華僑城的產(chǎn)品還是擁有很大的成本優(yōu)勢(shì)，按照目前的價(jià)格水平，調(diào)價(jià)的空間比較寬裕，這也使我們?cè)诋a(chǎn)品定價(jià)上有很大的空間。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 "我們要將現(xiàn)在可變現(xiàn)的項(xiàng)目想方設(shè)法賣掉，加快銷售，加強(qiáng)營(yíng)銷，降低負(fù)債率，這是我們要做的第一件事情。"

　　在3月19日舉行的華僑城2011年度業(yè)績(jī)投資者見面會(huì)上，華僑城總裁劉平春如是表示。

　　劉平春此言是出于華僑城目前面臨較大的存貨壓力，據(jù)華僑城日前發(fā)布的2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截止2011年末，華僑城的存貨規(guī)模已由2010年的195.74億元猛增至317.37億元，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。

　　至于今年將如何去存貨，華僑城副總裁陳劍表示，今年公司會(huì)合理定價(jià)，靈活銷售，提高開盤的銷售率，同時(shí)還將拓展?fàn)I銷渠道，施行全員營(yíng)銷，以及采取網(wǎng)上營(yíng)銷、團(tuán)購(gòu)等新方式。

　　陳劍還提到，華僑城今年預(yù)計(jì)可以銷售的面積為153萬(wàn)平方米，相比去年增長(zhǎng)40%左右，為歷年最高，今年預(yù)計(jì)可銷售的金額是450億元左右。

　　在此次投資者見面會(huì)上，華僑城副總裁張立勇、財(cái)務(wù)總監(jiān)林育德、董事會(huì)秘書倪征等還對(duì)華僑城今年在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的發(fā)展情況、負(fù)債率以及與日本環(huán)球影城合作的進(jìn)展等投資者較關(guān)心的問題作了詳盡解答。

　　同時(shí)，華僑城高層還特別提到了對(duì)華僑城亞洲今后的定位問題。

　　作為華僑城在香港的上市平臺(tái)，華僑城亞洲在今年初以22.3億元入股上海蘇河灣項(xiàng)目后，也成了關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　劉平春表示，今后會(huì)將華僑城亞洲打造成以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)為主的平臺(tái)，上海蘇河灣項(xiàng)目的商業(yè)部分將由其經(jīng)營(yíng)，同時(shí)，不排除今后繼續(xù)向其注入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　以下為華僑城2011年度業(yè)績(jī)投資者見面會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：請(qǐng)問華僑城2012年可售貨源的金額大致是多少？具體區(qū)域分布情況怎樣？

　　陳劍：2012年，我們預(yù)計(jì)全年可以銷售的面積為153萬(wàn)平方米，比去年要增長(zhǎng)40%左右。預(yù)計(jì)可銷售的金額是450億左右，這個(gè)預(yù)計(jì)是基于現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格定的，現(xiàn)在新的價(jià)格計(jì)劃已經(jīng)啟動(dòng)。

　　具體區(qū)域分布看，深圳大概有36萬(wàn)平方米，貨值大概是200億；上海大概有20萬(wàn)平方米，貨值大概80億；武漢大概26萬(wàn)平方米，貨值大概有50億；其他還包括成都，西安，天津，昆明等地。

　　現(xiàn)在提問：今年華僑城的開工面積是153萬(wàn)平方米，剛才也提到今年會(huì)重點(diǎn)去庫(kù)存，那么公司的去化率目標(biāo)是多少？今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)又是多少？

　　張立勇：我們今年會(huì)依據(jù)市場(chǎng)情況積極定價(jià)，我們的目標(biāo)是更趨于提高去化率。至于目標(biāo)，我只能說(shuō)是盡力而為，越多越好。同時(shí)，今年公司的定價(jià)策略中有以價(jià)來(lái)?yè)Q量這樣的指導(dǎo)思想。

　　劉平春：至于今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)，目前集團(tuán)還沒有明確的任務(wù)要求，集團(tuán)也還在商討中。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：華僑城年報(bào)中顯示目前的存貨約317億，剛才也提到今年在地產(chǎn)板塊是以加快銷售，去庫(kù)存為主，那么華僑城會(huì)具體采取什么方式去庫(kù)存？在價(jià)格上會(huì)有調(diào)整嗎？

　　管理層：317億元的存貨大致分布是，開發(fā)成本大概是280億，開發(fā)產(chǎn)品是36億左右，這是主要存貨分布。

　　陳劍：今年是我們房地產(chǎn)銷售庫(kù)存量比較大的一年，我們也將會(huì)采取一些具體措施來(lái)促進(jìn)銷售，我們主要有以下幾個(gè)方面的做法。

　　第一，我們會(huì)密切把握政策的走向，靈活應(yīng)對(duì)，抓住市場(chǎng)回暖的契機(jī)，對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化及時(shí)跟進(jìn)并制定相應(yīng)方案，在合適的時(shí)機(jī)采取行動(dòng)，靈活安排銷售節(jié)奏。

　　第二，我們會(huì)合理定價(jià)，靈活銷售，提高開盤的銷售率，這是公司目前最重要的措施。另外，我們公司的產(chǎn)品還是擁有很大的成本優(yōu)勢(shì)，按照目前的價(jià)格水平，調(diào)價(jià)的空間還是比較寬裕，這就使我們產(chǎn)品整體靈活定價(jià)留有很大的空間。至于降不降價(jià)，怎么降價(jià)，這個(gè)都是由項(xiàng)目公司按照實(shí)際情況來(lái)決定。

　　第三，我們會(huì)因地制宜，強(qiáng)化營(yíng)銷的針對(duì)性。城市項(xiàng)目會(huì)重點(diǎn)加快推進(jìn)，靈活定價(jià)；城市別墅項(xiàng)目要進(jìn)一步加強(qiáng)全城營(yíng)銷，溝通好和銀行的關(guān)系，增強(qiáng)客戶購(gòu)買的誠(chéng)意；遠(yuǎn)郊的住宅項(xiàng)目，我們要著力擴(kuò)大項(xiàng)目的市場(chǎng)覆蓋半徑，發(fā)揮項(xiàng)目不限購(gòu)的一些優(yōu)勢(shì)。

　　第四，要拓展?fàn)I銷渠道，施行全員營(yíng)銷，包括加強(qiáng)與專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作，嘗試做一些創(chuàng)新，比如說(shuō)在網(wǎng)上營(yíng)銷、團(tuán)購(gòu)等新方式，另外，我們還會(huì)加大激勵(lì)的力度以促進(jìn)銷售。

　　第五，我們會(huì)加強(qiáng)營(yíng)銷區(qū)域的統(tǒng)籌，項(xiàng)目員工共享客戶資源，充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：根據(jù)年報(bào)顯示，2011年華僑城的凈負(fù)債率有所升高，我想了解一下華僑城在資金方面的收支安排是怎樣的，怎樣去做到平衡？

　　林育德：去年公司的負(fù)債率確實(shí)是比上一年上漲了不到2%，達(dá)到了71.17%，但這個(gè)負(fù)債率在目前的市場(chǎng)上來(lái)看應(yīng)該是一個(gè)較合理的水平。

　　我們?yōu)榱私档拓?fù)債率，除了投資規(guī)模，還主要考慮投資措施，盡管我們每年安排的新增投資規(guī)模都有100億左右，但如果我們能確保投資收益還是會(huì)使負(fù)債率有所降低。

　　另外，在資金成本這方面，我們跟其他公司相比，還是會(huì)有比較大的優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在：第一，我們可以說(shuō)是有三個(gè)融資平臺(tái)，一個(gè)是在香港境外上市的華僑城亞洲；第二，我們自身是A股平臺(tái)，當(dāng)然現(xiàn)在A股受調(diào)控政策影響，這個(gè)融資平臺(tái)貢獻(xiàn)不太理想；另外，我們還有華僑城集團(tuán)的支持。所以，我們?cè)谌谫Y平臺(tái)方面也采取了一些措施，目前公司的整個(gè)資金狀況還是比較穩(wěn)妥。

　　劉平春：雖然我們的負(fù)債率已經(jīng)到了71%，同比上漲不到2%。但我們?cè)谡麄€(gè)工作的進(jìn)程和安排方面還是有一些計(jì)劃的。

　　第一，我們上海項(xiàng)目的可銷售變現(xiàn)的資源其實(shí)是很龐大的，如果我們能加快銷售，使可變現(xiàn)的項(xiàng)目盡快去化，這將為公司回籠大量的資金，從而降低公司的負(fù)債率。

　　另外，在公司目前所處的階段，我們對(duì)資源的占有，以及我們?cè)谌珖?guó)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)布局，還是需要我們維持一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模的，這樣才能保證我們公司的發(fā)展速度，這其實(shí)也是負(fù)債率有所升高的原因。

　　在這種情況下，我們能做的就是把我們現(xiàn)在可變現(xiàn)的項(xiàng)目想方設(shè)法賣掉，像剛才陳總說(shuō)的加快銷售，加強(qiáng)營(yíng)銷，降低負(fù)債，這是我們要做的第一件事情。

　　第二，華僑城在過(guò)去的發(fā)展過(guò)程中一直是比較穩(wěn)健的，我們主要是靠自己的融資平臺(tái)在建設(shè)，也很少和其他公司合作，吸引社會(huì)資源來(lái)對(duì)我們進(jìn)行投資。但是，為了公司更合理布局，把公司推到一個(gè)更高的規(guī)模和水平上，今后我們將嘗試與其他公司進(jìn)行合作開發(fā)，也有很多公司希望與我們合作。目前我們正在做一個(gè)審核，希望今年能有所行動(dòng)。

　　第三，其實(shí)我們這幾年也一直進(jìn)行負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加長(zhǎng)期負(fù)債。目前我們有80%以上的負(fù)債都是一年期以上的，也就是說(shuō)整個(gè)公司雖然在資金上面看起來(lái)負(fù)債率已經(jīng)到了71%，但是負(fù)債的結(jié)構(gòu)是合理的。需要短期償付的壓力并不是很大，所以這樣的結(jié)構(gòu)也比較適合現(xiàn)在公司的實(shí)際情況，也能夠支撐公司的發(fā)展。

　　另外，公司還針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)采取了一些措施。預(yù)計(jì)到2013年，這些項(xiàng)目的存貨會(huì)大量減少，到2015年、2016年的時(shí)候，華僑城在整個(gè)東西部都會(huì)形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，所以整個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年初，華僑城控股把上海蘇河灣項(xiàng)目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了華僑城亞洲，請(qǐng)問華僑城控股對(duì)華僑城亞洲的定位和未來(lái)的發(fā)展方向是什么？

　　劉平春：關(guān)于華僑城亞洲的問題，去年公司做了一個(gè)決定。把上海蘇河灣的項(xiàng)目注入到華僑城亞洲，這個(gè)是基于三個(gè)方面的考慮。

　　第一，受調(diào)控影響，目前國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境不好，融資功能也受到了限制，選擇華僑城亞洲注資蘇河灣項(xiàng)目，是希望能建立與香港投資者的關(guān)系，打開香港融資平臺(tái)。同時(shí)，我們也希望能夠在這個(gè)項(xiàng)目上面理順公司的整個(gè)關(guān)系，建立一個(gè)新的融資渠道。

　　第二，我們是基于對(duì)我們整個(gè)產(chǎn)業(yè)分布來(lái)考慮的。由于過(guò)去華僑城在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面沒有具體的分類，但商業(yè)地產(chǎn)又是一個(gè)非常有前景的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在需要一個(gè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的專屬平臺(tái)，因此，華僑城亞洲未來(lái)的發(fā)展方向?qū)?huì)是以商業(yè)地產(chǎn)為主。

　　第三，我們嘗試讓華僑城亞洲逐漸成為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)為主體的發(fā)展平臺(tái)，這是需要一個(gè)培育過(guò)程的，因此，今后在資源方面我們會(huì)大力支持，我們希望華僑城亞洲能夠發(fā)展成功。

　　目前，華僑城亞洲正在經(jīng)營(yíng)成都項(xiàng)目，而這個(gè)項(xiàng)目有將近10多萬(wàn)平方米的商業(yè)，其中大部分還沒有開發(fā)，這個(gè)體量的開發(fā)有利于他們逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的新平臺(tái)。

　　在成都項(xiàng)目開發(fā)完以后，華僑城亞洲還將繼續(xù)開發(fā)上海蘇河灣項(xiàng)目的商業(yè)部分，而上海蘇河灣項(xiàng)目從地理位置和業(yè)態(tài)布局來(lái)說(shuō)，幾乎都可以成為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)非常好的項(xiàng)目。所以，我們希望他們能夠先做一個(gè)嘗試，這是我們支持華僑城亞洲的初衷。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：華僑城亞洲曾表示，他們?cè)谔K河灣項(xiàng)目上將以目前50.5%的股權(quán)比例進(jìn)行主導(dǎo)開發(fā)。而華僑城控股的年報(bào)中也提及今年將重點(diǎn)推進(jìn)蘇河灣項(xiàng)目，那么在這個(gè)項(xiàng)目上，華僑城和華僑誠(chéng)亞洲具體會(huì)如何分工？

　　陳劍：華僑城亞洲目前介入上海蘇河灣項(xiàng)目的開發(fā)是正常的，但是介入之后操作平臺(tái)依然沒有改變，這個(gè)項(xiàng)目還是會(huì)以原來(lái)的平臺(tái)進(jìn)行操作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：華僑城控股今后會(huì)不會(huì)繼續(xù)向華僑城亞洲注資，或者將更多的優(yōu)良資產(chǎn)注入其中？目前有沒有具體的項(xiàng)目或計(jì)劃？

　　陳劍：剛才提到將華僑城亞洲定位成以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的平臺(tái)，目前還是一個(gè)嘗試，也是一個(gè)起步階段，今后不排除繼續(xù)向其注入商業(yè)項(xiàng)目，但目前還沒有具體的項(xiàng)目和計(jì)劃。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：華僑城現(xiàn)在和環(huán)球影城合作的進(jìn)展情況怎樣？具體會(huì)是怎樣的一個(gè)合作方式？

　　張立勇：日本環(huán)球在旅游文化方面是比較優(yōu)秀企業(yè)，每年的游客量超過(guò)800萬(wàn)人，實(shí)際上他們也有一個(gè)希望，就是進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，所以他們也很樂意和華僑城探討合作的事情。

　　我們希望用我們的優(yōu)勢(shì)再加上日本環(huán)球影城的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，特別是多年在國(guó)際市場(chǎng)上的管理，運(yùn)營(yíng)，策劃這方面的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，一起尋找合作的機(jī)會(huì)。在這點(diǎn)上，雙方都有共識(shí)。

　　目前合作還在洽談中，正在進(jìn)行商業(yè)合作條件與業(yè)務(wù)合作方式的具體談判。至于具體內(nèi)容是什么，我現(xiàn)在還不方便透露。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：華僑城去年的旅游收入下降了30%左右，年報(bào)中只是簡(jiǎn)單提到是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)導(dǎo)致收入下降，請(qǐng)問具體原因是什么？

　　劉平春：2011年報(bào)里面收入下降的主要原因是從我們的收入結(jié)構(gòu)來(lái)看。公司的收入結(jié)構(gòu)包括旅游，酒店，第三方物業(yè)的租賃。2011年，我們天津、云南、泰州、成都等地都有項(xiàng)目。比如說(shuō)云南和天津這兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)銷售但還沒有結(jié)算，所以公司收入較2010年有所下降。

　　但是，我們旅游業(yè)務(wù)方面最核心的收入仍然保持了高速增長(zhǎng)，我們的游客人數(shù)從2000千萬(wàn)上升到了2430萬(wàn)。