政府試點處理“小產(chǎn)權房”，既要能夠帶來一定的財政收入，又可以借“小產(chǎn)權房”做一些民生工程。

　　觀點網(wǎng) 國土部針對土地市場的監(jiān)控力度上升至空前。21日，國土部在“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會上表示，今年起將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括試點處理“小產(chǎn)權房”問題。

　　試點處理“小產(chǎn)權房”大致有兩個辦法：第一、購房者通過支付“轉化費用”將“小產(chǎn)權房”轉正，從而使“小產(chǎn)權房”擁有合法的商品住房身份和地位。這樣對于政府來講，政府還有可能從“小產(chǎn)權”房轉化合法的商品住房過程中獲得部分“轉化費用”收益。

　　第二、地方政府購買大量“小產(chǎn)權房”，通過內(nèi)部流程轉換使“小產(chǎn)權房”合法化，最終沖抵保障性住房的建設任務。但由于購買商品需求資金量比較大，有可能進一步為當前地方政府的債務雪上加霜，導致政府更加依賴土地財政解決當前地方債務的問題。

　　但總的來看，無論是以購房者繳納“小產(chǎn)權房”合法化的“轉化費用”這種方式，還是政府購買大量“小產(chǎn)權房”沖抵保障性住房指標，均突顯了當前由于常態(tài)化的樓市調(diào)控導致的土地財政的尷尬。

　　一方面，根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元，相當于同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年土地出讓收入約2.7萬億元，相當于同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。

　　而另一方面，在全國1.84萬億地方債2012年集中償還期，地方政府必然會通過適度下調(diào)土地出讓價格，增加土地供應數(shù)量，保證土地不流拍，在此基礎上保證財政穩(wěn)定。但是，2月21日，在國土資源部召開的“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會上，國土部官員表示，由于各種原因，2011年土地供應計劃落實不足七成，而今年全國住房土地供應量將縮減兩成。全國住房供地量縮減對于地方政府債務來講有可能又是捉襟見肘。

　　因此，政府試點處理“小產(chǎn)權房”，還是要把握好一個原則，那就是既要能夠帶來一定的財政收入，又可以借“小產(chǎn)權房”做一些民生工程。

　　但是從以上試點處理“小產(chǎn)權房”的方法來看，地方政府購買大量“小產(chǎn)權房”抵保障房任務，從完成今年700萬套保障房任務來說可以節(jié)省保障性住房的開發(fā)時間周期，作為政治任務和保障民生住房的一種手段，有可能短期內(nèi)會為保障性住房帶來更多的市場供應量，但是這是一種“急功近利”的做法。

　　從購房者通過支付“轉化費用”將“小產(chǎn)權房”轉正這種方法來說，說的明白一點，如果交錢就可以將“小產(chǎn)權房”合法化，也就意味著這些“轉化費用”就是違法成本，如果違法成本不是很高，那么，有可能會導致在執(zhí)行層面更多的集體土地上建設“小產(chǎn)權房”。

　　因此，要防止“小產(chǎn)權房”現(xiàn)象的發(fā)生，還需要制度上和執(zhí)行上根治這種現(xiàn)象的發(fā)生，比如，要集體建設用地審批標準更加規(guī)范、杜絕審批過程中腐敗現(xiàn)象等。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者