我不說了。

　　第十，管理關(guān)注。海爾集團(tuán)正在研究，對(duì)物本性的關(guān)注，改變?yōu)閷?duì)人本性的關(guān)注。

　　今年必定是必須特殊的年份，房地產(chǎn)企業(yè)都在經(jīng)歷歷練。在危機(jī)之前，我們選擇了積極冬泳，創(chuàng)新思維的概念。我們都希望看到，一個(gè)通過創(chuàng)新思維而誕生的健康的局面，一個(gè)個(gè)經(jīng)過洗禮的房地產(chǎn)商將努力改變國民的生活方式。謝謝各位！