“總體來說，我們的目標(biāo)是維持去年430億的水平，希望通過這種節(jié)奏的調(diào)整能夠有所增加。我們調(diào)整的原則就是進(jìn)可攻，退可守?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 陳澤佳 武瑾瑩 2月28日，碧桂園在香港召開了2011年全年業(yè)績發(fā)布會。碧桂園總裁莫斌、首席財務(wù)官伍綺琴以及投資者關(guān)系部主管劉嘉毅出席了發(fā)布會。

　　截至2011年12月31日，碧桂園全年共實現(xiàn)合同銷售金額約432億元，合同銷售建筑面積約687萬平方米，同比分別增長約31%及15%，并超額完成全年430億元的合同銷售目標(biāo)。

　　另外，公司2011年全年總收入及毛利約為347億元及120億元，分別同比增長34.7%及43.6%；權(quán)益所有人應(yīng)占利潤約為58億元，同比增長約35.5%。

　　碧桂園總裁莫斌表示，今年碧桂園的銷售目標(biāo)會與去年持平，保持在430億元人民幣的水平，但如果市場環(huán)境好轉(zhuǎn)，還是希望能有所增長。

　　他續(xù)稱，碧桂園今年計劃將新推11個全新項目，總建筑面積為140萬平方米，這是基于碧桂園對今年市場的審慎判斷，如果市場有所好轉(zhuǎn)，去化率又能達(dá)到預(yù)期，將不排除加大新開盤的面積。

　　以下為碧桂園高管層在業(yè)績發(fā)布會上的問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：我們看到碧桂圓2011年的銷售業(yè)績是很好的，但最近國際券商對碧桂園今年業(yè)績評估是持比較保守的預(yù)期，那么碧桂園預(yù)計今年的目標(biāo)是多少？

　　去年觀察到碧桂園很多樓盤銷售時都是以大貨量的銷售方式，那么想問今年碧桂園在市場情況下會用什么樣的方式來完成銷售？最近有消息說市場已經(jīng)回暖，碧桂園有這樣的感受嗎？

　　在資金方面碧桂園今年是如何安排？具體如碧桂園會用多少資金來增加土地儲備？有多少會投入到項目開發(fā)當(dāng)中？有多少會用來償還一些銀行信貸等？

　　莫斌：我們今年定的目標(biāo)，是基于市場的形勢和國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)控，在維持去年銷售目標(biāo)的情況下，希望通過我們的努力有所增加。

　　同時，今年的銷售會根據(jù)市場的需要來確定我們的銷售方式，去年的確有一些新的樓盤貨量比較大，今年如何銷售，主要還是看市場。

　　至于市場回不回暖，政策會不會放松，我認(rèn)為最重要還是立足自身，做好自己的產(chǎn)品定位，做好高性價、符合市場的產(chǎn)品，只要市場需要，我們怎么樣做都是可以按照既定目標(biāo)去實現(xiàn)。

　　至于資金方面的安排，鑒于今年房地產(chǎn)市場政策情況我們會比較審慎，買地會有專項的資金安排。當(dāng)然，我們需要有優(yōu)質(zhì)、符合碧桂園開發(fā)的土地，能夠快速資金回籠，快速銷售，從而達(dá)到快速開發(fā)。我們選擇土地的基本要求就是要快，同時也能夠達(dá)到我們預(yù)期的利潤目標(biāo)。

　　伍綺琴：在現(xiàn)金方面，碧桂園2011年的現(xiàn)金超過100億，而明年的預(yù)測是跟著市場走的。最重要的做法是讓現(xiàn)金流的支出和收入達(dá)到平衡點，也就是在日常的運(yùn)作上會保持平衡。據(jù)個人估計，就算不是一個正數(shù)，也只是一個很小的負(fù)數(shù)。而據(jù)我們保守估計，到年尾的現(xiàn)金流和2011年年末的現(xiàn)金流不會相差太多。

　　現(xiàn)場提問：我們看到今年公司要推出11個新盤，數(shù)目比去年少了很多。而且，大部分新盤都集中在第二季度賣，那么這是基于什么樣的考量？今年新盤的數(shù)目減少了這么多，在面積上跟去年相比大概減少了多少？是否公司是基于對市場的不樂觀，怎樣看待今年的市場前景？就市場的情況來安排銷售，預(yù)期是怎樣的？

　　莫斌：對整個市場判斷，我們認(rèn)為今年肯定是很嚴(yán)峻的，尤其是中央對房地產(chǎn)政策的調(diào)控。但是，我們始終認(rèn)為中國房地產(chǎn)，包括中央政府出臺這么多政策，最終的目的還是想保持房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展水平。所以，基于這一點，我們對于房地產(chǎn)行業(yè)還是充滿信心。

　　關(guān)于新盤，今年開發(fā)11個新盤，這是一個基本的標(biāo)準(zhǔn)要求，比去年的貨量會有所減少，但是我們有自己進(jìn)可攻退可守的開發(fā)策略，如果市場行情可觀，那么我們可能會推出更多的新盤，也包括老盤的新推。

　　如果說整個市場的觀望情緒仍然很濃厚，或者新盤的去化率達(dá)不到預(yù)期要求，那么我們會調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。

　　但總體來說，對于今年的銷售目標(biāo)我們還是非常有信心的。這個信心是基于去年定的430億目標(biāo)，最終完成了432億。所以今年仍會維持去年同比增長的水平，也希望在市場有機(jī)會時，能夠抓住機(jī)有所增長。

　　現(xiàn)場提問：新盤的去化率目標(biāo)是多少？

　　莫斌：新盤的去化率希望短期內(nèi)能夠超過60%，大約是從第一天到第一周，一周以內(nèi)達(dá)到60%，第一天以內(nèi)超過50%。

　　現(xiàn)場提問：目前，市場上很多大的開發(fā)商都采取折扣和優(yōu)惠的措施，對此，碧桂園今年的定價策略是怎樣的，整體的銷售均價與去年相比有什么不同，會不會有一些折扣的項目推出？另外，公司去年的現(xiàn)金流情況是非常好的，那么在目前這種情況下是否有發(fā)債融資的計劃？

　　莫斌：均價是比2010年要高，達(dá)到6289元/平米，這主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，以及開發(fā)價值的體現(xiàn)。同時，開發(fā)成本也在增加，所以銷售均價的提高也是個必然。

　　關(guān)于策略，產(chǎn)品推向市場是根據(jù)市場的需求來制定、采取什么樣的銷售策略，或安排也是根據(jù)市場的剛性需求來安排。至于定價方面，我們有自己的一個期望值和標(biāo)準(zhǔn)，以及一些銷售策略和計劃，只要市場有需求，我們都會去推；如果產(chǎn)品市場不接受，那么也不會輕易去做樓盤的開發(fā)和推售。

　　所以，今年對市場的調(diào)研和產(chǎn)品的定位，以及價格和銷售的策略會更加審慎。今年推11個新盤，也是根據(jù)市場情況與節(jié)奏而定的。

　　伍綺琴：關(guān)于發(fā)債的問題，其實碧桂園的現(xiàn)金流一向都是很充裕的，即使2011年的銀行放貸比較嚴(yán)峻，但碧桂園新增的貸款有106億，還貸也有60億，即凈增長的現(xiàn)金流也有差不多40億。所以現(xiàn)金流在日常運(yùn)作上是保持平衡的。我們會看著資本市場，包括債券股票市場，以及今年的資本預(yù)算是多少去平衡股東和不同的方案對債券等所有事情的影響而去適當(dāng)?shù)乜紤]。

　　現(xiàn)場提問：去年公司的凈利潤還是比較高，是16.7%。最近有很多券商都認(rèn)為，不僅僅是碧桂園，很多地產(chǎn)商都很難保持去年的利潤率，您是否同意這個看法？

　　從2009年到2011年，碧桂園在廣東省的項目占比基本上是60%以上，而今年推出11個新盤中有8個都是在廣東省。那么請問這是否是碧桂園重新側(cè)重發(fā)展廣東這樣一個比較保守的考慮？

　　莫斌：利潤水平是一個企業(yè)發(fā)展的需求和安排，我們會根據(jù)市場的情況安排。我剛才說了，定價策略主要是會考慮我們期望的利潤值、現(xiàn)金流、及最重要的市場需求。我們依然堅持現(xiàn)金為王，根據(jù)市場做調(diào)整與安排。

　　當(dāng)然，基本的出發(fā)點是，進(jìn)一步強(qiáng)化成本控制，發(fā)掘內(nèi)部潛力，保證利潤水平仍然處于行業(yè)領(lǐng)先水平，能夠給股東和投資者帶來更大的回報。

　　至于廣東省和省外的比例問題，省外和省內(nèi)都是均衡發(fā)展，五五分?，F(xiàn)在看從2008年開始，省外的比例也在上升。

　　而今年11個新盤推出在廣東省占得比較多也是基于自身優(yōu)勢，因為廣東省是我們的大本營，整個開發(fā)和建設(shè)能夠完全的掌控。也并不是說省外不能掌控，只不過省外的情況會根據(jù)自己管理的跨度和要求做安排，但長遠(yuǎn)發(fā)展還是以均衡發(fā)展為主。

　　現(xiàn)場提問：去年年中會看到一些買地的安排，這是否意味著碧桂園認(rèn)為現(xiàn)在地價已經(jīng)到底，現(xiàn)在是到了入場的時間。那么今年買地的量大概會是多少？

　　莫斌：我倒沒有認(rèn)為現(xiàn)在是不是到底或是入場掃貨的時間。買一塊地主要是看該地塊是否符合我們的條件，如果能夠達(dá)到條件，無論什么時候我們都會去買。所以，買地與否依舊是會根據(jù)我們的利潤期望值、現(xiàn)金流情況等來做采取措施，不過我們對買地會持續(xù)保持審慎的態(tài)度。

　　現(xiàn)場提問：今天看到碧桂園的負(fù)債比例是63.3%，相比去年48%還是有比較大的增加，能否解釋一下原因？

　　伍綺琴：2011年的負(fù)債比率由前一年的48%上升到63.3%，其實最大的負(fù)債來源是去年買了98億的地。通常買地是先付款一半，而我們想盡快拿到地去開發(fā)，因此付款時間比約定時間早，所以到2011年末，整個集團(tuán)欠的土地款是27億，負(fù)債率就會有所上升。

　　但我們未來在理財方面是很謹(jǐn)慎的，從銷售情況看，有一些地是下一年買的，如果建筑貸款占到三成的話，而我們有自己的施工隊，所以在這方面是可以省下來的。從長遠(yuǎn)來看，負(fù)債比率是下降的。

　　現(xiàn)場提問：去年拿地一共用了多少錢？如果今年是比較審慎，金額大概會比去年少多少？有人說今年中央政府限購令不會取消，對此有什么樣的看法？這對于現(xiàn)金流是否有影響？

　　莫斌：去年拿土地花了98億。今年怎么拿，現(xiàn)在并沒有定一個指標(biāo)，不過拿地的多少要看這個土地是否符合我們的要求以及根據(jù)市場情況，這是一項非常審慎的工作。

　　至于中央的限購令問題，中央政府出臺限購，限價，限貸，都是為了保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。中國經(jīng)濟(jì)還在高速發(fā)展，去年GDP也達(dá)到9.2%，包括中國的城鎮(zhèn)化仍然在推進(jìn)，所以市場的剛性需求是很強(qiáng)大的。只不過這個政策的引導(dǎo)之后，市民的觀望情緒非常濃厚，對我們的銷售會產(chǎn)生一定的影響。

　　但是，基于對市場有信心，只要把產(chǎn)品做得更好，我認(rèn)為完成全年的目標(biāo)還是有信心，當(dāng)然有我們自己的一些計劃和安排。在整個限購區(qū)域里面的項目只有10%左右，但也有受到影響。不過，最主要是把產(chǎn)品做好，符合市場需求，性價比高，相信一定能夠在市場在找到機(jī)會。

　　現(xiàn)場提問：今年碧桂園是持比較審慎的態(tài)度，那有沒有計劃調(diào)整開工的量？基本開支大概是多少？另外，去年公司進(jìn)入了馬來西亞市場，目前進(jìn)展與計劃是怎樣的？

　　莫斌：今年的開發(fā)量總共有103個項目，每一個項目都是根據(jù)市場需求、產(chǎn)品定位等而制定自己的開發(fā)節(jié)奏，有快有慢。

　　總體來說，我們的目標(biāo)是維持去年430億的水平，希望通過這種節(jié)奏的調(diào)整能夠有所增加。我們調(diào)整的原則就是進(jìn)可攻，退可守。一則有市場機(jī)會來臨時，會適時推出大量項目以滿足市場的需求；二則市場行情不好，觀望情緒濃厚時，會適當(dāng)調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)，不會積壓過多資金。

　　伍綺琴：碧桂園在馬來西亞的項目有兩幅地，其中一幅我們占股55%，地價大概是人民幣2.8億，另一幅大概是4.7億，占55%。兩幅總價是7.5億元人民幣，我們是占55%。而總的投資上，第一幅可建總面積是44萬平方米，總的投資預(yù)計是6.7億令吉（馬幣名稱），算起來我們占55%就是7.4億人民幣。而另外一幅總建筑面積是86萬平方米，總投資額就是8.2億令吉，我們占55%就是9億人民幣。所以兩個項目占大概55%，投資額約16.4億人民幣，這已包含地價。

　　而今年的資本開支，買地方面主要是看今年的市場有沒有適合的地，若按保守估計，在建筑的資本開支上，之前有說過，在2011年的預(yù)售樓花中，有360萬和170萬平米的面積會在2012年及2013年交收，所以今年的資本開支按保守計算大概是200億左右。這個只是建筑款開支，還沒算買地的開支。買地則要看市況，主要是好的地，而且這個200億還沒算上面說的27億土地款。

　　現(xiàn)場提問：對于海外的進(jìn)軍擴(kuò)張碧桂園還有沒有其它的考慮和下一步計劃？另外，去年房地產(chǎn)并購很激烈，公開掛牌的交易金額已經(jīng)超過了3000億。那么碧桂園會在國內(nèi)尋找一些并購的機(jī)會嗎？

　　莫斌：關(guān)于并購計劃，今年我們希望能夠發(fā)現(xiàn)更多的機(jī)會，但到目前為止還沒有任何實質(zhì)性的計劃安排。

　　我們認(rèn)為碧桂園在前期發(fā)展的時候核心競爭力就是低成本，大規(guī)模，高速度。而現(xiàn)在競爭力優(yōu)勢已經(jīng)改成了低成本，高速度，精品質(zhì)，把房屋的性價比、成本控制、資金周轉(zhuǎn)做得更好，這樣有利于我們的發(fā)展。

　　這次進(jìn)軍馬來西亞的土地規(guī)模相對國內(nèi)是比較大的，價格也是比較偏低，這也有利于碧桂園的快速開發(fā)、快速建設(shè)，特別是我們目前產(chǎn)品的提升。所以馬來西亞的項目我相信一定會取得很好的成績。

　　因為，我們現(xiàn)在的產(chǎn)品，包括產(chǎn)品定位、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理都是我們自己全覆蓋去做的。

　　至于跟Mayland的合作，這個公司本身就是馬來西亞主要的地產(chǎn)商，他們之所以跟我們合作，也是看到我們這些特殊的優(yōu)勢，再結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊恍﹥?yōu)勢，兩家的合作我相信一定會產(chǎn)生一加一大于二的優(yōu)勢，所以我們就去做這項工作。

　　現(xiàn)場提問：2011年的平均售價同比2010年是增長的。但是，業(yè)內(nèi)大部分其實是同比下降的，為什么有這種反差？

　　莫斌：推出什么樣的產(chǎn)品，是別墅？是洋房？是高層？還是多層？推出是精裝、簡裝還是毛坯？這都會對均價有所影響，產(chǎn)品的構(gòu)成對整個均價會有直接的影響。

　　所以，我們均價是否在今年會上漲或者下降，這都是根據(jù)我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場來決定的，我們不會做定性的安排，說一定要漲或是要降。而最重要是考慮每一個項目預(yù)期的利潤是多少，預(yù)期的現(xiàn)金流是多少，市場要不要貨量。所以今年的基本目標(biāo)要完成430億銷售額之外，推出的可售面積也不會低于去年的水平。

　　伍綺琴：在數(shù)字上可以補(bǔ)充的是，在2011年推的新盤里，有三成的均價是比2011年的均價還要高出10%的。

　　劉嘉毅：碧桂園追求的是公司整體利潤的上升，而不是單純均價的上升，或者是量的升或降。我們每一個區(qū)域里面的樓盤的地理位置，包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)每年都是在變化的，每一個地區(qū)均價水平也是在變化的。

　　現(xiàn)場提問：對于現(xiàn)在各地政府都提到微調(diào)，您怎么看待這種調(diào)整？現(xiàn)在有開發(fā)商認(rèn)為第三季度政策可能會有所放松，您覺得什么時候可能回放松？

　　莫斌：政策方面的東西我是沒辦法預(yù)期，反正我一直認(rèn)為中央政府對地產(chǎn)的調(diào)控一定是保證這個行業(yè)的健康發(fā)展。所以，不管調(diào)控是什么樣的結(jié)果，我們都致力于做好自己的事情。當(dāng)然，我們會對政策做一個研究和判斷，我們有三個部門從不同的角度去判斷政策的變化和市場的變化，然后對我們整個貨量的開發(fā)和開發(fā)節(jié)奏做相應(yīng)的調(diào)整和安排。

　　現(xiàn)場提問：從今年年初開始，業(yè)內(nèi)很多人都開始關(guān)注內(nèi)房股之前發(fā)的大批高息債，因為很多券商和投資人認(rèn)為這一批高息債會對房企的資金造成一定的壓力，而碧桂園也是此前發(fā)行了大量高息債的企業(yè)之一。那么，對于未來將會到期的高息債，碧桂園有什么計劃或者安排嗎？

　　莫斌：我們整體財務(wù)一定是穩(wěn)健運(yùn)行的，對高息債我們肯定會有一個安排，這個請大家放心。

　　另外，我們今年可能會把現(xiàn)金流放在重要的位置上來做。其中，在現(xiàn)金流方面主要做兩項工作，一個是開源，一個是節(jié)流。

　　開源主要是銷售，我們怎么樣把存貨、新盤的開發(fā)以及老盤的新推，使得去化率能達(dá)到理想的標(biāo)準(zhǔn)，這個我們會制定有影響力的策略。

　　節(jié)流主要是控制好成本，增加自己的競爭力，控制相關(guān)的費用開支，把利潤空間和現(xiàn)金流進(jìn)一步加大。

　　伍綺琴：我們最快會償還的高息債是在2009年出的，所以還的時候是在2014年9月，就是說最快還有兩年半到五年后才到期，而這期間公司的開發(fā)用預(yù)售的樓花就可以了，所以是沒有再融資的壓力?？梢钥吹?，碧桂園在理財和發(fā)債的時候都會很慎重考慮，每年的還款期碧桂園都不會有很重的負(fù)擔(dān)，資金使用是會很平均的。