2012年的經(jīng)濟(jì)政策將延續(xù)2011年的宏調(diào)基調(diào)，但執(zhí)行力度會(huì)隨經(jīng)濟(jì)情況適時(shí)微調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將以減速緩行來(lái)適應(yīng)轉(zhuǎn)型并逐漸過(guò)度為常態(tài)。

　　2012年的經(jīng)濟(jì)政策將延續(xù)2011年的宏調(diào)基調(diào)，但執(zhí)行力度會(huì)隨經(jīng)濟(jì)情況適時(shí)微調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將以減速緩行來(lái)適應(yīng)轉(zhuǎn)型并逐漸過(guò)度為常態(tài)。以往樓市所謂冬季春季的分界將逐漸模糊，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇交錯(cuò)呈現(xiàn)，機(jī)會(huì)就在不斷應(yīng)變、調(diào)整的過(guò)程中。

　　2011年作為“十二五”計(jì)劃的開(kāi)局之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變進(jìn)入正題，圍繞“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促轉(zhuǎn)變、控通脹”是中央的工作重點(diǎn)。無(wú)論是從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型還是從控制通脹的角度出發(fā)，中央政府均實(shí)施了更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施，經(jīng)濟(jì)政策定調(diào)由原來(lái)的“雙寬松”轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)施“積極的財(cái)政政策搭配穩(wěn)健的貨幣政策”，持續(xù)寬松的貨幣政策回歸穩(wěn)健。1至7月央行3次加息、6次提高存款準(zhǔn)備金率，2011年流動(dòng)性快速收緊，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型在持續(xù)推進(jìn)。

　　經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型下的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型

　　作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)強(qiáng)勁引擎，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展必然地成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的一個(gè)重要角色。2011年中國(guó)房地產(chǎn)由單一商品化模式駛?cè)肱c保障房并行的雙軌模式。中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展由此進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)型階段。

　　為確保資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，堅(jiān)決抑制社會(huì)資本脫實(shí)向虛、以錢炒錢，防止虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度自我循環(huán)和膨脹，防止出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象。2011年中央政府一方面繼續(xù)密調(diào)嚴(yán)控，限購(gòu)、限價(jià)、限貸等樓市政策層層設(shè)防，為高速運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)減速?！缎聡?guó)八條》規(guī)定二套首付比例由5成提高至6成，限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格至當(dāng)?shù)丶彝ハ迌商?，有社保或納稅證明的外地家庭限購(gòu)一套，無(wú)社保或納稅證明的不準(zhǔn)購(gòu)買；上半年全國(guó)40多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)措施；下半年住建部出臺(tái)《新增限購(gòu)城市5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)》限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面力促保障房政策的落實(shí)，使2011年成為中國(guó)的保障房元年。“十二五”計(jì)劃不僅明確提出了未來(lái)5年開(kāi)工建設(shè)3600萬(wàn)套保障房的中期目標(biāo)，并將該目標(biāo)細(xì)分為2011年和2012年各1000萬(wàn)套，后三年共1600萬(wàn)套的年度政績(jī)指標(biāo)，以確保“十二五”末保障房的覆蓋率達(dá)到20%。2011年在管理層的大力推動(dòng)和督促下，當(dāng)年保障房開(kāi)工目標(biāo)達(dá)1000萬(wàn)套，較2010年590萬(wàn)套的水平大幅增加，由房地產(chǎn)引發(fā)的社會(huì)糾結(jié)得以緩解，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的社會(huì)浮躁相對(duì)平復(fù)。

　　松動(dòng)不松綁，冬春無(wú)界

　　2011年密集出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響是顯著的。3月起，在全國(guó)限購(gòu)的重點(diǎn)城市范圍內(nèi)，商品住宅成交量大幅下滑，由于通脹持續(xù)走高，樓價(jià)仍然膠著，及至9月，歐債危機(jī)爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)再顯危機(jī)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金持續(xù)吃緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)整經(jīng)營(yíng)部署，瞄準(zhǔn)國(guó)慶檔期推貨套現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)大幅增加，而市場(chǎng)成交卻無(wú)響應(yīng)，房?jī)r(jià)下調(diào)由此開(kāi)始，且在四季度從一線城市向二線三線城市全面蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入冬天。

　　當(dāng)然，既然是整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，入冬的就不會(huì)僅僅是房地產(chǎn)孤獨(dú)的一個(gè)。面對(duì)房產(chǎn)交易量下滑、房?jī)r(jià)下跌直至土地流拍，房地產(chǎn)的頹勢(shì)已經(jīng)由表及里，由消費(fèi)者傳導(dǎo)至企業(yè)進(jìn)而傳導(dǎo)至地方財(cái)政乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)。2011年9.2%的GDP增速，相比2010年的10.4%，回落幅度并不算小，短線來(lái)看呈三個(gè)季度的連續(xù)回落，長(zhǎng)線看也是10年以來(lái)最低的增速。2011年，中國(guó)貿(mào)易順差為1,551億美元，比上年減少264億美元，較2008年的3000億水平更是回落了接近一半左右。這些都說(shuō)明自金融危機(jī)以來(lái)中國(guó)實(shí)行的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃已經(jīng)逐漸式微。而全球經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷，令對(duì)外貿(mào)易對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力大大削弱。中國(guó)經(jīng)濟(jì)既要保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，又要有效的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)模式的轉(zhuǎn)型，以簡(jiǎn)單冒進(jìn)的思維來(lái)指導(dǎo)決策當(dāng)然會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)衰退的風(fēng)險(xiǎn)。

　　面對(duì)2012年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)更為復(fù)雜的不確定性，2011年底的第四次全國(guó)金融工作會(huì)議除提出繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策搭配穩(wěn)健的貨幣政策之外，亦提出要準(zhǔn)確把握好調(diào)控的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)，根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)作出預(yù)調(diào)、微調(diào)，這體現(xiàn)了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)手段逐步純熟、老到。但中央政府對(duì)于房地產(chǎn)的整體政策態(tài)度，仍明確要求“堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。

　　2012年的經(jīng)濟(jì)政策仍然延續(xù)2011的宏調(diào)基調(diào)，但維穩(wěn)要求加大。從GDP及相關(guān)指標(biāo)的長(zhǎng)短期走勢(shì)分析，預(yù)計(jì)2012年經(jīng)濟(jì)增速會(huì)較以往年份有所減緩。在“預(yù)調(diào)、微調(diào)”的柔性調(diào)控基調(diào)下，調(diào)控政策的執(zhí)行力度會(huì)隨經(jīng)濟(jì)情況變化而變化，在國(guó)內(nèi)外（尤其是國(guó)外）流動(dòng)性環(huán)境不致大幅變化的情況下，整體流動(dòng)性較2011會(huì)有所增加，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有望保持相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)全年通脹水平可能被控制在4%左右，全年GDP增長(zhǎng)率確保在8%以上，并追求達(dá)到9%的較好表現(xiàn)。

　　在樓市政策方面，由于2012年管理層實(shí)施“預(yù)調(diào)微調(diào)”的目的在于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而非救房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控政策仍會(huì)持續(xù)執(zhí)行。限購(gòu)、限貸等政策不會(huì)全面退出，但預(yù)計(jì)地方執(zhí)行力度及房地產(chǎn)信貸額度將有一定的松動(dòng)，如對(duì)居民合理的住房需求有所放松，首套房貸貸款額度或有一定程度的松綁，首套利率可能降至基準(zhǔn)以下；在稅收等配套政策達(dá)到實(shí)施條件的情況下，對(duì)首改住房需求的限制放松亦有可能。

　　機(jī)會(huì)在路上

　　總體而言，雖然2012年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)存在較大的不確定性，但基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式必須逐步轉(zhuǎn)型，針對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)整初見(jiàn)成效，2012年中央政府的調(diào)控政策不會(huì)重大的方向改變，而相對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)的入市高峰，開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存壓力將持續(xù)增大。面對(duì)這樣的市場(chǎng)基本狀況，我們不應(yīng)寄望于哪個(gè)時(shí)點(diǎn)政策的反轉(zhuǎn)，不應(yīng)期待哪個(gè)時(shí)段的市場(chǎng)反彈，而應(yīng)該充分理解“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促轉(zhuǎn)變、控通脹”這個(gè)宏調(diào)宗旨的精要，把握“預(yù)調(diào)、微調(diào)”帶給市場(chǎng)的每一個(gè)機(jī)會(huì)，積極促進(jìn)交易，減少產(chǎn)品庫(kù)存，整理儲(chǔ)備資產(chǎn)，改變“多”加“快”的激進(jìn)發(fā)展模式，減速通過(guò)轉(zhuǎn)型危險(xiǎn)期。

　　2012年，不是世界末日，但將是復(fù)雜多變的一年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)將在減速中轉(zhuǎn)型。減速緩行是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)告別了過(guò)去爆發(fā)性增長(zhǎng)的時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將以減速緩行來(lái)適應(yīng)進(jìn)入雙軌運(yùn)行的轉(zhuǎn)型并逐漸過(guò)度為常態(tài)，減速緩行是企業(yè)為了適應(yīng)市場(chǎng)變化而縝思創(chuàng)變的需要，縝密思考新的市場(chǎng)格局、創(chuàng)變新的運(yùn)營(yíng)模式，在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中持續(xù)地發(fā)展。