事實上，今年130億銷售目標中，30億的一級開發(fā)收入并不完全來自長沙梅溪湖項目。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 與近期其他房企對今年市場的“謹慎”態(tài)度不同，方興地產(chǎn)主席羅東江于3月21在香港舉行的業(yè)績會上則比較樂觀，“我們不覺得苦，銷售目標會比2011年增加”。

　　而主席臺上首次出現(xiàn)的兩位成員也詮釋了方興發(fā)展的重點。羅東江介紹，副總裁李從瑞直接負責金茂府項目，而張志超則是長沙梅溪湖項目的操作者。據(jù)年報介紹，金茂府和梅溪湖是方興2011年業(yè)績中的亮點，也是其2012業(yè)績的主力。

　　目標130億

　　對于去年方興的業(yè)績，羅東江頗為滿意。他透露，去年的會場上，頗多人對方興100億的銷售目標表示懷疑，但如今100銷售已經(jīng)實現(xiàn)了，因此2012年要繼續(xù)兌現(xiàn)新的諾言。羅東江稱，新的諾言就是還要賣得再多一點，盈利總的絕對量還要再增長。

　　方興財務(wù)總監(jiān)江南介紹，今年公司的銷售目標是130億元，比去年略有增長。

　　為了實現(xiàn)130億的銷售目標，方興將在今年推出上海國航中心、上海金茂逸墅、青島藍海新港城、北京金茂府、麗江金茂雪山語等項目。

　　根據(jù)方興的計劃，上海國航項目將貢獻40-50億的銷售額，而金茂府今年也將實現(xiàn)30-40億的銷售，青島項目或?qū)崿F(xiàn)10億元的銷售額。

　　“而從產(chǎn)品業(yè)態(tài)來劃分，130億的銷售額里，30億來自一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)，40億會來自商業(yè)，剩下的貢獻全部由住宅產(chǎn)品完成。”江南如是稱。

　　盡管目標略高于去年，但方興仍對全年目標充滿信心。羅東江表示，這是因為“方興地產(chǎn)實現(xiàn)了持有與銷售的平衡，銷售與開發(fā)的平衡”。

　　方興旗下的住宅項目由于都是地理位置比較好的高端產(chǎn)品，“所以在最困難的時候，我們的房子都能賣得動，每周天都在成交”，羅東江表示。

　　2011年，方興住宅銷售的主力是北京金茂府項目，該項目去年共錄得46億元的銷售。

　　金茂府負責人李從瑞介紹，項目在去年4月開盤后，上半年實現(xiàn)銷售20多億，下半年是10多億的銷售，主要是因為下半年的推貨量僅有上半年的一半。

　　“不是賣不出去，是沒貨賣”，羅東江補充道。

　　他介紹，在成為去年北京單盤銷售冠軍之后，今年金茂府已經(jīng)連續(xù)2個月是北京樓市單盤冠軍，截至目前的銷售業(yè)績不菲。

　　此外，羅東江還表示在持有業(yè)務(wù)方面，中國寫字樓市場和酒店市場非常好，而這兩部分也是方興的長項，預計今年也能像去年一樣繼續(xù)實現(xiàn)增長。

　　據(jù)統(tǒng)計，方興中化大廈的出租率為100%，凱晨世貿(mào)中心的出租率為99%、上海金茂大廈出租率最低，僅為92%。因此，“后期的增長主要是在提高租金上”，羅東江對商業(yè)物業(yè)充滿信心。

　　高毛利率水平

　　除了金茂府這個單盤銷售冠軍外，超過50%的毛利也是方興高層屢屢提及的一個話題。

　　對此，江南分析稱，方興毛利率高有兩個原因：第一個，方興有一塊業(yè)務(wù)是持有的寫字樓業(yè)務(wù)，而且業(yè)務(wù)占比相當高，這部分毛利率則是91%，而酒店經(jīng)營的毛利率也非常高，去年達到54%，由于這兩部分的毛利水平比較高，所以整體毛利率也會得到提升。

　　另外，方興的物業(yè)銷售部分毛利率去年達到48%，在行業(yè)中也是比較高的。江南城，這是因為公司開發(fā)的產(chǎn)品采取一種高品質(zhì)的標準，目標客戶也找得比較準，因此，在最困難的時候我們也賣得不錯。

　　“在這種情況下，即使可售面積不多，但方興仍能在過去三年里，保持平均每年27%的增長速度，希望今年也會保持這樣一個勢頭”，羅東江對此表示。

　　與此同時，截至去年底，方興的凈負債率為41%，手持現(xiàn)金約122億港元。

　　在這種現(xiàn)金情況下，方興今年將拿出50億元買地。方興主席羅東江指出，“我們的目的是拿好地，貴一點不要緊”。

　　因此，在大家都認為今年市場困難的時候，就看企業(yè)是否把事情做對了，他認為：“從總的來講，我們這些事情做對了。”

　　“所以，我們不覺得困難。只要我們平時都認認真真、如履薄冰，當遇到風雨的時候我們覺得很正常，在這種情況下我們沒有必要刻意的去渲染”，羅東江如此分析今年的市場。

　　加力一級開發(fā)

　　事實上，今年130億銷售目標中，30億的一級開發(fā)收入并不完全來自長沙梅溪湖項目，據(jù)江南透露，公司還在談其他的一級開發(fā)項目，并稱“很快就會有公告”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年方興長沙梅溪湖一級開發(fā)項目實現(xiàn)銷售面積56.8萬平米，實現(xiàn)收入16.73億港元。

　　方興副總裁張志超介紹，長沙梅溪湖一級開發(fā)項目今年大概會推出800畝左右的土地。一級土地拍賣將于今年第三季度進行。而在去年引入中建股份后，在去年10月梅溪湖項目首批成交的地塊中，中建拿了2幅地塊，而方興則拿了3塊。目前都已經(jīng)進入開工狀態(tài)，大概今年四季度會開盤。

　　方興地產(chǎn)在2011年1月26日中標梅溪湖項目，這是方興首次涉入長沙，也是其首次涉及土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　據(jù)招募公告統(tǒng)計，項目前期工程建設(shè)預計需投入128億元。作為梅溪湖項目的投資人，方興需成立項目公司來負責籌集并承擔該項目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置的所需全部資金，合計85.2億元。整個一級開發(fā)項目中，方興預計投入600多億，2011年的投入就多達100多億元。

　　之后，為了加速梅溪湖項目的開發(fā)，方興地產(chǎn)于去年9月以7.5億元引入中建股份，據(jù)此，中建股份擁有方興長沙公司金茂投資(長沙)有限公司20%股權(quán)。

　　張志超指出，引入戰(zhàn)略伙伴中建，從各個方面都有利于整個項目的推進。最初我們向政府承諾的開發(fā)周期是8-10年，現(xiàn)在梅溪湖的土地開發(fā)周期預計縮短為6-8年。

　　與此同時，作為一級土地的整理開發(fā)者，方興擬通過土地市場購回一半土地做二級開發(fā)，另一半則賣給其他開發(fā)商。

　　去年9月，梅溪湖地塊公告表示出讓5宗臨湖地塊。最終，中建地產(chǎn)以15.9億元的價格拿下網(wǎng)掛023號和網(wǎng)掛019號兩宗地，而另外3宗則被長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以近10億元的總價拍得。而據(jù)方興的年報顯示，長沙金佳房地產(chǎn)就是其下屬公司。