在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，蕪湖新政釋放了2012年調(diào)控定向放松的信號(hào)，它基本吻合了中央政府當(dāng)前的調(diào)控政策基調(diào)。

　　2月9日，安徽蕪湖市政府網(wǎng)站公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》，擴(kuò)大有效供給，鼓勵(lì)和支持居民合理的住房需求。該意見表示，在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房可獲100%契稅補(bǔ)助、購房補(bǔ)貼等多項(xiàng)優(yōu)惠。而在此之前，中央政府和高層多次強(qiáng)調(diào)，2012年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。那么，蕪湖新政對(duì)于2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場(chǎng)走勢(shì)將意味著什么？

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，蕪湖新政釋放了2012年調(diào)控定向放松的信號(hào)，它基本吻合了中央政府當(dāng)前的調(diào)控政策基調(diào)。定向放松并不意味著調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依然非常堅(jiān)決，但是有必要對(duì)先前嚴(yán)厲的調(diào)控政策做出局部調(diào)整和校正。政策有保有控，保障市場(chǎng)合理住房需求，抑制投機(jī)投資性需求。換而言之，房地產(chǎn)調(diào)控從先前一刀切的方式轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性調(diào)控。這符合之前的市場(chǎng)預(yù)期。

　　蕪湖新政基本吻合中央政府當(dāng)前調(diào)控政策基調(diào)

　　中央政府當(dāng)前的調(diào)控政策基調(diào)就是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房價(jià)合理回歸；加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給；鼓勵(lì)和支持居民合理住房需求。其中，鼓勵(lì)和支持居民合理性住房需求是對(duì)此輪調(diào)控政策的糾偏。此輪調(diào)控推行的嚴(yán)厲政策在有效地抑制了投機(jī)投資性需求的同時(shí)，也誤傷了自住和改善性等合理住房需求。受限貸政策和首套房利率上浮的影響，調(diào)控的結(jié)果竟是增加了自住性需求的購房成本。嚴(yán)厲調(diào)控所帶來的副作用有悖房地產(chǎn)調(diào)控的初衷。因而，在房地產(chǎn)調(diào)控已見成效之際，對(duì)過去的政策進(jìn)行校正，從一刀切的調(diào)控方式轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性調(diào)控，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，這是2012年調(diào)控的重要特點(diǎn)。去年12月23日，住建部部長姜偉新在住建部年度工作會(huì)議表示，在延續(xù)2011年樓市調(diào)控的基礎(chǔ)上，住建部將完善相關(guān)政策，支持居民合理購房需求，諸如嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策等優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。2月7日，央行金融座談會(huì)議指出，要支持普通商品住房建設(shè)，支持首套房信貸需求。

　　蕪湖新政的重要特點(diǎn)也是在于鼓勵(lì)和支持居民合理性住房需求。新政的主要內(nèi)容有：一是延續(xù)限價(jià)政策。蕪湖市將2012年市區(qū)新建商品住房平均價(jià)格同比漲幅控制在當(dāng)年該市人均可支配收入增幅以內(nèi)。二是增加有效供給。鼓勵(lì)中小型普通住房開發(fā)，加快已出讓土地開發(fā)進(jìn)度。三是鼓勵(lì)和支持居民合理的住房需求。在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房可獲100%契稅補(bǔ)助、購房補(bǔ)貼等多項(xiàng)優(yōu)惠。

　　由此可見，蕪湖新政的具體措施基本吻合中央政府當(dāng)前調(diào)控政策的基調(diào)，后期被全盤否定的概率較小。

　　蕪湖新政漏洞是沒有差別化對(duì)待購房需求

　　蕪湖新政只針對(duì)購房的面積段實(shí)行差別化的優(yōu)惠政策，但是并沒有針對(duì)購房需求實(shí)施差別化對(duì)待，這是新政的重大漏洞。在抑制投機(jī)投資性需求的政策上，新政延續(xù)了去年的限價(jià)政策，制定年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，但是，由于沒有對(duì)首置、改善性和投機(jī)投資性購房需求進(jìn)行差別化對(duì)待，新政實(shí)際變相地鼓勵(lì)投機(jī)投資性購房需求，這將不僅使"引導(dǎo)合理住房需求"成為一句空話，還嚴(yán)重與中央政府"抑制投機(jī)投資性需求"的政策基調(diào)不符。

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，在各方壓力之下，蕪湖市或?qū)⒕痛寺┒磳?duì)新政做出修補(bǔ)，以期更加符合中央政府的政策基調(diào)。對(duì)于后期跟進(jìn)的其他地方政府而言，也很可能會(huì)修補(bǔ)蕪湖版新政的漏洞。

　　未來或有更多的三、四線城市跟進(jìn)

　　蕪湖市在全國率先放寬房地產(chǎn)調(diào)控，究其原因主要是蕪湖市對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。2011年，蕪湖市全年土地出讓收入84億元，同比下降18%，占市本級(jí)財(cái)政比93%。像蕪湖這樣對(duì)土地財(cái)政高度依賴的城市并不鮮見，如南通、九江、開封、自貢等眾多三、四城市都是如此。世聯(lián)研究之前預(yù)測(cè)，三、四線城市在2012年政策放松的概率最高，就是因?yàn)檫@些城市可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控而導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政難以為繼。因而，世聯(lián)研究認(rèn)為，對(duì)土地財(cái)政依賴高的城市將會(huì)積極跟進(jìn)蕪湖新政。

　　總而言之，蕪湖新政邁開了房地產(chǎn)調(diào)控政策定向放松的第一步，這對(duì)于進(jìn)入寒冬的房地產(chǎn)行業(yè)來說無疑是照進(jìn)了一縷溫暖的陽光。但需要再次明確的是，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控依然沒有動(dòng)搖，當(dāng)前所做的不過是在調(diào)控方式上改變?cè)瓉硪坏肚凶龇?，轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性調(diào)控，降低調(diào)控的副作用。