馬上就進(jìn)入下午論壇對(duì)話的下半場：模式：商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。

　　主持人：我們馬上就進(jìn)入下午論壇對(duì)話的下半場：模式：商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。

　　首先也是有請(qǐng)本環(huán)節(jié)對(duì)話的主持嘉賓：

　　蘭德咨詢(中國)有限公司董事長宋延慶(先生)

　　《證券日?qǐng)?bào)》社副總編輯董少鵬(先生)

　　以及我們對(duì)話的對(duì)話嘉賓：

　　寶龍地產(chǎn)控股有限公司行政副總裁黃永華(先生)

　　深圳市東方銀座集團(tuán)有限公司副總裁鐘帆飛(女士)

　　高和投資董事長蘇鑫(先生)

　　河山資本創(chuàng)始人曹少山(先生)

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司總裁李萬明(先生)

　　世邦魏理仕華南區(qū)董事嚴(yán)思慧(女士)

　　本環(huán)節(jié)對(duì)話時(shí)間也是(45分鐘)，接下來請(qǐng)宋延慶(先生)和董少鵬(先生)開始主持對(duì)話，有請(qǐng)。

　　宋延慶：大家聽了一天，應(yīng)該是比較累，我也經(jīng)常作為專家、嘉賓參與對(duì)話，也經(jīng)常做主持。聽了對(duì)話會(huì)有兩種感觸，第一種主持人與專家的對(duì)話意猶未盡，專家的都想多說說自己的觀點(diǎn)，但是時(shí)間不夠。所以我們改變論壇的風(fēng)格，怎么改變？第一是留給證券日?qǐng)?bào)的董少鵬總。

　　董少鵬：來一個(gè)快速的答問。有三個(gè)問題，請(qǐng)各位一句話來介紹自己的公司。

　　黃永華：大家好，寶龍地產(chǎn)專門做商業(yè)地產(chǎn)，上半年指數(shù)研究院給出的結(jié)論是全國商業(yè)地產(chǎn)的第二。

　　宋延慶：我們就是用一句話來說一下公司。

　　李萬明：社會(huì)上有很多的閑置公司，我們公司就是把閑置資金匯集在一起，與開發(fā)商合作，優(yōu)先分享一部分開發(fā)能力。

　　蘇鑫：高和資本是中國首個(gè)人民幣戰(zhàn)略地產(chǎn)基金。

　　鐘帆飛：我們集團(tuán)是以房地產(chǎn)為主，主要商業(yè)地產(chǎn)和酒店地產(chǎn)的集團(tuán)公司。

　　曹少山：河山資本是一家獨(dú)立于開發(fā)商和其他金融機(jī)構(gòu)的專門為投資人服務(wù)的私募地產(chǎn)基金管理人，我們同時(shí)也是為地產(chǎn)項(xiàng)目、地產(chǎn)公司并購財(cái)務(wù)顧問的財(cái)務(wù)顧問公司。

　　嚴(yán)思慧：世邦魏是全球最大、我們有200多年發(fā)展歷史的房地產(chǎn)服務(wù)公司。

　　董少鵬：有三家房地產(chǎn)開發(fā)商，有三家是基金，另外一家是置業(yè)代理公司。還有搞稅務(wù)籌劃公司。主題是商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。就這兩話題在這里展開討論。把話筒交給宋總。

　　宋延慶：我有說一下我的公司，我們公司13年了，主要給開發(fā)企業(yè)提供產(chǎn)品板別和咨詢，和戰(zhàn)略與管理的公司。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，我坦率地說我個(gè)人并不是太看好商業(yè)地產(chǎn)，有一些品牌玩電子商務(wù)，到底怎么樣？想求解一下答案。每個(gè)人說一句話，看好還是不看好，不看好和看好的理由是什么。

　　嚴(yán)思慧：中國的商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)非常大的機(jī)遇出現(xiàn)，整個(gè)國民的收入增長，而且過去我們?nèi)司杖胍恢笔堑陀贕DP的增長，但是2008年之后，刺激國內(nèi)內(nèi)需，我們可以看到真正的商業(yè)是面臨巨大的機(jī)遇。但是問題不能這么絕對(duì)，有機(jī)遇的同時(shí)也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但是我覺得機(jī)遇還是比風(fēng)險(xiǎn)大得多。

　　曹少山：我看好中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，因?yàn)槭谴蟮南M(fèi)升級(jí)比較的組成部分。但是我不看好普通的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型去做商業(yè)地產(chǎn)的模式，普通住宅開發(fā)商去做商業(yè)地產(chǎn)，死的概率比活的概率高得多。

　　宋延慶：看好商業(yè)地產(chǎn)，但是不看好住宅開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)。

　　曹少山：商業(yè)地產(chǎn)做得好的在十年當(dāng)中積累相當(dāng)多經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營商，從運(yùn)營商走向地產(chǎn)，可能成功的概率要更大。

　　宋延慶：現(xiàn)在累計(jì)比例是2：1。

　　鐘帆飛：我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和國家的繁榮是密切相關(guān)的。我感覺商業(yè)地產(chǎn)要做好，是要跟我們的物業(yè)后面的運(yùn)營是密切相關(guān)，我們集團(tuán)目前在沈陽、東莞都有商業(yè)運(yùn)營。我們在運(yùn)營的過程中著重的是做大廈不是建好了就完事了，而建好之后要成功，建好開業(yè)的那天才是真正的商業(yè)開啟，所以我們把后續(xù)的運(yùn)營和管理會(huì)重點(diǎn)來抓。我們集團(tuán)在深圳有五星級(jí)酒店，我們整個(gè)物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營，管理人員大部分都是在我們的酒店里面培養(yǎng)出來的。所以我還是看好我們商業(yè)地產(chǎn)。

　　宋延慶：3：1，因?yàn)樗臼亲錾虡I(yè)地產(chǎn)的。

　　蘇鑫：商業(yè)地產(chǎn)，不言而喻，中國城市化不是建一些房子就可以了，一定是靠城市的消費(fèi)升級(jí)，靠商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)不是簡單的盒子，要運(yùn)營，要有內(nèi)容在里面的，這跟普通人理解不一樣。還有一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)肯定會(huì)受到更多的挑戰(zhàn)，比如說網(wǎng)購，最近我聽說杭州有一些項(xiàng)目，跟別的寫字樓不一樣，很有一了，白天大門關(guān)閉，晚上通宵大戰(zhàn)，因?yàn)檫@些網(wǎng)店給美國、歐洲賣貨，這也是商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)然我們面臨很大的商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的商業(yè)模式會(huì)受到質(zhì)疑。住宅開發(fā)商變成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很難，就好象短跑和長跑不一樣。

　　宋延慶：現(xiàn)在是累計(jì)4：2。問蘇總一個(gè)問題，剛才嘉賓演講時(shí)說不要指望基金公司。

　　蘇鑫：我和曹總本來是好朋友，當(dāng)初我們包括過地產(chǎn)基金相當(dāng)于什么？對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)的影響，是一個(gè)杠桿，是未來的趨勢，在中國目前的金融環(huán)境下取代銀行、取代其他是妄想的，不可能的。但是新生事務(wù)五六十年代REIS才出現(xiàn)，那我們中國呢？有沒有比市場、給民間留下空間？這個(gè)問題我們沒有答案，我就相信我和曹總的觀點(diǎn)一樣。

　　李萬明：商業(yè)地產(chǎn)可以理解成地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營兩者的結(jié)合，是否有較好的優(yōu)勢，投資回報(bào)是否投資人，從長遠(yuǎn)角度來講，無論還是社?；?、保險(xiǎn)基金的加入，商業(yè)地產(chǎn)有比較好的運(yùn)作空間。但是很容易供大于求的形勢。

　　宋延慶：現(xiàn)在是5：2。

　　黃永華：我們是專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，從我們的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)還是有很大機(jī)會(huì)，如果不是專業(yè)的集團(tuán)公司，想嘗試做試探的話，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)非常大，主要從規(guī)劃、定位、財(cái)務(wù)、后面的盈利，這幾個(gè)方面都有很強(qiáng)、很復(fù)雜的專業(yè)性在里頭。就我自己的觀念來看，我認(rèn)為它有很多的機(jī)會(huì)，但是這種機(jī)會(huì)應(yīng)該來說，反映的結(jié)果是馬太效應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)時(shí)間很快反映出來，不像住宅地產(chǎn)，可以有黃金20年，拿到一塊就可以賺錢。但是商業(yè)地產(chǎn)不是的，有可能商業(yè)地產(chǎn)一夜之間就不知道哪去了，如果做得好的商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)全國的連鎖，可以做得長久，他的收益也很穩(wěn)定。

　　宋延慶：現(xiàn)在李總你要補(bǔ)充一下。

　　宋延慶：其實(shí)我也不太看好，為什么？專家有一個(gè)毛病，因?yàn)橛幸粋€(gè)矛盾，當(dāng)你說左的時(shí)候，他就說右。所以我說不看好通常他們說看好，所以我也看好，所以是8：0。

　　董少鵬：業(yè)內(nèi)的專家從各個(gè)角度談了商業(yè)地產(chǎn)的前景和判斷，實(shí)際到專業(yè)化問題，對(duì)市場、結(jié)構(gòu)問題。李克強(qiáng)副總理在11月28號(hào)他講到房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候除了講堅(jiān)定不移地實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策以外，還專門講了一段話，我們搞房地產(chǎn)調(diào)控是否更好推進(jìn)中國城鎮(zhèn)化。商業(yè)地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中舉足輕重。在不同的層面有寬闊的前景，這是大家看好的理由。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前，有一個(gè)會(huì)議說拉動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，第一是刺激消費(fèi)，刺激消費(fèi)，我覺得跟城鎮(zhèn)化是一致的，商業(yè)地產(chǎn)做支撐、做平臺(tái)。談到優(yōu)化結(jié)構(gòu)，并且這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到貨幣政策和財(cái)政政策都要有浮有控，過去有保有壓，我們在房地產(chǎn)方面不是像一些人理解的一味壓制它，是有浮有控，普通的商品住房也要有供給。

　　剛才從兩頭開始，現(xiàn)在尊重女性，從鐘總開始，她的名字由內(nèi)涵，鐘，就是敲響警鐘，房還有帆，就是揚(yáng)帆論劍。做基金公司老總談商業(yè)地產(chǎn)在2012年能做什么，談地產(chǎn)公司希望基金公司做一些什么？

　　鐘帆飛：剛才蘇總在個(gè)人演講時(shí)講到不動(dòng)產(chǎn)金融，我覺得美國商業(yè)地產(chǎn)的模式引進(jìn)到中國來還是挺好的，因?yàn)槊绹@種經(jīng)營模式是從購地、到建成、到規(guī)劃、到管理是非常專業(yè)的一條龍服務(wù)。在建設(shè)過程中如果能夠引入到不動(dòng)產(chǎn)金融，銀行、金融、信托都進(jìn)來的話，我們作為發(fā)展商，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相對(duì)小一些，按照中國傳統(tǒng)的投資，我們發(fā)展商一肩挑，從買地、建成、銷售、管理都是一肩挑，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來講就大。商業(yè)地產(chǎn)所需要的資金是非常大，在銀行方面也是支持有限，如果在基金方面能夠進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)里面來，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)非常好的支持。謝謝。

　　蘇鑫：從宏觀來看，基金和商業(yè)地產(chǎn)怎么樣結(jié)合，可能遇到的問題?；鹫f到底是為金融的行業(yè)，如果脫離于中國的金融環(huán)境，照學(xué)美國的東西逼死無疑。有幾個(gè)朋友募集，簡單學(xué)國外的，兩年就死了。這是一個(gè)例子。同樣我們還需要跟開發(fā)商打交道，開發(fā)商對(duì)商業(yè)運(yùn)營是否有足夠的能力？這是不言而喻的。機(jī)構(gòu)和基金要做一些工作，或者開發(fā)商有潛質(zhì)，或者能整合社會(huì)上的資源，必須讓開發(fā)商和專業(yè)機(jī)構(gòu)融合在一起。商業(yè)地產(chǎn)目前遇到最大的問題就是沒有很好的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，第二是融資的進(jìn)口出口問題，如果沒有出口進(jìn)口談不上，而出口從國外的經(jīng)驗(yàn)來講能賺錢最好，老百姓也可以享受城市化帶來的福利。但是現(xiàn)在沒有情況下，我們是生意人，想賺錢怎么辦？基于市場環(huán)境做一些變通的方式，能賺錢，可持續(xù)的戰(zhàn)略。前面提到并購基金，把商鋪先租好，不是散賣給投資人，整體包裝以后出租，然后整體賣給更有實(shí)力的額投資人，其實(shí)國內(nèi)安全資本在一二線城市是存在的，你有什么樣的模式跟他對(duì)接，當(dāng)然這個(gè)模式不是終極模式。我們要考慮在前端設(shè)計(jì)的時(shí)候如果出現(xiàn)問題怎么解決。還有資本，社會(huì)分化各種各樣的屬性，在不同的階段能不能通過基金把不同的錢吸引過來，這是我們要做的。如果我們看美國的模式，簡單學(xué)美國的模式，經(jīng)常抱怨以前不成功的失敗的案例，我們永遠(yuǎn)無法發(fā)展。我給大家的建議是基金和商業(yè)的合作就是立足于中國的金融環(huán)境，立足于中國的房地產(chǎn)環(huán)境，要有一定的前瞻性，能賺錢的模式我們要去做。

　　董少鵬：蘇總講得非常好，作為基金不光是投資者，是資源的整合者，無論什么都要靠優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)來支撐，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是其他的領(lǐng)域，結(jié)合自己國情是非常重要的。下面請(qǐng)李總。

　　李萬明：我在萬通工作過17年，是1994年，曾經(jīng)我們做一個(gè)調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)的需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)時(shí)萬通工廠剛剛開工，還想構(gòu)建商場。我其實(shí)是否定的，因?yàn)樯鐣?huì)商品消費(fèi)總額上漲幅度是比較低的，大型商場的增長幅度是比較快的，延續(xù)到17年后的情況大大變化了，我認(rèn)為如果在三四線城市推出一兩個(gè)好的商業(yè)綜合體是有前景的，如果有這樣的合作項(xiàng)目，我們可以考慮合作。但是確實(shí)要有良好的運(yùn)營做基礎(chǔ)。

　　黃永華：實(shí)際上對(duì)我們來講有很多的接觸機(jī)會(huì)，在這個(gè)過程中我們很贊同蘇總講的，從商業(yè)地產(chǎn)本身來講，中國的商業(yè)地產(chǎn)如果要快速的發(fā)展，需要各個(gè)方面的支持，也包括基金。基金在我們國家的運(yùn)作模式，以及商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)在所體現(xiàn)的成果和回報(bào)，使很多基金公司如果算靜態(tài)狀的，有很多東西做不來。剛才嘉賓有一個(gè)觀點(diǎn)很重要，就是要有前瞻性，因?yàn)橛泻芏啵绻@樣的地產(chǎn)項(xiàng)目在政府的規(guī)劃，因?yàn)檎囊?guī)劃很重要。如果在一些城市有足夠的市場支撐，這樣的項(xiàng)目一定會(huì)好，而且有很多的機(jī)會(huì)。如果當(dāng)?shù)卣疀]有能夠很著重這個(gè)市場飽和，而把量投入太多，商業(yè)的災(zāi)難就會(huì)來臨。所以在這個(gè)過程中我覺得結(jié)合基金智慧和商業(yè)地產(chǎn)商的智慧，應(yīng)該可以找到結(jié)合點(diǎn)，可能真正很熱鬧的合作還沒有來臨，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)還需要發(fā)展的過程。

　　嚴(yán)思慧：我們說的商業(yè)地產(chǎn)最需要的是資金，另外還有非常好的運(yùn)營能力團(tuán)隊(duì)。從資金說起，住宅回收期平均是18個(gè)月，就是一年半，如果是商業(yè)地產(chǎn)，在過往就是10年左右，在這么高利息的情況下一般15到20年甚至更長。中國給商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道是狹窄的。另外方面我們看到民間的資本很充裕，量非常大。如果錢的人就購買投資品，有一些錢的人購買奢侈品，但是購買奢侈品也不是辦法。如果資金要尋找出路有什么樣的辦法？我們看到寫字樓從今年就發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，寫字樓這方面的用家就發(fā)現(xiàn)擔(dān)保公司、典當(dāng)公司、財(cái)務(wù)公司就越來越多了，民間的資本如果有一個(gè)很好的組織者，可靠的組織者，追求安全性高、回報(bào)率穩(wěn)定的整合起來，從而支撐我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這才是持久的長遠(yuǎn)之計(jì)。

　　還有房地產(chǎn)如果是產(chǎn)權(quán)第一，大家都知道肯定就會(huì)受歡迎，而且物業(yè)會(huì)保值的。我們集團(tuán)在全球做了一個(gè)調(diào)研，針對(duì)全球323個(gè)品牌做研究，發(fā)現(xiàn)進(jìn)入最多國家的品牌，第一位是英國，中國現(xiàn)在進(jìn)入國際品牌的數(shù)量已經(jīng)是超過了一般，已經(jīng)進(jìn)入了前10位，也就是說我們中國的商業(yè)地產(chǎn)潛力還是非常高的。因此有民間的資本去支撐我們的商業(yè)地產(chǎn)，這是一個(gè)非常好的發(fā)展前景。剛才說到運(yùn)營方面，我自己個(gè)人的意見就覺得政府可以采取BOT方式，就給予一些有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營能力的公司，在政策和稅收方面有一些優(yōu)惠，另外在過往住房改革的時(shí)候，曾經(jīng)有一套經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑褪侵蟹匠鲑Y出地，采取外國的經(jīng)驗(yàn)，形成合資、合作的公司，我覺得商業(yè)地產(chǎn)，過往的一套經(jīng)驗(yàn)放在今天也是可行的。以上是我個(gè)人的看法。

　　曹少山：商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)基金的結(jié)合理念是有的。中國做事情一定要根據(jù)中國的現(xiàn)實(shí)。做商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)錢不管是從哪里的，一定要有共同的特征，錢的期限要夠長，如果錢的不夠長所有的東西是瞎掰。誰手里有長錢，民間有安全資本，他們的收益率不高，反正就是拿著留給下一代。我覺得開發(fā)商手里沒有長錢，國企手里有長錢，保險(xiǎn)公司手里有長錢，大的金融控股公司有長錢，如果不打這些錢的注意，找邊上的地產(chǎn)基金很難成事，想是可以想，但是最后很難做。所以掌握資產(chǎn)資源的開發(fā)商，你們要跟這些人合作，不要想把利潤一個(gè)人吃了。任何的商業(yè)地產(chǎn)，一二線不用說，地價(jià)太高了，如果三四線只要人口體量、基金體量的都可以有好的商業(yè)，如果一年之內(nèi)從成本計(jì)算10%的收益率是可以的，但是按照市場賣，只能是30到40%，如果三到五年租金翻一倍也是可行的。不要想一口氣把利潤吃盡了，買一般開發(fā)一樣，賣給中間的資金，有長錢的人，還是做得到的。所以這是我個(gè)人的看法。供大家參考。

　　董少鵬：我們這組討論，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)和基金的運(yùn)營，我想涉及到三組矛盾，一個(gè)是種和收的問題，剛才講到不光是投資、項(xiàng)目支出的謀劃，收的時(shí)候會(huì)遇到困難。還有長錢和短錢的問題，基金都找到長錢。還有風(fēng)景很好，但是近期有一些制度方面的憂慮，包括稅收的問題。我想很顯然2012年不是房地產(chǎn)的末日，也不春光明媚的春天，可能是結(jié)構(gòu)調(diào)整的元年，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，我們逐步走向精工細(xì)作、提高質(zhì)量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)階段，本節(jié)討論到此結(jié)束。謝謝大家！

　　主持人：謝謝各位嘉賓的精彩討論！

　　親愛的各位來賓、朋友們，我們的城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇就要結(jié)束了。

　　2011年無論對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)還是對(duì)于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，都是不平靜的一年，而我們有幸在這個(gè)歲末年初相聚，共同總結(jié)過去的一年、展望即將到來的2012年，這不僅難得，而且重要。此外，我們?nèi)匀黄谕康禺a(chǎn)有一個(gè)美好的未來。

　　再一次感謝今天參加我們論壇各位來賓和各位朋友，感謝各位在論壇當(dāng)中對(duì)我們的支持。謝謝大家，我們2012年再見。

　　接下來請(qǐng)今天參與演講及對(duì)話的嘉賓上臺(tái)合影，謝謝各位嘉賓的參與！我們今天的論壇到此結(jié)束。明年的城市觀點(diǎn)論壇中國行將更加精彩！